Апелляционное определение № 02-0476/2025 02-0476/2025(02-12295/2024)~М-7031/2024 02-12295/2024 33-4662/2026 М-7031/2024 от 15 февраля 2026 г. по делу № 02-0476/2025

Судья: фио

Номер дела в суде первой инстанции: 2-476/2025

Номер дела в суде апелляционной инстанции: 33-4662/2026

УИД: 77RS0034-02-2024-010222-25


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 февраля 2026 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,

судей фио, фио,

при секретаре (помощнике судьи) Бураевой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 по доверенности фио на решение Щербинского районного суда адрес от 23 сентября 2025 года, которым постановлено:

Взыскать с ООО СЗ «Самолет Дудкино» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) в счет стоимости устранения строительных недостатков сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате услуг специалиста в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Предоставить ООО СЗ «Самолет Дудкино» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение строительных недостатков до окончания действия моратория, установленного Постановлениями Правительства Российской Федерации, принятыми в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. № 46-ФЗ.

Взыскать с ООО СЗ Самолет Дудкино в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

Управлению судебного департамента в адрес перечислить ГБУ адрес «Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве», ИНН <***>, денежные средства, находящиеся на депозите и внесенные в рамках материального обеспечения производства экспертизы по гражданскому делу в размере сумма, перечисленных по платежному поручению №2808 от 02.09.2024,

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратилась в суд к ответчику ООО «СЗ «Самолет-Дудкино», в котором просит взыскать в пользу истца с ООО «СЗ «Самолет-Дудкино» денежные средства в счет устранения недостатков в размере сумма, В счет соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере сумма, неустойку за нарушение срока устранения недостатков за период с 15.12.2023 по 26.022024 в размере сумма, неустойку от суммы сумма за каждый день просрочки с 27.02.2024 до полного исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере 50% от присужденной суммы, расходы на оплату услуг специалиста в размере сумма В обоснование заявленных требований Истец указала, что 30 октября 2021 года между ФИО1 и ООО «СЗ «САМОЛЕТ-ДУДКИНО» был заключен договор участия в долевом строительстве №TП-1/1.3/190-674И. В соответствии с п. 3.1. Договора, цена Договора составляет сумма Истец исполнил свои обязательства перед Ответчиком по оплате Договора в полном объеме. 30 октября 2023 года сторонами подписан передаточный акт, Объекту долевого строительства присвоен почтовый адрес: адрес, вн.тер.г. адрес, кв-л 2, д. 5, стр. 5, помещ. 190. При приемке Объекта долевого строительства Истцом были выявлены недостатки. Для исследования нарушений требований к качеству Объекта долевого строительства, допущенных Ответчиком при строительстве, Истец обратился к специалисту в области строительства. По результатам специалист составил Заключение от 28 ноября 2023 года, согласно выводам которого, стоимость устранения недостатков составляет сумма 09 января 2024 года Ответчику была направлена претензия с просьбой выплатить стоимость устранения строительных недостатков, однако требования истца оставлены без удовлетворения. Также истцом было обнаружено, что здание было «развернуто» на 180 градусов, вследствие чего, выбранный истцом объект выходил не на парковую зону, а на дворовую территорию. В связи с чем истец просит взыскать с ответчика денежные средства за счет изменения видовых характеристик в размере сумма

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, обеспечила явку своих представителей.

Представители истца по доверенности фио, фио в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Самолет-Дудкино» по доверенности фио в судебное заседание явилась, доводы письменных возражений на исковое заявление поддержала, указала на то, что стоимость устранения недостатков подлежит взысканию не более 3%. Просила предоставить отсрочку исполнения решения. Также просила отказать в удовлетворении требований в части взыскания денежных средств в счет изменения видовых характеристик.

Представитель Территориального отдела Управления Роспотребнадзора по ТиНАО адрес в судебное заседание не явился, представил заключение согласно которого, просил удовлетворить исковые требования о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки в соответствии с п. 8 ст. 7 ФЗ №214, расходов на проведение экспертизы, штрафа в размере 5% от присужденной суммы, требования о взыскании неустойки в размере 1% согласно п. 1 ст. 23 Закона «2300-1, неустойки в размере 1% за каждый день просрочки с 27.02.2024 до полного исполнения обязательств, штрафа в размере 50% от присужденной суммы, морального вреда оставить на усмотрение суда.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца по доводам апелляционной жалобы.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца фио, фио, поддержавших доводы апелляционной жалобы, коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение суда первой инстанции соответствует не в полной мере.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 30 октября 2021 года между ФИО1 и ООО «СЗ «САМОЛЕТ-ДУДКИНО» был заключен договор участия в долевом строительстве № TП-1/1.3/190-674И.

Согласно п. 2.1. указанного Договора ответчик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта передать Участнику долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.

Согласно Приложению № 1 к договору Объектом долевого строительства является помещение, расположенное в корпусе 1.3, на 12 этаже под условным номером 190, проектной площадью 39,36 кв.м., строительный адрес: адрес, адрес, адрес (адрес), ЖК ФИО2.

В соответствии с п. 3.1. Договора, цена Договора составляет сумма Истец исполнил свои обязательства перед Ответчиком по оплате Договора в полном объеме.

30 октября 2023 года сторонами подписан передаточный акт, Объекту долевого строительства присвоен почтовый адрес: адрес, вн.тер.г. адрес, кв-л 2, д.5, стр. 5, помещ. 190.

При приемке Объекта долевого строительства Истцом были выявлены недостатки.

Объект долевого строительства был передан участнику долевого строительства 30 октября 2023 года по передаточному акту, то есть гарантийный срок не истек.

В нарушение условий Договора и требований Закона об участии в долевом строительстве, несмотря на исполнение со стороны Истца обязательств по оплате цены Договора, Ответчик не исполнил надлежащим образом свои обязательства по строительству и передаче Объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Для исследования нарушений требований к качеству Объекта долевого строительства, допущенных ответчиком при строительстве, характера, причин их возникновения, а также для определения стоимости работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков истец обратился к специалисту в области строительства.

По результатам специалист составил Заключение от 28 ноября 2023 года, из которого следует, что ответчиком допущены нарушения требований к качеству Объекта долевого строительства, стоимость ремонтно-восстановительных работ, а также материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков качества Объекта долевого строительства, в соответствии со сметой, составленной специалистом, составит сумма

09 января 2024 года ответчику была направлена претензия с просьбой выплатить стоимость устранения строительных недостатков, однако до настоящего времени требования претензии не выполнены.

Сторона ответчика не согласилась с представленным заключением эксперта, как в части стоимости выявленных недостатков, так и объема таковых.

Определением Щербинского районного суда адрес от 04.04.2025 была назначена судебная строительно-техническая экспертиз, производство которой было поручено ГБУ «ЦЭИИС».

Согласно выводам экспертного заключения №02-476/2025/ЗЭ по результатам исследования, экспертами установлено, что в ходе визуального и инструментального исследования экспертами выявлено несоответствие помещения №190, расположенного по адресу: адрес, вн.тер. г. адрес, кв-л 2, д.5, стр.5, условиям Договора участия в долевом строительстве № TII-1/1.3/190-674И от 30.10.2021 г., а также требованиям ГОСТ, СНИП, иным строительным нормам и правилам в отношении объекта долевого строительства. Выявленные недостатки объекта долевого строительства – помещения№ 190, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, кв-л 2, д.5, стр.5, возникли вследствие нарушения Застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (их частей) и иных нормативных документов при производстве строительно-монтажных и отделочных работ. Стоимость устранения недостатков объекта строительства - помещения № 190, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, кв-л 2, д.5, стр.5, возникших в результате нарушения застройщиком требований при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, составляет: сумма с учетом НДС 20%.

Разрешая исковые требования, суд, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к выводу, что в нарушение требований ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ ответчик передал истцу квартиру, качество которой не соответствует договору, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 2 указанной статьи, истец вправе требовать от застройщика взыскание денежных средств в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве.

При определении размера стоимости устранения недостатков в отношении вышеуказанной квартиры суд руководствовался заключением экспертов.

Вместе с тем, согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований о взыскании с ответчика денежных средств в счет устранения строительных недостатков в квартире в размере сумма, что составляет 3 % от цены договора участия в долевом строительстве.

Требования истца о взыскании неустойки с 15.12.2023 по 26.02.2024 в размере сумма, а также неустойки в размере 1% в день за период с 27.02.2024 по полного исполнения обязательства судом обоснованно отклонены, поскольку за период, начиная с 01 января 2025 года неустойка в порядке ч. 8 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" начислению не подлежит, так как общая сумма имущественного взыскания в данном случае превышает три процента от цены договора (ч. 4 ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Признав, что действиями ответчика истцу причинены нравственные страдания, однако размер требуемой истцом компенсации морального вреда суд признал завышенным и несоразмерным, и взыскал ответчика, с учетом конкретных обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, моральный вред в размере сумма в пользу истца.

Принимая во внимание, что с ответчика взысканы расходы на устранение недостатков, составляющие 3% от цены договора, в соответствии ч. 4 ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", оснований для взыскания суммы штрафа суд первой инстанции не нашел.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" суд предоставил ответчику отсрочку исполнения решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ судом распределены судебные расходы.

В данной части выводы суда первой инстанции признаются судебной коллегией правильными.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в данных правоотношениях необоснованно применены положения ч. 4 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаны на ошибочном толковании норм процессуального права.

Согласно п. 4. ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», данная норма вступила в силу с 1 января 2025 г.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Учитывая, что решение по настоящему делу вынесено после 01.01.2025, к спорным правоотношениям подлежат применению положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции, действующей на дату вынесения решения. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Согласно произведенному судебной коллегией расчету три процента от цены договора составляет сумма (сумма х 3% / 100).

Таким образом, максимально возможная сумма взыскания с ответчика в пользу истца в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно составляет сумма

Также в апелляционной жалобе истец указывает на незаконность отказа во взыскании денежных средств за счет изменения видовых характеристик квартиры.

Данные доводы судебная коллегия находит заслуживающими внимания.

Так, обращаясь с данным иском, ФИО1 указала, что истцом было обнаружено, что здание было «развернуто» на 180 градусов, вследствие чего, выбранный истцом объект выходил не на парковую зону, а на дворовую территорию.

Рассматривая требования истца о взыскании денежных средств в счет изменения видовых характеристик, суд первой инстанции исходил из того, что в части 1 статьи 21 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Согласно выводам экспертного заключения №02-476/2025/ЗЭ, фактическое расположение помещения №190, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, кв-л 2, д.5, стр.5, не соответствует данным ЕГРН и технического плана. Фактическое расположение помещения №190 не нарушает условия договора участия в долевом строительстве ТП-1/1.3/190-674И от 30 октября 2021 г. Разница покупной стоимости объекта с видом на лес по отношению к стоимости объекта с видом во двор, на основании данных из материалов дела, составляет 12,76%: сумма с учетом НДС 20%. Разница покупной стоимости объекта с видом на лес по отношению к стоимости объекта с видом во двор, на основании корректировок, используемых для оценки объектов, составляет 6,5%: сумма с учетом НДС 20%.

Суд принял заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, однако ссылку истца на подтверждение нарушения условий договора в части изменения видовых характеристик объекта долевого строительства отклонил, указав, что представленная переписка в месенджере не может быть принята судом в качестве подтверждения нарушения условий договора, поскольку из указанной переписки не следует, что сторонами заключен договор в отношении спорного объекта.

Учитывая, что переданное истцам нежилое помещение (апартаменты) соответствуют условиям договора участия в долевом строительстве № ТП-1/1.3/190-674И от 30.10.2021, оснований для взыскания с ответчика денежных средств в счет уменьшения цены договора суд не усмотрел.

С такими выводами судебная коллегия согласиться не может.

В силу части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении).

Статьей 19 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Как следует из пояснений истца, в октябре 2021 года она посетила офис продаж Жилищного комплекса ФИО2 (ЖК ФИО2) ООО «СЗ «САМОЛЕТ-ДУДКИНО», где ответчик предоставил истцу для ознакомления проектную документацию, информационные материалы по ЖК ФИО2 (Планировочное решение корпуса 1.З., т. 1, л.д. 91-92).

ЖК ФИО2 строился в непосредственой близости от Тропаревского лесопарка, и застройщик предложил истцу помещение в здании с видом на Тропаревский лесопарк (окна с видом на лесопарк).

При заключении договора участия в долевом строительстве до истца была доведена информация о расхождении в стоимости одного квадратного метра в зависимости от видовых характеристик объекта договора участия в долевом строительстве. В указанный период продаж стоимость объектов с видом (расположением окон) на адрес (северо-восток) превосходила стоимость объектов с видом (расположением окон) во двор (юго-запад) на сумму около сумма

Анализ полученной информации был обусловлен выбором в пользу объекта с расположением окон в сторону Тропаревского лесопарка, ориентированным на северо-восток относительно сторон света.

30 октября 2021 года на выбранный истцом объект недвижимости был заключен договор участия в долевом строительстве № ТП-1/1.3/190-674И.

Согласно Приложению № 1 к договору объектом долевого строительства является помещение, расположенное в корпусе 1.3, на 12 этаже под условным номером 190, проектной площадью 39,36 кв.м., строительный адрес: адрес, адрес, адрес (адрес), ЖК ФИО2.

В приложении № 2 к договору, содержащем план 12 этажа, выбранное истцом помещение расположено в верхней части плана (северо-восток) и выделено цветом, что соответствует плану, изображенному на Планировочных решениях корпуса 1.3. (данное планировочное решение содержит компас с указанием сторон света и указание на «вид во двор»).

В феврале 2023 года истцу позвонил менеджер ООО «СЗ «САМОЛЕТ-ДУДКИНО» и сообщил, что при проектировке объекта архитекторами была допущена ошибка, дом «перевернули», и в уже построенном корпусе 1,3. помещение истца расположено с видом (расположением окон) во двор (юго-запад) (аудиозапись представлена истцом в материалы дела, т. 1, л.д. 198-200).

В результате последующего общения с покупателями иных помещений в корпусе 1.3. истцу стало известно, что всем покупателям помещений с видом на Тропаревский лесопарк аналогично звонили из офиса ООО «СЗ «САМОЛЕТ-ДУДКИНО» и сообщили, что им будут передаваться помещения с видом во двор (переписка в мессенджере представлена в т. 1, л.д. 230-245).

30 октября 2023 года истец явился на объект для приемки помещения и пригласил с собой эксперта, который в присутствии представителя ответчика осмотрел помещение и в последующем представил заключение о том, что фактическое расположение помещения истца относительно сторон света не соответствует Планировочному решению корпуса 1.3. и данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости; помещение имеет вид (расположение окон) во двор (юго-запад) (заключение ООО «ЭКБИСТ» от 01 декабря 2023 года № 23/10-94/1, т. 1, л.д. 97-107).

01.12.2023 истец получил выписку из ЕГРН в отношении своего помещения № 190, где согласно компасу с указанием сторон света, помещение истца расположено (имеет расположение окон) с видом на Тропаревский лесопарк - на северо-восток.

Согласно заключению эксперта ГБУ «ЦЭИИС» фактическое расположение помещения № 190, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, кв-л 2, д.5, стр.5, не соответствует данным ЕГРН и технического плана в части ориентации по сторонам света.

Разница покупной стоимости объекта с видом на лес по отношению к стоимости объекта с видом во двор, на основании данных из материалов дела, составляет 12,76%: сумма, разница покупной стоимости объекта с видом на лес по отношению к стоимости объекта с видом во двор, на основании корректировок, используемых для оценки объектов, составляет 6,5%: сумма

Таким образом, из материалов дела со всей очевидностью усматривается, что истцу передана квартира, не соответствующая условиям договора, в частности, приложениям №№ 1 и 2, в которых отражены характеристики объекта долевого участия применительно к ориентации объекта по сторонам света, при этом экспертом указано, что квартира с видом во двор дешевле объекта с видом на лес, за который заплатила истец, на сумма

Учитывая, что на данные требования положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" об ограничении ответственности застройщика 3% от цены договора не распространяются, данная сумма подлежит взысканию с ответчика в полном объеме.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований об уменьшении покупной цены объекта долевого участия с принятием в данной части нового решения о взыскании с ответчика в пользу истца суммы сумма

Согласно п. 3 ст.10 указанного закона при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Учитывая, что срок удовлетворения направленной истцом 09.01.2024 претензии, содержащей, в том числе, требование об уменьшении покупной цены договора, истек до начала действия моратория на взыскание неустоек и штрафов, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в сумме сумма

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ сумма взысканной государственный пошлины подлежит изменению до суммы сумма

В остальной части решение суда первой инстанции отмене или изменению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Щербинского районного суда адрес от 23 сентября 2025 года отменить в части отказа в удовлетворении требований ФИО1 к ООО «СЗ «Самолет-Дудкино» об уменьшении покупной цены объекта долевого участия, принять в данной части новое решение, которым взыскать с ООО СЗ «Самолет Дудкино» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) в счет уменьшения покупной цены сумма, штраф сумма

Решение Щербинского районного суда адрес от 23 сентября 2025 года в части взыскания государственной пошлины изменить, изложить в данной части решение суда в следующей редакции.

Взыскать с ООО СЗ Самолет Дудкино в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

В остальной части решение Щербинского районного суда адрес от 23 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 по доверенности фио – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 06 марта 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: