Апелляционное определение № 33-1165/2026 от 12 марта 2026 г.

Судья Сиванова К.В. Дело № 33-1165/2026

УИД 76RS0016-01-2024-006443-72

В окончательной форме составлено 13.03.2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего судьи Поздняковой Т.В.

судей Кузьминой О.Ю., Брюквиной С.В.

при секретаре Хлестковой О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ярославле 26 февраля 2026 года гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Медик» на решение Дзержинского районного суда города Ярославля от 21 октября 2025 года, которым постановлено:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Медик» (ИНН <***>) в пользу ТСН «Блюхера д. 33 корп. 3» (ИНН <***>) денежные средства в размере 5728420 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Медик» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт № компенсацию морального вреда в сумме 20000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Медик» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт № компенсацию морального вреда в сумме 20000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Медик» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 (паспорт №) компенсацию морального вреда в сумме 20000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Медик» (ИНН <***>) в пользу ФИО4 (паспорт № компенсацию морального вреда в сумме 20000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Медик» (ИНН <***>) в пользу ФИО5 (паспорт № компенсацию морального вреда в сумме 20000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Медик» (ИНН <***>) в пользу ФИО6 (паспорт № компенсацию морального вреда в сумме 20000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Медик» (ИНН <***>) в пользу ФИО7 (паспорт № компенсацию морального вреда в сумме 20000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Медик» (ИНН <***>) в доход бюджета г. Ярославля государственную пошлину в размере 64098 руб. 94 коп.

Заслушав доклад судьи Брюквиной С.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ТСН «Блюхера д. 33 корп. 3» обратились с иском к ООО Специализированный застройщик «Медик» о взыскании денежных средств.

В обоснование требований указали, что истцы - физические лица являются собственниками жилых помещений в доме, расположенном по адресу<адрес> В 2015 году между ООО «Производственно-строительная компания «Медик» и физическими лицами были заключены договоры участия долевом строительстве дома по адресу<адрес> 17-этажный жилой дом. Согласно договорам застройщик обязался построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать указанную в договорах квартиру участникам долевого строительства (п. 1.1, 1.2 договоров), Согласно п. 1.3 договора у участников долевого строительства при возникновении права собственности на квартиру одновременно возникает доля в праве собственности на имущество в жилом доме. Собственники помещений указанного дома организовали товарищество собственников недвижимости «Блюхера д. 33 корп. 3», которое 25.01.2022 зарегистрировано в качестве юридического лица. 17.08.2016 получено разрешение на ввод дома истцов в эксплуатацию. В 2023 году истцами были выявлены недостатки при строительстве дома, а именно: произошло разрушение со смещением кирпичной наружной кладки торцевой стены с 18 по 21 ряд кирпичей, считая от верхнего парапета второго подъезда, по всей длине стены, торцевой стены первого подъезда примерно половина длины дома; установлено сползание всех 4 углов здания со смещением, трещины у деформационного шва парапета с задней зоны дома с 18 по 21 ряд; наблюдается постепенное дальнейшее разрушение кирпичной кладки по периметру многоквартирного дома. 06.07.2023 в связи с указанными обстоятельствами застройщику была направлена претензия. 14.07.2023 ответчик направил ответ, в котором указывал, что гарантийный срок истек 17.08.2021, однако согласился выполнить ремонт наружных стен в местах выявленных дефектов за свой счет. Таким образом, ответчик фактически признал ответственность за выявленные недостатки дома, однако никаких конкретных действий по составлению акта осмотра дома, определению проекта и объема необходимых работ, выполнению самих работ по ремонту не произведено. 21.07.2023 застройщику направлен повторный запрос о совместном составлении акта осмотра в целях фиксации дефектов в доме. 18.08.2023 в связи с игнорированием ответчиком претензий истцы заключили договор № 20/23 с ООО «Центр обследования и усиления зданий и сооружений». 01.11.2023 застройщик направил письмо, в котором просил предоставить доступ для выполнения работ по устранению выявленных дефектов наружных стен. 02.11.2023 в ответе на указанное письмо застройщику было сообщено, что виды работ не согласованы с собственниками, в связи с чем истцы были вынуждены обратиться за получением экспертного заключения в целях определения необходимых мероприятий по предотвращению дальнейшего развития дефекта и устранению последствий. В заключении ООО «Центр обследования и усиления здания и сооружения» от 10.07.2024 по исследованию причин образования трещин в парапетах и кровле многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> специалист указал, что вертикальные и наклонные трещины, образовавшиеся в верхних частях угловых участков наружных стен, а также горизонтальные перемещения парапетов в уровне верха плит перекрытия технического этажа, относятся к сдвиговым явлениям. К основной причине этих явлений относится нарушение технологии устройства цементно-песчаной стяжки, а именно отсутствие в ней деформационных и температурно-усадочных швов (нарушение п.5.1.9 СП 71.13330 2017). Устранение причин сдвига должно быть произведено в минимально возможный срок. Парапеты находятся в ограниченно-работоспособном техническом состоянии. Дефект критический, поэтому использование стены по назначению практически невозможно и недопустимо. Требуется устранение причин, вызывающих повреждения парапетов, а также проведение мероприятий по восстановлению целостности поврежденных стен. Техническое состояние кровли - неудовлетворительное. Из-за отсутствия в цементно-песчаной стяжке температурно-усадочных швов существует опасность разрыва гидроизоляционного ковра при отрицательных температурах наружного воздуха. По факту такие разрывы в кровле произошли в каждом температурном блоке здания. Кроме того, было установлено отсутствие сцепления (адгезии) кровельного ковра с основанием. Оба дефекта являются критическими. Требуется замена гидроизоляционного ковра и разрезка цементно-песчаной стяжки на карты. Занижена на треть толщина утеплителя в пределах температурного блока здания в осях 1-11/А-Ж (550 кв.м), рекомендуется кровлю привести в соответствие с проектом. Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что причиной недостатков стен и кровли являются нарушения при строительстве дома, имевшие место до передачи хна истцам. Собственники жилых помещений как являющиеся участниками договора участия в долевом строительстве, так и не являющиеся таковыми, вправе требовать от ответчика соответствия объекта строительства требованиям качества, вторые предусмотрены договором и (или) законом. Собственники жилых помещений в доме имеют право долевой собственности на общедомовое имущество, в состав которого входят стены и кровля, которые повреждены в результате ненадлежащего выполнение ответчиком своих обязательств. Согласно указанному заключению специалиста все недостатки товара обусловлены нарушением технологии строительства - т.е. возникли до передачи квартир истцам. 16.07.2024 заявители направляли ответчику претензию с приложением заключения специалиста, в которой сообщали о выявленных дефектах с требованиям расходы собственников дома на устранение выявленных дефектов. 19.07.2024 первоначальная претензия получена застройщиком. 07.08.2024 ответчик направил предложение осмотреть кровлю для рассмотрения претензии. 09.08.2024 в связи с получением претензии представитель застройщика произвел осмотр кровли и чердака дома. После осмотра кровли ответа на претензию истцам не было направлено. 26.08.2024 истцы обратились с повторной претензией, в которой содержались требования о безвозмездном устранении недостатков или возмещении расходов в случае отказа от устранения недостатков. Ответ на претензию не содержал решения ответчика по требованиям устранить указанные недостатки кровли. 02.10.2024 истцы направили ответчику письмо, в котором просили сообщить конкретное решение по указанным требованиям в течение 3 календарных дней с момента получения настоящего заявления. 03.10.2024 письмо было получено ответчиком. Ответа до настоящего времени не получено. Таким образом, ответчик фактически отказался выполнить требования. В связи с изложенным истцы вправе требовать от застройщика денежные средства для устранения недостатков собственными силами или с привлечением третьих лиц. Истцы просили взыскать с ответчика в пользу ТСН «Блюхера д. 33 корп. 3» расходы на устранение недостатков кровли и наружных парапетов стен дома в размере 5.728.420 руб., в пользу каждого истца компенсацию морального вреда в размере 50.000 руб., штраф.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился ответчик.

В апелляционной жалобе ООО СЗ «Медик» ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы жалобы сводятся к нарушению норм материального и процессуального права, несоответствию выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

О времени и месте судебного заседания участвующие в деле извещены надлежащим образом. Соответствующая информация также размещена на сайте Ярославского областного суда 02.02.2026.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив их, изучив материалы дела, заслушав представителя ООО СЗ «Медик» по доверенности ФИО8, поддержавшего доводы жалобы, возражения ФИО1, представителя ТСН «Блюхера д. 33 корп. 3» по ордеру ФИО9, представлявшего также интересы ФИО1 по устному ходатайству, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не содержит оснований к отмене или изменению решения суда и удовлетворению не подлежит.

По делу установлено, что многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, введен в эксплуатацию 17.08.2016, разрешение № 76-301000-064-2016 (т. 1 л.д. 12-20).

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 являются собственниками квартир <адрес> соответственно в многоквартирном доме по адресу: <...>, на основании договоров купли-продажи (ФИО2 и ФИО4) и договоров участия в долевом строительстве с ООО Специализированный застройщик «Медик» (ФИО1, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7), что подтверждается выписками из ЕГРН.

Истцам, являющимся собственниками квартир в многоквартирном доме, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество.

06.07.2023 ТСН «Блюхера д. 33 корп. 3» обратилось к ООО СЗ «Медик» с претензией об осмотре общего имущества, ссылаясь на разрушение со смещением кирпичной наружной кладки торцевых стен, сползание всех 4-х углов здания со смещением, трещины у деформационного шва парапета с задней стороны дома (л.д. 22 т.1).

Аналогичное обращение имело место 21.07.2023 (л.д. 35 т.1).

Письмом от 14.07.2023 ООО СЗ «Медик» предложило истцам выполнить ремонт наружных стен в местах выявленных дефектов за счет застройщика, указав при этом на истечение 17.08.2021 гарантийного срока обслуживания данного дома (л.д.34 т.1). На основании письма от 01.11.2023 ООО СЗ «Медик» просило ТСН «Блюхера д.33 корп.3» обеспечить доступ для выполнения работ по устранению выявленных дефектов наружных стен (л.д. 36 т.1), на которое ТСН дан ответ о том, что предлагаемые работы не согласованы с правлением ТСН, по выявленному дефекту проводится экспертиза с целью установления мероприятий по предотвращению дальнейшего развития дефекта и устранению последствий (л.д. 37 т.1).

В дальнейшем между сторонами также имела место переписка относительно осмотра общего имущества, объема недостатков, предоставления документов, обеспечения доступа для выполнения работ по армированию парапетов наружных средств (л.д. 38-51 т.1).

15.07.2024 истцами предъявлена претензия о возмещении расходов на устранение недостатков кровли и стен дома в размере 985.574,40 руб. + 4.324.618 руб. на счет ТСН (л.д. 23-29 т.1).

В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме от 11.09.2025 ТСН «Блюхера д. 33 корп. 3» уполномочено представлять интересы всех собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <...> в связи с обращением в суд с настоящим иском (л.д. 220-221 т. 3).

Между сторонами возник спор о наличии недостатков и стоимости устранения недостатков, в связи с чем определением Дзержинского районного суда г. Ярославля от 23.05.2025 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению ООО «Экспертный центр «Индекс-Ярославль» от 20.06.2025 № 26-Я/СЭ/8382/2025 основной причиной образования вертикальных и наклонных трещин, в парапетных участках наружных стен, а также горизонтальные смещения участков парапетов в уровне верха плит покрытия технического этажа является избыточное давление на стены парапета от цементно-песчаной стяжки, которая выполнена с нарушениями требований СП17.13330.2011 «Кровли».

Отсутствуют температурно-усадочные швы, которые должны препятствовать воздействию избыточному давлению на стены парапета при расширении стяжки.

Отмечено, что кирпичная кладка парапета выполнена некачественно. Имеются дефекты, а именно незаполнение раствором вертикальных швов кирпичной кладки, что является критическим дефектом и снижает несущую способность стен, а также неодинаковая толщина горизонтальных швов в кладке (12-20мм). Колебания в толщине швов в кладке слоев вызывают в перевязочных тычковых камнях значительные напряжения изгиба и среза, приводящие к нарушению связи слоев.

На момент обследования общее техническое состояние парапетных участков стен необходимо отнести к категории «ограниченно-работоспособное техническое состояние».

Требуется устранение причин, вызывающих повреждения кирпичной кладки парапетов и технического этажа, а также проведение мероприятий по восстановлению целостности поврежденных участков стен. Если своевременно не принять меры, то трещины будут увеличиваться под совместным воздействием силовых факторов и неблагоприятных влияний внешней среды (замораживания и размораживания, выветривания кладки, воздействия агрессивной среды на кладку).

При устройстве кровли допущены следующие нарушения проекта: толщина утеплителя из пенополистирола ПСБ-С-35, в пределах температурного блока здания в осях 1-11/А-Ж составляет 100мм, а проектом предусмотрена толщина 150мм (см. проект 0220 АР лист 9); средняя толщина разуклонки выполненной из керамзита составляет (190+0)/2=95 мм, вместо (300+30)/2=165 мм (использованы данные из отчета эксперта ФИО10, шурфы 1,2, фото 13-16).

При устройстве кровли допущены следующие нарушения требований СП 17.13330.2011 «Кровли»:

- в выравнивающих стяжках должны быть предусмотрены температурно-усадочные швы шириной до 10 мм, разделяющие стяжку из цементно-песчаного раствора на участки размером не более 6x6 м, а из песчаного асфальтобетона - на участки не более 4x4 м. В холодных покрытиях с несущими плитами длиной 6 м эти участки должны быть 3x3 м. По температурно-усадочным швам должна быть предусмотрена укладка полосок;

- компенсаторов шириной 150-200 мм из рулонных материалов с приклейкой по обеим кромкам на ширину около 50 мм. Температурно-усадочные швы в цементно-песчаной стяжке не выполнены.

Выявленные дефекты, перечисленные ниже, являются критическими дефектами и требуют срочного устранения:

- следы протечек на ж/б конструкциях покрытия,

- в кровельном ковре были и намечаются разрывы на отремонтированных участках,

- толщина уложенного утеплителя менее проектной,

- не выполнены температурно-усадочные швы в цементно-песчаной стяжке.

Обследуемая кровля не отвечает основным требованиям, предъявляемым к крышам и их конструктивным элементам, а именно: не выполняет защитную и гидроизоляционную функции и не обеспечивает защиту здания и внутренних помещений от атмосферных осадков, а так же не отвечает требованиям СП17.13330.2017 «Кровли». На основании натурного обследования кровли по внешним признакам, а также на основании предоставленных фотоматериалов текущее техническое состояние кровли следует отнести к категории ограниченно-работоспособное.

При обследовании кровли обследуемого объекта выявлены следующие дефекты (недостатки):

- толщина уложенного утеплителя из пенополистирола ПСБ-С-35 в пределах температурного блока здания в осях 1-11/А-Ж и толщина разуклонки выполненной из керамзита менее проектной;

- не выполнены температурно-усадочные швы в цементно-песчаной стяжке;

- выявлены следы разрывов цементной стяжки и рулонного покрытия кровли.

При обследовании парапетных участков наружных стен обследуемого объекта выявлены следующие дефекты (недостатки):

- вертикальные и наклонные трещины, в парапетных участках наружных стен, а также горизонтальные смещения участков парапетов в уровне верха плит покрытия технического этажа;

- кирпичная кладка парапета выполнена некачественно, а именно - не полностью заполнены раствором вертикальные швы кирпичной кладки, неодинаковая толщина горизонтальных швов в кладке.

Колебания в толщине швов в кладке слоев вызывают в перевязочных тычковых камнях значительные напряжения изгиба и среза, приводящие к нарушению связи слоев.

Указанные недостатки являются производственными. Основной причиной возникновения выявленных дефектов является отсутствие должного контроля в процессе производства работ со стороны ИТР ответственных за производство работ подрядчика, а также, отсутствие должного технического надзора со стороны заказчика (застройщика).

Последовательность работ, связанных с мероприятиями по восстановлению несущей способности кирпичной кладки поврежденных парапетов и приведению рулонного покрытия кровли в рабочее состоит:

Устройство по периметру наружных стен на расстоянии от парапета 0,5 м деформационного шва в стяжке шириной 50 мм с прорезкой стяжки на всю глубину (155 м.п.).

Заполнение шва выполнить из базальтовой минплиты плотностью не менее 110 кг/м3. (Такие работы рекомендуется выполнять при капитальном ремонте кровельного гидроизоляционного ковра).

Учитывая отсутствие в существующей стяжке температурно-усадочных швов, а также в целях предупреждения образования трещин в новой кровле из рулонных материалов на битумном связующем, необходимо выполнить прорезку швов в стяжке шириной 5 мм в виде карт с размерами не более 6x6 м (272 м.п.).

Выполнить работы по устройству рулонного покрытия кровли. Данный вид работ рекомендуется выполнить из материала «Техноэласт Вент».

5. Восстановление поврежденных парапетов в углах рекомендуется выполнять методом инъецирования трещин ремонтными составами, а также при помощи химических анкеров из стеклопластиковои арматуры в соответствии с разработанным проектом. 6. Недостающее утепление температурного блока здания в осях 1-11/АЖ (550 м2) рекомендуется выполнить панелями «Сендвич ТЕХНОНИКОЛЬ Ц-XPS» CARBON 50L-1.

Работы по устранению выявленных дефектов необходимо производить в соответствии с требованиями указанных в СП 427.1325800.2018 «Каменные и армокаменные конструкции». Методы усиления, СП 17.13330.2011 «Кровли», СП 15.13330.2012. «Каменные и армокаменные конструкции» Актуализированная редакция СНиП И-22-81.

Для устранения трещин в парапетных участках наружных стен многоквартирного жилого дома необходимо разработать проект армирования участков наружных стен, на которых выявлены дефекты (трещины) в соответствии с требованиями СП 427.1325800.2018 «Каменные и армокаменные конструкции». Методы усиления. За разработку данного проекта отвечает заказчик (застройщик).

Согласно дополнению № 26-1 к экспертному заключению стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов, составляет 5.728.420 руб. (л.д. 1-37 т 4).

Удовлетворяя заявленные истцами требования о взыскании с ООО СЗ «Медик» в пользу ТСН «Блюхера д. 33 корп. 3» денежных средств в размере 5.728.420 руб., суд первой инстанции пришел к выводам о том, что ТСН «Блюхера д. 33 корп. 3» и собственники жилых помещений являются надлежащими истцами по требованиям к ООО СЗ «Медик». Истцы обращались к ответчику в досудебном порядке с претензиями об устранении недостатков, о возмещении убытков 06.07.2023 (л.д. 22 т. 1), 15.07.2023 (л.д. 23-29 т. 2), 26.08.2024 (л.д. 42-44 т. 1). Данные требования ответчиком не выполнены, согласно письму ООО СЗ «Медик» в адрес ТСН «Блюхера д. 33 кор. 3» от 27.09.2024 истцу предложено представить схемы/планы армирования парапетов наружных стен для устранения дефектов парапетов наружных стен (л.д. 48 т. 2). Вместе с тем обязанность представить схемы/планы армирования парапетов наружных стен на истцов не возложена с учетом заключения экспертизы, в связи с чем суд расценил действия ответчика как отказ от устранения недостатков. В удовлетворении требования об устранении иных недостатков истцам отказано, что подтверждается письмом от 14.07.2023 (л.д. 34 т. 1). Суд пришел к выводу о том, что при таких обстоятельствах истцы имеют право на обращение в суд с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков.

Суд согласился с выводами судебной строительно-технической экспертизы проведенной ООО «Экспертный центр «Индекс-Ярославль», указав, что заключение составлено экспертом, обладающим необходимыми квалификацией и опытом, что подтверждается дипломом, удостоверениями о повышении квалификации; выводы заключения основаны на материалах гражданского дела, результатах личного и непосредственного осмотра жилого дома экспертом, убедительно мотивированы, были подтверждены показаниями эксперта ФИО11 в судебном заседании, согласуются с материалами дела; кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Ответчиком не представлено доказательств возникновения дефектов в связи с эксплуатацией жилого дома.

Суд не согласился с позицией ответчика о пропуске истцами срока исковой давности, указав, что выявленные недостатки являются производственными, первая претензия, подтверждающая выявление истцами строительных недостатков, составлена 06.07.2023 (л.д. 22 т. 1); причины образования недостатков, позволяющие определить надлежащего ответчика, установлены заключением специалиста ООО «Центр обследования и усиления зданий и сооружений» от 10.07.2024; истцы обратились в суд 02.12.2024, то есть в пределах общего трехлетнего срока исковой давности с момента выявления истцами первого строительного недостатка (06.07.2023).

С выводом суда первой инстанции об удовлетворении заявленного истцами требования о взыскании денежных средств судебная коллегия соглашается.

Судебная коллегия отклоняет доводы жалобы о подсудности настоящему спора Арбитражному суду.

В соответствии с частью 1 статьи 27 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Настоящий спор экономическим не является, поскольку вытекает из правоотношений физических лиц и застройщика.

В данном споре ТСН «Блюхера д. 33 корп. 3» является одним из истцов, наравне с физическими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Предмет спора не связан с осуществлением предпринимательской деятельности, которой может заниматься товарищество собственников недвижимости.

Судебная коллегия также отклоняет доводы жалобы о пропуске истцами срока исковой давности.

По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. В пределах определенного срока этот товар должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 469 и пункт 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации). Аналогичные положения в отношении объектов долевого строительства содержатся в специальных правилах части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Законом либо договором в отношении товара устанавливается гарантийный срок, который начинает течь с момента передачи товара покупателю (пункт 1 статьи 471 Гражданского кодекса Российской Федерации). Смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после которой перераспределяются риски обнаружения скрытых недостатков: предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец; если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, то предполагается, что за эти недостатки продавец не отвечает (если не доказано обратное).

При этом требования покупателя, упомянутые в абзаце первом пункта 3 статьи 477 данного Кодекса, должны квалифицироваться как требования, предъявленные со ссылкой на гарантию качества, однако положения названной нормы не устраняют право покупателя обратиться к продавцу по поводу недостатков, выявленных по истечении гарантийного срока.

После обнаружения недостатков считается, что покупатель должен узнать о нарушении его права, поэтому с данного момента начинает течь срок исковой давности по требованию к продавцу (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). С этого же момента покупатель обязан в разумный срок известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара (пункт 1 статьи 483 Кодекса).

Положениями частей 5 и 5.1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен в три года. По общему правилу гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора (например, квартиры).

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516(5).

Согласно части 6 статьи 29 закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" в случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.

В данном случае недостатки выявлены за пределами гарантийного срока, однако это не лишает истцов права требовать взыскания денежных средств для их устранения при доказанности их производственного характера.

Первоначально недостатки кровли выявлены в мае 2023 г.

22.07.2023 при повторном осмотре выявлены также трещины на парапетах.

14.07.2023 ответчик согласился выполнить ремонт наружных средств в местах выявленных дефектов за свой счет, фактически признал ответственность за выявленные недостатки стен дома.

Однако устранение дефектов стен неразрывно связано с дефектами крыши, которые являются причиной возникновения дефектов стен (в результате отсутствия на кровле деформационных швов, кровля при нагреве расширяется, происходит давление на парапетные стены, что приводит к их разрушению).

Заключение ООО «Центр обследования и усиления здания и сооружения» от 10.07.2024 по исследованию причин образования трещин в парапетах и кровле, к которому обратились истцы в досудебном порядке, содержит вывод о том, что причиной недостатков стен и кровли являются нарушения при строительстве, имевшие место до передачи дома истцам.

Истцы обратились с иском в суд 02.12.2024, то есть в пределах срока исковой давности с момента выявления недостатков. Не обладая специальными познаниями, истцы на момент передачи им жилых помещений по договорам долевого участия в строительстве не могли знать о допущенных нарушениях при строительстве дома. Дефекты кровли и стен выявлены ими в 2023 г., о причине указанных недостатков (нарушение технологии строительства) истцы узнали в июле 2024 г.

Апеллянт ссылается на п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2025), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025, в котором указано, что обращение покупателя в суд после истечения гарантийного срока не является основанием для отказа в иске, если он подтвердит, что недостатки были им обнаружены в течение гарантийного срока.

В данном случае, недостатки строительства выявлены истцами за пределами гарантийного срока. Между тем, материалами дела подтверждается, что дефекты кровли и стен возникли в период гарантийного срока в связи с ненадлежащим качеством объекта строительства.

Не влечет отмену решения и ссылка апеллянта на абзац 5 пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", согласно которому при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

При определении момента причинения убытков, о котором идет речь в абзаце 5 пункта 1 постановления Правительства РФ N 326, необходимо учитывать взаимосвязанные положения абзаца 11 этого же постановления, согласно которому в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами 3 и 4 пункта 1 постановления Правительства РФ N 326, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами 5 и 6 указанного пункта, требования об уплате (возмещении) которых, были предъявлены к исполнению застройщику до 01.01.2025, предоставляется отсрочка до 31.12.2025 включительно.

Соответственно, в абзаце 5 пункта 1 постановления Правительства РФ N 326 момент причинения убытков следует определять датой предъявления претензии о выплате денежных средств на устранение недостатков.

Из материалов дела следует, что строительные недостатки общего имущества МКД были выявлены истцами в 2023 г., о чем они неоднократно указывали в претензиях в 2023 г. и 2024 г., требование о возмещении расходов на устранение недостатков кровли и стен дома предъявлено истцами в претензии от 15.07.2024.

Таким образом, недостатки строительства выявлены и претензия о выплате возмещении расходов на их устранение заявлена до 01.01.2025.

Вопреки доводам жалобы, в данном случае действие моратория на взыскание с застройщика денежных средств на устранение недостатков, за исключением фактически понесенных расходов, не распространяется. Несостоятельны в этом случае и доводы жалобы о том, что истцам могут быть возмещены только фактически понесенные затраты.

Доводы жалобы о том, что ТСН не устраняло недостатки кровли и стен с 2023 г., уклоняется от устранения недостатков стен, предложенного застройщиком, не влияют на правильность постановленного по делу решения.

Как следует из материалов дела, ответчик отказался от устранения недостатков кровли, предлагал отремонтировать щели в парапетных стенах, без устранения причины возникновения трещин.

Ссылки апеллянта на положения ст. ст. 48, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 4.6.1.15 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, не обоснованы, поскольку необходимые работы не связаны с реконструкцией общего имущества МКД.

Отсутствие проекта не препятствует подготовке сметы ремонта. В данном случае сметная стоимость ремонтно-восстановительных работ определена на основании ведомости объемом работ по результатам инженерных изысканий.

Довод жалобы о том, что судом не дана оценка заключению ООО «СПД Проект», не влияет на правильность постановленного по делу решения.

Заключение ООО «СПД Проект», представленное ответчиком, фактически сводится к критике заключения ООО «Центр обследования и усиления здания и сооружения», представленного истцами. С целью установления юридически значимых обстоятельств при противоречивости представленных сторонами доказательств и была судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, выводы которой опровергают заключение ООО «СПД Проект» о разнонагруженности наружных стен жилого дома как наиболее вероятной причине образования деформаций, наклонных и горизонтальных трещин в кирпичной кладке наружных стен в уровне технического этажа и парапета жилого дома (л.д. 9 т.3).

Суд первой инстанции допросил в качестве свидетелей ФИО10 (ООО «Центр обследования и усиления здания и сооружения»), ФИО12 (ООО «СПД Проект»), чьи заключения представлены сторонами, а также эксперта ФИО11 (ООО «Экспертный центр «Индекс-Ярославль»), проводившего судебную строительно-техническую экспертизу.

Свидетель ФИО10 развернуто мотивировал, в связи с чем он не согласен с выводами ООО «СПД Проект» о разнонагруженности стен, его показания подробно изложены в обжалуемом судебном акте.

Эксперт ФИО11, допрошенный судом первой инстанции, пояснил, что проводил визуальное обследование, состояние кровли, состояние парапетных стен, состояние технического этажа на предмет протечек с кровли. Вскрытие кровли не производилось, в фотоматериалах эксперта ФИО10 легко можно было установить толщину утеплителя, наличие деформационных трещин на стяжке и разрывы изоляционного ковра; вскрывать кровлю, находящуюся в плачевном состоянии, не имело смысла, т.к. из-за этого ТСН бы понесло дополнительные расходы. Выявлено отсутствие температурно-усадочных швов и плюс ко всему еще очень низкое качество кирпичной кладки. Указанные в заключении дефекты относятся к категории критических дефектов. Дефект кирпичной кладки является производственным, кладка сделана в пустошовку, образовавшиеся трещины, если их не заделать, будут расширяться. Функционирование дома с такой крышей возможно только при проведении мероприятий по устранению дефектов кровли. При образовании трещин на парапетах должна быть составлена проектная документация, трещины достаточно значительные. Одного армирования недостаточно, необходимо начинать со стяжки. Отсутствие деформационных швов явилось причиной разрывов рулонного покрытия. Если стяжку рвет, то рвет и ковер. Это не устранить без устранения дефекта швов. Основа появления трещин в стенах идет по причинам проседания фундамента. Все выявленные нарушения являются производственными дефектами, строительный брак допущен застройщиком. Производство работ и разработка проекта осуществляется для соблюдения технических правил. Разнонагруженность стен по длине не является причиной появления трещин на парапетах. Если бы это влияло, то трещины были бы на всех этажах, а здесь только на верхнем участке. Указанные дефекты являются скрытыми и устранимыми. Нельзя делать вывод о рабочем состоянии кровли, т.к. имеются протечки. Необходимо делать капитальный ремонт кровли. Толщина утеплителя по проекту составляет 150 мм, а фактическая толщина 100 мм. Пока не выполнены работы по стяжке, невозможна эксплуатация дома, трещины будут только увеличиваться. Осадочных явлений фундамента не наблюдается. При осадке фундамента трещины бы появлялись снизу. В данном случае трещины только на верхних этажах здания.

Таким образом, выводы заключения ООО «СПД Проект» и показания свидетеля ФИО12 о разнонагруженности стен по длине как причине появления трещин на парапетах опровергаются заключением ООО «Центр обследования и усиления здания и сооружения», показаниями свидетеля ФИО10, заключением судебной экспертизы, проведенной ООО «Экспертный центр «Индекс-Ярославль», пояснениями эксперта ФИО11

Доводы о недопустимости экспертного заключения № 26-Я/СЭ/8382/2025 и наличии оснований для назначения повторной экспертизы судебная коллегия отклоняет.

То обстоятельство, что эксперт ФИО11 не проводил самостоятельных исследований (вскрытие кровли, расчет нагрузок на стены от расширения стяжки кровли и др.), не влечет признание заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством. Как следует из материалов дела и объяснений эксперта, при проведении экспертизы им использованы фотоматериалы, в том числе из заключения ФИО10 (ООО «СПД Проект»), которые позволяли установить толщину утеплителя, наличие деформационных трещин на стяжке и разрывы изоляционного ковра. Дополнительное вскрытие кровли (при наличии уже имеющихся вскрытых участков) приведет к дополнительным ее повреждениям и протечкам. Доказательств того, что имеющиеся в деле фотоматериалы не позволяли с достоверностью сделать выводы, апеллянтом не представлено.

Вопреки доводам жалобы о том, что суд не направлял эксперту фотографии, копии материалов гражданского дела, которые были представлены для проведения экспертизы, содержат, в том числе, копии заключений ООО «СПД Проект» и ООО «Центр обследования и усиления здания и сооружения» на бумажном носителе, а также диск с заключением ООО «СПД Проект», содержащим цветные фотографии.

Отсутствие в цементно-песчаной стяжке деформационных и температурно-усадочных швов ответчик не оспаривал и не оспаривает.

Факт неуведомления представителя ответчика о дате и времени проведения осмотра объекта исследования не свидетельствует о недостоверности выводов заключения судебной экспертизы, с которым сторона ответчика была ознакомлена, доводы о несогласии с ним приведены в апелляционной жалобе на решение суда.

При этом несогласие с заключением судебной экспертизы само по себе не является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

В остальной части и иными участвующими в деле лицами решение суда не обжалуется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Решение Дзержинского районного суда города Ярославля от 21 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Медик» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи