Решение № 2-2229/2025 2-2229/2025~М-1402/2025 М-1402/2025 от 10 июня 2025 г. по делу № 2-2229/2025

К делу №

23RS0№-82

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июня 2025г. <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> края в составе: председательствующего ФИО4

при секретаре ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АО «Альфа-Банк» к ФИО1 о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на предмет залога

УСТАНОВИЛ:

АО «Альфа-Банк» обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на предмет залога.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Далее - Заёмщик, Ответчик) и АО «АЛЬФА-БАНК» (Далее - Банк, Истец) был заключен Кредитный договор № G050S2403150033; (Далее - Кредитный договор) для приобретения Земельного участка по Договору подряд; (приобретения) предмета ипотеки по Договору № НП/2024/534 на строительство индивидуалы юг жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Заемщиком и 000"АВР0РА-СТР0Й" (Далее - Подрядчик, третье лицо). В соответствии с Кредитным договором, Банк предоставил Заемщику кредит в размер 6 000 000,00 руб. (Шесть миллионов рублей 00 копеек) на срок 338 месяцев с уплатой процентов полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом - 9,81 % годовых. Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита - для приобретен^:! предмета ипотеки на строительство индивидуального жилого дома путем оплаты по договор приобретения. Вид объекта недвижимости - земельный участок, жилой дом по договору подряда расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес> горе Новороссийск, <адрес>, СНТ Садовник, <адрес>, кадастровый номе? земельного участка: 23:47:0303060:68, площадью 651.73 кв.м, категории земель: земли населении пунктов. Обеспечением исполнения обязательства Заемщика по Кредитному договору является Залог прав в силу закона Предмета ипотеки, который возникает одновременно с регистрацией перехода прав собственности Заемщика на Предмет ипотеки. Заемщик на протяжении длительного времени не исполнял свои обязательства по договору № G050S24031500336. В связи с изложенным на основании пункта 8.4.1. Правил кредитования, Банк предъявил Заемщику Требование о досрочном возврате суммы кредита, предоставленного в соответствии с Кредитным договором, а также начисленных процентов, неустоек.

Просит признать ФИО1 собственником объекта незавершенного строительства.

Признать ФИО1 залогодателем, АО «АЛЬФА-БАНК» залогодержателем объекта незавершенного строительства.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» сумму задолженности по Договору № G050S24031500336 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 246 846,83 руб. (Шесть миллионов двести сорок шесть тысяч восемьсот сорок шесть рублей 83 копейки).

Обратить взыскание на земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенных по адресу: Российская Федерация, <адрес>, CHT Садовник, <адрес>, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 4 000 000,00 (Четыре миллиона рублей 00 копеек), начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 6 984 128,00 руб. (Шесть миллионов девятьсот восемьдесят четыре тысячи сто двадцать восемь рублей 00 копеек).

Истец в судебное заседание не явился, в иске просил рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

Ответчик в суд не явился, уведомлен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не известил,

Представитель 3-го лица - ООО «Аврора-Строй» в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, не возражает против вынесения заочного решения.

Суд признал неявку ответчика не уважительной и рассмотрел дело в его отсутствие, с вынесением заочного решения.

Суд, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Далее - Заёмщик, Ответчик) и АС «АЛЬФА-БАНК» (Далее - Банк, Истец) был заключен Кредитный договор № G050S2403150033; (Далее - Кредитный договор) для приобретения Земельного участка по Договору подряд; (приобретения) предмета ипотеки по Договору № НП/2024/534 на строительство индивидуалы юг жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Заемщиком и ООО"АВРОРА-СТРОЙ" (Далее - Подрядчик, третье лицо).

В соответствии с Кредитным договором, Банк предоставил Заемщику кредит в размер 6 000 000,00 руб. (Шесть миллионов рублей 00 копеек) на срок 338 месяцев с уплатой процентов полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом - 9,81 % годовых.

Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита - для приобретения предмета ипотеки на строительство индивидуального жилого дома путем оплаты по договор приобретения. Вид объекта недвижимости - земельный участок, жилой дом по договору подряда расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес> горе Новороссийск, <адрес>, СНТ Садовник, <адрес>, кадастровый номер земельного участка: 23:47:0303060:68, площадью 651.73 кв.м., категории земель: земли населении пунктов.

Обеспечением исполнения обязательства Заемщика по Кредитному договору является Залог прав в силу закона Предмета ипотеки, который возникает одновременно с регистрацией перехода прав собственности Заемщика на Предмет ипотеки.

Кредитным договором п. 11 предусмотрена обязанность Заемщика зарегистрировать Залог прав требования по Договору. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию Залога прав требования по договору.

Наличие обременения на Предмет ипотеки подтверждается копией выписки из ЕГРН на земельный участок, в которой указано, что Залог возникает в силу закона в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» на основании Договора приобретения на строительство индивидуального жилого дома № НП/2024/534 от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1 ст. 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 340 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 90 отмечено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Следует также учитывать, что видоизменение объекта не влечет прекращение ипотеки, о чем сказано в п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, Определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 18-КГ16-125, п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 90. Ни Гражданский кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Исходя из нормы пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимися в залоге.

Как разъяснено в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Исходя из приведенных выше законоположений в их взаимосвязи объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности.

Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем.

Заемщик на протяжении длительного времени не исполнял свои обязательства по договору № G050S24031500336. В связи с изложенным на основании пункта 8.4.1. Правил кредитования, Банк предъявил Заемщику Требование о досрочном возврате суммы кредита, предоставленного в соответствии с Кредитным договором, а также начисленных процентов, неустоек.

В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Кредитным договором предусмотрена обязанность Заемщика досрочно вернуть Кредит, уплатить начисленные проценты на Кредит и неустойки. В адрес Заемщика направлено Требование о досрочном возврате кредита. После направления Требования о досрочном возврате кредита Кредитному договору и на момент предъявления иска Ответчиком требование не исполнено.

Сумма задолженности Должника по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 246 846,83 (Шесть миллионов двести сорок шесть тысяч восемьсот сорок шесть рублей 83 копейки) в числе: Просроченный основной долг 6 000 000,00 руб., начисленные проценты 233 512,99 руб., комиссия за обслуживание счета 0,00 руб., штрафы и неустойки 13 333,84 руб.

Расчет, представленный истцом был проверен судом и не оспорен ответчиком.

Договором предусмотрено, что в случае неисполнения Заемщиком требования досрочного исполнении обязательств по Кредитному договору в течение 15 (пятнадцати) календарных дней, считая с даты предъявления письменного требования, Банк вправе обратить взыскание на предмет ипотеки.

Согласно ст. 348 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, может быть обращено взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора).

В силу статей 3 и 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, для удовлетворения за счет этого имущества требований, в том числе по уплате основного долга, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, неустойки, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного залогом обязательств;

На основании ч. 1 ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

В силу ч. 9 ст. 77.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости от имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно Отчету об оценке № ДД.ММ.ГГГГ/60 от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка составляет 5 000 000,00 рублей, соответственно, начальная продажная цена заложенного имущества составит 4 000 000,00 рублей (80% * 5 000 000,00 рублей).

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости от имущества, определенной в отчете оценщика. За неимением других сведений в связи с тем, что жилой дом не введен в эксплуатацию, рыночная стоимость предмета ипотеки определяется в соответствии с Кредитным договором и договором подряда.

По соглашению Сторон настоящего Договора Залоговая стоимость Жилого дома на дату подписания Договора 8 730 160,00 руб. (Восемь миллионов семьсот тридцать тысяч сто шесть, рублей 00 копеек), следовательно рыночная стоимость предмета ипотеки составит 6 984 128,00 руб. (80% * 8 730 160,00 руб.).

Вместе с тем, на беседе представитель третьего лица ООО «Аврора-строй» пояснила, что строительные работы по возведению жилого дома на основании заключенного с ответчиком договора подряда не осуществлялись, в виду не согласования с ответчицей проектной документации, а были выполнены только работы по расчистке и подготовке участка к строительству.

Доказательств обратного сторонами не представлено.

В виду фактического отсутствия объекта незавершенного строительства, требования истца о признании ФИО2 собственником объекта незавершенного строительства, а также о признании ФИО1 залогодателем АО «Альфа-Банк» залогодержателем объекта незавершенного строительства, об обращении взыскания на объект незавершенного строительства, подлежат оставлению без рассмотрения.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

С учетом изложенного, поскольку ответчиком нарушенные условия кредитного договора, задолженность не выплачена, следует обратить взыскание только на земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, CHT Садовник, <адрес>, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 4 000 000,00 (Четыре миллиона рублей 00 копеек).

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в сумме 67 727,93 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (27.<данные изъяты>) в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» (ИНН <данные изъяты>) сумму задолженности по Договору № G050S24031500336 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 246 846,83 руб. (Шесть миллионов двести сорок шесть тысяч восемьсот сорок шесть рублей 83 копейки).

Обратить взыскание на земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, CHT Садовник, <адрес>, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 4 000 000,00 (Четыре миллиона рублей 00 копеек).

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: ФИО6