Решение № 2-656/2018 2-656/2018~М-31/2018 М-31/2018 от 23 сентября 2018 г. по делу № 2-656/2018

Дело № 2-656/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 сентября 2018 года г. Сарапул УР

Решение в окончательной форме принято 01 октября 2018 года

Сарапульский городской суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующий судья Косарев А.С.,

при секретаре Елесиной А.Е.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 <данные изъяты> к ФИО3 <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома, прекращении ипотеки,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома.

Требования мотивированы тем, что 14.11.2015 года между ФИО2 (далее – продавец, истец) и ФИО3 (далее – покупатель, ответчик) был заключен договор купли-продажи 1/5 доли жилого дома по адресу: УР, <адрес>. Согласно п.п. 1.1. договора, продавец продал покупателю 1/5 долю жилого дома в виде отдельной квартиры в 2-этажном жилом доме площадью 162,6 кв.м. по адресу: УР, <адрес> по цене согласно п.п. 1.3. договора, 416 000 рублей. Порядок расчётов по договору согласно п.п. 2.1. должен был быть произведен следующим образом: денежная сумма в размере 416 000 рублей путём перечисления на расчётный счёт покупателя перечисляется в течении трёх дней после поступления их на расчётный счёт покупателя из заменых средств (в течение 15 рабочих дней после государственной регистрации права собственности ФИО3 на расчётный счёт покупателя поступают денежные средства, предоставленные КПКГ «Партнёр 3»). Регистрация перехода права от продавца к покупателю, а также регистрация возникшей ипотеки в силу закона произведены в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации кадастра и картографии по УР в Сарапульском отделении 19.11.2015 года. На момент подачи искового заявления расчёт между покупателем и продавцом не произведен. Обязательство по договору не исполнены в полном объеме. Истец неоднократно в досудебном порядке обращалась к покупателю с требованием исполнения договора, но до настоящего момента никаких действий покупателем по исполнению договора не произведено. С учётом того, что неоплата полученного по сделке недвижимого имущества является существенным нарушением ответчиком условий заключенного договора купли-продажи и является основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, для расторжения договора.

Просит расторгнуть договор купли-продажи 1/5 доли жилого дома по адресу: УР, <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3 14.11.2015 года, прекратить право долевой собственности в размере 1/5 доли в праве ФИО3 и государственной регистрации права долевой собственности на указанную 1/5 долю жилого дома.

В ходе судебного разбирательства истец уточнила исковые требования, просит расторгнуть договор купли-продажи 1/5 доли жилого дома по адресу: УР, <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3 14.11.2015 года, прекратить право долевой собственности в размере 1/5 доли в праве ФИО3 и государственной регистрации права долевой собственности на указанную 1/5 долю жилого дома. Прекратить ипотеку, возникшую в силу закона между ФИО3 и кредитной организацией, а также снять арест, наложенный на имущество ФИО3

Определением суда от 20.03.2018 года, содержащимся в протоколе судебного заседания от 20.03.2018 года, к участию в деле в качестве третьего лица привлечен КПКГ «Партнер 3».

Определением суда от 03.09.2018 года, содержащимся в протоколе судебного заседания от 03.09.2018 года, заменено ненадлежащее третье лицо КПКГ «Партнер 3» на надлежащее третье лицо КПКГ «Партнер».

Определением суда от 24 сентября 2018 года производство по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома в части исковых требований о снятии ареста, наложенного на имущество ФИО3, прекращено.

В судебное заседание истец ФИО2, ответчик ФИО3, представитель третьего лица – КПКГ «Партнер» не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. От представителя третьего лица КПКГ «Партнер» в суд поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Представитель истца ФИО2 – ФИО1, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от 21.08.2017 года (сроком действия три года), исковые требования с учётом их уточнения поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом, что на основании договора купли-продажи доли жилого дома от 17.03.2014 года истец ФИО2 являлась собственником 1/5 доли в общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: УР, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 18 АБ № от 10.04.2014 года.

Из копии договора купли-продажи 1/5 доли жилого дома от 14.11.2015 года усматривается, что он заключён между ФИО2 <данные изъяты> (продавец) и ФИО3 <данные изъяты> (покупатель). Согласно условиям договора продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность 1/5 долю жилого дома в виде отдельной квартиры, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 162,6 кв.м., находящуюся по адресу: УР, <адрес>. Отчуждаемая 1/5 доля жилого дома продана покупателю за 416 000 рублей. Расчеты между продавцом и покупателем производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 416 000 рублей в счет уплаты за приобретаемую 1/5 долю жилого дома, выплачивается покупателем за счет средств предоставляемого займа (с целевым назначением на приобретение недвижимости) по договору займа «Целевой 12» № от 13.11.2015 г, предоставленного Кредитным Потребительским Кооперативом «Партнер 3», далее именуемым «Займодавец», заключенному в г. Сарапуле УР, на срок 12 месяцев, с условием оплаты всей суммы займа до конца срока договора займа и выплачивать проценты за пользование займом кооперативу ежемесячно равными долями из расчета 1,4% в месяц от суммы займа заемщика, между покупателем и займодавцем путем перечисления на расчетный счет покупателю после государственной регистрации права собственности в течение 15-и рабочих дней. Покупатель обязуется в течение 3-х дней после поступления денежных средств в полном объеме, на расчетный счет, согласно договору займа, произвести оплату по настоящему договору купли-продажи продавцу. Недвижимость, приобретаемая покупателем на средства займа КПКГ «Партнер 3», является залогом до полного погашения предоставленного займа. Залог в отношении продавца не возникает.

Согласно отметкам на договоре от 14.11.2015 года Управлением Росреестра по УР произведена государственная регистрация права общей долевой собственности 19.11.2015 года, номер регистрации №, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона 19.11.2015 года, номер регистрации 18-№.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, суд находит установленным, что между ФИО2 с одной стороны и ФИО3 с другой стороны 14.11.2015 года достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: предмет договора –1/5 доля жилого дома по адресу: УР, <адрес>, стоимость предмета договора 416 000 рублей, то есть между сторонами заключён договор купли-продажи 1/5 доли жилого дома по адресу: УР, <адрес>, стоимостью 416 000 рублей.

Также сторонами достигнуто соглашение по порядку расчётов между ними: согласно условиям договора денежная сумма в размере 416 000 рублей за счёт средств предоставляемого займа (с целевым назначением на приобретение недвижимости) по договору займа, предоставленного КПКГ «Партнер 3» путём перечисления денежной суммы на расчетный счет ФИО3 после государственной регистрации права собственности в течение 15-и рабочих дней, которая в течение 3-х дней после поступления денежных средств производит оплату по договору купли-продажи ФИО2

Предоставление займа в размере 416 000 рублей на приобретение ответчиком ФИО3 1/5 доли жилого дома по адресу: УР, <адрес>, и перечисление указанной денежной суммы на лицевой счет ФИО3 подтверждается решением Сарапульского городского суда УР от 12 мая 2016 года, которым удовлетворены исковые требования КПКГ «Партнер 3» к ФИО3, ФИО5 о взыскании долга по договору займа.

Данным решением суда установлены следующие обстоятельства:

- Согласно договору займа № от 13.11.2015 года, заключённому между КПКГ «Партнер 3» (займодавец) и пайщиком КПКГ «Партнер 3» ФИО3 (заёмщик), имеющей членскую книжку №, на основании Федерального закона от 18.07.2009 года № 190-ФЗ «О кредитной кооперации», Устава и Положения о предоставлении займов членам КПКГ «Партнер 3» займодавец выдаёт заёмщику на приобретение 1/5 доли жилого дома по адресу: <адрес>, денежные средства в сумме 416 000 рублей на срок 12 месяцев. Срок договора начинается с выдачи денежных средств заёмщику и действует по 13.11.2016 года.

- Согласно заявлению ФИО3 от 20.11.2015 года, адресованному зам. директора КПКГ «Партнер 3» ФИО6, она просит перечислить ей денежные средства в сумме 416 000 рублей по договору займа «Целевой 12» 416 № от 13.11.2015 года на её лицевой счёт №.

- Из платёжного поручения № 4236 от 20.11.2015 года усматривается перечисление ФИО3 от КПКГ «Партнер 3» по договору займа «Целевой 12» 416 № от 13.11.2015 года суммы в размере 416 000 рублей на лицевой счёт № в отделении № 8618 Сбербанка России г. Ижевск.

Решением Сарапульского городского от 12 мая 2016 года, с ФИО3, ФИО5 солидарно в пользу Кредитного потребительского кооператива граждан «Партнер 3» взыскана сумма задолженности по договору займа № от 13.11.2015 года по состоянию на 21.03.2016 года в размере 439 450,40 рублей, в том числе: сумма основного долга – 416 000 рублей, проценты за использование суммы займа – 23 163,90 рубля, неустойка – 286,50 рублей. С ФИО3, ФИО5 солидарно в пользу Кредитного потребительского кооператива граждан «Партнер 3» взыскана сумма судебных расходов в размере 5 000 рублей; госпошлина в сумме 7 594,51 рубля.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда УР от 24 августа 2016 года, решение Сарапульского городского суда УР от 12 мая 2016 года изменено в части взыскания расходов по уплате государственной пошлины, указав, что взысканию с ФИО3, ФИО5 в пользу КПКГ «Партнер 3» подлежат расходы по уплате государственной пошлины в равных долях по 3 797,25 рублей с каждого.

Из ответа УПФР в г. Сарапуле УР (межрайонное) от 03.05.2018 года на запрос суда следует, что ФИО3 30.03.2016 года обратилась с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, а именно по погашение основного долга и уплату процентов по договору займа, заключенному с КПКГ «Партнер 3» на приобретение 1/5 доли в жилом доме по адресу: УР, <адрес>. На основании имеющихся документов, отчета городской службы оценки ИП ФИО7 и личных пояснений заявительницы, решением комиссии от 06.04.2016 г. было принято решение об отказе в удовлетворении заявления на улучшение жилищных условий в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 8 ФЗ от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (жилье, не пригодное для проживания).

Требования истца ФИО2 о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома от 14.11.2015 года основаны на том, что ею от покупателя ФИО3 до настоящего времени не получена сумма в размере 416 000 рублей за проданную 1/5 долю жилого дома, вследствие чего она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовым разъяснениям, содержащимся в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, расторжение договора возможно при существенности нарушения договора одной из сторон, независимо от регистрации перехода права собственности.

Доводы ФИО2 о том, что расчёт с ней по договору купли-продажи доли жилого дома от 14.11.2015 года не произведён, нашли подтверждение в суде пояснениями ответчика ФИО3

Так, в ходе судебного разбирательства ответчик ФИО3 (протокол судебного заседания от 20.03.2018 года, от 01.08.2018 года), пояснила, что она лично ФИО2 денежные средства по договору купли-продажи не передавала. Деньги переданы ею Елесиным.

Доказательств обратному ответчиком в адрес суда не представлено.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что в результате не исполнения ответчиком обязательств по оплате приобретённого у истца объекта недвижимости ФИО2 в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Суд находит, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи доли жилого дома и возврата переданного ответчику недвижимого имущества.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец ФИО2 обращалась к ответчику ФИО3 с предложением о расторжении договора купли-продажи 1/5 доли жилого дома от 14.11.2015 года, получение ответчиком данного предложения 08.11.2017 года нашло подтверждение в суде почтовым уведомлением о вручении, однако, как установлено судом, до настоящего времени ответчиком положительный ответ на предложение истица о расторжении договора купли-продажи не дан, в суде ответчик также не согласились на расторжение договора, не признавая исковые требования истца.

Таким образом, суд находит требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома по адресу: УР, <адрес>, заключённого 14.11.2015 года между ФИО2 и ФИО3, обоснованными.

При этом доводы ответчика ФИО3 о том, что продавцами дома были Елесины; денежные средства по договору купли-продажи доли жилого дома она передала Елесиным сразу после получения возле КПКГ «Партнер», не влияют на вывод суда об обоснованности требований истца о расторжении договора купли-продажи, поскольку указанные доводы ответчика не влияют на правоотношения по договору купли-продажи доли жилого дома от 14.11.2015 года, заключенного между ФИО2 и ФИО3, при этом собственником спорной доли жилого дома являлась ФИО2, Елесины собственниками спорной доли жилого дома не являлись.

Исходя из изложенного, всесторонне, полно и объективно исследовав все доказательства по делу, суд находит требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи 1/5 доли жилого дома, расположенного по адресу: УР, <адрес>, заключённого 14.11.2015 года между ФИО2 и ФИО3 подлежащими удовлетворению.

Поскольку при расторжении договора купли-продажи каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, переход права собственности к ответчику на квартиру зарегистрирован Управлением Росреестра по УР, настоящее решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве долевой собственности ФИО3 на 1/5 доли жилого дома, расположенного по адресу: УР, <адрес>, и внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности ФИО2 на указанную долю жилого дома.

Кроме того, истцом ФИО2 заявлено требование о прекращении ипотеки, возникшей в силу закона в отношении спорного недвижимого имущества.

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Из системного толкования указанных выше норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушаются права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения.

Судом установлено, что переход права собственности по договору купли-продажи доли жилого дома от 14.11.2015 года был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации кадастра и картографии по УР Сарапульское отделение. При этом в отношении 1/5 доли жилого дома, регистрирующим органом установлено обременение права в виде ипотеки в силу закона, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи 19.11.2015 года №, лицом в пользу которого установлено ограничение (обременение) права является КПКГ «Партнер 3», что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных прав на объект недвижимости от 21.08.2017 года.

В силу ч.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии с ч. 4 ст. 329 ГК РФ недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Из исследованного судом договора купли-продажи 1/5 доли жилого дома от 14.11.2015 года усматривается, что 1/5 доля дома приобретена за счет заемных денежных средств, предоставляемых КПКГ «Партнер 3», согласно договору займа (с целевым назначением на приобретение недвижимости) от 13.11.2015 года, заключенному между покупателем (ФИО3) и займодавцем (КПКГ «Партнер 3»), размер займа составил 416 000 рублей. Недвижимость, приобретаемая ФИО3 на средства займа КПКГ «Партнер 3» является залогом до полного погашения предоставленного займа.

В связи с тем, что судом принимается решение о расторжении договора купли-продажи 1/5 доли жилого дома, заключенном 14.11.2015 года между ФИО2 и ФИО3, и погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости в праве долевой собственности ФИО3 на 1/5 доли жилого дома, внесении записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности ФИО2 на долю жилого дома, то есть собственником 1/5 доли дома в праве долевой собственности становится не заемщик по договору займа, в обеспечение которого была установлено ипотека, а истец ФИО2, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о прекращении ипотеки в силу закона спорной доли жилого дома, с погашением записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости под № от 19.11.2015 года.

Учитывая, что обязательства сторон по договору купли-продажи 1/5 доли жилого дома от 14.11.2015 года, в обеспечение которого была установлено ипотека, прекращаются, соответственно, и зарегистрированное обременение подлежит прекращению. В связи с чем, требования истца в данной части подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 <данные изъяты> к ФИО3 <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома, прекращении ипотеки удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи 1/5 доли жилого дома, расположенного по адресу: УР, <адрес>, заключённый 14.11.2015 года между ФИО2 <данные изъяты> и ФИО3 <данные изъяты>.

Прекратить ипотеку в силу закона 1/5 доли жилого дома, расположенного по адресу: УР, <адрес>, зарегистрированную в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике 19.11.2015 года под №, с погашением записи об ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве долевой собственности ФИО3 <данные изъяты> на 1/5 долю жилого дома, расположенного по адресу: УР, <адрес>, и внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности ФИО2 <данные изъяты> на указанную 1/5 долю жилого дома, а также для погашения записи об ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости на 1/5 долю жилого дома, расположенного по адресу: УР, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Косарев А.С.