Решение № 3А-472/2017 3А-472/2017~М-264/2017 М-264/2017 от 4 мая 2017 г. по делу № 3А-472/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 мая 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-472/2017 по иску ФИО2 об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с заявлением, в котором просил признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении его заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ФИО2, обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 10.01.2017 г. о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №.

В обоснование своих требований истец указал, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, имеющие категорию: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, расположенных по адресу: <адрес> и собственником Х доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>,

Кадастровая стоимость спорных земельных участков утверждена Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 г. Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в следующих размерах: земельного участок с кадастровым номером № в размере 4 287 951,80 рубль, земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 549 618,15 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 6 420 110,51 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 024 719,19 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 723 377,75 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости спорных земельных участков является 21.10.2014 года.

Однако, рыночная стоимость указанных земельных участков гораздо ниже, согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО «НПО «<данные изъяты>» по состоянию на 21.10.2014г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 1 183 723,50 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 1 249 628,66 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составила 1 712 341,65 рубль, земельного участка с кадастровым номером № – 319 618,25 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 027 722,91 рубля.

При этом, заявление ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. отклонено.

На основании изложенного, считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, полагает решение Комиссии необоснованным, и просит возложить на Комиссию обязанность повторно рассмотреть ранее поданное заявление.

В судебном заседании представитель ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ. и ордера № от ДД.ММ.ГГ., заявленные требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области – ФИО4, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ.., заявленные требования не признала, по основаниям указанным в отзыве на исковое заявление, считает решение Комиссии законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ООО «НПО «Азимут» - по доверенности ФИО5 просил удовлетворить заявленные требования, по доводам указанным в письменном отзыве, считает, решение Комиссии не незаконным.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, Администрации г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом. Администрация г.о. Тольятти в письменном отзыве просила в удовлетворении заявленных требований отказать и рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В соответствии с ч.6 ст. 226 КАС РФ, суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетеля ФИО1, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно п.10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии.

Как следует из решения Комиссии от ДД.ММ.ГГ.. № на заседании присутствовало 4 члена комиссии, следовательно, оно правомочно на принятие решений.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ФИО2 10.01.2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области (далее Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости: с кадастровым номером № в сумме 1 183 723,50 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – в размере 1 249 628,66 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 712 341,65 рубль, земельного участка с кадастровым номером № – 319 618,25 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 027 722,91 рубля.

Кадастровая стоимость спорных земельный участков утверждена Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 г. Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 21.10.2014 года, и составляет: земельного участок с кадастровым номером № в размере 4 287 951,80 рубль, земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 549 618,15 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 6 420 110,51 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 024 719,19 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 723 377,75 рублей.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков ФИО2 приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе, отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков № от ДД.ММ.ГГ., выполненный НПО «<данные изъяты>».

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ.. № заявление ФИО2 было отклонено. Основанием к отказу в удовлетворении заявления в решении Комиссия указала следующее: «Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем. Мнение оценщика, указанное в отчете об отсутствии сложностей с подведением коммуникаций и равенстве всех объектов аналогов и объекта оценки по данному фактору стоимости, является ложным, т.к. противоречит данным рынка. Указанные в разделе 9.4. аналоги имеют различное значение по данному фактору стоимости (наличие коммуникаций), что опровергает мнение оценщика. Нарушены п.13 ФСО №3, п. 22 ФСО №7. Диапазон значений фактора стоимости «площадь» в соответствующем разделе отчета – 11.2, отсутствует. Нарушен п.22 ФСО №7. Анализ рынка указывает на наличие 4-х источников информации, при этом оценщик осуществляет выборку только по одному из них (Волга-Инфо), хотя объем выборки не внушает доверия – 10 объектов, анализ рынка недостаточен, процесс его не понятен пользователю отчета и не обоснован оценщиком – п.11 ФСО №7. Правила отбора аналогов отсутствуют – нарушен п. 22 ФСО № 7, описание всего объема доступной оценщику рыночной информации по объектам-аналогам также отсутствует. На стр. № отчета указано, что при осуществлении первичной выборки оценщиком «было отобрано 10 аналогов». Объем первичной информации по сегменту рынка объекта оценки не описан. Анализ сегмента фактически подменен оценщиком на анализ собственной выборки, выполненной по непонятным критериям.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается. Административный иск подан в течение 3 месяцев со дня принятия оспариваемого решения.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен оценщик – ФИО1, которая подтвердила все выводы, сделанные в отчете об оценке. По изложенным в решении Комиссии замечаниям, дала следующие пояснения.

По первому замечанию Комиссии оценщик пояснила, что при анализе фактора коммуникаций присваивается два значения, либо «есть возможность подключения коммуникаций», либо «нет возможности подключения коммуникаций», в отчете подробно изложена позиция по этому фактору. К отчету приложены 2 письма, от членов различных СРО. Единственным доказательством о противоречивости мнения оценщика, было бы указание в объявлении «нет возможности подключения коммуникаций», но этого нет. Ни одно из объявлений

По второму замечанию, пояснила, что п.22 ФСО № 7 содержит требование к расчетам сравнительным подходом. Анализ рынка регламентируется иным пунктом (11 ФСО №7). На стр. № отчета представлен раздел 9.5 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. В данном разделе на стр. № описан фактор площадь участка –данный фактор является количественным параметром и может принимать не только целочисленные значения.

По третьему замечанию пояснила, что перед таблице 9.3 на стр. № отчета, указано, что ею были проанализированы 4 доступных источника информации, однако подходящие объекты-аналоги были найдены в базе данных «Волга-Инфо», в иных источниках объявлений по продаже участков удовлетворяющих условиям отбора не обнаружилось.

По четвертому замечанию показала, что п. 22 ФСО № 7 регламентирует процесс проведения расчетов сравнительным подходом. На стр. № отчета процитирован п.22 ФСО № 7 и указаны правила, которые были использованы для отбора аналогов. Данное замечание является ошибочным и нарушений не имеет.

Суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по заявлению ФИО2 нельзя признать законным и обоснованным.

Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО НПО «<данные изъяты>», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, изложен расчет рыночной стоимости земельных участков.

Оценивая доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

Часть 2 ст. 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика и положительном заключении на него, соответствующих требованиям ст.ст. 60 – 61 КАС РФ, сторонами по делу не представлено.

Судом ставился на обсуждение вопрос о необходимости назначения и проведения судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям ФЗ № 135 и ФСО, однако такого ходатайства никем не заявлено. Стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ФИО2 о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы ФИО2 решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения поданного 10.01.2017г. заявления ФИО2

Требования в части возложения на комиссию обязанности принять решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании отчета об оценке № 112-ФЛ от 27.12.2016 года, подготовленного оценщиком ООО НПО «Азимут» выходят за пределы рассмотрения требований об обжаловании решения Комиссии, поскольку это по существу означало бы вмешательство суда в компетенцию комиссии и предрешало результат повторного рассмотрения заявления.

Руководствуясь ст.ст.180, 227 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ФИО2

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ФИО2, поданного 10.01.2017 года о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10.05.2017 г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь