Решение № 2А-79/2019 2А-79/2019~М-19/2019 М-19/2019 от 11 февраля 2019 г. по делу № 2А-79/2019

дело 2а-79/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пос. Первомайский Первомайского района 12 февраля 2019 года

Оренбургской области

Первомайский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Стройкиной Д.Р.,

при секретаре Бикжановой Ю.Ю.,

с участием представителя административного истца ФИО1 - адвоката <данные изъяты> ФИО2, представившего удостоверение № <данные изъяты> года

представителя административного ответчика – администрации Первомайского района Оренбургской области – ФИО3, действующей на основании доверенности от <данные изъяты>

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к администрации Первомайского района Оренбургской области о признании незаконными действий по отказу в выкупе земельного участка и обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным выше административным иском и в его обоснование указал, что 26 сентября 2016 года он заключил с администрацией МО Володарский сельсовет договор аренды земельного участка с кадастровым номером:<данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (пункт 5), площадь – <данные изъяты> кв.м., целевое назначение: размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Данный договор заключен на срок по 25 сентября 2026 года, зарегистрирован 19 октября 2016 года в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

На указанном земельном участке был административным истцом построен своими силами объект недвижимости - нежилое здание, с кадастровым номером: <данные изъяты>

Данное нежилое здание зарегистрировано за административным истцом на праве собственности 30 августа 2017 года.

06 сентября 2017 года административный истец обратился с заявлением на имя главы администрации Первомайского района Оренбургской области ФИО4 о продаже земельного участка в его собственность на основании подпункта 6 пункта 2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

05 октября 2017 года в удовлетворении заявления административного истца было отказано в связи с тем, что кадастровая оценка данного земельного участка в установленном порядке не произведена.

В связи с отсутствием кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка администрацией Первомайского района Оренбургской области было направлено письмо в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Оренбургской области с просьбой осуществить кадастровую оценку вышеуказанного земельного участка. 22 сентября 2017 года в адрес администрации Первомайского района Оренбургской области поступил ответ от ФГБУ «ФКП Росреестра» по Оренбургской области о невозможности расчета кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, в связи с отсутствием значения удельного показателя кадастровой стоимости группы видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» в кадастровом квартале <данные изъяты>

Постановлением Правительства Оренбургской области от 28 сентября 2017 года №693-п «О проведении в 2018-2019 годах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (в том числе земельных участков), расположенных на территории Оренбургской области» установлены сроки проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Однако, указанные сроки фактически отодвигают на несколько лет саму возможность реализации права административного истца на покупку земельного участка.

Административный истец обращался в прокуратуру Оренбургской области, однако предпринятые ими меры не достигли положительного результата.

29 ноября 2018 года, истец обратился на имя главы администрации Первомайского района ФИО4 с заявлением, в котором предложил на основании норм действующего законодательства РФ заключить со ним договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>.м., расположенного по адресу: п.<данные изъяты>, без проведения торгов по ее рыночной стоимости.

27 декабря 2018 года административному истцу было отказано в совершении данных действий.

ФИО1 считает данный отказ незаконным, так как согласно части 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ «в случаях определения рыночной стоимости участка, кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости».

Отказ в использовании рыночной стоимости фактически нарушает право административного истца на покупку земельного участка, учитывая имеющийся пробел в законодательстве.

Административный истец просит суд признать незаконным действия администрации Первомайского района Оренбургской области по отказу, датированному 27.12.2018 №02-01- 08/5499, заключить с ним договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> - без проведения торгов, по его рыночной стоимости, определенной собственником (администрацией Первомайского района). Обязать административного ответчика - администрацию Первомайского района Оренбургской области - устранить нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца путём заключения с администрацией Первомайского района Оренбургской области (в качестве продавца) и ФИО1 (в качестве покупателя), договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка без проведения торгов, по его рыночной стоимости, определенной собственником (администрацией Первомайского района).

Административный истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

Его представитель ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, сославшись на доводы, изложенные в заявлении. Дополнительно суду показал, что административный истец согласен с определенной административным ответчиком рыночной стоимостью испрашиваемого земельного участка и не возражает против проведения новой оценки.

Представитель административного ответчика– администрации Первомайского района Оренбургской области – ФИО3 в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного иска, указав, что административным истцом соблюден порядок обращения с заявлением о приобретении земельного участка, представлены все необходимые документы. Договор купли-продажи не заключается с административным истцом только по причине отсутствия кадастровой стоимости земельного участка, на основании которой должна быть определена выкупная стоимость. В случае удовлетворения административного иска просила предоставить срок для исполнения решения суда - в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу, поскольку со дня проведения оценки рыночной стоимости земельного участка прошло более года.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений частей 9, 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возложена обязанность доказывания нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца; на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие), - обязанность доказывания соответствия содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Из материалов дела следует, что 26 сентября 2016 года между ФИО1 и администрацией МО Первомайский сельсовет Первомайского района Оренбургской области был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (пункт 5), площадь - <данные изъяты>.м., целевое назначение:размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Указанный договор заключен сроком с 26 сентября 2016 года по 25 сентября 2026 года, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 19 октября 2016 года.

На указанном земельном участке административным истцом было построено нежилое здание с кадастровым номером: <данные изъяты>

Право собственности на данное нежилое здание зарегистрировано за административным истцом 30 августа 2017 года, регистрационная запись №<данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30 августа 2017 года.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов, в частности осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Кодекса).

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 Земельного кодекса РФ. В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 указанной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ.

Из материалов дела следует, что 06 сентября 2017 года административный истец обратился в администрацию Первомайского района с заявлением о продаже в собственность земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в соответствии с п.п.6 п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

Письмом от 05 октября 2017 года № 02-01-08/3575 администрация Первомайского района сообщила административному истцу о невозможности удовлетворения его заявления в связи с тем, что кадастровая оценка данного земельного участка в установленном порядке не произведена.

Указанный отказ администрации ФИО1 в судебном порядке не обжаловал.

С жалобами на отказ в продаже ему земельного участка в связи с отсутствием установленной кадастровой стоимости, административный истец обращался в прокуратуру Первомайского района, к главному федеральному инспектору по Оренбургской области <данные изъяты> к Губернатору Оренбургской области, прокуратуру Оренбургской области, к уполномоченному по правам человека в Оренбургской области.

29 ноября 2018 года ФИО1 обратился в администрацию Первомайского района с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи спорного земельного участка без проведения торгов по рыночной стоимости.

Письмом от 27 декабря 2018 года № 02-01-08/5299 администрация Первомайского района сообщила административному истцу о невозможности удовлетворения его заявления до момента утверждения кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного ответчика ФИО3, участвуя в судебном заседании пояснила, что отсутствие утвержденной кадастровой стоимости земельного участка, является единственным основанием для отказа административному истцу в заключении договора купли-продажи земельного участка.

Как установлено в судебном заседании, обращение в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность осуществлено административным истцом в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть, как собственником расположенного на земельном участке нежилого здания.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок определения цены земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Оренбургской области в случае их продажи собственникам расположенных на них зданий, сооружений либо помещений в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, установлен Постановлением Правительства Оренбургской области от 21 сентября 2015 года №272-п «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов».

Согласно указанному Порядку, после 01 января 2016 года, для расчета цены земельного участка применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости, на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность.

В связи с отсутствием кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка администрацией Первомайского района Оренбургской области в ходе рассмотрения заявления ФИО1 от 06 сентября 2017 года было направлено письмо в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Оренбургской области с просьбой осуществить расчет кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

22 сентября 2017 года за №6702.9 в адрес администрации Первомайского района Оренбургской области поступил ответ от ФГБУ «ФКП Росреестра» по Оренбургской области о невозможности расчета кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в связи с отсутствием значения удельного показателя кадастровой стоимости группы видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» в кадастровом квартале <данные изъяты>. Дополнительно было указано на то, что изменение, расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в случае изменения характеристик или проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

В соответствии со ст.24 ФЗ от 3 июля 2016 №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Проведение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в соответствии с Постановлением Правительства Оренбургской области от 28 сентября 2017 года №693-п «О проведении в 2018-2019 годах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (в том числе земельных участков), расположенных на территории Оренбургской области», с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства Оренбургской области от 04 июня 2018 года № 325-п, запланировано на 2020 год.

Административный истец указывает, что указанные сроки фактически отодвигают на несколько лет саму возможность реализации им его права на покупку земельного участка.

В настоящем случае, подав заявление от 29 ноября 2018 года, ФИО1 выразил заинтересованность в приобретении земельного участка, предоставленного ему в аренду, без торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в связи с нахождением на земельном участке принадлежащего ему нежилого здания.

Из совокупного толкования вышеуказанных норм Земельного кодекса Российской Федерации усматривается, что административный истец, являясь собственником нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность за плату, а основания, установленные действующим земельным законодательством Российской Федерации для отказа в предоставлении в собственность спорного земельного участка отсутствуют.

В отношении довода административного ответчика о том, что государственная кадастровая оценка спорного земельного участка не проводилась, в связи с чем установление выкупной цены земельного участка является невозможным, суд отмечает следующее.

Судом установлено, что на момент возникновения у ответчика обязанности по принятию решения о предоставлении земельного участка в собственность государственная кадастровая оценка земель не проводилась, сведения о кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка в государственный кадастр недвижимости не были внесены.

Вместе с тем, отсутствие удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта не должно было являться препятствием для определения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

На основании статьи 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

В силу статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" действие статей 24.12 - 24.17 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ приостановлено с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Таким образом, проведение государственной кадастровой оценки спорного земельного участка по решению Министерства имущества и природных ресурсов Оренбургской области невозможно в силу объективных причин.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Административный ответчик - администрация Первомайского района не представила документов и сведений в отношении земельного участка, препятствующих заключению договора купли-продажи между сторонами.

Следовательно, ФИО1 правомерно обратился в администрацию с заявлением о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность.

Сведений о наличии каких-либо ограничений в обороте, запрета приватизации испрашиваемого земельного участка в государственном земельном кадастре не содержится, законом или судом не установлено.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что отказом в заключении договора купли-продажи земельного участка нарушены права и законные интересы заявителя, как собственника объекта недвижимого имущества, находящегося на испрашиваемом им земельном участке.

Пункт 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривает, что по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В силу положений земельного законодательства администрация Первомайского района Оренбургской области в спорных правоотношениях является лицом, для которого заключение договора купли-продажи земельного участка в случаях, предусмотренных статьями 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, является обязательным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договору) в течение тридцати дней со дня получении оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными закона заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования административного истца являются законными и обоснованными.

Представитель административного ответчика ходатайствует об установлении срока исполнения решения суда – в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Из содержания статьи 39.17 Земельного кодекса РФ следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления. Наличие заявления с приложением необходимых документов дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены.

Следовательно, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 39.17 Земельного кодекса РФ.

Учитывая мнение представителя административного истца, не возражавшего против предоставления административному ответчику указанного срока, суд, в соответствии с пунктом 2 части 6 статьи 180 КАС РФ считает необходимым в резолютивной части решения указать на срок исполнения решения суда - в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, ст.227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 к администрации Первомайского района Оренбургской области о признании незаконными действий по отказу в выкупе земельного участка и обязании заключить договор купли-продажи земельного участка удовлетворить.

Признать незаконными действия администрации Первомайского района Оренбургской области, выразившиеся в направлении уведомления от 27 декабря 2018 года №02-01- 08/5499 об отказе заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> - без проведения торгов, по его рыночной стоимости.

Обязать администрацию Первомайского района Оренбургской области в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу - заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> - без проведения торгов, определив выкупную цену земельного участка, исходя из его рыночной стоимости, определенной администрацией Первомайского районаОренбургской области.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Оренбургского областного суда через Первомайский районный суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.Р.Стройкина

Решение в окончательной форме принято 15 февраля 2019 года.

Судья Д.Р.Стройкина