Апелляционное определение № 33-15833/2026 от 29 апреля 2026 г.

КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Судья: Крижановская О.А. дело № 33-15833/2026

№ дела суда 1-й инстанции 2-630/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 апреля 2026 г. г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Палянчук Т.А.,

судей Соловьевой А.Ю., Цехомской Е.В.,

по докладу судьи краевого суда Палянчук Т.А.,

при ведении протокола помощником судьи Зарудко С.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» и ...........1 на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 03 февраля 2026 года по исковому заявлению ...........1 к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, о признании одностороннего акта приема-передачи недействительным,

заслушав доклад судьи Палянчук Т.А. об обстоятельствах дела, судебная коллегия

установила:

...........1 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры от 02.04.2024 года недействительным, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта в размере 205 714,08 рублей, расходов на устранение строительных недостатков в размере 486 075 рублей, неустойки за просрочку возмещения указанных расходов в размере 260 244,56 рублей, а также компенсации морального вреда и судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что ответчик допустил просрочку передачи объекта долевого строительства, срок по которому установлен до 31.07.2023 года, а также передал объект с существенными строительными дефектами, стоимость устранения которых подтверждена экспертным заключением № ОС-24-663 от 08.07.2024 года. Односторонний акт от 02.04.2024 года истец считает незаконным, поскольку на момент его составления застройщик не устранил ранее выявленные недостатки.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 03 февраля 2026 года исковые требования ...........1 удовлетворены частично.

С ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» в пользу ...........1 в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №ОСТ-2/8/526-2874И от 19.06.2021 года взысканы денежные средства в размере 486 075 рублей, неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 150 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 18 500 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» взыскана государственная пошлина в доход государства в размере 17 921,50 рубль.

В апелляционной жалобе ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» в лице представителя по доверенности ...........6 просит отменить решение в части взыскания расходов на устранение недостатков, ссылаясь на нарушение норм материального права, а именно ч. 4 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 26.12.2024 года № 482-ФЗ, ограничивающей размер взыскания 3% от цены договора.

В апелляционной жалобе ...........1 не согласна с отказом в признании одностороннего акта от 02.04.2024 года недействительным. Указывает, что застройщик не исполнил обязанность по устранению дефектов, зафиксированных в акте от 21.02.2024 года, следовательно, в силу ч. 5 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ, истец имела право на отказ от приемки до устранения недостатков. Также заявитель оспаривает отказ во взыскании неустойки по ч. 8 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ за период с 26.08.2024 года по 01.10.2025 года, указывая, что данная санкция предусмотрена за иное нарушение (неустранение дефектов) и не является двойной ответственностью. Также истец полагает необоснованным снижение основной неустойки по ст. 333 Гражданского кодекса РФ и заниженным размер компенсации морального вреда.

Истец в возражениях на жалобу ответчика указывает, что право на возмещение убытков возникло у неё в августе 2024 года после истечения срока на добровольное исполнение претензии, в связи с чем ограничения, введенные законом с 01.01.2025 года, не имеют обратной силы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явилась представитель ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» по доверенности ...........7

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Краснодарского краевого суда.

Принимая во внимание, что стороны извещались о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, однако участники процесса об уважительных причинах неявки не сообщили, учитывая положения статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, в связи с чем предметом проверки судебной коллегии является законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» по доверенности ...........7, поддержавшую доводы, изложенные в ранее поданной ответчиком апелляционной жалобы и возражавшую относительно доводы жалобы истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ...........1 (Цессионарий) на основании Договора уступки прав от 07.05.2021 года приобрела право требования к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» (Застройщик) по Договору участия в долевом строительстве № О/ПД5-7/УКН532-913/ЭТЗ-15/2020 от 10.11.2020 года. Объектом является квартира № 869 в ЖК «Открытие» по адресу: ............. Срок передачи объекта — до 31.07.2023 года. Цена объекта по Дополнительному соглашению от 02.02.2021 года года составила 2 136 750 рублей.

Судом установлено, что обязательства по оплате цены договора истцом исполнены в полном объеме. Ответчик, в нарушение условий п. 5.2 договора, не передал объект в срок до 31.07.2023 года.

12.02.2024 года ответчик направил истцу уведомление о готовности объекта.

21.02.2024 года в ходе совместного осмотра квартиры №869 сторонами выявлены строительные дефекты, зафиксированные в Акте об устранении недостатков. В указанном акте истец обосновала свой отказ от подписания акта приема-передачи наличием нарушений строительных норм и проектной документации.

При повторном осмотре 08.04.2024 года истцом установлено, что дефекты не устранены, о чем сделана соответствующая отметка в акте.

Вместе с тем, 02.04.2024 года застройщиком в одностороннем порядке был подписан передаточный акт.

02.05.2024 года истец направила в адрес застройщика досудебную претензию о выплате неустойки за период с 01.08.2023 года по 21.03.2024 года, которая осталась без удовлетворения.

Для оценки качества объекта истец обратилась в ООО Независимый экспертный центр «КРДэксперт».

Согласно Заключению эксперта № ОС24-663 от 08.07.2024 года, в квартире выявлены нарушения: отклонения стен от вертикали, дефекты оконных блоков, некачественная стяжка пола и др. Стоимость устранения дефектов определена в размере 486 075 рублей.

10.08.2024 года истец направила ответчику претензию с требованием о выплате указанной суммы.

Претензия получена ответчиком 15.08.2024 года, 10-дневный срок для добровольного удовлетворения требований истек 26.08.2024 года. Обязательства ответчиком не исполнены.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции признал обоснованными требования о взыскании убытков и неустойки, установив факт нарушения застройщиком обязательств по сроку передачи и качеству объекта долевого строительства. При этом суд отклонил доводы ответчика о применении 3% лимита ответственности, указав на недопустимость обратной силы ограничительных норм к правам истца, возникшим в 2024 году. Требование о признании одностороннего акта недействительным было оставлено без удовлетворения, поскольку выявленные строительные недостатки не являлись существенными и не препятствовали эксплуатации жилого помещения. В присуждении второй неустойки за неустранение дефектов было отказано в целях исключения двойной меры гражданско-правовой ответственности за нарушение единого имущественного интереса потребителя.

Основополагающим принципом гражданских правоотношений является принцип надлежащего исполнения обязательств.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статья 310 Гражданского кодекса РФ устанавливает прямой запрет на односторонний отказ от исполнения обязательств, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Специальное регулирование в сфере долевого строительства, закрепленное в части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — Закон № 214-ФЗ), обязывает застройщика передать объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Судом первой инстанции на основании Заключения экспертизы ООО «КРДэксперт» № ОС24-663 установлено наличие дефектов в квартире № 838 на сумму 486 075 рублей. Данный факт подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами по существу в части наличия самих повреждений.

Ответчик настаивает на применении части 4 статьи 10 Закона № 214-ФЗ, действующей в редакции ФЗ №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ограничивающей размер ответственности застройщика тремя процентами от цены договора, в данном случае — 64 102,50 рублей.

Судебная коллегия признает данный довод основанным на неверном толковании норм материального права во времени.

Согласно статье 4 Гражданского кодекса РФ, действие закона распространяется на отношения, возникшие после введения его в действие.

Положения Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ, установившие указанное ограничение, вступили в силу с 01.01.2025.

Пункт 5 статьи 6 указанного закона прямо указывает, что новые нормы применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяется в части прав и обязанностей возникшим после 1 января 2025 года.

В рассматриваемом споре правоотношения сторон возникли из договора от 10.11.2020 года. Нарушение прав потребителя, выразившееся в передаче некачественного объекта, зафиксировано актами осмотра от 21.02.2024 года и 08.04.2024 года. Претензия о возмещении убытков направлена истцом 10.08.2024 года. Таким образом, материальное право на полное возмещение убытков в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ и пунктом 3 части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спора) возникло у истца в 2024 году.

Ссылка ответчика на Письмо Минстроя России от 28.03.2025 года № 18103-НС/02 не может быть принята во внимание, так как письма федеральных органов исполнительной власти носят рекомендательный характер и не являются нормативными правовыми актами, обязательными для суда при разрешении гражданско-правового спора.

Истец в своей жалобе указывает на незаконность признания одностороннего акта от 02.04.2024 года действительным, ссылаясь на наличие дефектов и положения части 5 статьи 8 Закона № 214-ФЗ.

Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции в этой части верными.

На момент совершения оспариваемого действия действовало Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 №2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Данный акт установил специальный порядок: при отсутствии существенных нарушений требований к качеству, делающих жилье непригодным для проживания, участник долевого строительства обязан принять объект, зафиксировав недостатки в акте осмотра для их последующего устранения застройщиком.

Согласно материалам дела, выявленные дефекты, а именно неровности стен, остекление и прочее, являются устранимыми и не препятствуют использованию квартиры по назначению.

Поскольку ...........1 уклонилась от подписания двустороннего акта при отсутствии существенных дефектов, застройщик правомерно реализовал право на составление одностороннего акта по истечении двух месяцев с даты, предусмотренной договором для передачи, с учетом направленного уведомления.

Судебная коллегия отмечает, что право суда на снижение неустойки является инструментом обеспечения баланса интересов сторон.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе её уменьшить.

Ответчик в отзыве на иск прямо ходатайствовал о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Снижение неустойки на с 205 714,08 рублей до 150 000 рублей при условии взыскания основной суммы убытков в размере 486 075 рублей не является чрезмерным и обеспечивает компенсационную природу неустойки.

Учитывая текущую экономическую ситуацию и действующую ключевую ставку ЦБ РФ, присужденная сумма 150 000 рублей значительно превышает размер возможных убытков истца от краткосрочного невладения денежными средствами, что соответствует принципам, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств».

Вывод суда первой инстанции об отказе во взыскании неустойки за просрочку устранения дефектов судебная коллегия находит верным.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве», в период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года включительно неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве не начисляются.

С учетом того, что истец связывает начало периода просрочки устранения недостатков с 26.08.2024 года (дата истечения срока на исполнение претензии от 10.08.2024 года), указанный период полностью подпадает под действие установленного моратория.

Таким образом, в силу прямого указания нормативного правового акта Правительства РФ, изданного в рамках полномочий, предоставленных Федеральным законом от 08.03.2022 № 46-ФЗ, начисление неустойки за данный период неправомерно.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что истец одновременно заявила требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта в соответствии со ст. 6 Закона № 214-ФЗ за период с 01.08.2023 года по 21.03.2024 года и неустойки за нарушение срока устранения недостатков в соответствии с ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ за период с 26.08.2024 года по 01.10.2025 года.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если за одно и то же нарушение предусмотрены разные меры ответственности, кредитор вправе требовать применения одной из них.

В данном деле ключевым нарушением со стороны ответчика является предоставление истцу объекта, не соответствующего условиям договора в установленный срок.

Взыскание неустойки за просрочку передачи объекта и одновременное взыскание неустойки за качество при том, что застройщик уже несет бремя убытков в виде стоимости ремонта, приведет к необоснованному обогащению потребителя и нарушению принципа соразмерности ответственности, закрепленного в ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и статьей 151 Гражданского кодекса РФ, размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно статье 1101 Гражданского кодекса РФ, размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Судебная коллегия полагает, что сумма 10 000 рублей является соразмерной и достаточной, поскольку судом уже взыскана значительная сумма в счет возмещения имущественного вреда (486 075 рублей) и неустойки (150 000 рублей), что само по себе направлено на восстановление нарушенных прав истца и минимизацию её негативных переживаний.

Истец не представила доказательств наступления необратимых последствий для здоровья или иных исключительных обстоятельств, которые бы выходили за рамки обычных бытовых неудобств, связанных с ожиданием окончания отделочных работ. Статус многодетной матери не является безусловным основанием для кратного увеличения компенсации при отсутствии доказательств прямой причинно-следственной связи между действиями застройщика и конкретными физическими страданиями детей или самой ...........1

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принятым при правильном установлении юридически значимых обстоятельств и верном применении норм материального права, регулирующих особенности долевого строительства в спорный период, в то время как доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого акта.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

определила:

решение Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 03 февраля 2026 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» и ...........1 - без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 08 мая 2026 г.

Председательствующий Т.А. Палянчук

Судьи А.Ю. Соловьева

Е.В. Цехомская