Апелляционное определение № 02-2147/2025 02-2147/2025~М-0276/2025 33-4114/2026 М-0276/2025 от 11 февраля 2026 г. по делу № 02-2147/2025

Судья: фио Дело № 33-4114/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 февраля 2026 г.адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Вьюговой Н.М.,

судей фио, фио,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело №2-2147/2025 (УИД: 77RS0007-02-2025-000960-61) по иску ФИО2 к ООО СЗ «Метрополия» о признании пунктов договора недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств, взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, судебных расходов, компенсации морального вреда, штрафа,

по апелляционной жалобе истца ФИО2, подписанной по доверенности ФИО3,

на решение Замоскворецкого районного суда адрес от 29 октября 2025 г., которым иск удовлетворен частично,

УСТАНОВИЛА:

истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ООО «СЗ «Метрополия» о признании пунктов 4.4., 4.4.1., 4.4.1.1., 4.4.1.2., 4.4.1.3. договора участия в долевом строительстве №МТР2-Б(А)-2/12/2/81-ДДУ/168626/23 от 16 августа 2023 г. недействительными, взыскании компенсации за уменьшение площади переданного объекта недвижимости в сумме сумма,сумма, расходов на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства в сумме сумма,сумма, компенсации морального вреда в сумме сумма,сумма, штрафа, расходов по оплате юридических услуг в сумме сумма,сумма, расходов по оплате досудебного экспертного исследования в сумме сумма,сумма

В обоснование заявленных требований ФИО2 ссылаясь на то, что по договору участия в долевом строительстве ему должен был быть передана квартира площадью 53,6 кв. м, однако передана квартира площадью 52,7 кв. м со строительными недостатками, стоимость устранения которых, согласно досудебному исследованию составляет 310.381,сумма Досудебная претензия истца не была удовлетворена ответчиком.

Решением Замоскворецкого районного суда адрес от 29 октября 2025 г. постановлено: исковые требования удовлетворить частично; взыскать с ООО СЗ «Метрополия» в пользу ФИО2 денежные средства в счет возмещения расходов на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства в сумме сумма,сумма, компенсацию морального вреда в сумме сумма,сумма, расходы по оплате экспертного исследования в сумме сумма,сумма, расходы по оплате услуг представителя в сумме сумма,сумма; в удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать; взыскать с ООО СЗ «Метрополия» в доход бюджета адрес государственную пошлину в сумме сумма,сумма

В апелляционной жалобе истец ФИО2, выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, просил отменить решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании пунктов 4.4., 4.1.1., 4.4.1.1., 4.4.1.2., 4.4.1.3. договора участия в долевом строительстве №МТР2-Б(А)-2/12/2/81-ДДУ/168626/23 от 16 августа 2023 г. недействительными, взыскании компенсации за уменьшение площади переданного объекта недвижимости в сумме сумма,сумма, удовлетворить указанные требования в полном объеме, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение норм материального права.

Проверив материалы дела, заслушав представителя истца ФИО2 по доверенности фио, представителя ответчика ООО СЗ «Метрополия» по доверенности фио, изучив доводы апелляционной жалобы и письменных возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ).

Поскольку истцом обжалуется только часть решения – выводы суда об отказе в удовлетворении требований о признании пунктов 4.4., 4.4.1., 4.4.1.1., 4.4.1.2., 4.4.1.3. договора участия в долевом строительстве №МТР2-Б(А)-2/12/2/81-ДДУ/168626/23 от 16 августа 2023 г. недействительными, взыскании компенсации за уменьшение площади переданного объекта недвижимости в сумме сумма,сумма, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Разрешая указанные требования истца ФИО2, руководствуясь ст. ст. 160, 166, 167, 168, 421, 453 ГК РФадрес кодекса Российской Федерации, ст. ст. 5, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей», оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании недействительными отдельных пунктов заключенного между сторонами договора и взыскании компенсации уменьшения площади переданного объекта недвижимости.

При этом суд исходил из того, что 16 августа 2023 г. застройщик ООО СЗ «Метрополия» и участник долевого строительства ФИО2 заключили договор участия в долевом строительстве №МТР2-Б(А)-2/12/2/81-ДДУ/168626/23, на основании которого застройщик обязался произвести строительство многоквартирного жилого дома и передать истцу жилое помещение – квартиру с условным №281, находящуюся по адресу: адрес, площадью 53,6 кв. м, стоимостью 13.448.571,сумма (стоимостью за 1 кв. м – 250.960,сумма), в срок не позднее 30 сентября 2024 г.

В соответствии с п. 4.4. договора цена договора изменяется в случае, если фактическая площадь объекта будет больше или меньше проектной площади объекта более чем на 2%.

В указанном случае цена договора рассчитывается по формуле: Рд = Р1(пр) x S(пр), где Рд – цена договора; Р1(пр) – цена единицы фактической площади объекта (далее – «цена единицы фактической площади объекта»), которая составляет 250.906,сумма и не подлежит изменению сторонами в одностороннем порядке; S(пр) – фактическая площадь объекта.

В случае отклонения фактической площади объекта от проектной площади объекта (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на 2%, включительно, цена договора изменению не подлежит, и стороны доплат или возврата цены договора не производят.

С даты проведения обмеров объекта выбранным застройщиком в соответствии с п.3.2.2. договора лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, стороны считаются пришедшими к соглашению о цене договора, рассчитанной на основании п.4.4. договора.

Согласно п. 4.4.1. договора, при изменении цены договора по основанию, предусмотренному п. 4.4. договора, стороны производят взаиморасчеты в следующем порядке:

- 4.4.1.1. в случае, если фактическая площадь объекта окажется больше проектной площади объекта более чем на 2%, участник осуществляет доплату денежной суммы, составляющей разницу между фактической площадью объекта и проектной площадью объекта, умноженную на цену единицы фактической площади объекта, в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика, но не позднее дня подписания сторонами передаточного акта;

- 4.4.1.2. в случае, если фактическая площадь объекта окажется меньше проектной площади объекта более чем на 2%, застройщик обязуется осуществить возврат участнику денежной суммы, составляющей разницу между проектной площадью объекта и фактической площадью объекта, умноженную на цену единицы фактической площади объекта. Возврат осуществляется застройщиком путем перечисления денежных средств на банковский счет участника не позднее 10 (десяти) дней со дня получения застройщиком заявления от участника на возврат и реквизитов банковского счета участника, на который должны быть перечислены денежные средства;

При осуществлении возврата застройщик вправе уменьшить сумму возвращаемых участнику денежных средств на сумму неустойки (пени), иных платежей (при их наличии), предусмотренных договором и (или) действующим законодательством, в связи с чем участник получит денежные средства за вычетом указанных в настоящем абзаце сумм;

- 4.4.1.3. при передаче объекта участнику и подписании соответствующего передаточного акта в соответствии с условиями договора, стороны обязуются подписать акт об окончательных взаиморасчетах, в котором фиксируется уточненная в соответствии с п.4.4. цена договора.

Отказывая в удовлетворении требований о признании оспариваемых истцом пунктов договора недействительным, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что признание недействительным такого условия договора, как его стоимость, послужит основанием по признанию всего договора незаключенным, при этом пункты 4.4., 4.4.1., 4.4.1.1., 4.4.1.2., 4.4.1.3. договора, соответствуют требованиям закона и не нарушают прав истца, поскольку предусмотренные сторонами условия о компенсации стоимости площади передаваемого объекта недвижимости в случае отклонения от предусмотренной договором площади более, чем на 2% от заявленной, свидетельствуют о равном положении при определении необходимости доплаты или возврата денежных средств сторон договор по причине изменения площади объекта долевого строительства.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований о признании отдельных пунктов заключенного сторонами договора недействительными, обоснованно указал, что все условия договора были согласованы сторонами, согласно п. п. 8, 9 договора участия в долевом строительстве, ФИО2 подтвердил, что он ознакомлен с условиями договора со всеми приложениями, что содержание сделки, ее последствия, ответственность, возникшие права и обязанности ему понятны, что любые сомнения в содержании договора и толковании его условий были им устранены до подписания договора, перед подписанием договора участник ознакомился с проектной документацией и документами на строительство, ему известны и понятны описание объекта, его основные характеристики, что участник в дееспособности не ограничен, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять, защищать свои и права и исполнять свои обязанности по договору, не страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения, что у него отсутствуют причины заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Выводы суда, изложенные в обжалуемой части решения, признаются судебной коллегией по существу правильными, основанными на нормах права, подлежащих применению к спорным правоотношениям, материалах дела и требованиях разумности, справедливости и добросовестности, в связи с чем предусмотренных гражданским процессуальным законом оснований к пересмотру решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется, так как никаких существенных нарушений норм материального или процессуального права со стороны суда первой инстанции из материалов дела не усматривается, правовые основания для иной, отличной от суда первой инстанции, оценки собранных по делу доказательств отсутствуют.

В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что оспариваемые пункты договора долевого участия являются ничтожными, поскольку противоречат п. 4 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которому условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Судебная коллегия отклоняет указанные доводы апелляционной жалобы, поскольку в силу действующего законодательства договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства, так, согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания недействительными пунктов 4.4., 4.4.1., 4.4.1.1., 4.4.1.2., 4.4.1.3. договора долевого участия, поскольку в договоре согласован размер отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, а не только в части уменьшения, что ставит стороны в равное положение.

Разрешая требования истца ФИО2 о взыскании с застройщика компенсации стоимости разницы оплаченного им объекта недвижимости между площадью, указанной в договоре и реально переданной, суд первой инстанции также пришел к выводу об отказе в удовлетворении данных требований.

Согласно передаточному акту от 01 июня 2024 г. застройщик ООО СЗ «Метрополия» передал ФИО2 помещение №1202Б, нахоядщееся по адресу: адрес, общей приведенной площадью 52,70 кв. м.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании денежных средств в связи с уменьшением площади объекта, суд первой инстанции исходил из того, что стороны ООО СЗ «Метрополия» и ФИО2 в договоре участия в долевом строительстве №МТР2-Б(А)-2/12/2/81-ДДУ/168626/23 от 16 августа 2023 г. согласовали размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади – 2%, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, который не влияет на стоимость объекта долевого строительства, а в данном случае разница между общей проектной площадью 53,60 кв. м и общей фактической площадью 52,70 кв. м составляет 0,9 кв. м, что эквивалентно 1,68% (52,7 / 53,6 х 100%), то есть менее 2%.

В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно: не учел результаты обмеров жилого помещения, которые определены в передаточном акте, тогда как площадь переданного объекта на 0,9 кв. м меньше, чем проектная площадь.

Судебная коллегия признает указанные доводы апелляционной жалобы несостоятельными, поскольку указанные обстоятельства были исследованы судом первой инстанции, вместе с тем, передача объекта долевого строительства, площадь которого меньше проектной на 0,9 кв. м, не является основанием для взыскания компенсации разницы площади объекта в размере 225.815,сумма, ввиду того, что застройщиком соблюден порог 2% отклонения от проектной и фактической площади, согласованного сторонами в п. 4.4. договора.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат указаний на обстоятельства, которые не были бы проверены и/или учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции; в связи с чем они признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены постановленного по делу судебного решения.

Имеющие значение для дела обстоятельства определены судом правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нормы права применены верно, процессуальных нарушений не допущено.

адрес ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Замоскворецкого районного суда адрес от 29 октября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение изготовлено 02 апреля 2026 г.

Председательствующий:

Судьи: