Решение № 2-1159/2017 2-1159/2017~М-1164/2017 М-1164/2017 от 7 августа 2017 г. по делу № 2-1159/2017

Дело № 2-1159/17 г. г. Иваново


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ивановский районный суд Ивановской области в составе:

председательствующего судьи Смирновой НВ

при секретаре Котиной МВ

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Иваново 08 августа 2017 г. гражданское дело по исковому заявлению ООО «ЖСК» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору и неустойки,

установил:

ООО «ЖСК» обратилось в суд с выше названным исковым заявлением, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве в размере 106177 рублей, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере 11927,19 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3562 рубля.

Требования обоснованы тем, что предметом выше указанного договора, заключенного между истцом и ответчиком, является долевое участие дольщика в финансировании строительства объекта недвижимости по адресу: <адрес> объеме, установленном договором, и принятие по окончании строительства в собственность 1-комнатной квартиры по проекту №, проектной площадью 55,5 кв.м. По условиям указанного договора, стоимость 1 кв.м. площади объекта долевого строительства с учетом площади лоджии (балкона) с коэффициентом 0,5 (0,3) определена в размере 38610 руб. С учетом общей проектной площади и оплаты услуг застройщика размер денежных средств, подлежащий оплате дольщиком, составил 2164500 руб. Данная сумма была ответчиком оплачена. Застройщик выполнил свои обязательства, своевременно получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, заказал проведение кадастровых работ, в соответствии с которыми фактическая площадь квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 составила 58,25 кв.м. (55,3кв.м.+5,9кв.м.х0,5). 18 июля 2016 г. застройщик передал квартиру дольщику по акту приема-передачи, подписанному дольщиком без замечаний. Согласно п.2.4 договора, стороны по окончании строительства обязуются произвести приведение платежей в соответствие в фактической площадью объекта с учетом площади лоджии (балкона) с коэффициентом 0,5 (0,3). Окончательный расчет дольщик производит до подписания акта приема-передачи. В связи с превышением фактической площади квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 (58,25 кв.м.) над проектной (55,5), у дольщика возникла обязанность выплатить истцу корректировку цены договора в размере 106177 руб. ((58,25 кв.м. – 55,5 кв.м.) х 38610 = 106177 руб.). Актом приема-передачи, подписанным ответчиком, подтверждается, что оплата данной суммы ответчиком в момент его подписания произведена не была. Истцом в адрес ответчика направлено претензионное письмо, содержащее требование о выплате застройщику суммы в размере 106177 руб. Согласно ч.6 ст.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве <…>», дольщик должен уплатить застройщику неустойку за нарушение установленного договором срока внесения платежа. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно размер неустойки составляет 11927,19 руб.

Представитель истца ООО «ЖСК» по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал по выше указанным основаниям и пояснил, что доводы представителя ответчика не основаны на условиях договора и нормах Закона 214-ФЗ, поскольку договором предусматривается корректировка стоимости квартиры в случае увеличения её фактической площади, при этом, корректировка не ставится в зависимость от объективной необходимости увеличения площади, а также от того, за счет каких помещений многоквартирного дома произошло увеличение площади квартиры и наличия затрат застройщика. Увеличение площади квартиры предусмотрено условиями договора, является объективным результатом строительных работ, не относится к недостаткам объекта. Существенного увеличения площади квартиры не произошло. Доводы ответчика о не доведении информации до потребителя необоснованны, поскольку строительство объекта и его передача дольщику осуществлены в установленный договором срок.

В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования не признала, доверила представление своих интересов представителю по письменному заявлению (ч.6 ст.53 ГПК РФ) ФИО4, который просил отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку изменения в ранее выданное разрешение на строительство могут быть внесены только при объективной необходимости отклонения параметров ОКС от проекта. Истец, не меняя общую площадь застройки без какой-либо объективной необходимости увеличил площадь квартиры истца, смежных квартир и остальных квартир секции на 502.9 кв.м., что составляет около 8%. Общая площадь нежилых помещений в доме уменьшилась на 392.72 кв.м., что составляет около 13 кв.м. Полагает, что уменьшилась и толщина стен. При этом, информация о значительном уменьшении размеров общего имущества дольщику предоставлена не была. Согласно п.2.4 договора, изменение цены квартиры возможно только при изменении проектной площади, которой является площадь согласно проекта. Однако, изменения в проект не вносились, соответственно, площадь квартиры не могла быть изменена. При подписании договора ему и другим дольщикам застройщик заявлял, что объект будет сдан в январе 2016 г., а в договоре срок сдачи объекта указан 3 квартал 2016 г. Убытки ответчика оставили около 100000 руб., поскольку в связи с увеличением площади квартиры увеличились затраты на отделку. Увеличение стоимости квартиры за счет увеличения площади прихожей не соответствуют ожиданиям ответчика. Поскольку доказательств затрат застройщика при увеличении площади квартир не представлено, то налицо неосновательное обогащение истца.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

Согласно ст.4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ-214, Закон), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст.5 указанного Закона, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу ст.12 ФЗ-214, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, 29 октября 2015 г. между ФИО3 (дольщик/участник долевого строительства) и ООО «ЖСК» (ИНН <***>) (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого объектом долевого строительства является 1-комнатная квартира по адресу: <адрес>, проектной площадью 55,5 кв.м.

Проектные площади объекта долевого строительства – сумма площадей помещений объекта долевого строительства с учетом площадей лоджий (балконов), подсчитываемых с понижающим коэффициентом 0,5 (0,3) согласно проектной документации на день подписания договора.

Стоимость 1 кв.м. составила 38610 руб. с учетом площади лоджии (балкона) с коэффициентом 0,5 (0,3). Общий размер денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство объекта составляет 2142855 руб., сумма денежных средств на оплату услуг застройщика на строительство объекта долевого строительства составляет 21645 руб. С учетом размера общей площади объекта долевого строительства с учетом площади лоджии (балкона) с коэффициентом 0,5 (0,3) и оплаты услуг застройщика, размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком по договору составляет 2164500 руб. (п.2.1.1-2.1.3 договора).

Сумма в размере 2164500 руб. дольщиком уплачена, что подтверждается застройщиком в тексте искового заявления.

Стороны в договоре также согласовали, что площади квартиры будут уточняться после окончания строительства жилого дома.

Если по окончании строительства объекта недвижимости проектная площадь объекта долевого строительства с учетом площади лоджии (балкона) с коэффициентом 0,5 (0,3), согласованная в договоре, изменится, то цена договора подлежит корректировке пропорционально изменению проектной площади объекта долевого строительства с учетом площади лоджии (балкона) с коэффициентом 0,5 (0,3), и стороны обязуются произвести приведение платежей в соответствие с фактической площадью объекта долевого строительства с учетом площади лоджии (балкона) с коэффициентом 0,5 (0,3), исходя из стоимости 1 кв.м., предусмотренной п.2.1.1 договора (п.2.4 договора).

Фактическая площадь квартиры определяется по техническому паспорту или техническому плану жилого дома (раздел договора «Термины и определения»).

Окончательный расчет дольщика с застройщиком по настоящему договору должен быть произведен до момента подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства дольщику (п.2.5 договора). Обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами акта приема-передачи (п.8.3 договора).

Стороны, подписав договор долевого участия в строительстве, согласились с его условиями.

Ответчик полагает, что при отсутствии доказательств затрат застройщика при увеличении площади квартиры и доказательств объективной необходимости отклонения параметров объекта капительного строительства от проектной документации увеличение площади квартиры является незаконным, как и увеличение площади квартиры за счет уменьшения площади общих помещений многоквартирного дома, поскольку такое изменение требовало внесения изменений в проект и доведения данной информации до участников долевого строительства до передачи готового объекта долевого строительства.

Однако, договор не ставит изменение цены объекта в зависимость от указанных ответчиком обстоятельств, по условиям договора корректировка цены находится в зависимости от фактической площади квартиры по итогам строительства по отношению к проектной площади на день подписания договора, поскольку иное (в частности, предлагаемое ответчиком) толкование условий договора привело бы к незаконному освобождению участника долевого строительства от исполнения обязательств по оплате полной цены объекта и возникновению у него неосновательного обогащения, что противоречит принципу добросовестности действий участников гражданского оборота, закрепленному в статьях 1, 10 ГК РФ.

Довод ответчика о том, что при подписании договора застройщик заявлял, что объект будет передан в январе 2016 г., при этом, в договоре срок передачи объекта установлен 3 квартал 2016 г., также не имеет правого значения при рассмотрении данного спора, поскольку нарушение застройщиком срока передачи объекта дольщику имеет самостоятельное правовое последствие – предъявление дольщиком требования о взыскании неустойки и, кроме того, срок передачи объекта установлен подписанным обеими сторонами без каких-либо разногласий договором.

По результатам проведения кадастровых работ был составлен технический план помещений жилого дома, в т.ч. выше указанной квартиры. Площадь квартиры при проведении кадастровых работ составила 55,3 кв.м. (прихожая, кухня, жилая комната, сан.узел), а также 5,9 кв.м. – площадь лоджии (без понижающего коэффициента).

Т.о., фактическая площадь квартиры с применением понижающего коэффициента составила 58,25 кв.м. (55,3+5,9х0,5)

23 июня 2016 г. застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое согласно ст.55 Градостроительного Кодекса РФ представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

По акту приема-передачи 18 июля 2016 г. квартира передана ответчику с выше указанными характеристиками площадей.

Стороны при подписании акта согласились, что техническое состояние квартиры соответствует проектно-техническим условиям и условиям договора.

Поскольку по окончании строительства фактическая площадь квартиры с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 составила 58,25 кв.м., т.е. превысила проектную на 2,75 кв.м., у ответчика возникло обязательство по оплате 106177 руб. в связи с изменением цены договора.

Ответчик своей подписью в акте подтвердила, что её обязательства по оплате 106177 руб. на ДД.ММ.ГГГГ не выполнены.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получена претензия ООО «ЖСК», в которой истец требовал уплатить сумму по договору в размере 106177 руб., что подтверждается текстом претензии, описью вложения в письмо, квитанцией об отправке и отчетом о доставке почтового отправления.

Судом установлено, что до настоящего времени ответчик не оплатил полную цену объекта.

Поскольку цена договора участия в долевом строительстве, равно как и случаи её изменения после заключения договора, порядок уплаты цены договора определены соглашением сторон в соответствии со ст. 5 ФЗ-214, а в силу ст.ст.309,310 ГК РФ обязательства по оплате цены договора должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями соглашения, исковые требования ООО «ЖСК» о взыскании с ответчика 106177 руб. по договору долевого участия являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

По условиям договора участия в долевом строительстве, обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами акта приема-передачи (п.8.3 договора).

При этом, окончательный расчет дольщика с застройщиком по настоящему договору должен быть произведен до момента подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства дольщику (п.2.5 договора).

Согласно ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено <…>, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

По смыслу договора, окончательный расчет должен быть произведен дольщиком не позднее дня подписания акта приема-передачи квартиры, т.е. в рассматриваемом случае – не позднее 18 июля 2016 г.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ (п.6.5 договора).

В частности, в силу п. 6 ст.5 ФЗ-214, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Размер неустойки с 19 июля 2016 г. по 26 июня 2017 г. включительно рассчитан истцом исходя из ставок, действовавших в различные периоды на протяжении просрочки исполнения обязательства.

Однако, предусмотренных законом (п. 6 ст.5 ФЗ-214) оснований к применению различных ставок, действовавших на протяжении периода, за который взыскивается неустойка, суд не усматривает, в связи с чем считает возможным применить ставку, действующую на дату принятия судом решения, в связи с чем размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, составит 10798,20 руб. (106177 руб. х339 дн. х 1/300 х 9%).

Истцом понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3562 руб., которые в силу ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных судом требований, а именно, в размере 3540 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56,98,194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «ЖСК» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «ЖСК» (ИНН <***>) задолженность по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в размере 106177 рублей, неустойку за период с 19 июля 2016 г. по 26 июня 2017 г. включительно в размере 10798 рублей 20 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3540 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме принято 14 августа 2017 года.