Решение № 3А-88/2025 3А-88/2025~М-89/2025 М-89/2025 от 15 октября 2025 г. по делу № 3А-88/2025

Дело № 3а-88/2025

УИД 54OS0000-01-2025-000322-86


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2025 г. г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Разуваевой А.Л.

при секретаре Захарове Д.Ю. рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КФХ Квант» к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КФХ Квант» (далее ООО «КФХ Квант», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» (далее ГБУ НСО «ЦКО и БТИ») и просило признать незаконным решение бюджетного учреждения № ОРС-54/2025/000112 от 02 мая 2025 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 43 218 598 рублей по состоянию на 03 октября 2024 г.

В обоснование требований указало, что ООО «КФХ Квант» в течение 10 лет являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером № № по договору аренды, заключенному с администрацией Новосибирского района Новосибирской области, размер арендной платы установлен с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13 марта 2022 г. отказ департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в предоставлении ООО «КФХ Квант» в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № признан незаконным. В настоящее время в производстве Арбитражного суда Новосибирской области находится гражданское дело по иску ООО «КФХ Квант» к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области об урегулировании разногласий сторон при заключении договора аренды спорного земельного участка. Однако, завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка влечет увеличение арендной платы, что нарушает права ООО «КФХ Квант» в сфере предпринимательской деятельности.

В порядке статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» Общество обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, приложив отчет № 13795/1 от 20 февраля 2025 г., подготовленный оценщиком <данные изъяты>

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 02 мая 2025 г. № ОРС-54/2025/000112 ООО «КФХ Квант» отказано в удовлетворении заявления.

Считает решение бюджетного учреждения незаконным и необоснованным, принятым с нарушением действующего законодательства в области оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

В судебном заседании директор ООО «КФХ Квант» <данные изъяты> В.А. изменил заявленные требования в части размера стоимости земельного участка, просил установить по состоянию на 03 октября 2024 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № согласно отчету об оценке № 13795/1и от 20 февраля 2025 г. в размере 49 505 281 рублей.

Представитель ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» <данные изъяты> А.С. полагала возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании исправленного отчета об оценке № 13795/1и от 20 февраля 2025 г., в остальной части возражала против удовлетворения требований, по доводам, изложенным в письменных возражениях (т. 2 л.д. 66-68).

Представитель департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области <данные изъяты> С.К. в судебное заседание не явилась, правовую позицию изложила в письменном отзыве, возражала против удовлетворения заявленных требований (т. 2 л.д. 69-71).

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, приходит к следующему.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой (часть 1.1 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как следует из статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 01 января 2017 года до 01 января 2020 года, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ, при этом, как следует из части 6 статьи 24 и части 1 статьи 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что

решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 01 января 2017 г. по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01 января 2023 г. либо до даты принятия решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 01 января 2023 г. или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно позиции, отраженной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06. 2021) Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ переходный период устанавливается до 01 января 2026 г.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 30.12.2020 № 565-п «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Новосибирской области» установлено, что 1 января 2021 г. является датой перехода к применению на территории Новосибирской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Таким образом, с 1 января 2021 г. на территории Новосибирской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», основным видом деятельности которого является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Одним из видов деятельности ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В силу части 3.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия).

02 апреля 2025 г. (как указано представителем ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» в решении допущена опечатка в дате его принятия, верная дата 02 апреля 2025 г.) принято оспариваемое решение, 26 июня 2025 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Проверяя законность решения ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» № ОРС-54/2025/000112 от 02 апреля 2025 г., суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; 3) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как установлено при рассмотрении настоящего административного дела, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена приказом департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 20.10.2022 № 3017 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» по состоянию на 01 января 2022 г. в размере 120 219 699,08 рублей.

Земельный участок с кадастровым номером №, расположен по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (т. 1 л.д. 183-186).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется, в частности, для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Спорный земельный участок по сведениям Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости относится к государственной неразграниченной собственности, распоряжением земельным участком осуществляется департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области.

Правительством Новосибирской области принято постановление от 10.06.2015 № 219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области».

Общество являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды от 08 декабря 2011 г., заключенного с администрацией Новосибирского района Новосибирской области, сроком аренды 10 лет, в соответствии с договором, расчет арендной платы произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 190-194).

Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области административному истцу отказано в продлении срока договора аренды (т. 1 л.д. 187-189), а также отказано в заключении договора аренды спорного земельного участка (т. 1 л.д. 206-208).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13 марта 2022 г. по иску ООО КФХ «Квант» к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области решение департамента об отказе в предоставлении административному истцу в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № признано недействительным, на департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем направления проекта договора аренды спорного земельного участка (т. 2 л.д. 209-220).

Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области ООО «КФХ Квант», во исполнение решения Арбитражного суда Новосибирской области от 13 марта 2022 г., административному истцу направлен проект договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3.1 проекта договора, арендная плата рассчитывается согласно Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, установленному постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» (т. 1 л.д. 245-250).

24 октября 2022 г. департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области отклонен протокол разногласий к договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, в том числе в части порядка расчета стоимости размера арендной платы и способа ее расчета (т. 1 л.д. 239-241, 242-244).

Административный истец обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № в том числе по пункту 3.1 договора, исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Новосибирской области, возбуждено гражданское дело № (т. 2 л.д. 1-4).

Также судом установлено, что ООО «КФХ Квант» обращалось в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением в порядке главы 21 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации об оспаривании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденный постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» в части применения пункта 2 для сельскохозяйственных организаций.

Решением Новосибирского областного суда от 01 сентября 2023 г. (вступило в законную силу 07 февраля 2024 г.) по административному делу № 3а-76/2023 пункт 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п признан недействующим (т. 2 л.д. 5-15, 17-26).

На основании решения Новосибирского областного суда от 01 сентября 2023 г. Правительством Новосибирской области 25 сентября 2024 г. принято постановление № 446-п «О внесении изменений в постановление Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п», согласно которому, размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, рассчитывается по формуле с применением коэффициента размера кадастровой стоимости (т. 2 л.д. 27-37).

В настоящее время Новосибирским областным судом рассматривается административное дело № 3а-32/2025 по административному иску ООО «КФХ Квант» к Правительству Новосибирской области о признании недействующим подпункта 3 пункта 1 Постановления № 446-п «О внесении изменений в постановление Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п» (т. 2 л.д. 38-40).

Таким образом, вопреки позиции административного ответчика, установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № затрагивает права административного истца, так как на ее основании производится расчет арендной платы в соответствии с

постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, и он вправе в целях снижения кадастровой стоимости земельного участка для последующей его аренды обратиться в бюджетное учреждение с соответствующим заявлением.

Административный истец, в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ 03 марта 2025 г. обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 03 октября 2024 г. (т. 2 л.д. 63-64).

В обоснование рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом в бюджетное учреждение и первоначально в суд представлен отчет об оценке № 13795/1 от 20 февраля 2025 г., подготовленный оценщиком ООО <данные изъяты> (т. 1 л.д. 31-182).

Согласно отчету об оценке № 13795/1 итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 43 218 598 рублей.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

02 апреля 2025 г. бюджетным учреждением принято решение № ОРС-54/2025/000112 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно данному решению выявлены нарушения требований пункта 9 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200, в части отсутствия необходимых документов для раскрытия информации, зависящей от цели оценки, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ (отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование полученных результатов), пункта 22в Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (при составлении отчета об оценке оценщик использовал необоснованно лишь часть доступных данных) (т. 1 л.д. 12-30).

Как уже отмечено судом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № затрагивает права административного истца, поэтому суд не может согласиться с указанным замечанием ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» о нарушении оценщиком пункта 9 ФСО VI об отсутствии информации о нарушении прав и законных интересов Общества.

При этом стоит отметить, что отсутствие информации о том, что кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права или обязанности заявителя, не может оказать влияние на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.

Проверяя законность решения ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» в остальной части, судом установлено, что в разделе 14.1.3 «Сведения о физических свойствах объекта оценки» на странице 24 отчета об оценке приведена таблица № 7 «Качественные характеристики почвенных слоев бывшего совхоза ФИО1, на территории которого находится оцениваемый земельный участок». Расчеты величины доли почвенной разности в хозяйстве, указанные в таблице № 7, в отчете об оценке отсутствуют.

В качестве источника информации о качественных характеристиках почвенных слоев бывшего совхоза ФИО1 в отчете об оценке указан Отчет об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Новосибирской области № 7-2022 от 05 сентября 2022 г.

Информация о доле почвенной разности в хозяйстве, приведенная в отчете не подтверждена путем раскрытия ее источника, расчет доли почвенной разности в отчете об оценке отсутствует.

В разделе 15.3 «Анализ приложения на вторичном рынке недвижимости относящейся к объекту оценки Новосибирской области» в таблице 12 на страницах 32 - 36 отчета об оценке в рамках анализа фактических данных о ценах предложений на рынке продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, не описан весь объем рыночных данных об объектах аналогах, оценщик использовал часть доступных данных.

В соответствии со статьями 12, 15 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта «в» статьи 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке оценщиком должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Таким образом, суд приходит к выводу, что указанные выше нарушения могут повлиять на итоговый результат оценки, а решение бюджетного учреждения в указанной части является законным, оснований для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконными отсутствуют.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № представлен новый отчет № 13795/1и от 20 февраля 2025 г., подготовленный оценщиком ООО <данные изъяты> которым устранены нарушения, изложенные в решении бюджетного учреждения.

Согласно отчету № 13795/1и от 20 февраля 2025 г. итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 03 октября 2024 г. составила 49 505 281 рублей.

С учетом позиции ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» о соответствии исправленного отчета законодательству об оценочной деятельности, суд, проанализировав его содержание, считает, что в нем устранены указанные замечания, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация.

Так, оценщиком указан источник информации о доле почвенной разности в хозяйстве (таблица 7 «Качественные характеристики почвенных слоев КФХ «Квант», на территории которой находится оцениваемый земельный участок»), информация раскрыта; при применении сравнительного подхода использованы все сопоставимые объекты-аналоги.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, чем отражено в отчете № 13795/1и от 20 февраля 2025 г., суду не представлено. Возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчета, указанных в решении бюджетного учреждения, не приведено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета об оценке № 13795/1и от 20 февраля 2025 г. требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, и находит возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной на основании указанного отчета.

В соответствии с частью 3.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «КФХ Квант» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 13427053 кв.м. +/-32063, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 49 505 281 рублей по состоянию на 03 октября 2024 г.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Судья Разуваева А.Л.

Мотивированное решение составлено 16 октября 2025 г.