Решение № 2-2034/2017 2-2034/2017 ~ М-1860/2017 М-1860/2017 от 4 декабря 2017 г. по делу № 2-2034/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 декабря 2017 года г. Жигулевск

Жигулевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Неугодникова В.Н.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика – администрации г.о. Жигулевск ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре Логиновой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2034/2017 по иску ФИО1 к администрации городского округа Жигулевск о взыскании возмещения за жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Жигулевский городской суд <адрес> с указанным выше иском к администрации г.о. Жигулевск, просила взыскать возмещение за принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение – 184/429 долей в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о.Жигулевск, <адрес>, в размере 833590 руб.

В обоснование требований истец указала, что она является сособственником указанного выше жилого помещения (доля в праве 184/429).

Иными собственниками общей долевой собственности на указанное выше жилое помещение, не являющиеся членами семьи истца, являются ФИО4 (доля в праве 121/429), ФИО5 (доля в праве 144/429).

На основании заключения Межведомственной комиссии по обследованию технического состояния жилищного фонда г.о. Жигулевск от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, признан аварийным и включен в реестр многоквартирных домов, подлежащих расселению и сносу в 2013-2017 годах, в связи с чем возникла необходимость в освобождении занимаемого истицей жилого помещения.

В рамках реализации муниципальной программы ФИО1 было предложено переселиться из принадлежащего ей аварийного жилого помещения в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, в ответ на что истец направила в адрес администрации г.о. Жигулевск заявление о выкупе принадлежащего ей жилого помещения по цене 833590 рублей с приложением отчета ООО «Центр оценки и экспертизы».

В ответ на данное заявление администрация г.о. Жигулевск сообщила, что заключение с ней договора купли-продажи принадлежащего ей жилого помещения невозможно, так как для ее переселения администрацией за счет бюджетных средств было приобретено равнозначное жилое помещение.

Истец считает, что данный ответ администрации г.о. Жигулевск ведет к необоснованному ущемлению прав истца и ее законных интересов в области жилищных правоотношений, так как она вправе требовать как предоставления другого жилого помещения взамен жиля, признанного аварийным, так и его выкуп.

Для определения выкупной цены принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение истец обратилась в независимую оценочную организацию ООО «Центр оценки и экспертизы». Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ выкупная цена принадлежащей ей 184/429 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, составляет 833590 рублей.

В связи с этим считает, что с администрации г.о. Жигулевск, являющейся главным распорядителем программы переселения, подлежит взысканию выкупная стоимость жилого помещения в указанном размере.

Судом в ходе рассмотрения дела судом по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «СУДЭКСПЕРТ». В соответствии с заключением эксперта ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В. № от ДД.ММ.ГГГГ:

- рыночную стоимость принадлежащего истцу жилого помещения – 184/429 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 59,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, с учетом доли истца в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном <адрес>, в том числе, земельный участок по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, составляет 559 657 рублей;

- размер убытков, причиненных ФИО1 в связи с изменением места проживания, составляет 40 598 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 на исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить в полном объеме.

С заключением судебной экспертизы не согласился, указал, что разница между стоимостью, определенной экспертом ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В., и выкупной стоимостью, определенной в отчете ООО «Центр оценки и экспертизы» составляет 154343 рубля, что существенно выходит за рамки обычной погрешности.

Считает, что в нарушение Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки эксперт Г.С.В. в своем заключении не обосновывает выбор трех объектов аналогов.

Также, по мнению представителя истца, в нарушение п. 19 ФСО № экспертное заключение не содержит анализа достаточности и достоверности информации, использованной при проведении оценочной экспертиза.

Также ссылается на нарушение ФСО №, выразившееся в некорректном подборе аналогов в заключении судебной экспертизы, а именно использование в рамках сравнительного подхода в качестве аналогов объектов с несопоставимыми характеристиками. Подобранные экспертом аналоги относятся к разным группам капитальности. Так, в частности, аналог № находится в кирпичном доме с деревянными перекрытиями, в то время как эксперт необоснованно, по мнению представителя истца, применяет к нему корректировку для кирпичного дома с железобетонными характеристиками. Аналоги № и 3 находятся в пятиэтажных домах, которые не относятся к малоэтажному строительству.

Кроме того, представитель истца считает, что при подготовке экспертного заключения экспертом проигнорирован обязательный к применению принцип однозначности. В разделе «Анализ рынка» отсутствуют данные о вероятной рыночной стоимости по аналогичным объектам – 8-квартирных деревянных домах, отсутствует информация с предполагаемым ценовым диапазоном по объекту экспертизы, в то время, как утверждает представитель истца, на рынке <адрес> достаточно информации по предложениям к продаже аналогичных квартир в 8-квартирных деревянных домах, что экспертом проигнорировано в нарушение п. 22 ФСО №.

С учетом изложенного представитель истца считает, что заключение эксперта ООО «СУДЭКСПЕРТ» не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем не может быть признано допустимым и достоверным доказательством и использоваться в целях установления выкупной цены жилого помещения, так как указанные выше нарушения привели к значительному и необоснованному снижению размера выкупной стоимости.

Представитель ответчика администрации г.о. <адрес> – ФИО3, в судебном заседании исковые требования не признала.

Ранее представила отзыв на иск, в котором подтвердила, что жилой дом, где расположено принадлежащее истцу жилое помещение, признан аварийны и подлежащим сносу и включен в муниципальную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории г.о. Жигулевск. Указала, что финансирование программы осуществляется за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и областного бюджета <адрес>. Субсидии местным бюджетам предоставляются в целях софинансирования расходных обязательств по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на следующие мероприятия: приобретение жилых помещений на первичном и вторичном рынках; строительство многоквартирных жилых домов; выплата собственникам выкупной цены за изымаемое жилое помещение. Администрацией г.о. Жигулевск заключены муниципальные контракты на приобретение жилых помещений посредствам участия в долевом строительстве многоквартирных домов для переселения граждан из аварийного жилищного фонда. В рамках выполнения программы администрация г.о. Жигулевск приобрела жилое помещение – 187/447 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, для последующего предоставления истцу приобрела.

Также указала, что предоставление выкупа за принадлежащее истцу жилое помещение предполагает переход права на данное жилое помещение к муниципальному образованию г.о. Жигулевск и прекращение права собственности истца. В связи с этим просила в случае удовлетворения исковых требований указать, что настоящее решение является основания для прекращения права собственности ФИО1 на 184/429 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о.Жигулевск, <адрес>, и регистрации права собственности к муниципального образования г.о. Жигулевск на указанное жилое помещение.

Возражений относительно судебной экспертизы не заявила. С представленным истцами отчетом ООО «Центр оценки и экспертиз» не согласилась, считает определенную в нем рыночную стоимость жилого помещения завышенной. Также не согласилась с включением в выкупную стоимость жилого помещения помимо стоимости квартиры также стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество собственником многоквартирного дома, а именно земельный участок, так как считает, что стоимость земельного участка входит в рыночную стоимость квартиры. Кроме того, по ее мнению, в размер расходов на изменение места жительства в отчете ООО «Центр оценки и экспертиз» необоснованно включены убытки, связанные с комиссией за обналичивание денежных средств, расходы на изготовление технического паспорта, а также не верно определен размер государственной пошлины за государственную регистрацию права.

Третьи лица ФИО4, ФИО6, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, причину неявки не сообщили, возражения на исковые требования не предоставили. Ранее от третьего лица ФИО4 поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Суд, выслушав пояснения истца, представителя ответчика, изучив письменные материалы гражданского дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая требования истца о взыскании возмещения за жилое помещение, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ (ответ на вопрос N 2), а также в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Как указал Верховный Суд Российской Федерации, если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст.2 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст.32 ЖК РФ). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6ст.32 ЖК РФ)

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ФИО1 принадлежит 184/429 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Другими сособственниками указанной квартиры являются ФИО4 (доля в праве 121/429) и ФИО6 (доля в праве 124/429).

На основании заключения Межведомственной комиссии по обследованию технического состояния жилищного фонда г.о. Жигулевск от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 63-65).

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении государственной программы <адрес> «Развитие жилищного строительства в <адрес>» до 2020 года» многоквартирный <адрес> включен в реестр аварийных многоквартирных домов по способам переселения граждан из аварийного жилищного фонда на территории <адрес> в 2013-2017 г.г.

Постановлением администрации г.о. Жигулевск № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена муниципальная программа г.о. Жигулевск «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного строительства на территории г.о. <адрес> на 2013-2017 г.г.», в соответствии с которой многоквартирный <адрес> включен в третий этап программы.

Оценивая перечисленные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что истец, являясь собственником жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», имеет право по своему выбору на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп, в связи с чем ее требования о взыскании с администрации г.о. Жигулевск, как главного распорядителя бюджетных средств, предназначенных для переселения граждан из аварийного жилья, включенного в адресную программу, признаются судом подлежащими удовлетворению.

При определении выкупной цены жилого помещения суд считает необходимым руководствоваться рыночной стоимостью жилого помещения, определенной в представленном истцом отчете ООО «Центр оценки и экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ, а не заключением судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В.

В силу ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Оценочная деятельность на территории Российской Федерации осуществляется на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 указанного выше Федерального закона итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с п. 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №), утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подп. «б» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Судом установлено, что рыночная стоимость спорного жилого помещения была определена как оценщиком ООО «Центр оценки и экспертизы» П.Н.С., так и эксперт ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В. пользовались сравнительным методом. Вместе с тем, в отчете ООО «Центр оценки и экспертизы» использованы семь объектов-аналогов, а в заключении судебной экспертизы только три.

Более того, оценщиком П.Н.С. были использованы аналоги, располагающиеся, также как и объект оценки в двухэтажных восьми квартирных каркасно-щитовых домах, находящихся в центральной части <адрес>, то есть полностью аналогичных как по материал.

Эксперт Г.С.В. использовал в качестве аналогов жилые помещения, расположенный в многоэтажных кирпичных домах, в связи с чем при определении итоговой величины рыночной стоимости вынужден был применять корректировки, что повлияло на достоверность результатов оценки.

В заключении судебной экспертизы не приведены обоснования не использования аналогов, наиболее близких к объекту оценки по основным характеристикам, определяющим его стоимость, в то время как экспертом не оспаривалось, что на момент проведения экспертизы данные объекты присутствовали на рынке и присутствуют до настоящего времени, что подтверждается также представленными представителем истца сведениями.

Будучи допрошенным в судебном заседании эксперт Г.С.В. пояснил, что объекты, расположенные в двухэтажных каркасно-щитовых домах, не использовались им для определения стоимости спорного жилого помещения, так как их стоимость обусловлена не их фактическим состоянием, а тем, что данные дома признаны аварийными и подлежащими расселению, в настоящее время действует муниципальная программа переселения из данных домов, которые признаны аварийными, в связи с чем их стоимость выросла. Кроме того, эксперт считает не корректным использовать при определении стоимости жилых помещений в качестве аналогов аварийное жилье.

Вместе с тем, суд не может признать обоснованной данную позицию эксперта, так как приведенные им обстоятельства являются объективным экономическим фактором, влияющим на стоимость таких жилых помещений в <адрес> и должны быть учтены при проведении оценки. При этом каких-либо ограничений в обороте жилых помещений, признанных аварийными законодательство не содержит.

Кроме того, экспертом применена корректировка стоимости в размере 18,8%, рассчитанная для кирпичных жилых домов с железобетонными перекрытиями, ко всем объектам-аналогам, в то время как аналог № расположен в кирпичном доме с деревянными перекрытиями.

С учетом изложенного суд считает, что в стоимость спорного объекта, определенная в отчете об оценке ООО «Центр оценки и экспертизы» наиболее близка к его действительной рыночной стоимости, так как оценщиком использовались для сравнения объекты-аналоги полностью соответствующие объекту оценки как по материалам изготовления, так и по месту расположения, в то время как экспертом ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В. в заключении судебной экспертизы были подобраны аналоги, значительно отличающиеся по своим основным характеристикам (высотности, материалам), что обусловило необходимость применения корректировок, и, как следствие, повлияло на достоверность результатов оценки.

В соответствии отчетом ООО «Центр оценки и экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость принадлежащей истцу принадлежит 184/429 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, составляет 714000 рублей.

Кроме того, как указывалось выше, в выкупную стоимость жилого помещения подлежат включению также убытки, причиненные собственнику его изъятием.

При определении размера таких убытков суд считает необходимым руководствоваться заключением эксперта ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В., так как в отчете ООО «Центр оценки и экспертиз» в состав убытков необоснованно были включены расходы по изготовлению технического паспорта и убытков, связанных с комиссией за обналичивание денежных средств, а также неверно определен размер государственной пошлины за государственную регистрацию права в размере 2500 рублей, в то время как ее размер составляет 2000 рублей.

Оснований для включения в состав убытков расходов по изготовлению технического паспорта суд не находит, так как данные расходы при регистрации права собственности на жилое помещение, по общему правилу, не требуется.

Основания для взыскания убытков, связанных с комиссией за обналичивание денежных средств, также отсутствуют, так как каких-либо доказательств, что договорами банковского счета в ПАО Сбербанк и иных кредитных учреждениях установлена комиссия за снятие денежных средств, суду не представлено. Напротив, в представленных экспертом Г.С.В. проекта договора банковского вклада ПАО Сбербанк и сведений о тарифах усматривается, что какая-либо комиссия за снятие денежных средств не предусмотрена.

Размер убытков, определенный в заключении судебной экспертизы, соответствует правилам ст. 32 ЖК РФ, сторонами по существу не оспаривался. Эксперт обосновано включил в состав убытков стоимость аренда аналогичного жилого помещения в течение двух месяцев, расходы по поиску жилого помещения и оформлению права собственности, а также обосновано дважды включил стоимость организация переезда, так как истец будет вынуждена понести данные расходы как при переезде из спорного жилья в арендное, так затем и в приобретенное на праве собственности.

В соответствии с заключением эксперта ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В. № от ДД.ММ.ГГГГ размер убытков, причиненных ФИО1 в связи с изменением места проживания, составляет 40 598 рублей.

Суд соглашается с выводами эксперта Г.С.В. о том, что стоимость долей истцов в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, г.о.Жигулевск, <адрес>, в том числе, в праве общей долевой собственности на земельный участок по указанному адресу, учтены в рыночной стоимости квартиры, в связи с чем не подлежат включения в выкупную стоимость отдельно от стоимости принадлежащего истцу жилого помещения.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что земельный участок при многоквартирном <адрес> сформирован и поставлен на кадастровый учет, в связи с чем перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

В силу ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Частью 2 статьи 290 ГК РФ предусмотрено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу приведенных норм право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает у лица с момента приобретения права собственности на помещения в многоквартирном доме и прекращается с момента его отчуждения.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), в связи с чем стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С учетом изложенного следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

С переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением… при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

Суд исходит из того, что в данном случае рыночная стоимость спорного жилого помещения определялась оценщиком, то им самим не оспаривалось, исходя из стоимости аналогичных жилых помещений в многоквартирных домах, приобретая каждое из которых, лицо становится сособственником общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка. Указанные обстоятельства свидетельствуют, в том числе, о том, что стоимость общего имущества входит в стоимость квартир-аналогов, которые подобрал оценщик, и как следствие, в рыночную стоимость спорного имущества, определенную экспертом.

Таким образом, размер возмещения за возмещения за жилое помещение, подлежащий взысканию в пользу ФИО1 складывается из рыночной стоимости принадлежащей ей 184/429 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, в размере 714 000 рублей, а также убытков, связанных с изменением места проживания, в размере 40 598 рублей, и составляет 754 598 рублей.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе, в случае отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2 ГК РФ.

Положения статьи 239.2 ГК РФ предусматривают, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд одновременно с его изъятием производится отчуждение расположенных на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, принадлежащих собственнику изымаемого земельного участка или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве.

Таким образом, принимая решение о возмещении стоимости жилого помещения, необходимо разрешить вопрос о дальнейшей судьбе данного имущества, поскольку сохранение права собственности на фактически изъятое имущество, при справедливой компенсации их стоимости в сложившихся правоотношениях будет нарушать баланс частного и публичного интереса.

С учетом изложенного при вынесении решения суд считает возможным указать, что настоящее решение является основанием для прекращения права собственности ФИО1 и государственной регистрации права собственности муниципального образования г.о.Жигулевск на спорное жилое помещение – 184/429 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о.Жигулевск, <адрес>, после выплаты возмещения за жилое помещение.

На основании изложенного, руководствуясь Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 32, 36-38 ЖК РФ, ст. 235, 239.2, 290 ГК РФ, ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с администрации городского округа Жигулевск в пользу ФИО1 возмещение за жилое помещение – 184/429 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, городской округ Жигулевск, <адрес>, в размере 754 598 рублей, в том числе, рыночную стоимость жилого помещения в размере 714 000 рублей, а также убытки, связанные с изменением места проживания, в размере 40 598 рублей.

Настоящее решение является основанием для прекращения права собственности ФИО1 и государственной регистрации права собственности муниципального образования городской округ Жигулевск на 184/429 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, городской округ Жигулевск, <адрес>, после выплаты возмещения за жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Самарский областной суд через Жигулевский городской суд <адрес>.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Жигулевского городского суда

<адрес> В.Н. Неугодников