Решение № 2-371/2018 2-371/2018 ~ М-267/2018 М-267/2018 от 23 мая 2018 г. по делу № 2-371/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2018 г. город Ивантеевка

Ивантеевский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Колчиной М.В.,

при секретаре Гвоздевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-371/2018 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Люная Риэл Эстейт» о признании права собственности на квартиру и взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с требованиями к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Люная Риэл Эстейт» (далее по тексту – ООО «Люная Риэл Эстейт») о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (далее по тексту – спорная квартира).

В обоснование требований истец указала, что по условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 21 июня 2011 г. (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 06 июля 2012 г.), заключённого между ООО «Люная Риэл Эстейт» и ООО «СтройКапитал», последнее взяло на себя обязательство принять участие в строительстве многоквартирного жилого дома. ООО «Люная Риэл Эстейт», в свою очередь, обязалось построить многоквартирный дом и после завершения строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (не позднее 31 октября 2013 г.) передать участнику в собственность объекты долевого строительства, в том числе двухкомнатную <адрес> общей площадью 68,3 кв.м. По договору уступки прав от 15 ноября 2012 г. право требования на спорную квартиру перешло к истцу. Свои обязательства по договору в части внесения денежных средств истец исполнила надлежащим образом, в том числе с использованием кредитных средств. Вместе с тем ответчик свои обязательства по договору надлежащим образом не исполнил. Фактически многоквартирный жилой дом построен, строительство завершено в августе 2014 г. Однако разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию ответчиком получено только 31 августа 2017 г. Вместе с тем до настоящего времени объект долевого строительства истцу не передан, на обращение истца ответчик не реагирует. В связи с чем, истец просит признать за ней право собственности на объект долевого строительства, площадь которого составила 65,3 кв.м. и которому присвоен №, неустойку за нарушение сроков передачи объекта в размере 1696572 рубля, штраф, компенсацию морального вреда и судебные издержки

В судебном заседании представитель истца требования поддержала в полном объёме.

Представитель ответчика, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства по месту нахождения, то есть государственной регистрации, в судебное заседание не явился, об отложении слушания дела не просил.

Представитель третьего лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание также не явился, об отложении слушания дела не просил, возражений не представил.

Представитель третьего лица, ПАО «Банк ВТБ», надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела. В письменном отзыве против заявленных требований как кредитор не возражал и пояснил, что в случае признания за истцом права собственности на объект долевого строительства одновременно с регистрацией права собственности на квартиру должна быть произведена регистрация об ипотеке в силу закона.

Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, суд находит заявленные требования частично обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Материалами дела установлено, что 28 августа 2007 г. ООО «Люная Риэл Эстейт», выступающему в качестве застройщика, было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (строительный адрес), сроком действия до 29 августа 2010 г. Впоследствии срок действия разрешения на строительство неоднократно продлялся. Последний срок разрешения установлен до 30 августа 2016 г.

21 июня 2011 г. между ООО «Люная Риэл Эстейт» и ООО «СтройКапитал» был заключён договор № 15/79 участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязался передать участнику долевого строительства после завершения строительства жилые помещения согласно приложению в срок не позднее 31 марта 2013 г.

В соответствии с дополнительным соглашением № 3 от 06 июля 2012 г. срок передачи объектов был изменен и составил не позднее 31 октября 2013 г. Цена договора была рассчитана исходя из стоимости 1 кв.м. в размере 30000 рублей.

15 ноября 2012 г. ООО «СтройКапитал» уступило свои права требования по договору от 21 июня 2011 г. в части двухкомнатной <адрес>, расположенной в четвёртой секции, на пятом этаже, номер на этаже относительно входа из лифтового холла 2, общей площадью с учётом площади балконов и лоджий 68,3 кв.м. ФИО1 Цена договора составила 2973500 рублей. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

15 ноября 2012 г. между ЗАО «Банк ВТБ 24» (правопреемник – ПАО «Бак ВТБ») и ФИО1 заключён кредитный договор № <***>, в соответствии с которым кредитор предоставил истцу кредитные средства в размере 1923500 рублей на приобретение указанной квартиры. В счёт обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита указанная квартира передана в залог.

31 августа 2017 г. указанный многоквартирный жилой дом, которому присвоен номер 17, введён в эксплуатацию. 08 ноября 2017 г. многоквартирный дом, а также жилые и нежилые помещения в нём поставлены на кадастровый учёт.

По результатам обмеров Королевским филиалом ГУП МО «МОБТИ» двухкомнатной квартире в четвёртой секции на пятом этаже с кадастровым номером № присвоен №. Общей площадью жилого помещения составила 65,3 кв.м.

Оценив представленные и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности и правовой связи, руководствуясь принципом состязательности сторон, суд усматривает основания для удовлетворения требований истца о признании права собственности на объект долевого строительства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии со статьёй 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом суд учитывает, что приведённые выше нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об участии в долевом строительстве, определяющие основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, в силу которых участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путём внесения инвестиционного взноса, эквивалентного стоимости объекта долевого строительства, в полном объёме, вправе рассчитывать на получение в собственность данного объекта.

Также суд принимает во внимание то обстоятельство, что передача объекта долевого строительства застройщиком, исходя из положений указанных норм, осуществляется после ввода в эксплуатацию самого многоквартирного жилого дома на основании акта передачи объекта долевого строительства.

Из материалов дела с достоверностью усматривается, что до настоящего времени спорная квартира застройщиком истцу не передана. На обращение истца к ответчику о передаче объекта, направленное 06 февраля 2018 г., ответчик не отреагировал.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что застройщиком нарушено обязательство по передаче объекта долевого строительства истцу, которая исполнила свои обязательства по внесению цены договора, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

При этом суд усматривает злоупотребление правом со стороны застройщика, который уклоняется от передачи объектов долевого строительства, тем самым, препятствуя гражданам, вложившим денежные средства в строительство многоквартирного дома, которые, в том числе, пошли не только на компенсацию затрат по строительству, но и на оплату услуг самого застройщика, на получение в собственность жилых помещений.

Ограничений и запретов, которые препятствуют передаче спорной квартиры истцу, суд не усматривает, выписка из Единого государственного реестра недвижимости таких обременений не содержит. Равно как и не содержит данных о правообладателе спорной квартиры.

При передаче спорной квартиры истцу в собственность суд соглашается с доводами третьего лица ПАО «Банк ВТБ» о том, что одновременно с регистрацией такого права должна быть совершена регистрационная запись об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 77 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретённое либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 20 указанного закона государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Находит суд обоснованными и требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Оценивая период, за который должна быть взыскана неустойка, суд считает, размер неустойки должен быть исчислен за период с 01 ноября 2013 г. (согласно дополнительному соглашению от 06 июля 2012 г.) по 31 августа 2017 г. (как указано в иске), исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в дополнительном соглашении, а именно исходя из стоимости квадратного метра проектной площади в размере 30000 рублей, и ставки рефинансирования на день исполнения обязательства, то есть по состоянию на 31 августа 2017 г, что составит 9%.

При таких обстоятельствах размер неустойки составит: 1959000 рублей (30000 рублей х 65,3 кв.м.) х 9% : 300 х 2 х 1430 дней = 1680822 рубля.

Между тем, в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учётом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идёт не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения.

Также суд учитывает, что неустойка, как мера ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, применяется с целью понуждения должника к надлежащему исполнению обязательства. Между тем суд считает, что указанная мера не должна создавать для должника условий, при которых его задолженность перед кредитором будет значительно увеличена, либо приводить к неосновательному обогащению.

Оценив возражения ответчика и соответствующее ходатайство, суд приходит к выводу о том, что размер неустойки может быть снижен до 500000 рублей, что, по мнению суда, соразмерно последствиям нарушения обязательства. При этом суд учитывает установленные по делу обстоятельства, характер возникшего спора, длительность нарушения сроков передачи квартиры и общую цену договора, а также то обстоятельство, что многоквартирный дом введён в эксплуатацию.

Находит суд возможным удовлетворить и требования истца о компенсации морального вреда, так как это прямо предусмотрено статьёй 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Принимая во внимание характер причинённых истцу нравственных страданий, её индивидуальные особенности, обстоятельства, при которых был причинён моральный вред, с учётом требований разумности и справедливости, суд компенсирует истцу моральный вред в размере 25000 рублей.

При рассмотрении настоящего спора суд приходит к необходимости привлечения ответчика к ответственности в виде штрафа за несоблюдение законных требований потребителя, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», при котором размер штрафа должен составлять 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя. При этом суд учитывает, что на обращение истца к ответчику об уплате неустойки, которая прямо предусмотрена указанными выше нормами закона, данная неустойка не была выплачена.

С ходатайством об уменьшении размера штрафа представитель ответчика не обращался.

В соответствии со статьёй 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд возмещает истцу судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 18067 рублей 50 копеек и по оплате услуг представителя. При распределении судебных расходов по оплате услуг представителя в соответствии с требованиями статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд учитывает категорию и сложность рассматриваемого спора, фактическое участие представителя истца в судебных заседаниях, а также руководствуется принципом разумности, в связи с чем, считает, что с ответчика подлежат взысканию 15000 рублей.

Руководствуясь статьями 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Люная Риэл Эстейт» о признании права собственности на квартиру и взыскании неустойки удовлетворить частично.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 65,3 кв.м., кадастровый №.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1 и ипотеки в силу закона в пользу публичного акционерного общества «Банк ВТБ» на жилое помещение с кадастровым номером №.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Люная Риэл Эстейт» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с 01 ноября 2013 г. по 31 августа 2017 г. в размере 500000 рублей, моральный вред в размере 25000 рублей, штраф в размере 262500 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 18067 рублей 50 копеек и по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, а всего взыскать 820567 рублей 50 копеек (восемьсот двадцать тысяч пятьсот шестьдесят семь рублей 50 копеек).

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ивантеевский городской суд в течение одного месяца со дня его составления в мотивированной форме.

Председательствующий Колчина М.В.