Решение № 3А-944/2020 3А-944/2020~М-320/2020 М-320/2020 от 4 июня 2020 г. по делу № 3А-944/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июня 2020 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре судебного заседания Нагапетян А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-944/2020 по административному исковому заявлению Муниципального предприятия «Инвентаризатор» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

МП «Инвентаризатор» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, ссылаясь на то, что Предприятию на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 593,3 кв.м., расположенное по адресу: Самарская <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости определена по состоянию на 10.05.2018 года и составляет 16 661 756 рублей 63 копейки.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью нежилого помещения, считает её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы как плательщика налога на имущество юридических лиц.

Согласно отчёту об оценке от 25.11.2019 года № 31/19, подготовленного ООО <данные изъяты>», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 10.05.2018 года составляет 8 438 939 рублей 01 копейку.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения в судебном порядке.

В связи с чем, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 10.05.2018 года в размере 8 438 939 рублей 01 копейки.

Определением суда от 10.03.2020 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечен филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области.

Представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в письменном заявлении административные исковые требования поддержал, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации городского округа Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель Правительства Самарской области представил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении заявленных истцом требований отказать.

В письменных пояснениях филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставляет разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 593,3 кв.м., расположенное по адресу: Самарская <адрес>, находится в хозяйственном ведении МП «Инвентаризатор», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.12.2005 г., выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10.05.2018 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Сведения о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10.05.2018 года и, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 26.02.2020 года № 63-00-102/20-160053, кадастровая стоимость данного объекта по состоянию на 10.05.2018 года составляет 16 661 756 рублей 63 копейки.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника объекта капитального строительства от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество юридических лиц.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 03.12.2019 года МП «Инвентаризатор» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № 19/21с-13 от 18.12.2019 года заявление административного истца отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: в соответствии с п. 11 ФСО № 7 оценщик проводит анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например – ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке аналогов (стр. 116 и 120) имеется объект, прилагаемый к продаже в рассрочку, то есть, реализуемый по нетипичным условиям сделки – не исследован такой фактор стоимости как «условия финансирования» в соответствии с п. 11 ФСО № 7. Мнение оценщика об отсутствии нетипичных для рынка сделках (стр. 52 отчета) не соответствует действительности. Нарушен п. 11 ФСО № 7. в соответствии с п. 5 ФСО № 3, отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. В соответствии с информацией на странице 39 отчета оценщик относит объект оценки к недвижимости офисного назначения – сегмент «офисные помещения в многоэтажных жилых домах». При этом аналоги выбираются на рынке среди торгово-офисных объектов, а сами они в большинстве являются универсальными помещениями, пригодными для различных видов коммерческой деятельности (торговой в первую очередь). Таким образом, аналоги приняты из иного сегмента рынка. Нарушен п. 5 ФСО № 3 – отчет вводит в заблуждение пользователя отчета.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Согласно абзацу первому статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 25.11.2019 года № 31/19, подготовленный ООО «<данные изъяты>».

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 10.05.2018 года составила 8 438 939 рублей 01 копейку.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 10.05.2018 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости нежилого помещения основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО1. представлены письменные пояснения на замечания Комиссии, изложенные в решении от 18.12.2019 года № 19/21с-13.

Из указанных пояснений следует, что учитывая ретроспективный характер оценки (май 2018 года), невозможно в ходе интервьюирования продавца, а также из текста предложения к продаже (стр. 116 отчета – аналог №4 и стр. 120 отчета – тот же аналог) определить дополнительные условия и обязательства контрагента в случае описанной возможности оплаты: торг или выкуп с рассрочкой. С другой стороны, оферта содержит информацию, позволяющую с достоверностью судить о цене предложения: 27 300 руб. за 1 300 кв.м. Поэтому аналог №4 рассматривается как объект продажи без особых условий финансирования. Таким образом, все платежи по продаже нежилых помещений, представляющих аналоги первичной выборки (стр. 44-45 отчета), осуществляются в денежных средствах, то есть элементы со специальными условиями финансирования отсутствуют. Кроме того, в случае расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж с использованием не реальных сделок, а предложений к продаже (оферт), обязательным является применение корректировки на особенности сделки, так называемой скидки на торг. Данная корректировка определена (стр. 52 отчета) и применена при расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода (стр. 68 отчета). Универсальное помещение – помещение, которое возможно использовать для разных сфер деятельности (под офис), клинику, спортивный клуб, магазин и т.д.). Обязательной характеристикой такой недвижимости является наличие собственных коммуникаций, отдельного входа, а также капитальные стены. Универсальное помещение может находиться в торговом центре или жилом объекте. На стр. 116-117 отчета представлены аналоги – предложения по продаже нежилых помещений в многоквартирных жилых домах. Аналог №6 – подходит под различные сферы деятельности, аналог №7 – офисные помещения от 15 кв.м. до 46 кв.м., аналог №8 – под любой вид деятельности. На стр. 119-120 отчета представлены аналоги – предложения по аренде нежилых помещений в многоквартирных жилых домах. Аналог №8 – офисные помещения, аналог №9 – общий зал при входе 38 кв.м., 12 кв.м. кабинет, аналог №10 – отлично подойдет под аптеку или банк, аналог №12 – под любой вид деятельности. Оценщик считает, что замечание Комиссии о том, что универсальное помещение относится к сегменту торговой недвижимости, ошибочно.

С учетом изложенного, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на вышеуказанный отчет об оценке и полагает, что пояснения и выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 25.11.2019 года № 31/19, подготовленный ООО «<данные изъяты> в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 10.05.2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 10.05.2018 года, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения МП «Инвентаризатор» в суд является 03.03.2020 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 03.12.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования МП «Инвентаризатор» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 593,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10.05.2018 года в размере 8 438 939 рублей 01 копейка.

Датой подачи МП «Инвентаризатор» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 03.12.2019 года, в суд – 03.03.2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10 июня 2020 года.

Судья: Ласковская С.Н.