Решение № 2-484/2020 2-484/2020~М-219/2020 М-219/2020 от 5 октября 2020 г. по делу № 2-484/2020

Дело № 06 октября 2020 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Богдановой Н.Л.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР», Публичному акционерному обществу «Промсвязьбанк» о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, признании добросовестным приобретателем, обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском о признании предварительного договора купли-продажи №-Д-19-111 нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, стр. 5, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ООО «БАСФОР», основным договором купли-продажи, о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект, признании добросовестным приобретателем, обременения на нежилое помещение отсутствующим, указав, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по указанному выше адресу. Согласно п. 1.2 договора ответчик принял обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ совершить действия для регистрации права собственности ООО «БАСФОР» на нежилое помещение. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее чем через 40 рабочих дней после государственной регистрации продавцом права собственности на вновь построенный объект. Она оплатила обусловленную договором цену в размере 8 364 750 руб. В настоящее время дом построен, введен в эксплуатацию, помещению присвоен №. Объект передан ей по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ответчика на объект недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, при этом объект обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк». ООО «БАСФОР» уклоняется от заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения. Предварительный договор купли-продажи подлежит квалификации как договор купли-продажи. Срок, на который установлено ограничение (обременение) права с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на спорный объект недвижимости истек. Государственная регистрация обременения в виде ипотеки осуществлена Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу после заключения предварительного договора и передачи ей нежилого помещения по акту; она не знала и не могла знать о существования права залога ПАО «Промсвязьбанк», является добросовестным приобретателем, и таким образом право залога у Банка не возникло. Кроме того, поскольку на момент заключения дополнительного соглашения № к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Промсвязьбанк» и ООО «БАСФОР» ДД.ММ.ГГГГ, спорное нежилое помещение было реализовано ей, оно не было включено в обеспечение ипотеки. Поступившие от неё денежные средства в счет оплаты помещения, ответчиком направлялись на иные цели, а не на погашение кредита ПАО «Промсвязьбанк», что свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика.

В судебном заседании ФИО1, ее представитель ФИО3 иск поддержали.

Представитель ответчика ООО «БАСФОР» ФИО4 против удовлетворения иска в части признания права собственности не возражал, в части требований о признании обременения отсутствующим оставил на усмотрение суда.

Представитель ответчика ПАО «Промсвязьбанк», 3-его лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки № Н-1/700-01365-15 земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 41-й км <адрес> лит. А площадью 174560 кв.м, кадастровый № (л.д.92-103).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок (л.д. 104).

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО «БАСФОР» выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - санаторно-курортное учреждение «Светлый мир «Внутри…», 1 этап строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, стр. 5 – корпус 19 (л.д. 86-90).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БАСФОР» и ФИО1 заключен предварительный договор №-Д-19-111 купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, стр. 5 – корпус 19, площадью 88,05 кв.м, по условиям которого продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ совершить необходимые действия для регистрации своего права на нежилое помещение (п. 1.2); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор (п.1.3); цена нежилого помещения составила 8 364 750 руб., которые подлежат уплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1, 2.1.1, 2.2.1); в момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем, засчитываются в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору (п.2.5.); помещение передается продавцом покупателю в фактическое пользование после надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.3.1, 3.3.2 предварительного договора, в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.4.1), л.д. 12-26.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами составлен акт сверки, согласно которому общая приведенная площадь нежилого помещения строительный № (по данным ПИБ №) составляет 88,20 кв.м (проектная площадь помещения 88,05 кв.м). Окончательная цена помещения составляет 8 379 000 руб., доплата составляет 14 250 руб. (л.д. 37-38).

Оплата по предварительному договору произведена в размере 8 364 750 руб., на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ и в размере 14 250 руб. (л.д. 27, 28).

ДД.ММ.ГГГГ помещение передано истцу по акту приема-передачи (л.д. 35).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «АВТОВАЗБАНК» и ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор об уступке прав (требований) №-У6-А, по условиям которого право требования по обязательствам ООО «БАСФОР», возникшим из кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «БАСФОР» и АО «АВТОВАЗБАНК» на сумму 2300000000 руб., и по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, в том числе по договору ипотеки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ПАО «Промсвязьбанк» (л.д. 113-116).

Право собственности ООО «БАСФОР» на спорное нежилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и договора об уступке права (требования) от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30-33,69-72).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ответчику с требованием о заключении основного договора купли-продажи (л.д. 39-42).

До настоящего времени условия п. 1.3 предварительного договора о заключении основного договора купли-продажи ответчиком не исполнены (л.д. 43).

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 Гражданского кодекса РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, данным в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Учитывая, что, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение передано ФИО1 по акту приема-передачи, залогодержатель в ходе рассмотрения дела не выразил несогласие на отчуждение заложенного имущества в собственность истца, суд полагает возможным согласиться с избранным истцом способом защиты права и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение. При этом оснований для признания обременения отсутствующим не имеется, по указанным выше основаниям.

Доводы ФИО1 о том, что на момент передачи ей нежилого помещения по акту права залога ПАО «Промсвязьбанк» не существовало основано на ошибочном понимании норм действующего законодательства.

Так согласно п. 6 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом. Как указано выше, п. 1 ст. 64 указанного Федерального закона предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Таким образом, вопреки доводам истца, возведенное на земельном участке здание с составляющими его помещениями, в том числе помещением истца, также находится в залоге.

Доводы ФИО1 о том, что при заключении договора она не могла знать о наличии обременения на нежилое помещение, являются несостоятельным, поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи истец, действуя разумно и осмотрительно в своих интересах, имела реальную возможность ознакомиться с открытыми общедоступными сведениями ЕГРН телекоммуникационной сети интернет, содержащихся в выписке ЕГРН на земельный участок, однако должных действий по получению информации не предприняла.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке ЕГРН, ипотека зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод в эксплуатацию получено ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения спорного договора произведена запись о регистрации залога и выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, при этом информация о наличии залога содержится в общем доступе в выписке ЕГРН и до заключения спорного договора в установленном порядке была произведена регистрация ипотеки.

Ссылка истца на п. 9 дополнительного соглашения №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Промсвязьбанк» и ООО «БАСФОР» к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, которым п. 7 кредитного договора дополнен тем, что обязательства ООО «БАСФОР» по кредитному договору обеспечиваются залогом недвижимого имущества: нереализованные апартаменты общей площадью не менее 9364,10 кв. м в помещениях проекта «Светлый мир «Внутри...» по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 41-й км <адрес> лит. А, здания корпусов 24 «Центр культуры и просвещения», 26 «Пекарня», 27 «Чайная - 1», корпуса №№,11,16,18,19,9а,9б подлежит отклонению, поскольку замена предмета залога осуществляется в порядке, установленном ст. 345 Гражданского кодекса РФ, и не является обстоятельством, предусмотренным п. 1 ст. 352 настоящего Кодекса, для прекращения прежнего залога.

Доводы истца о том, что, по его мнению, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащее ему нежилое помещение не было включено в обеспечение ипотеки, не могут быть приняты во внимание как ошибочные, поскольку из п. 9 данного соглашения следует, что указанное в нем имущество является дополнением к ранее заложенному по договору об ипотеке имуществу (пункт 1.4 договора ипотеки, согласно которому независимо от согласия залогодержателя или залогодателя считаются находящимися в залоге: новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения предмета ипотеки).

Вопреки доводам истца в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что изменение объема залога и исключение нежилого помещения истца из его состава является следствием уплаты ФИО1 денежных средств ООО «БАСФОР» по предварительному договору купли-продажи и перечисления их кредитной организации.

С учетом изложенных обстоятельств оснований полагать залог отсутствующим, не имеется, поскольку в данном случае на приобретенное истцом нежилое помещение установлена ипотека в силу закона.

В соответствии со ст. 98 Гражданского кодекса РФ с ООО «БАСФОР» в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям надлежит взыскать государственную пошлину в размере 600 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи №-Д-19-111 нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, стр. 5, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БАСФОР» и ФИО6 Зоей ФИО1 основным договором купли-продажи.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности Общества с ограниченной ответственностью «БАСФОР» ИНН <***> на нежилое помещение №, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, стр. 5, площадью 85,0 кв.м, кадастровый № на ФИО6 Зою ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес>, гражданку РФ, паспорт <...>, выдан ОВД <адрес> УВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БАСФОР» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной в размере 600 руб.

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Богданова Н.Л.

Дата принятия решения суда

в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ