Решение № 3А-54/2025 3А-54/2025~М-46/2025 А-54/2025 М-46/2025 от 14 августа 2025 г. по делу № 3А-54/2025

УИД 58OS0№-94 Дело №а-54/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 августа 2025 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.

при секретаре Морозовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Надежда» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

24 июня 2025 года в Пензенский областной суд поступило административное исковое заявление акционерного общества «Надежда» (далее – АО «Надежда», административный истец, акционерное общество) об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») от 6 июня 2025 года № и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 7 909 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: объекты складского назначения, административные здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости.

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, содержащийся в решении об отказе в установлении рыночной стоимости, затрагивает права административного истца, как собственника объекта недвижимости, поскольку земельный налог исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 8 декабря 2024 года – 12 741 000 рублей на основании отчёта об оценке от 8 декабря 2024 года №, подготовленного оценщиком ООО "А" (далее – ООО "А") Б (далее – отчёт об оценке).

Определением Пензенского областного суда от 10 июля 2025 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о наличии в названном отчёте об оценке недостатков, указанных в пункте 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), а также вопроса о том, соответствует ли рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая в указанном отчёте, его рыночной стоимости по состоянию на 8 декабря 2024 года, при несоответствии -определить действительную его рыночную стоимость по состоянию на указанную дату.

После проведения судебной экспертизы административное дело вместе с заключением эксперта ООО "Ц" (далее – ООО "Ц") А от 30 июля 2025 года № (далее – заключение эксперта от 30 июля 2025 года №, заключение эксперта) поступило в суд.

Определением Пензенского областного суда от 4 августа 2025 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 представила заявление об уточнении требования административного искового заявления в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в размере равном рыночной стоимости по результатам заключения эксперта – 14 719 000 рублей.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО2 возражал против удовлетворения требования о признании незаконным решения об отказе в установлении рыночной стоимости, при вынесении решения в части определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости полагался на усмотрение суда.

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области), публично-правовая компания «Роскадастр» (далее также – ППК «Роскадастр»), администрация г. Пензы, ФИО3, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей заинтересованных лиц ППК «Роскадастр» ФИО4, Управления Росреестра по Пензенской области ФИО5 поступили отзывы, заявления, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

От заинтересованного лица ФИО3 поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, и их представителей.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 120-137).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 15 ноября 2022 года № 462-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области земельных участков» и составила 26 976 254, 47 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 3 июля 2025 года № (том 1 л.д. 98).

Согласно данной выписке сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 31 декабря 2022 года, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка, является 1 января 2022 года, дата начала применения 1 января 2023 года.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 названного Закона кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

АО «Надежда» является правообладателем доли (4/5) в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым №, общей площадью 7 909 кв.м, категории земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: объекты складского назначения, административные здания, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27 июня 2025 года № (том 1 л.д. 88-92).

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Учитывая приведённые обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, в связи с чем он вправе обратиться с соответствующим заявлением.

Как следует из обстоятельств дела, 6 мая 2025 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 8 декабря 2024 года №, выполненный оценщиком ООО "А" Б, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 8 декабря 2024 года составила 12 741 000 рублей (том 1 д.л. 117, 140-215).

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 6 июня 2025 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д.118-119).

Исследовав материалы дела, проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При разрешении данного административного искового заявления суд, принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, в связи с доводом ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о несоответствии отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, является обязанностью участников процесса, а суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, для устранения возникших сомнений определением от 10 июля 2025 года назначил судебную экспертизу.

Согласно заключению эксперта от 30 июля 2025 года № отчёт об оценке, подготовленный оценщиком ООО "А" Б, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, при составлении названного отчёта оценщиком допущены несоответствия требованиям статьи 11 Федерального закона Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), пунктов 5, 8, 11, 15, 16, 27, 30, подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, подпунктов 3, 10 пункта 7, пунктов 8, 10, 15 Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО VI)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, исследовав названное заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта, в том числе в названной части, каких-либо возражений суду не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт, выполненный оценщиком ООО "А" Б от 8 декабря 2024 года № о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 8 декабря 2024 года, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшим на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 6 июня 2025 года № принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствует положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление АО «Надежда» в части признания его незаконным не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № по состоянию на 8 декабря 2024 года (дата оценки земельного участка, указанная в отчёте в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости), в рамках проведения назначенной на основании определения Пензенского областного суда от 10 июля 2025 года экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, определённой оценщиком ООО "А" Б в отчёте об оценке от 8 декабря 2024 года №, рыночной стоимости и при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости названного объекта недвижимости на указанную дату.

По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта ООО "Ц" А от 30 июля 2025 года № следует, что рыночная стоимость объекта по состоянию на 8 декабря 2024 года составляет 14 719 000 рублей. Стоимость спорного объекта недвижимости, определённая оценщиком ООО "А" Б в отчёте об оценке от 8 декабря 2024 года №, не соответствует рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (земельного участка), принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке; г) для выполнения расчётов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объёма; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Экспертом установлено, что объект исследования относится к категории земельных участков промышленного назначения, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении данной группы земельных участков.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости.

В частности, были сделаны корректировки на совершённую сделку/предложение (торг) - для всех объектов-аналогов; на местоположение - для всех объектов-аналогов; на площадь - для всех объектов-аналогов; на наличие ж/д путей на земельном участке - для объекта-аналога № 3; на расположение относительно автомагистралей - для всех объектов-аналогов; на асфальтирование подъездного пути к участку - для объектов-аналогов № 1 и № 2, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также обоснованных возражений на заключение судебной экспертизы, доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность его выводов, участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявлено.

Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 8 декабря 2024 года в размере равном его рыночной стоимости согласно результатам проведённой судебной экспертизы. Сторона административного ответчика не представила возражений относительно экспертного заключения, согласившись с выбранным подходом для оценки, отбором объектов-аналогов, применением корректировок, а также с итоговым значением рыночной стоимости земельного участка на дату оценки.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта по состоянию на 8 декабря 2024 года в размере 14 719 000 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 6 мая 2025 года – день направления АО «Надежда» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Сторона административного истца просила не разрешать вопрос о распределении понесённых ею судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление акционерного общества «Надежда» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 6 июня 2025 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - земельного участка с кадастровым №, общей площадью 7 909 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: объекты складского назначения, административные здания, расположенного по адресу: <адрес>, на основании отчёта об оценке от 8 декабря 2024 года №, выполненного оценщиком ООО "А" Б, отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 7 909 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: объекты складского назначения, административные здания, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 8 декабря 2024 года в размере равном его рыночной стоимости – 14 719 000 (четырнадцать миллионов семьсот девятнадцать тысяч) рублей.

Датой подачи заявления акционерного общества «Надежда» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной считать 6 мая 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 15 августа 2025 года.

Судья Е.М. Шелахаева