Решение № 2А-1790/2025 2А-1790/2025~М-1508/2025 М-1508/2025 от 4 сентября 2025 г. по делу № 2А-1790/2025

УИД 38RS0030-01-2025-002235-19


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 августа 2025 г. г. Усть-Илимск Иркутской области

Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Деревцовой А.А., при секретаре судебного заседания Тарасенко Н.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-1790/2025 по административному исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Усть-Илимска о признании распоряжения незаконным, понуждении к совершению действий,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Усть-Илимский городской суд <адрес> с административным исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации <адрес> о признании распоряжения незаконным, понуждении к совершению действий, в обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом недвижимости администрации <адрес> и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка для размещения объекта незавершенного строительства, с целью завершения строительства этого объекта. На указанном земельном участке истец осуществил строительство и зарегистрировал объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, готовность объекта незавершенного строительства составляет 20 %. ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на строительство и ДД.ММ.ГГГГ путем выдачи нового разрешения с продлением сроков до ДД.ММ.ГГГГ. Срок договора аренды истекал. Административный истец обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, распоряжением в предоставлении земельного участка отказано.

Административный истец считает отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> в предоставлении земельного участка незаконным, нарушающим его права и не соответствующим положениям ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истец ссылается на то, что право на однократное трехлетнее предоставление земельного участка для завершения строительства им не было реализовано в связи с объективными причинами, пандемия COVID-19, санкции в связи проведением СВО, рост цен на материалы, при этом участок освоен, степень готовности объекта незавершенного строительства на момент расторжения договора аренды составляет 90 %.

На основании изложенного просил признать незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в предоставлении услуги в аренде ФИО2 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу рассмотреть заявление ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ вх.№ о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения объекта незавершенного строительства, с целью завершения строительства этого объекта с приложением соответствующих документов без проведения торгов.

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала, дополнительно пояснила, что строительство объекта усложняется удорожанием строительного материала. В настоящее время объект недвижимости почти достроен, отказано в вводе объекта в эксплуатацию по причине непредставления акта осуществления технологического присоединения. Указанный акт не смогли представить административному ответчику в связи с истечением срока действия договора.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Усть-Илимска в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Представлены письменные возражения по существу требований, в которых просят в удовлетворении требований отказать, поскольку ранее данный земельный участок административному истцу предоставлен ДД.ММ.ГГГГ, повторное предоставление данного земельного участка административному истцу не предусмотрено.

Учитывая требования ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, оценив их в соответствии с требованиями ст. 60, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, находит требования административного истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Для признания судом решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя (п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ).

Согласно статье 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность восстановления пропущенного срока обращения в суд является основанием для отказа в удовлетворении административного иска (часть 8 статьи 219 Кодекса).

Пунктом 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, соблюдены ли сроки обращения в суд.

При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО2 обжалуется распоряжение Комитета городского благоустройства Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, трехмесячный срок на обжалование данного решения истекал ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 обратился в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть в установленный законом срок.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО3 является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 20 %.

На основании заявления ФИО2 между Департаментом недвижимости Администрации <адрес> (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка, согласно которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное возмездное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №, для размещения объекта незавершенного строительства – нежилое здание (государственная регистрация права от ДД.ММ.ГГГГ №). Разрешенное использование – социальное облуживание; категория земель – земли населенных пунктов. Основания передачи участка в аренду: пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Срок действия и порядок прекращения договора ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого внесены изменения в срок действия договора аренды, а именно установлен срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации <адрес> с заявлением о предоставлении без проведения торгов земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 отказано в предоставлении земельного участка, поскольку ФИО3 не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов в силу п. 1 ст. 39.16, пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп.2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд не может согласиться с данными выводами административного ответчика в виду следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

При рассмотрении дела административный ответчик не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что они обращались в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства у ФИО2, о чем указано в письме от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО2, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Таким образом, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО2 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Административный истец при рассмотрении данного дела указывал на наличие уважительных причин, по которым он был лишен возможности завершить строительство недвижимого объекта, в том числе на тяжелое материальное положение, ввиду того, что в 2020-2021 г.г, из-за пандемии были финансовые затруднения, расходы превышали доходы. Кроме того, из-за пандемии было ограничено передвижения граждан, что также затрудняло продолжение строительства. Также в 2022-2023 г.г. произошел резкий скачек цен, в том числе на строительные материалы. При этом, фактически объект недвижимости готов к эксплуатации, продление срока необходимо для оформления документации.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что отказ Комитета в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует истцу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов, в связи с чем распоряжение Комитета городского благоустройств Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, является незаконным.

Административным истцом заявлено требование о возложении на административного ответчика обязанности в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу рассмотреть заявление ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ вх.№ о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения объекта незавершенного строительства, с целью завершения строительства этого объекта с приложением соответствующих документов без проведения торгов.

Данное требование также подлежит удовлетворению как способ восстановления нарушенного права административного истца.

При этом, заявление подлежит повторному рассмотрению, в связи с чем права административного истца должны быть восстановлены путем возложения на Комитет городского благоустройства администрации <адрес> обязанности повторно, в установленном порядке, в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему административному делу, рассмотреть заявление ФИО2 о предоставлении услуги «Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов» от ДД.ММ.ГГГГ вх.№.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации <адрес> о признании распоряжения незаконным, понуждении к совершению действий, удовлетворить.

Признать распоряжение Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № незаконным.

Обязать Комитет городского благоустройства администрации <адрес> повторно, в установленном порядке, в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему административному делу, рассмотреть заявление ФИО2 о предоставлении услуги «Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов» от ДД.ММ.ГГГГ вх.№.

Об исполнении решения по административному делу сообщить в суд и лицу, которое являлось административным истцом по данному административному делу, в течение одного месяца со дня исполнения решения суда.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Усть-Илимский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.А. Деревцова

В окончательной форме решение изготовлено 05.09.2025