Решение № 2-3507/2017 2-3507/2017~М-2993/2017 М-2993/2017 от 2 ноября 2017 г. по делу № 2-3507/2017

Дело № 2-3507/2017 Изг. 03.11.2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 октября 2017 года г. Ярославль

Кировский районный суд г. Ярославля в составе председательствующего судьи Барышевой В.В.,

при секретаре Кохановой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Монблан», Обществу с ограниченной ответственностью «ПСК «Стройспецсервис-1», ФИО4, Публичному акционерному обществу Коммерческий банк «Нефтяной Альянс» о признании права собственности на долю в праве собственности в объекте незавершенного строительством, освобождении имущества от ареста, взыскании неустойки, по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ПСК «Стройспецсервис-1» к ФИО3 о расторжении договора долевого участия в строительстве,

установил:

ФИО3 обратилась с исковыми требованиями к ООО «Монблан», ООО «ПСК «Стройспецсервис-1», ФИО4, ПАО Коммерческий банк «Нефтяной Альянс» о признании права собственности на долю в праве собственности в объекте незавершенного строительством, освобождении имущества от ареста, взыскании неустойки. В обоснование заявленных исковых требований указывает на то, что 25.02.2015 года между ООО «Монблан» и ФИО3 был заключен договор долевого участия в строительстве № 142, по условиям которого застройщик ООО «Монблан» приняло на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом с инженерными коммуникациями по адресу <адрес> и передать объект – квартиру № (жилое помещение площадью 86,53 кв.м.) участнику долевого строительства в соответствии с условиями договора. Цена договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома составила 5 872 120 руб. 25.02.2015 года договор долевого участия в строительстве № 142 был передан сторонами на государственную регистрацию. В тот же день истица на основании платежного поручения перечислила на счет ООО «Монблан» денежные средства в счет оплаты цены договора долевого участия в строительстве в размере 5 872 120 руб. 07.07.2015 года истицей было получено письмо Управления Росреестра по Ярославской области об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № 142, заключенного между истицей и ООО «Монблан» в связи с тем, что квартира № в строящемся многоквартирном жилом доме <адрес> уже являлась объектом долевого участия в строительстве по ранее заключенному договору с иным лицом. На основании соглашения, заключенного между ООО «Монблан» и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» от 06.11.2015 года ООО «Монблан» передал права и обязанности застройщика многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями по адресу <адрес> ООО «ПСК «Стройспецсервис-1». 19.11.2015 года договор долевого участия в строительстве, заключенный между ООО «Монблан» и иным лицом в отношении квартиры № был расторгнут по соглашению сторон, в связи с чем препятствия для регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного с истицей, отпали. Признавая наличие обязательств ООО «Монблан» перед истицей по договору долевого участия в строительстве № 142 от 25.02.2015 года, ПСК «Стройспецсервис-1» предложило истице заключить новый договор долевого участия в строительстве в отношении того же объекта долевого участия- квартиры №. 25.04.2016 года между истицей и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» был заключен договор долевого участия в строительстве № 208, по условиям которого ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» приняло на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом с инженерными коммуникациями по адресу <адрес> и передать объект – квартиру № (жилое помещение площадью 86,53 кв.м.) участнику долевого строительства в соответствии с условиями договора в срок, не позднее 02 февраля 2017 года. 15.09.2016 года договор долевого участия в строительстве, заключенный между ФИО3 и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» был в установленном порядке зарегистрирован Управлением Росреестра по Ярославской области. В установленный срок строительство многоквартирного жилого дома ответчиком не завершено, объект долевого участия в строительстве истице не передан.

Истица просит в соответствии с уточненным исковым заявлением признать за ней право собственности на 8653/365477 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект- 8-9-ти-этажный жилой дом № с инженерными коммуникациями по адресу <адрес>, что соответствует двухкомнатной квартире № общей площадью 86,52 кв.м., расположенной на 4 этаже 8-9-ти-этажного жилого дома № с инженерными коммуникациями по адресу <адрес>, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 12.08.2016 года о запрещении сделок с имуществом в части запрета на совершение любых регистрационных действий в отношении квартиры на поэтажном плане №, этаж 4, общей площади 80,44 кв.м., взыскать с ООО «ПСК «Стройспецсервис-1», ПАО «КБ «Нефтяной Альянс» неустойку за просрочку передачи объекта долевого участия в строительстве за период с 03.02.2017 г. по 30.10.2017 года в сумме 947 760,17 руб.

ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» обратилось со встречными исковыми требованиями к ФИО3 о расторжении договора долевого участия в строительстве № 208, заключенного между истицей и ответчиком 25.04.2016 года, указывая на то, что в соответствии с условиями указанного договора долевого участия в строительстве оплата цены объекта долевого участия в строительстве производится в течение трех рабочих дней от даты регистрации договора путем перечисления на расчетный счет застройщика. До настоящего времени оплаты от ФИО3 в адрес ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» не поступало. В соответствии с положениями Федерального закона 30.12.2004 г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в строительстве, если просрочка оплаты со стороны дольщика больше, чем на шестьдесят дней.

В судебном заседании представитель истицы по доверенности ФИО5 исковые требования поддержала частично, пояснила, что в настоящее время истица не просит признать за ней право собственности на 8653/365477 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект- 8-9-ти-этажный жилой дом № с инженерными коммуникациями по адресу <адрес>, что соответствует двухкомнатной квартире № общей площадью 86,52 кв.м., расположенной на 4 этаже 8-9-ти-этажного жилого дома № с инженерными коммуникациями по адресу <адрес>, поскольку до настоящего времени на данном объекте ведутся строительные работы, общая площадь объекта долевого участия в строительстве меняется, что не позволяет объективно произвести расчет доли в данном объекте, приходящейся на истицу. В остальной части исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения дела, ходатайствовал об объяснении перерыва в судебном заседании в связи с нахождением представителя ответчика в отпуске. Поскольку ответчик является юридическим лицом, нахождение в отпуске одного из представителей данной организации, основанием к объяснению перерыва в судебном заседании не является, дело рассмотрено при имеющейся явке.

От представителя ответчика ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» поступили письменные возражения на исковое заявление ФИО3, в которых 06.11.2017 года между ООО ПСК «Стройспецсервис-1» и ООО «Монблан» было заключено соглашение о передаче функций заказчика-застройщика, в соответствии с которым ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» приняло на себя обязательства застройщика в отношении объекта долевого строительства- многоквартирного жилого дома переменной этажности с инженерными коммуникациями по адресу <адрес>. Приложением № 2 к данному соглашению являлся реестр договоров с указанием помещений, являющихся объектом прав требования, и состояния исполнения встречных обязательств со стороны третьих лиц. В соответствии с указанным реестром по состоянию на 15.12.2015 года квартира № была свободна от прав третьих лиц, сведений о заключении договора долевого участия в строительстве с истицей и об оплате ФИО3 цены договора в данном реестре не содержится. Поскольку договор долевого участия в строительстве с истцом в отношении квартиры № был подписан ООО «Монблан» при наличии уже зарегистрированного договора долевого участия в строительстве в отношении того же самого объектов с ФИО4, полагает, что у ООО «Монблан» изначально не было намерения заключать договор долевого участия в строительстве в отношении данного объекта с истицей. Также ответчик оспаривает заключение договора долевого участия в строительстве № 208 от 25.04.2016 года с истицей, так как в настоящее время УМВД России по ЯО проводится проверка по заявлению ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» по факту совершения мошеннических действий со стороны бывшего начальника юридического отдела ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» ФИО1, который, по мнению ответчика, изготовил от имени ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» договор долевого участия в строительстве № 208 от 25.04.2016 года с ФИО3, выполнил подпись на данном договоре от имени директора ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» ФИО2 и передал указанный договор для государственной регистрации. Оснований для взыскания в пользу истицы неустойки за просрочку передачи объекта долевого участия в строительстве не имеется, поскольку до настоящего времени оплата цены договора ей не произведена. В случае удовлетворения исковых требований просит снизить заявленный истицей размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения дела, представил письменные возражения на исковое заявление ФИО3, в которых против удовлетворения исковых требований возражал, указывая на то, что решением Кировского районного суда г. Ярославля от 27.07.2016 года с ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» в пользу ФИО4 были взысканы денежные средства в сумме 2 701 198 руб. Во исполнение указанного решения суда 09.08.2016 года ОСП по Фрунзенскому и Красноперекопскому районам УФССП РФ по ЯО было вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении кв. № в строящемся многоквартирном жилом доме <адрес>. 12.08.2016 года Управлением Росреестра по Ярославской области была произведена государственная регистрация запрета на совершение регистрационных действий. Несмотря на наличие в ЕГРН зарегистрированного запрета на совершение регистрационных действий в отношении кв. № в строящемся многоквартирном жилом доме <адрес>, 15.09.2016 года Управлением Росреестра по Ярославской области была произведена государственная регистрация договора долевого участия в строительстве, заключенного между ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» и ФИО3 25.04.2016 года. Регистрация договора долевого участия в строительстве в отношении кв. № в строящемся многоквартирном жилом доме <адрес> нарушает права ФИО4 как взыскателя по исполнительному производству, возбужденному в отношении ООО «ПСК «Стройспецсервис-1», поскольку уменьшает объем имущества должника.

Представители ответчиков ООО «Монблан», ПАО КБ «Нефтяной Альянс», представители третьих лиц Управления Росреестра по Ярославской области, ОСП по Фрунзенскому и Красноперекопскому районам УФСССП РФ по ЯО в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд полагает исковые требования ФИО3 обоснованными и подлежащими удовлетворению частично, встречные исковые требования ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что 25.02.2015 года между ООО «Монблан» и ФИО3 был заключен договор долевого участия в строительстве № 142, по условиям которого застройщик ООО «Монблан» приняло на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом с инженерными коммуникациями по адресу <адрес> и передать объект – квартиру № (жилое помещение площадью 86,53 кв.м.) участнику долевого строительства в соответствии с условиями договора. Цена договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома составила 5 872 120 руб. 25.02.2015 года договор долевого участия в строительстве № 142 был передан сторонами на государственную регистрацию. В тот же день истица на основании платежного поручения перечислила на счет ООО «Монблан» денежные средства в счет оплаты цены договора долевого участия в строительстве в размере 5 872 120 руб., однако в государственной регистрации договора долевого участия было отказано в связи с тем, что квартира № 256 уже являлась объектом долевого строительства по ранее зарегистрированному договору участия в долевом строительстве № 26, заключенному 27.10.2014 года между ООО «Монблан» и ФИО4

На основании соглашения, заключенного между ООО «Монблан» и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» от 06.11.2015 года ООО «Монблан» передал права и обязанности застройщика многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями по адресу <адрес> ООО «ПСК «Стройспецсервис-1».19.11.2015 года договор долевого участия в строительстве № 26, заключенный между ООО «Монблан» и ФИО4 в отношении квартиры № был расторгнут по соглашению сторон, в связи с чем препятствия для регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного с истицей, отпали.

25.04.2016 года между истицей и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» был заключен договор долевого участия в строительстве № 208, по условиям которого ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» приняло на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом с инженерными коммуникациями по адресу <адрес> и передать объект – квартиру № (жилое помещение площадью 86,53 кв.м.) участнику долевого строительства в соответствии с условиями договора в срок, не позднее 02 февраля 2017 года.

Решением Кировского районного суда г. Ярославля от 27.07.2016 года с ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» в пользу ФИО4 были взысканы денежные средства в сумме 2 701 198 руб. Во исполнение указанного решения суда 09.08.2016 года ОСП по Фрунзенскому и Красноперекопскому районам УФССП РФ по ЯО было вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении кв. № в строящемся многоквартирном жилом доме <адрес>

12.08.2016 года Управлением Росреестра по Ярославской области была произведена государственная регистрация запрета на совершение регистрационных действий

15.09.2016 года при наличии в ЕГРН записи о запрете на совершение регистрационных действий в отношении данного объекта недвижимого имущества, договор долевого участия в строительстве, заключенный между ФИО3 и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» был в установленном порядке зарегистрирован Управлением Росреестра по Ярославской области.

В силу ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 168 ГК РФ определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п.1 ст. 14 Федерального закона «Об исполнительном производстве» законные требования судебного пристава подлежат выполнению всеми органами, организациями, должностными лицами и гражданами на территории Российской Федерации.

Поскольку регистрация договора долевого участия в строительстве № 208 от 25.04.2016 года, заключенного между ФИО3 и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» произведена Управлением Росреестра по Ярославской области в период действия зарегистрированного в ЕГРН запрета на совершение регистрационных действий в отношении данного объекта недвижимого имущества, договор долевого участия в строительстве, заключенный 25.04.2016 года № 208 между ФИО3 и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» является недействительным, ничтожным, как нарушающий требования закона, а именно положения п.1 ст. 14 Федерального закона «Об исполнительном производстве», а также посягающий на права и законные интересы третьих лиц, а именно ФИО4, как лица, в пользу которого были применены меры обеспечения исковых требований.

Вместе с тем, судом установлено, что ранее 25.02.2015 года между ООО «Монблан» и ФИО3 был заключен договор долевого участия в строительстве № 142, по условиям которого застройщик ООО «Монблан» приняло на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом с инженерными коммуникациями по адресу <адрес> и передать объект – квартиру № (жилое помещение площадью 86,53 кв.м.) участнику долевого строительства в соответствии с условиями договора. Цена данного договора долевого участия в строительстве истицей была оплачена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением, выпиской по счету ООО «Монблан». В период с 19.11.2016 года, с момента расторжения договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № от 27.10.2014 года, заключенного с ФИО4 до 12.08.2016 года, до применения запрета на совершение регистрационных действий в отношении данного объекта недвижимого имущества на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Фрунзенскому и Красноперекопскому районам г. Ярославля УФССП РФ по ЯО, ответчик ООО ПСК «Стройспецсервис-1», являясь правопреемником ООО «Монблан» в отношениях по строительству многоквартирного жилого дома <адрес>, уклонялся от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № 142 от 25.02.2015 года, заключенного с истицей.

В силу п.6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поскольку на момент применения судебным приставом-исполнителем ОСП по Фрунзенскому и Красноперекопскому районам г. Ярославля УФССП РФ по ЯО запрета на совершение регистрационных действий объект долевого участия- квартира № в строящемся многоквартирном жилом доме <адрес> была обременена правами истицы ФИО3, у ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» имелась обязанность по осуществлению государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № 142 от 25.02.2015 года, заключенного с ФИО3, применение мер обеспечения исполнения решения суда в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении данного объекта долевого участия являлось неправомерным.

Таким образом, суд полагает исковые требования ФИО3 в части отмены мер обеспечения исполнения решения суда в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении объекта долевого участия- кв. № в строящемся многоквартирном жилом доме <адрес> подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, поскольку договор № 208, заключенный 25.04.2016 года между ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» и ФИО3, признан судом недействительным, ничтожным, суд, на основании положений ст. 196 ГПК РФ, применяя по собственной инициативе последствия признания сделки недействительной, прекращает имущественное право требования ФИО3 в отношении объекта долевого участия в строительстве- кв№ в строящемся многоквартирном жилом доме <адрес> на основании договора долевого участия в строительстве № 208 от 25.04.2016 года с ООО «ПСК «Стройспецсервис-1». Но поскольку право требования истицы к ответчику ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» возникли на основании на основании ранее заключенного договора № 142 от 25.02.2015 года с ООО «Монблан», данный договор подлежит государственной регистрации без учета арестов и запрещений, примененных в отношении спорного объекта долевого участия.

При этом суд принимает во внимание, что оплата договора долевого участия в строительстве № 142 от 25.02.2015 года, заключенного между истицей и ООО «Монблан» истицей произведена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением, выпиской по счету ООО «Монблан».

Вместе с тем, поскольку договор долевого участия в строительстве в силу положений ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» считается заключенным с момента его государственной регистрации, на момент рассмотрения настоящего гражданского дела у истицы отсутствует право требовать взыскания с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве.

Поскольку суд полагает договор долевого участия в строительстве № 208 от 25.04.2016 года, заключенный между истицей и ООО «ПСК «Стройспецсервис-1» ничтожным, то есть не создающим правовых последствий с момента его заключения, оснований для расторжения данного договора по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, суд не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Освободить от ареста, запрета на совершение регистрационных действий, примененного на основании постановления судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов по Фрунзенскому и Красноперекопскому районам г. Ярославля Управления Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации по Ярославской области от 09.08.2016 года, квартиру № общей площадью 80, 44 кв.м. в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>.

Признать договор долевого участия в строительстве № 208, заключенный 25 апреля 2016 года между ФИО3 и Обществом с ограниченной ответственностью «ПСК «Стройспецсервис-1», недействительным, ничтожным.

Прекратить имущественное право требования ФИО3, возникшее в отношении объекта долевого участия в строительстве- квартиры № общей площадью 80, 44 кв.м. в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>, на основании договора долевого участия в строительстве № 208, заключенного 25 апреля 2016 года между ФИО3 и Обществом с ограниченной ответственностью «ПСК «Стройспецсервис-1».

Произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве № 142, заключенного 25 февраля 2015 года между ФИО3 и Обществом с ограниченной ответственностью «Монблан» без учета арестов и запрещений, наложенных в отношении объекта долевого участия в строительстве- квартиры № в строящемся многоквартирном жилом доме с инженерными коммуникациями по адресу <адрес>.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований ФИО3 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «ПСК «Стройспецсервис-1» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья: В.В.Барышева