Решение № 2А-366/2021 2А-366/2021~М-177/2021 М-177/2021 от 10 марта 2021 г. по делу № 2А-366/2021

дело №

26RS0№-12


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2021 года <адрес>

Буденновский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Куцева А.О.,

при секретаре судебного заседания Кудряшове А.И.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2 действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Буденновского муниципального округа <адрес> о признании незаконным отказа в заключении на новый срок договора аренды земельного участка и в обязании заключения договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Буденновский городской суд с административным исковым заявлением к администрации Буденновского муниципального округа, в котором указала, что постановлением главы города Буденновска Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ истцу предоставлен земельный участок под строительство магазина в микрорайоне №, на территории рынка в городе Буденновске. На основании вышеуказанного постановления ДД.ММ.ГГГГ с истцом заключен договор № аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования, согласно которому истцу был предоставлен земельный участок по адресу: <адрес>, микрорайон № на территории рынка под общественную застройку (магазин), в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 36,17 кв. метров, сроком на 5 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящий договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ, было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым были внесены изменения, в части изменения кадастрового номера земельного участка, который был изменен с номера 26:21:020327:0147 на № и площади земельного участка, которая была изменена с площади 36,17 кв. метров на 54,0 кв. метров, а также с изменением арендной платы.

В 2007 году был изготовлен градостроительный план земельного участка, который в установленном законодательством РФ порядке был согласован со всеми необходимыми службами. В 2008 году был получен проект магазина на территории рынка в микрорайоне № 1 в г. Буденновске.

Разрешение на строительство истцом продлевалось, однако, в силу сложившихся не зависящих от истца причин, ввиду имеющегося заболевания и материальными трудностями, истец не мог своевременно обратиться с заявлением о продлении договора аренды земельного участка. Истец обратилась в администрацию города Буденновска с целью заключения договора аренды, но истцу было отказано ввиду того, что не соблюдены требования п. 1 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено письмо из администрации города Буденновска, в котором напоминалось о необходимости обращения в администрацию в связи с тем, что срок договора закончился в 2012 году, после обращения истцом была произведена оплата за фактическое использование земельного участка по договору за период с 2012 года по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 31482 рубля, за 2020 год в размере 7567 рублей 78 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ истец вновь обратилась в администрацию за предоставлением в аренду сроком на 49 лет земельного участка, но поскольку магазин не находится в собственности истца, было отказано в предоставлении без торгов земельного участка.

В отношении истца администрацией города Буденновска была проведена проверка с целью предупреждения, выявления и пресечения нарушений земельного законодательства, по результатам проверки истец была привлечена к административной ответственности в виде штрафа в размере 5000 рублей.

Предписанием № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 предложено устранить нарушения в использовании земельным участком в срок до ДД.ММ.ГГГГ, но затем срок был продлен до апреля 2021 года. Земельный участок используется по его целевому назначению.

Считает, что отказ Администрации <адрес> о предоставлении истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:21:020327:165 является незаконным, поскольку по истечении указанного в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ пятилетнего срока, ни одна из сторон не заявила о его расторжении, арендатор продолжил использование участка без возражений со стороны Арендодателя, по правилам пункта 2 ст. 621 ГК РФ действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

Кроме того, Земельным кодексом Российской Федерации, в редакции до ДД.ММ.ГГГГ не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Поскольку по истечении указанного в договоре от ДД.ММ.ГГГГ аренды пятилетнего срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и истец ( арендатор) продолжает использование участка без возражения со стороны арендодателя, считаю, отказ в предоставлении мне в аренду земельного участка в силу вышеизложенного, незаконным.

Просит суд признать незаконным отказ администрации <адрес> о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, территория рынка, микрорайон 1, общей площадью 54,0 кв.м. Обязать Администрацию Буденновского муниципального округа заключить договор аренды земельного участка по адресу: <адрес>, территория рынка, микрорайон 1, общей площадью 53,9 кв.м., кадастровый №.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась предоставив в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддержала.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, по основаниям изложенным в иске.

Представитель административного ответчика администрации Буденновского муниципального округа Ставропольского края ФИО3 предоставил в суд ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, не выразив отношение к предъявленному иску.

В соответствии с ч. 2 ст. 289 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания. Неявка в судебное заседание указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению.

Выслушав представителя истца, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.

Судом установлено о том, что постановлением главы <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ №-п ФИО1 был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 36,17 кв.м., под строительство магазина, на земельном участке из категории земель: «земли населенных пунктов» кадастровый № расположенный в микрорайоне №, на территории рынка в <адрес> с видом разрешенного использования: «под общественную застройку» (л.д. 13)

Постановлением главы <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ №-п ФИО1, было согласовано предварительное место размещения и проектирования границ земельного участка площадью 36 кв.м. на земельном участке из категории земель: «земли населенных пунктов» в микрорайоне № на территории рынка в <адрес>, под проектирование магазина (л.д. 18)

В обоснование заявленных требований истцом был предоставлен градостроительный план земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ под строительство магазина по адресу: <адрес> №, на территории рынка (л.д. 14)

По представленному в суд акту выбора земельного участка для строительства, намечаемых проектных решений, технических условий на присоединение к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям объекта истцу было согласовано место размещения объекта магазина площадью 36 кв.м. по адресу: <адрес>1, территория рынка (л.д. 18-20)

Как установлено судом, по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> заключила договор аренды земельного участка с ФИО1 По условиям указанного договора аренды ФИО1 был предоставлен земельный участок площадью 36,17 кв.м. под общественную застройку (магазин), из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым с кадастровым номером 26:21:020327:0147, по адресу: <адрес>, мкр.1, территория рынка, сроком аренды на 5 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21-22)

Указанный выше договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО г. Буденновска и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к выше указанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Дополнительным соглашением к договору были внесены изменения в части изменения кадастрового номера земельного участка, который был изменен с № на №, площади земельного участка, которая была изменена с 36,17 кв.м. на 54 кв.м., также была изменена арендная плата (л.д. 24).

Согласно письма, администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № истцу было отказано на заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:21:020327:165, площадью 54 кв.м, по адресу: <адрес>, Будённовский район, <адрес>, микрорайон 1, на территории рынка, на 49 лет, поскольку ранее земельный участок был предоставлен в аренду на 5 лет, срок аренды по договору истек ДД.ММ.ГГГГ. На земельном участке находится объект недвижимости (магазин), который на государственном кадастровом учете не стоит и право собственности на него не зарегистрировано. Таким образом, предоставление в аренду испрашиваемого земельного участка без торгов невозможно, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (л.д. 29).

Из представленной в суд выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым № по адресу: <адрес>, мкр.1, территория рынка было установлено обременение, в частности договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 5 лет (л.д. 30-31)

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Из представленного в суд акта проверки органом муниципального земельного контроля физического лица №18-ф от 06.08.2020 г в ходе проверки установлено о том, что на участке расположено не достроенное одноэтажное кирпичное здание (л.д. 35)

Отсутствие государственной регистрации права собственности на возведенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства, не может препятствовать реализации права истца на однократное предоставление земельного участка в аренду без торгов по указанным основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Положения ст. 219 Гражданского кодекса РФ о том, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, следует применять во взаимосвязи с положениями Федерального закона от 13.07.2015 г № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и общим принципом свободы распоряжения своими правами, закрепленном в ст. 1 Гражданского кодекса РФ. Этими нормами не предусмотрена обязанность лиц, осуществляющих строительство зданий и сооружений, регистрировать свои права на соответствующие объекты до завершения строительства. С учетом изложенного отсутствие государственной регистрации права на незавершенный строительством объект не может служить самостоятельным и безусловным основанием для ограничения прав таких лиц, на завершение начатого ими строительства.

Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок предоставлен ФИО1 в аренду по ДД.ММ.ГГГГ году, под общественную застройку магазин, в период действия договора аренды ФИО1 в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов возвела на этом участке объект незавершенного строительства, на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 земельный участок в аренду для завершения строительства не предоставлялся, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в заключении с истцом договора отсутствуют.

С учетом приведенных обстоятельств, суд приходи к выводу о том, что в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду, поэтому ответчик по делу незаконно отказал заявителю в заключении с ним договора аренды.

Руководствуясь ст.ст. 157, 227 КАС РФ,

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования ФИО1 к администрации Буденновского муниципального округа <адрес> - удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации <адрес> о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, территория рынка, микрорайон 1, общей площадью 54 кв.м.

Обязать администрацию Буденновского муниципального округа заключить договор аренды земельного участка по адресу: <адрес>, территория рынка, микрорайон 1, общей площадью 54 кв.м., кадастровый №.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Буденновский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 17 марта 2021 года.

Судья подпись Куцев А.О.

Подлинник решения подшит в административном деле № 2-366/2021, находящемся в Буденновском городском суде Ставропольского края.

Секретарь с/з