Апелляционное определение № 33-299/2026 от 31 марта 2026 г.

Судья Бамбышев В.С. Дело № 33-299/2026

№ 2-297/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Элиста 01 апреля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Басангова И.В.

судей Антакановой Е.В.

ФИО1

при секретаре Кравцовой В.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО3 на решение Малодербетовского районного суда Республики Калмыкия от 23 декабря 2025 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Калмыкия Антакановой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» (далее – ООО «Специализированный застройщик «А101») о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда.

В обоснование иска указал, что 25 августа 2022 года между ним и ООО «Специализированный застройщик «А101» заключен договор № ДИ23К-22.5- 628/1 участия в долевом строительстве.

В соответствии с условиями договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику, расположенный в жилом доме объект, а участник обязуется принять объект и уплатить обусловленную договором сумму.

Согласно условиям договора объектом является жилое помещение с условным номером 22-628, расположенное на *** этаже, проектной общей площадью 58,60 кв. м, состоящее из двух комнат площадью 30 кв. м, площадью вспомогательных помещений 26,4 кв. м, с лоджией площадью с учетом коэффициента 2,2 кв. м и без учета коэффициента 4,4 кв. м, в классическом стиле отделки, расположенное в многоквартирном жилом доме № ***, на земельном участке с кадастровым номером ***, по строительному адресу: ***.

Цена договора составила ***, которая уплачена истцом в полном объеме в установленный договором срок. Денежные средства в размере *** уплачены истцом за счет его собственных средств, сумма в размере *** руб. уплачена истцом за счет кредитных средств, предоставленных на основании кредитного договора, заключенного между истцом и АО «Россельхозбанк».

Пунктом 5.1 договора срок передачи застройщиком объекта участнику

установлен не позднее 30 сентября 2024 г. В нарушение указанного пункта договора объект долевого строительства был передан на основании передаточного акта 13 ноября 2024 года.

После передачи квартиры были выявлены существенные недостатки жилого помещения, в этой связи 10 марта 2025 г. истцом в адрес застройщика направлена претензия с требованием об устранении выявленных недостатков. Застройщик не ответил на поданную претензию, истец обратился в общество с ограниченной ответственностью «***» (далее - ООО «***») для определения стоимости устранения недостатков жилого помещения, заплатив за проведение экспертизы денежные средства в размере 22 000 рублей. Согласно экспертному заключению № 012532-АД рыночная стоимость устранения выявленных недостатков жилого помещения составила 1 216 361 руб. 06 коп.

Просил суд взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в счет стоимости устранения выявленных недостатков в размере 1 216 361 руб. 06 коп., расходы на оплату экспертизы в размере 22 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 384 руб., неустойку за просрочку удовлетворения требования потребителя по выплате компенсации стоимости устранения строительных недостатков с 1 июля 2025 г. по день фактической выплаты компенсации стоимости устранения недостатков в размере 1/150 ставки рефинансирования в день от стоимости устранения недостатков 1 216 361 руб. 06 коп.

6 ноября 2025 г. ФИО2 увеличил исковые требования, просил взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в счет суммы подлежащей возврату в связи с уменьшением фактической площади квартиры относительно проектной площади в размере 356 297 руб. 46 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 563 руб.

Истец ФИО2, представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «А101» в судебное заседание не явились.

Решением Малодербетовского районного суда Республики Калмыкия от 23 декабря 2025 г. иск ФИО2 удовлетворен частично.

Взысканы с ООО «Специализированный застройщик «А101» в пользу ФИО2 денежные средства в счет стоимости устранения выявленных недостатков квартиры в размере 267 045 руб. 82 коп., денежные средства в счет суммы подлежащей возврату в связи с уменьшением фактической площади квартиры в размере 346 297 руб. 46 коп., компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 311 671 руб. 64 коп., расходы на проведение экспертизы в размере 22 000 руб., неустойка за нарушение срока уплаты компенсации устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства за период с 01 июля 2025 г. по дату фактического исполнения обязательства за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения от стоимости устранения недостатков объекта строительства в размере 267 045 руб. 82 коп., государственная пошлина в размере 5 947 руб.

Взыскана с ООО «Специализированный застройщик «А101» в доход бюджета Малодербетовского РМО Республики Калмыкия государственная пошлина в размере 14 320 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Взысканы с ООО «Специализированный застройщик «А101» в пользу ООО «<данные изъяты>» расходы по оплате строительно-технической экспертизы в размере 20 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО3 просил решение суда отменить. Указал, что на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» не подлежат взысканию штраф и неустойка. Считал, что при проведении экспертизы обмеры квартиры осуществлены после ремонтных работ, в связи с чем не могут быть приняты во внимание. Судом не предоставлена отсрочка на исполнение решения суда.

В возражениях на апелляционную жалобу истец ФИО2 просил решение суда оставить без изменения, сославшись на его законность и обоснованность.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО2, представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «А101», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, что согласно части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (часть 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение суда в части взыскания с ответчика денежных средств, в счет стоимости устранения выявленных недостатков квартиры, в размере 267 045 руб. 82 коп., лицами, участвующими в деле, не обжалуется, а потому в силу части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предметом проверки судебной коллегии не является.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 25 августа 2022 г. между ООО «Специализированный застройщик «А101» и ФИО2 заключен договор № ДИ23К-22.5-628/1 участия в долевом строительстве.

Согласно условиям договора застройщик обязался в предусмотренный срок построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать ФИО2, расположенную в жилом доме квартиру, а участник долевого строительства обязуется принять квартиру и уплатить обусловленную договором цену.

Объектом долевого строительства являлась квартира, расположенная по адресу: ***, находящаяся на *** этаже, состоящая из двух комнат, с внутренней отделкой.

Объект долевого строительства передан истцу 13 ноября 2024 г., о чем составлен акт приема-передачи.

В последующем истцом были выявлены существенные недостатки жилого помещения.

ФИО2 обратился в ООО «***» для определения стоимости устранения недостатков жилого помещения.

Из экспертного заключения № 012532-АД от 3 февраля 2025 г., выполненного ООО «***», следует, что рыночная стоимость устранения выявленных недостатков отделочных работ жилого помещения составляет 1 216 361 рубль 06 копеек.

10 марта 2025 г. истец в адрес ответчика направил письменную претензию с требованием добровольно возместить расходы по устранению выявленных недостатков, которая оставлена без ответа.

Определением суда от 01 июля 2025 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «***» (далее - ООО «***»).

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы № 832 от 16 сентября 2025 г. ООО «***» следует, что объект исследований не соответствует условиям договора относительно площади помещений, согласно договору участия в долевом строительстве проектная общая площадь жилого помещения (с учетом понижающего коэффициента лоджии - 0,5) - 58,6 кв. м. Фактическая площадь -57,2 кв. м на 1,4 кв. м меньше, чем предусмотрено договором участия в долевом строительстве. Стоимость устранения недостатков объекта строительства - квартиры, расположенной по адресу: ***, возникших в результате отступлений от условий договора участия в долевом строительстве, составляет 267 045 руб. 82 коп. (в том числе работы 241 147 руб. 07 коп. и материалы 25 898 руб. 75 коп.).

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 7 Федерального закона Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходил из того, что истцу была передана квартира меньшей площади, чем было установлено в договоре долевого строительства, в связи с чем взыскал денежную сумму в размере 346 297 руб. 46 коп. Поскольку денежные средства не были выплачены в предусмотренные законом сроки, суд первой инстанции взыскал в пользу истца неустойку за период с 01 июля 2025 г. по дату фактического исполнения обязательства. Учитывая, что требования истца не были добровольно удовлетворены, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 623 343 руб. 28 коп.

С указанным выводом суда согласиться нельзя.

Согласно пункту 1.9 договора № ДИ23К-22.5-628/1 участия в долевом строительстве при определении общей площади объекта долевого строительства не учитываются любые отделочные работы (например, штукатурка, шпаклевка, фальш-стены, декоративные элементы и т.п.), возведение перегородок/стен и любые иные работы, влияющие на площадь объекта.

Из передаточного акта от 13 ноября 2024 г. следует, что застройщик передал, а участник долевого строительства принял квартиру, имеющую следующие основные характеристики: общая площадь – 56,4 кв. м, количество комнат – 2, площадь комнат – 30 кв. м, площадь вспомогательных помещений – 26,4 кв. м.

Данный акт подписан истцом ФИО2 и представителем ООО «Специализированный застройщик «А101».

Заключением экспертов ООО «***» № 832 от 16 сентября 2025 г. установлено, что площадь комнат составила – 29,6 кв. м, площадь вспомогательных помещений – 25,4 кв. м. Следовательно, фактическая площадь на 1,4 кв. м меньше чем предусмотрено договором участия в долевом строительстве.

Между тем, как видно из фотографий, приложенных к заключению экспертов, в квартире истца произведены ремонтные (отделочные) работы.

Следовательно, определить реальную площадь помещений не представляется возможным ввиду проведенных ремонтных (отделочных) работ, иное бы противоречило положениям договора участия в долевом строительстве.

При таких данных решение суда в части взыскания с ООО «Специализированный застройщик «А101» денежных средств в счет суммы подлежащей возврату в связи с уменьшением фактической площади квартиры в размере 346 297 руб. 46 коп. подлежит отмене, данные требования удовлетворению не могут быть удовлетворены.

Частью 1 статьи 18 Федерального закона от 08 марта 2022 г. № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству Российской Федерации в 2022, 2023, 2024 г.г. предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Реализуя предоставленные законом полномочия, Правительством Российской Федерации принято Постановление от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее – Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326).

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

Учитывая изложенное, а также установленный Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 мораторий на взыскание неустойки и штрафа, оснований для их взыскания у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем решение суда в данной части подлежит отмене с принятиям нового решения об отказе во взыскании с ответчика неустойки и штрафа.

Кроме того, указывая на взыскание неустойки на будущий период, судом, не приведено мотивов, по которым он пришел к выводу о том, что ответчик намерен уклоняться от исполнения судебного акта в части выплаты денежных средств.

Доводы ответчика о предоставлении отсрочки на исполнение решения суда не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу абзаца 10 пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2026 г., может быть продлена на срок до 31 декабря 2026 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае требования были предъявлены к застройщику после вступления в силу вышеуказанного Постановления, в связи с чем отсрочка к ним не применяется.

Также подлежит изменению размер государственной пошлины.

С ООО «Специализированный застройщик «А101» в доход бюджета Малодербетовского районного муниципального образования Республики Калмыкия взыскивается государственная пошлина в размере 12 011 руб. (9 011 + 3 000).

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

решение Малодербетовского районного суда Республики Калмыкия от 23 декабря 2025 г. в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» в пользу ФИО2 денежных средств в счет суммы подлежащей возврату в связи с уменьшением фактической площади квартиры в размере 346 297 руб. 46 коп., штрафа в размере 311 671 руб. 64 коп., неустойки за нарушение срока уплаты компенсации устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства за период с 01 июля 2025 г. по дату фактического исполнения обязательства за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения от стоимости устранения недостатков объекта строительства в размере 267 045 руб. 82 коп., государственной пошлины в размере 5 947 руб. отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» о взыскании денежных средств в счет суммы подлежащей возврату в связи с уменьшением фактической площади квартиры, неустойки за нарушение срока уплаты компенсации устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства за период с 01 июля 2025 г. по дату фактического исполнения обязательства за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, штрафа, государственной пошлины отказать.

Решение Малодербетовского районного суда Республики Калмыкия от 23 декабря 2025 г. в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» в доход бюджета Малодербетовского районного муниципального образования Республики Калмыкия государственная пошлины изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» (***) в доход бюджета Малодербетовского районного муниципального образования Республики Калмыкия государственную пошлину в размере 12 011 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 07 апреля 2026 г.

Председательствующий И.В. Басангов

Судьи Е.В. Антаканова

ФИО1