Апелляционное определение № 33-1618/2026 от 25 марта 2026 г.

Республика Коми г. Сыктывкар дело № 2-7027/2025 (33-1618/2026)

УИД 11RS0001-01-2025-009554-62


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего судьи Тепляковой Е.Л.,

судей Пунегова П.Ф., Щелканова М.В.,

при секретаре М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 марта 2026 года гражданское дело по апелляционной жалобе М. на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 5 декабря 2025 года, с учетом определения Сыктывкарского городского суда Республики Коми об исправлении описки от 19 января 2026 года,

по иску администрации муниципального района «Сыктывдинский» к П., П., П., П., индивидуальному предпринимателю М. о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств, процентов,

по встречному иску П., П., действующей также в интересах несовершеннолетней П., П. к администрации муниципального района «Сыктывдинский» о признании сделки действительной, принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение

Заслушав доклад судьи Пунегова П.Ф., объяснения М., представителя администрации муниципального района «ФИО1, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального района (АМР) «Сыктывдинский» Республики Коми обратилась в суд с иском к П., П., П., П., индивидуальному предпринимателю М. с уточненными впоследствии требованиями признать сделку на приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен>, оформленную муниципальным контрактом <Номер обезличен> на приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) в <Адрес обезличен> от 27.12.2024, ничтожной; взыскать с М. 717 991 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.12.2024 по 14.10.2025 в размере 113 988,85 рублей и далее, начиная с 15.10.2025 по день уплаты денежных средств; взыскать с П. 1500000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.12.024 по 14.10.2025 в размере 238 141,25 рублей и далее, начиная с 15.10.2025 по день уплаты денежных средств.

П., П., действующие за себя и как законные представители несовершеннолетней П., <Дата обезличена> рождения, а также П. предъявили встречный иск к АМР «Сыктывдинский» о признании сделки купли-продажи спорного жилого помещения действительной, принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, мотивировав требования уклонением администрации от нотариального удостоверения сделки.

Определением суда от 18.07.2025 к участию в деле для дачи заключения привлечен отдел опеки и попечительства администрации муниципального района «Сыктывдинский».

Протокольным определением суда от 14.10.2025 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Республике Коми.

В судебном заседании представитель администрации на иске настаивала, указав, что продавцы уклонились от нотариального удостоверения сделки, ключи от жилого помещения покупателю не переданы. Встречный иск просила оставить без удовлетворения.

Ответчик П., представляющая также интересы несовершеннолетнего ответчика П., с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что продавцы недвижимости со своей стороны выполнили все необходимые условия для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, направили необходимые для нотариального удостоверения сделки документы нотариусу, однако администрация от нотариального удостоверения сделки уклонилась, в связи с чем государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество произведена не была. Подтвердила, что денежные средства за проданную комнату были переведены на банковский счет П.

Ответчик ИП М. исковые требования администрации не признала, требования встречного иска поддержала, пояснив, что продавцы недвижимости условие о нотариальном удостоверении сделки со своей стороны выполнили, нотариусом Л. 29.01.2025 был подготовлен проект договора купли-продажи, о чем администрация была уведомлена, однако от нотариального удостоверения сделки администрация уклонилась.

Ответчик П. участия в судебном заседании не принял, в письменных возражениях, ссылаясь на уклонение администрации от нотариального удостоверения сделки, просил в удовлетворении иска администрации отказать.

Ответчик П. участия в судебном заседании не приняла, извещена надлежаще.

Представитель отдела опеки и попечительства администрации муниципального района «Сыктывдинский» участия в судебном заседании не принял.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Коми в суд не явился, в письменном отзыве оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Суд рассмотрел дело с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие неявившихся участников процесса и вынес решение, которым постановил исковые требования администрации муниципального района «Сыктывдинский» к П., П., П., П., индивидуальному предпринимателю М. о признании сделки ничтожной, взыскании денежных средств, процентов, удовлетворить частично.

Признать недействительной (ничтожной) сделку на приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен>, оформленную муниципальным контрактом <Номер обезличен> на приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) в <Адрес обезличен> от 27.12.2024 и применить последствия её недействительности.

Взыскать в пользу муниципального района «Сыктывдинский» с индивидуального предпринимателя М. денежные средства в размере 717 991 рубль, с П. - 1 500 000 рублей.

Требования администрации муниципального района «Сыктывдинский» к П., индивидуальному предпринимателю М. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами оставить без удовлетворения.

Обязать администрацию муниципального района «Сыктывдинский» передать П., П., П., П. жилое помещение с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен> течение 30 календарных дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.

Встречные исковые требования П., П., действующих также в интересах П., а также П. к администрации муниципального района «Сыктывдинский» о признании сделки купли-продажи жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен>, оформленной муниципальным контрактом <Номер обезличен> на приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) в <Адрес обезличен> от 27.12.2024 действительной, о государственной регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе М. выражает несогласие с решением суда, считая его незаконным и необоснованным, просит решение отменить и встречный иск удовлетворить в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с требованиями ч. 1 и ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что в общей долевой собственности П., П., П., П. с 15.11.2023 находится жилое помещение (комната) общей площадью 18 кв.м с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен>, где П. и П. на праве совместной собственности принадлежит ... доли жилого помещения, их детям П., <Дата обезличена> года рождения, и П. принадлежит по ... долей жилого помещения.

Постановлением администрации ... от 07.10.2024 <Номер обезличен> П. и П. разрешено совершение сделки по продаже ... доли вышеуказанной комнаты, принадлежащей П., <Дата обезличена> года рождения, с возложением обязанности в течение месяца после перечисления денежных средств предоставить в управление по делам несовершеннолетних и защите их прав администрации <Адрес обезличен> договор купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенный в нотариальном порядке, выписку из лицевого счета несовершеннолетней П. с начисленными денежными средствами не менее ... рублей (л.д. 111-112 том 1).

Нотариально удостоверенной доверенностью от 21.12.2024 П. и П., действующие за себя и как законные представители несовершеннолетней П., <Дата обезличена> года рождения, а также П. уполномочили ИП М. продать принадлежащую им комнату по адресу: <Адрес обезличен>, за цену не менее чем за 1 500 000 рублей (л. д. 108-110 том 1), заключив с ней 22.12.2024 договор агентирования, по которому разница между ценой контракта и ценой, установленной сторонами за жилое помещение, будет являться вознаграждением агента и возмещением расходов агента на ремонтно-строительные работы (л.д. 144-152 том 1).

Администрация МР «Сыктывдинский» выступила заказчиком проведения закупки - приобретения благоустроенного жилого помещения в <Адрес обезличен>, на которую была подана заявка <Номер обезличен> с ценовым предложением 2 217 991 рубль (л.д. 88-134 том 1).

Доверенностью от 26.12.2024 П., П., действующие за себя и как законные представители несовершеннолетней П., <Дата обезличена> года рождения, а также П., уполномочили ИП М. продать принадлежащую им на праве общей долевой собственности комнату по адресу: <Адрес обезличен>, за цену не менее чем за 1 500 000 рублей с правом получения причитающихся продавцам денежных средств за комнату (л.д.153-154 том 1).

26.12.2024 ИП М. перевела на банковский счет П. денежные средства в размере 860 000 рублей и 640 000 рублей (всего 1500000 рублей) из своих личных средств в счет «оплаты за квартиру <Адрес обезличен>» (л.д. 155, 156 том 1).

27.12.2024 между администрацией (покупателем), и ИП М. (продавцом), действующей в интересах П., П., П. и П. был заключен муниципальный контракт <Номер обезличен> на приобретение благоустроенного жилого помещения в <Адрес обезличен>, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя благоустроенное жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен>, а покупатель обязался принять долю и уплатить обусловленную договором цену в размере 2 217 991 рубль (л.д. 6-13 том 1).

Жилое помещение передано администрации по акту б/н от 27.12.2024. Согласно акту заказчик не имеет претензий к качеству и техническому состоянию квартиры, поставщик передал заказчику ключи от квартиры (л.д. 136 том 1).

Платежным поручением от 28.12.2024 <Номер обезличен> управление финансов АМР «Сыктывдинский» перечислило на банковские реквизиты ИП М. 2 217 991 рубль.

В январе 2025 года представитель администрации К. обратился в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности права на жилое помещение на основании муниципального контракта от 27.12.2024 <Номер обезличен>, которая была приостановлена на срок до 21.04.2025 по мотиву отсутствия нотариального удостоверения сделки, одной из сторон которой является несовершеннолетний гражданин (П., <Дата обезличена>).

22.04.2025 Управление Росреестра по Республике Коми сообщило сторонам сделки об отказе в государственной регистрации прав в виду отсутствия нотариального удостоверения сделки.

Из сообщений нотариуса Сыктывкарского нотариального округа Л. от 06.08.2025, от 24.09.2025 следует, что 28.01.2025 от представителя П. М. на электронный адрес нотариуса были направлены документы для оставления проекта договора купли-продажи комнаты по адресу: <Адрес обезличен>. На следующий день (29.01.2025) по электронной почте от начальника управления по жилищным вопросам администрации МР «Сыктывдинский» Б. также был принят пакет документов для удостоверения вышеуказанного договора. На основании поступивших документов нотариусом 29.01.2025 был подготовлен проект договора купли-продажи комнаты, о чем стороны были уведомлены и приглашены на подписание, однако сделка не состоялась (л.д. 159, 160, 175 том 1).

Письмом от 29.04.2025 администрация уведомила продавцов недвижимости о ничтожности сделки в виду несоблюдения требования о её обязательном нотариальном удостоверении, предложив обратиться для урегулирования данного вопроса в администрацию (л. д. 189 том 1).

30.06.2025 П., отвечая на это письмо, обратилась в администрацию с письменным заявлением, в котором предложила согласовать дату и время для подписания документов у нотариуса Л. (л.д. 190-191 том 1).

Письмом от 05.08.2025 администрация уведомила продавцов жилого помещения о невозможности заключения нотариальной сделки, в том числе, по мотиву непередачи покупателю жилого помещения ключей от комнаты и подачи прокурором Сыктывдинского района искового заявления о признании заключенной между сторонами сделки недействительной (л.д. 192 том 1).

28.05.2025 прокурор Сыктывдинского района Республики Коми обратился в Сыктывкарский городской суд Республики Коми с иском в интересах муниципального района «Сыктывдинский» и неопределённого круга лиц к администрации муниципального района «Сыктывдинский», П., П., П., П., ИП М. о признании недействительным муниципального контракта от 27.12.2024 <Номер обезличен> о приобретении жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен>, заключённого между администрацией МР «Сыктывдинский» и П., П., П., П.; применении последствии недействительности указанной сделки путём возложения на администрацию МР «Сыктывдинский» обязанности возвратить в собственность П., П., П., П. указанное жилое помещение, взыскании с П., П., П., П., ИП М. солидарно в доход местного бюджета МР «Сыктывдинский» 2 217 991 руб.

В обоснование требований прокурором указано на нарушения, допущенные при проведении электронного аукциона, по итогам которого заключалась оспариваемая сделка, несоответствие приобретённого жилого помещения характеристикам, отражённым в аукционной документации.

Судом заявление прокурора было принято к производству, возбуждено гражданское дело <Номер обезличен>, в рамках которого судом 25.06.2025 приняты обеспечительные меры.

04.07.2025 судебным приставом-исполнителем ОСП по <Адрес обезличен> ГУФССП Росси по <Адрес обезличен> и <Адрес обезличен> наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного жилого помещения на основании исполнительного листа, выданного Сыктывкарским городским судом по делу <Номер обезличен>.

Определением суда от 11.09.2025 производство по гражданскому делу <Номер обезличен> было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему гражданскому делу.

Разрешая спор при установленных обстоятельствах и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что сделка на приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен>, оформленная муниципальным контрактом <Номер обезличен> от 27.12.2024, по своей форме не соответствует требованиям действующего законодательства, так как не удостоверена нотариально, поэтому не может быть признана действительной, при этом суду не представлено доказательств того, что препятствием к совершению сделки в установленном законом порядке являлись виновные действия покупателя (администрации) и (или) его недобросовестное поведение. В обоснование этого вывода суд указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства уклонения администрации от нотариального удостоверения сделки - в деле нет уведомления нотариуса или продавцов недвижимости П. в адрес администрации о необходимости явки в обозначенные время, дату и место к нотариусу для нотариального удостоверения сделки в период времени с 27.12.2024 (даты заключения муниципального контракта) до 21.04.2025 (установленной Управлением Росреестра по Республике Коми крайней даты для устранения оснований для приостановления государственной регистрации перехода права собственности по сделке).

При этом, как указал суд, о необходимости соблюдения нотариальной формы сделки продавцам недвижимости было известно из постановления администрации <Адрес обезличен> от 07.10.2024 <Номер обезличен> обязывающего П. и П. в течение месяца после перечисления денежных средств (то есть не позднее 28.01.2025) предоставить в управление по делам несовершеннолетних и защите их прав администрации <Адрес обезличен> нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимого имущества. Поскольку нотариальная форма спорной сделки сторонами не соблюдена, суд признал её ничтожной.

Судебная коллегия такой вывод считает ошибочным в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно части 2 статьи 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (пункт 1 данной статьи).

Как следует из вышеприведенных норм закона, по общему правилу несоблюдение обязательного в силу закона и/или договора нотариального удостоверения сделки влечет ее ничтожность, она не порождает соответствующих для данного вида сделки правовых последствий.

Статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены последствия уклонения от нотариального удостоверения сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной.

Для признания сделки, которая должна быть, но не удостоверена нотариально, действительной, суду необходимо установить реальность намерений сторон при ее подписании, исполнение сделки одной из ее сторон и уклонение другой стороны от нотариального удостоверения договора.

Признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела. Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из ее сторон. Истец в силу указанного правила должен представить доказательства заключения сделки, требующей государственной регистрации; ее действительности и соблюдения формы сделки. Также истцом приводятся доказательства, подтверждающие отказ ответчика от регистрации сделки или уклонения от такой регистрации. Ответчик доказывает имеющиеся у него возражения, например, представляет доказательства уважительности причин нерегистрации сделки, недействительности сделки или неисполнения сделки.

Признание сделки действительной возможно только в том случае, если причиной отсутствия нотариального удостоверения послужило недобросовестное поведение второй стороны, принявшей исполнение, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме.

Между тем, приведенные нормы закона судом первой инстанции при рассмотрении спора не учтены. Вывод об отказе в иске ввиду несоблюдения сторонами нотариальной формы сделки сделан судом с нарушением п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего порядок и основания легализации такой сделки.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора в качестве юридически значимых, не определены и не установлены.

Судом не дана оценка обстоятельствам заключения указанного выше договора купли-продажи, не установлены причины несоблюдения нотариальной формы совершения сделки.

Между тем, из объяснений П. и М. следует, что последняя настаивала на нотариальном оформлении сделки, однако представители Администрации уклонялись от этого, вначале ссылаясь на срочность освоения выделенных на закупку жилых помещений средств в конце 2024 года, а после неудачной попытки регистрации сделки в ЕГРН – на прокурорскую проверку. Эти доводы противной стороной не опровергнуты и судом не проверялись.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

Из судебного решения следует, что администрация МР «Сыктывдинский» исполнила сделку – перевела ИП М. деньги за купленное жилое помещение и по акту приняла это помещение.

Поскольку такие обстоятельства как уклонение исполнившей сделку стороны от её нотариального удостоверения судом не выяснялись, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости допроса в качестве свидетеля нотариуса Л., который в суде апелляционной инстанции пояснил, что по инициативе ИП М. им были подготовлены документы по нотариальному оформлению спорной сделки, при этом администрация МР «Сыктывдинский» также представила пакет документов, которым он воспользовался, однако к согласованному им со сторонами сделки времени представитель администрации МР «Сыктывдинский» для оформления не явился. Из предшествующего и последующего поведения сторон он сделал вывод о заинтересованности ИП М. и её доверителей в оформлении сделки, и в уклонении от её оформления администрации МР «Сыктывдинский».

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что со стороны администрация МР «Сыктывдинский» имело место уклонение от нотариального оформления сделки, что объективно подтверждается наличием прокурорской проверки, объяснениями ИП М. Л.

При этом исполнение оспариваемой сделки её сторонами достоверно установлено фактом её оплаты администрацией МР «Сыктывдинский» 28.12.2024, актом передачи покупателю проданного по контракту жилого помещения вместе с ключами от него, подписанным заместителем руководителя администрации МР «Сыктывдинский» Б., комиссионным актом осмотра этого жилого помещения, которым было установлено соответствие жилого помещения техническому заданию к муниципальному контракту <Номер обезличен>.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований к отмене судебного решения, вынесенного с неправильным применением норм материального права, а также к удовлетворению встречных исковых требований, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Руководствуясь ст. ст.328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 5 декабря 2025 года отменить, вынести по делу новое решение.

В иске администрации муниципального района «Сыктывдинский» к П., П., П., П., индивидуальному предпринимателю М. о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, отказать.

Исковые требования П., П., действующих также в интересах П., а также П. к администрации муниципального района «Сыктывдинский» о признании сделки купли-продажи жилого помещения действительной удовлетворить.

Признать действительной сделку купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен> заключенную между администрацией муниципального района «Сыктывдинский» (...) и П. (...), П. (...), П. (...), П. (...), в лице ИП М. (...), оформленную муниципальным контрактом <Номер обезличен> на приобретение благоустроенного жилого помещения в <Адрес обезличен> от 27.12.2024.

Мотивированное определение составлено 27 марта 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: