Решение № 2-3222/2019 2-3222/2019~М-2422/2019 М-2422/2019 от 12 ноября 2019 г. по делу № 2-3222/2019

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

город Черкесск 13 ноября 2019 года

Именем Российской Федерации

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Коцубина Ю.М.,

при секретаре судебного заседания Гергоковой Т.К.,

с участием представителя истца (Общества с ограниченной ответственностью «Лавр-Гроуп») – ФИО1, представителя третьего лица (Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска) – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело № 2-3222/2019 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Лавр-Гроуп» к ФИО3 о переводе прав арендатора по договору аренды земельного участка,

установил:

Общество «Лавр-Гроуп» обратилось в суд с иском к ФИО3 о переводе прав арендатора по договору аренды земельного участка. В исковом заявлении истец указал, что 09 сентября 2016 года Общество «Вест» заключило с арендодателем в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска договор № 235 аренды земельного участка площадью 3786 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в северо-восточной части города. Договор аренды был заключен на 5 лет, до 01 сентября 2021 года. Договором от 12 декабря 2017 года Общество «Вест» уступило право аренды земельного участка Обществу «Лавр-Гроуп» с возложением на последнее обязательств по арендной плате. По условиям этого договора Общество «Вест» должно было уведомить о переуступке права аренды арендодателя, подав ему соответствующее заявление. Однако 10 мая 2018 года Общество «Вест» было ликвидировано, в связи с чем Общество «Лавр-Гроуп» не имеет возможности произвести оплату аренды земельного участка. На поданное Обществом «Лавр-Гроуп» заявление Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска письмом от 29 июля 2019 года отказало в перезаключении договора аренды, указав, что договор уступки от 12 декабря 2017 года не был оформлен в соответствии с действующим законодательством. Поскольку Общество «Вест» прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией, всё его имущество и имущественные права в соответствии с п.8 ст.61 ГК РФ и п.1 ст.58 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» перешли к его единственному учредителю, каковым являлся ФИО3 Истец просил суд перевести права арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 09 сентября 2016 года № 235 с Общества «Вест» на Общество «Лавр-Гроуп», указав, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН изменений в запись о государственной регистрации права аренды, а именно для указания в качестве арендатора Общества «Лавр-Гроуп» вместо Общества «Вест» на основании письменного заявления Общества «Лавр-Гроуп».

В судебном заседании представитель истца (ООО «Лавр-Гроуп») – ФИО1 поддержала иск, просила заявленные требования удовлетворить. Объяснила, что Общество «Вест» находилось в тяжёлом финансовом положении и было должно Обществу «Лавр-Гроуп» значительную сумму денег. Было принято решение рассчитаться путём уступки прав по договору аренды земельного участка. Общество «Вест» не согласовало уступку с арендодателем, а потом ликвидировалось. Общество «Лавр-Гроуп» обращалось по этому вопросу в Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, но письмом от 29 июля 2019 года получило отказ. Общество «Лавр-Гроуп» готово заплатить все долги по арендной плате, но сейчас для оплаты нет оснований, так как отсутствует договор. Общество «Лавр-Гроуп» имеет намерение использовать участок в соответствии с его назначением – для строительства гаражей.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, доказательств уважительности причин неявки не предоставил, об отложении судебного разбирательства не просил. С согласия представителя истца дело рассмотрено в отсутствие ответчика, в заочном порядке.

Представитель третьего лица (Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска) – ФИО2 в судебном заседании с заявленными истцом требованиями не согласился. Объяснил, что арендодатель своего согласия на переуступку прав и обязанностей по договору аренды не давал. Без согласия арендодателя можно было бы уступить права и обязанности только в том случае, если бы договор аренды был заключён на срок более пяти лет. Арендная плата не вносилась арендатором со дня заключения договора. Земля должна была передаваться в аренду через аукцион, но в данном случае такой аукцион не проводился, и договор аренды участка в 2016 году был заключён в обход установленного законом порядка.

Рассмотрев дело, исследовав имеющиеся в деле документы, выслушав объяснения представителей истца и третьего лица, суд пришёл к выводу об обоснованности иска и необходимости его удовлетворения.

В соответствии с ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности. Согласно ч.1 ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) принцип состязательности сторон является одним из основных принципов осуществления правосудия по гражданским делам. Согласно ч.1 ст.35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, имеют право представлять доказательства и участвовать в их исследовании, заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств. В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований. К числу допустимых доказательств по делу ст.55, ст.68 и ст.71 ГПК РФ относят объяснения сторон об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, а также письменные доказательства.

В данном случае истец свои требования доказал совокупностью представленных доказательств, свидетельствующих как о фактическом принятии на себя не прав арендатора земельного участка, так и о намерении принять на себя все обязательства, включая просроченные денежные обязательства арендатора (долги по арендной плате). Ответчик какие-либо убедительные доказательства, опровергающие доводы истца и свидетельствующие о нарушении прав и охраняемых законом интересов муниципального образования и (или) неопределённого круга лиц, суду не предоставил.

В соответствии с п.1 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданское законодательство основывается в числе прочего неприкосновенности собственности, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в числе прочего: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по законным основаниям.

Как установлено в судебном заседании, 09 сентября 2016 года Общество с ограниченной ответственностью «Вест» (арендатор) заключило с Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска (арендодателем) договор № 235 аренды земельного участка площадью 3786 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в северо-восточной части города. Договор аренды был заключен на срок 5 лет, до 01 сентября 2021 года.

По договору от 12 декабря 2017 года Общество «Вест» уступило право аренды земельного участка Обществу «Лавр-Гроуп» с возложением на последнее обязательств по арендной плате. По условиям этого договора Общество «Вест» должно было уведомить о переуступке права аренды арендодателя, подав ему соответствующее заявление. Однако 10 мая 2018 года Общество «Вест» было ликвидировано, а Общество «Лавр-Гроуп» не получило и не имеет возможности произвести оплату аренды земельного участка. На поданное Обществом «Лавр-Гроуп» заявление арендодатель –Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска письмом от 29 июля 2019 года отказало в истцу перезаключении договора аренды на том основании, что договор уступки от 12 декабря 2017 года не был оформлен в соответствии с действующим законодательством.

Действительно, договор от 12 декабря 2017 года, заключённый между Обществом «Вест» и Обществом «Лавр-Гроуп», не в полной мере соответствует требованиям Гражданского и Земельного кодексов РФ. Тем не менее, суд считает возможным удовлетворить заявленные истцом требования по следующим основаниям.

В соответствии со ст.2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. В соответствии с п.1 ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается в числе прочего на необходимости обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. В силу п.1 ст.11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Согласно ст.388 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Не допускается без согласия должника уступка требования лишь по такому обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. В силу ст.389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершённой в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. В соответствии со ст.389.1 ГК РФ взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются ГК РФ и договором между ними, на основании которого производится уступка. Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное. Согласно ст.390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием. При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку; уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования. Законом или договором могут быть предусмотрены и иные требования, предъявляемые к уступке.

В соответствии со ст.391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведён по соглашению между первоначальным должником и новым должником. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в ст.389 ГК РФ. Согласно ст.392.1 ГК РФ кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Как указано в ст.392.3 ГК РФ, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по заключенному более чем на 5 лет договору аренды предоставлено право в пределах срока аренды сдавать объект аренды в субаренду, а также передавать свои права и обязанности арендатора третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В данном случае договор аренды земельного участка № 235 был заключен на срок с 09 сентября 2016 года до 01 сентября 2021 года, то есть, на срок немногим менее 5 лет. При этом состоявшаяся 12 декабря 2017 года передача прав и обязанностей арендатора земельного участка по этому договору аренды от Общества «Вест» Обществу «Лавр-Гроуп» была произведена без согласия на это арендодателя, что с формальной точки зрения противоречит п.9 ст.22 ЗК РФ. В то же время, анализ всех обстоятельств настоящего дела позволяет суду сделать вывод о том, что состоявшаяся 12 декабря 2017 года передача договора аренды истцу нисколько не нарушила права и имущественные интересы муниципального образования города Черкесска и муниципального органа, уполномоченного управлять и распоряжаться муниципальной собственностью, каковым на сегодняшний день является Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска. Напротив, заключенный между Обществами «Вест» и «Лавр-Гроуп» договор от 12 декабря 2017 года отвечает интересам не только его сторон, но и города Черкесска как муниципального образования и собственника земельного участка.

Договор аренды земельного участка от 09 сентября 2016 года № 235 между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска и Обществом «Вест» был заключен на срок без малого пять лет – до 01 сентября 2021 года. Однако уже 10 мая 2018 года Общество «Вест» было ликвидировано, то есть, прекратило свою деятельность без перехода прав и обязанностей к другим лицам. Ликвидация Общества «Вест» фактически лишила муниципальное образование город Черкесск возможности получить арендную плату, предусмотренную договором аренды, которую, как объяснил представитель третьего лица, Общество «Вест» не платило со дня заключения договора аренды. В то же время, замена арендатора по договору аренды на Общество «Лавр-Гроуп» в случае удовлетворения иска по настоящему делу позволит арендодателю в лице Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска не только получать от истца арендную плату за предстоящий период до окончания срока договора аренды (до 01 сентября 2021 года), но и получить (взыскать) с него возникшую задолженность по арендной плате за уже истекший период. Согласно заявлению истца Общество «Лавр-Гроуп» готово производить оплату аренды земельного участка и погасить уже возникшую по аренде задолженность, но не имеет возможности это сделать без решения суда о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды. В такой ситуации решение суда об удовлетворении иска будет соответствовать не только интересам истца, но и интересам муниципального образования города Черкесска. Напротив, отказ истцу в иске по формальным основаниям (в связи с неполучением согласия арендодателя на замену арендатора) нарушит права как истца, так и муниципального образования города Черкесска, так как причинит последнему убытки в виде упущенной выгоды в размере предусмотренной договором аренды от 09 сентября 2016 года № 235, но неполученной по этому договору арендной платы. Между тем, как указано в ст.2 ГПК РФ, основной задачей гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.

В соответствии с п.2 ст.617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. ГК РФ напрямую не предусматривает возможность перехода прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае ликвидации юридического лица. В то же время ГК РФ содержит общие нормы, регулирующие имущественные вопросы в таких случаях. Так, в соответствии с п.1 ст.61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечёт его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. В то же время, в силу п.7 и п.8 ст.63 ГК РФ оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передаётся его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или обязательственные права в отношении этого юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительными документами юридического лица. Согласно п.1 ст.67 ГК РФ в случае ликвидации общества участник хозяйственного общества вправе получать часть имущества, оставшегося после расчётов с кредиторами, или его стоимость. Аналогичная норма содержится в ст.58 Федерального закона от 08 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно которой распределение имущества ликвидируемого общества между участниками общества производится пропорционально их долям в уставном капитале общества, если иное не предусмотрено уставом общества и решением общего собрания.

В данном случае единственным учредителем и участником Общества «Вест» являлся ФИО4, в связи с чем истец правомерно предъявил свой иск к этому гражданину.

В силу п.1 ст.11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд. В числе способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждение к исполнению обязанности в натуре; прекращение или изменение правоотношения.

В данном случае имущественные права как истца, так и муниципального образования города Черкесска, подлежат судебной защите путём перевода права и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 09 сентября 2016 года № 235 с прекратившего существование Общества «Вест» на действующее Общество «Лавр-Гроуп», изъявившее готовность принять на себя не только все права, но и все обязательства (долги) по этому договору.

Ссылки представителя третьего лица на то, что земля должна была передаваться в аренду через аукцион, судом отклоняются, поскольку в данном случае при заключении договора аренды от 09 сентября 2016 года № 235 такой аукцион не проводился. Не смотря на это, данный договор никем не оспорен, недействительным судом не признан, и с требованием об оспаривании этого договора и (или) о применении последствий его недействительности ни арендодатель, ни иные лица не обращались.

То обстоятельство, что заключённый между Обществом «Вест» и Обществом «Лавр-Гроуп» договор от 12 декабря 2017 года не прошёл государственную регистрацию, не исключает возможность удовлетворения заявленного иска, поскольку для такой регистрации предельныыые (пресекательные) сроки не установлены, и она может и должна быть произведена на основании настоящего решения после его вступления в законную силу.

Руководствуясь статьями 2, 194-199,233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Удовлетворить иск Общества с ограниченной ответственностью «Лавр-Гроуп» к ФИО3 о переводе прав арендатора по договору аренды земельного участка.

Перевести права и обязанности арендатора земельного участка площадью 3786 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, в северо-восточной части города, по договору аренды земельного участка от 09 сентября 2016 года № 235 с Общества с ограниченной ответственностью фирмы «Вест» на Общество с ограниченной ответственностью «Лавр-Гроуп» в соответствии с договором от 12 декабря 2017 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о замене арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 09 сентября 2016 года № 235 на основании договора от 12 декабря 2017 года и соответствующего заявления Общества с ограниченной ответственностью «Лавр-Гроуп» (для указания в качестве арендатора Общества с ограниченной ответственностью «Лавр-Гроуп» вместо ликвидированного Общества с ограниченной ответственностью фирмы «Вест»).

Ответчик вправе подать в Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики заявление об отмене настоящего заочного решения в течение семи дней со дня получения копии этого заочного решения.

Настоящее заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления ответчика об отмене настоящего заочного решения.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле, настоящее заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого заочного решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Черкесского городского суда Ю.М.Коцубин

Карачаево-Черкесской Республики