Решение № 2-3821/2024 2-399/2025 2-399/2025(2-3821/2024;)~М-3135/2024 М-3135/2024 от 25 июня 2025 г. по делу № 2-3821/2024

УИД №

Дело № 2-399/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь 10 июня 2025 года

Кировский районный суд г. Перми в составе

председательствующего судьи Мезениной А.В.,

при секретаре судебного заседания Данилиной Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об установлении перехода права требования, признании права собственности, признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об установлении перехода права требования по предварительному договору купли-продажи, признании предварительного договора купли-продажи от 26.11.2013 договором участия в долевом строительстве, признании за истцом права собственности на объект недвижимости по <адрес> (с учетом уточнения) (л.д. 52-57 том 2).

В обоснование заявленных требований указано, что 26.11.2013 между ФИО2 (продавец) и С. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец обязуется перед покупателем на земельном участке с кадастровым № построить жилой дом и передать в собственность 2-х комнатную квартиру №, общей площадью 51,49 кв.м., 3 этаж, 2 подъезд, расположенную по <адрес>, а покупатель принять и оплатить данную квартиру в соответствии с условиями договора. В соответствии с условиями договора квартира и нежилое (чердачное) помещение оцениваются в 2 668 180 рублей, оплата производится при подписании договора. Сумма была передана продавцу ФИО2 Договором предусмотрено, что продавец обязан построить жилой дом, планируемый срок строительства до 30.07.2014, заключить основной договор купли-продажи с покупателем в Управлении Росреестра по Пермскому краю до 30.10.2014. Квартира передается по передаточному акту, обязательства продавца будут считаться исполненными после подписания передаточного акта, государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру. Продавцом обязательства по договору не исполнены по настоящее время.

Решением Кировского районного суда г. Перми многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет, квартире №, состоящей из двух комнат и двух этажей (второй этаж мансардный), присвоен кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ покупатель С. умерла, единственным наследником после её смерти является ФИО1 В течение установленного законом срока истец не обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства, однако после смерти наследодателя проживает в спорной квартире, таким образом, в установленный законом срок фактически принял наследство.

ФИО2 заявлены встречные требования о расторжении предварительного договора купли-продажи. В обоснование требований указано, что денежные обязательства по договору в полном объеме не исполнены, задолженность по оплате составляет 669 540 рублей. Наличие задолженности подтверждается протоколами допросов С. и ФИО1 в рамках уголовного дела №. В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае нарушения покупателем пункта 2.1 договора продавец имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке с последующим возвратом покупателю уплаченных денежных средств в течение 3-х месяцев со дня расторжения договора, за вычетом 20% неустойки. В связи с существенным нарушением условий договора, а именно отсутствием полной оплаты, ФИО1 направлено письменное требование от 19.03.2025 о расторжении договора, которое оставлено без ответа.

Определением суда в протокольной форме к участию в дело привлечены финансовый управляющий ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, представил заявление о рассмотрение дела в свое отсутствие.

Возражая относительно встречных исковых требований, ФИО1 указал, что ФИО2 обязательства по предварительному договору не исполнены, многоквартирный дом не был передан ответчиком, кроме того не выполнены работы по проведению системы отопления, газоснабжения; не выполнена отделка квартиры, в том числе стен и потолков квартиры, стяжки пола; не установлены и не введены в эксплуатацию счетчики, радиаторы-биметаллические с регулятором температуры. С. действительно передала ответчику денежные средства в общем размере 2 348 580 рублей. В связи с чем, полагает, что оплатив сумму 2 348 580 рублей, С. полностью выполнила свои обязательства по договору.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании участия не принимал, ранее настаивал на удовлетворении исковых требований. Кроме того, заявил о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления данного иска.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

В отзыве на исковое заявление ФИО2 указывает, что С. оплатила по договору 2 049 040 рублей. С. или ФИО1 не обращались для оплаты предварительного договора. Также указывает, что идентифицировать спорные помещения невозможно. Просил отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1

Третье лицо финансовый уполномоченный ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, представило письменный отзыв, в котором указано, что в ЕГРН содержатся сведения о следующих объектах недвижимости, расположенных по <адрес>: земельный участок с кадастровым №, объект незавершенного строительства с кадастровым №, который преобразован в многоквартирный жилой дом с кадастровым №, год завершения строительства: 2023, количество этажей: 5, из них подземных: 1, площадью 3866 кв.м., дата постановки на государственный кадастровый учет 01.04.2024. Основание постановки: решение Кировского районного суда г. Перми от 15.02.2023 по делу №, технический план, подготовленный кадастровым инженером П. Многоквартирный жилой дом имеет связь с 73 помещениями, в том числе из них 51 жилое помещение и 22 нежилых помещения. Все помещения в доме, включая подвальные и чердачные, поставлены на государственный кадастровый учет в составе многоквартирного жилого дома.

В ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости с кадастровым №, предположительно соответствующее объекту недвижимости, на которое претендует истец. Кадастровый № - квартира площадью 87,8 кв.м. на 3 этаже и мансарда, расположенная по <адрес>. Права, обременения прав, ограничения объекта недвижимости не зарегистрированы.

Раздел ЕГРН на земельный участок с кадастровым № содержит множество записей об актуальных арестах/запретах, что будет являться основанием для приостановлении регистрационных действий, если иное не будет установлено в судебном акте. При принятии судом решения об удовлетворении исковых требований должен быть решен вопрос о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве при наличии в ЕГРН актуальных арестов/запретов земельного участка (л.д. 31-34 том 2).

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из положений статей 1, 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Положениями пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежал земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей, общая площадь 2 216+/-14 кв.м., расположенный по <адрес>

Решением Кировского районного суда г. Перми от 15.02.2023 по гражданскому делу № постановлено, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного жилого дома по <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым № и всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений (л.д. 203-213 том 1).

Правообладателями земельного участка в настоящее время являются собственники помещений, машино-мест в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади. В отношении земельного участка имеются ограничения прав и обременения (л.д. 94-114 том 1).

Согласно выписке из ЕГРН многоквартирный дом по <адрес>, с кадастровым №, поставлен на кадастровый учет, квартирам в доме присвоены кадастровые номера (л.д. 41-93 том 1).

26.11.2013 между ФИО2 (продавец) и С. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры и нежилого помещения (л.д. 11-13, том 1).

Договором предусмотрено, что продавцу на праве собственности принадлежит земельный участок <адрес> (пункт 1.1).

По настоящему договору продавец обязуется перед покупателем на указанном земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность жилое помещение (квартиру) и нежилое (чердачное) помещение, находящихся в доме, а покупатель принять и оплатить квартиру и нежилое (чердачное) помещение:

- квартира №, общей площадью 51,49 кв.м., 3 этаж, 2 подъезд, состоящая из 2-х комнат, расположенная по <адрес>;

- нежилое (чердачное) помещение над квартирой №, общей площадью 52,84 кв.м., расположенное по <адрес> (пункт 1.2).

Общая площадь квартиры и нежилого (чердачного) помещения является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта (пункт 1.3).

Право собственности на квартиру и нежилое (чердачное) помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности (пункт 1.6).

Указанную квартиру и нежилое (чердачное) помещение продавец передает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 2 668 180 рублей, которую покупатель оплачивает продавцу в следующем порядке: 1 585 080 рублей при подписании предварительного договора купли-продажи; 268 560 рублей в срок до 03.12.2013; 814 540 рублей за 30 дней до фактической сдачи дома (пункт 2.1).

В случае изменения площади квартиры и нежилого (чердачного) помещения по данным технической инвентаризации, продавец имеет право провести корректировку стоимости квартиры и чердачного помещения, указанной в настоящем договоре.

Окончательный расчет, с корректирующими данными производится в день подписания основного договора купли-продажи квартиры и нежилого (чердачного) помещения по ценам, действующим на момент заключения настоящего договора: 35 400 рублей за квадратный метр стоимость жилых площадей, 16 000 рублей за квадратный метр стоимость нежилых (чердачных) площадей (пункт 2.2).

Квартира и нежилое (чердачное) помещение будет передаваться продавцом покупателю по передаточному акту в день подписания основного договора купли-продажи.

Обязательства продавца будут считаться исполненными после государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и нежилого (чердачного) помещения и перехода права собственности на квартиру (пункт 3).

Договором установлены права и обязанности сторон: продавец обязан построить трехэтажный жилой дом по <адрес>, в срок до 30.07.2014; заключить основной договор купли-продажи квартиры и нежилого (чердачного) помещения с покупателем в Управлении Росреестра по Пермскому краю в срок до 30.10.2014; передать покупателю в собственность квартиру и нежилое (чердачное) помещение по передаточному акту.

Продавец вправе изменить сроки, указанные в договоре, но не более чем на 3 месяца (пункт 4.1).

Покупатель обязан оплатить квартиру и нежилое (чердачное) помещение, в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 договора (пункт 4.2).

В случае нарушения покупателем пункта 2.1 настоящего договора продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке с последующим возвратом покупателю уплаченных денежных средств в течение 3-х месяцев с момента расторжения договора, за вычетом 20 % неустойки (пункт 5.2).

В приложении № к предварительному договору купли-продажи указаны все характеристики объекта недвижимости, указано также на то, что квартира имеет строительную отделку, в наличии сантехнические приборы – ванна стальная, раковина, унитаз, смесители, мойка, полотенцесушитель электрический, отделочные материалы и комплектующие поставляются на выбор продавца (л.д. 15 том 1).

В приложении № к предварительному договору купли-продажи указаны характеристики объекта недвижимости-нежилого (чердачного) помещения, указано, что в стоимость входит устройство проема на чердачное помещение. Характеристики нежилого (чердачного) помещения сторонами согласованы, изменения и дополнения могут корректироваться в дополнительных соглашениях в письменной форме (л.д. 16 том 1).

К предварительному договору в качестве приложений представлен план 3-го этажа, план квартиры (л.д. 17-18 том 1).

Денежные средства по предварительному договору купли-продажи переданы покупателем С. продавцу ФИО2

В качестве подтверждения оплаты по предварительному договору купли-продажи представлены квитанции к приходному кассовому ордеру об оплате от 26.11.2013 на сумму 300 000 рублей, от 09.09.2014 на сумму 145 000 рублей, акты передачи денег, подписанные ФИО2 и С. от 26.11.2013 на сумму 1 585 080 рублей, от 03.12.2013 на сумму 268 560 рублей, от 09.09.2014 на сумму 145 000 рублей, от 27.10.2015 на сумму 50 000 рублей. Всего на сумму 2 348 640 рублей (л.д. 19-23 том 1).

Квитанция к приходному кассовому ордеру от 22.08.2013 на сумму 500 000 рублей не принимается в качестве доказательств оплаты, поскольку плательщиком указано иное лицо, представитель истца также пояснил, что данный чек не относится к рассматриваемому спору (л.д. 19 том 1).

Как следует из отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю и представленных в материалы дела документов, многоквартирный жилой дом с кадастровым №, год завершения строительства: 2023, количество этажей: 5, из них подземных: 1, площадью 3866 кв.м., поставлен на государственный кадастровый учет 01.04.2024. Основание постановки: решение Кировского районного суда г. Перми от 15.02.2023 по делу №, технический план, подготовленный кадастровым инженером П., от 12.12.2023. Многоквартирный жилой дом образован путем преобразования исходного объекта недвижимости с кадастровым №. Многоквартирный жилой дом имеет связь с 73 помещениями, в том числе из них 51 помещение жилое и 22 помещения нежилые. Все помещения в доме, включая подвальные и чердачные, поставлены на государственный кадастровый учет в составе многоквартирного жилого дома.

В ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости с кадастровым №, соответствующем объекту недвижимости, на который претендует истец. Жилое помещение с кадастровым № - квартира площадью 87,8 кв.м. на 3 этаже и мансарде, расположенная по <адрес>.

Как усматривается из акта № от 17.11.2023 об утверждении нумерации помещений в многоквартирном доме, являющемуся приложением к техническому плану, С. в списке собственников квартир не значится. Права, обременения прав, ограничения объекта недвижимости не зарегистрированы в ЕГРН.

На основании вышеизложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что обязательства по предварительному договору от 26.11.2013 продавцом - ФИО2 не были выполнены в полном объеме, квартира и нежилое (чердачное) помещение не были переданы покупателю С. по передаточному акту, соответственно не был подписан и основной договор купли-продажи. Объекты недвижимости (многоквартирный дом и жилое помещения) поставлены на кадастровый учет на основании решения суда.

Вместе с тем, обязательства продавца будут считаться исполненными после государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и нежилого (чердачного) помещения и перехода права собственности на квартиру (пункт 3 договора).

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 3 и частью 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Статьей 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительства и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства: государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (часть 1).

Согласно части 2 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы перечисленные в ней документы.

В пункте 131 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 94, установлено, что запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, Утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12. 2013, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Более того, в приведенном выше Обзоре Верховный Суд Российской Федерации указал, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру (пункты 7, 9).

В пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 указано на то, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Учитывая положения вышеприведенных правовых норм, фактически сложившиеся отношения между С. и ФИО2 по предварительному договору купли-продажи от 26.11.2013, по существу являются отношениями соответствующими договору участия в долевом строительстве. Представленный в материалы дела предварительный договор купли-продажи квартиры и нежилого помещения, заключенный 26.11.2013 между ФИО2 (продавец) и С. (покупатель), содержит все необходимые для договоров данного вида существенные условия, предусмотренные статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции действующей на период заключения договора) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, С. фактически являлась участником долевого строительства, с правом требования государственной регистрации договора, права собственности на квартиру и доли в собственности в праве общей долевой собственности.

С. умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 24 том 1).

Наследником первой очереди С. является ее сын – ФИО1, что следует из ответа ЗАГС (л.д. 122-123 том 1).

07.10.2021 с заявлением о принятии наследства к нотариусу обратился сын С. – ФИО1, указав, что наследственное имущество заключается, в том числе, в любом другом имуществе и имущественных правах (л.д. 25 том 1).

Из справки нотариуса П.1. Кировской областной нотариальной палаты следует, что единственным наследником на имущество С. является ее сын ФИО1 (л.д. 26 том 1).

Нотариусом П.1. представлена копия наследственного дела № в отношении имущества С., умершей ДД.ММ.ГГГГ, в материалах которого содержатся, в том числе все документы по предварительному договору купли-продажи квартиры, в том числе копии актов передачи денег и квитанций к приходным кассовым ордерам (л.д. 132-195 том 1).

Вместе с тем, сведения о выдаче ФИО1 свидетельства о праве на наследственное имущество после смерти С., отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (пункт 1 статьи 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 14, 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 (в ред. 24.12.2020) № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» в состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации; права на получение присужденных наследодателю, но не полученных им денежных сумм); наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

Поскольку истец ФИО1 является единственным наследником на имущество умершей С., в установленный законом срок обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства, соответственно, к нему перешли имущественные права, вытекающие из предварительного договора купли-продажи квартиры и нежилого (чердачного) помещения, заключенного 26.11.2013 между ФИО2 (продавец) и С. (покупатель), в том числе и права требования исполнения обязательств по договору.

С учетом установленных судом обстоятельств, положений приведенных правовых норм и правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд полагает подлежащими удовлетворению требования ФИО1 о переходе к нему права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры и нежилого (чердачного) помещения от 26.11.2013; признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 26.11.2013, заключенного между ФИО2 и ФИО9, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>.

Судом установлено, что в настоящее время многоквартирный жилой дом по <адрес>, завершен строительством, введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет (на основании решения суда от 15.02.2023 года по делу №).

Участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за объект долевого строительства в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на него. Следовательно, у истца, к которому в порядке наследования перешло право требования исполнения обязательств со стороны застройщика, с учетом того, что объект сдан в эксплуатацию, возникло право требования признания за ним права собственности на указанные объекты недвижимости.

При этом суд исходит из того, что обязательства по договору исполнены покупателем С. в силу следующего: пунктом 1.2 предварительного договора купли-продажи квартиры и нежилого помещения от 26.11.2013 установлено, что продавец обязуется передать покупателю квартиру общей площадью 51,49 кв.м. и нежилое (чердачное) помещение над квартирой площадью 52,84 кв.м., т.е. всего площадь приобретаемого помещения составляет 104,33 кв.м.

Общая площадь квартиры и нежилого (чердачного) помещения является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, составляемым органом инвентаризации (пункт 1.3).

Как следует из плана квартиры, по данным ЕГРН, общая площадь квартиры <адрес> составляет 87,8 кв.м., т.е. меньше на 16,53 кв.м. установленной договором.

Пунктом 2.2 договора установлена возможность корректировки продавцом стоимости квартиры и нежилого (чердачного) помещения в случае изменения площади квартиры и нежилого (чердачного) помещения по данным технической инвентаризации.

Вместе с тем, данных о том, что продавец – ответчик ФИО2 производил корректировку площади, соответственно и стоимости квартиры, в судебном заседании не установлено.

В соответствии с пунктами 1, 5, 5.1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в ред. 08.08.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости».

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом на основании судебного акта или акта уполномоченного органа, избрание залога в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства, права аренды (субаренды) такого земельного участка не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок. При этом запись о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия или о залоге погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в данном многоквартирном доме.

Таким образом, правовых препятствий для регистрации договора, признанного судом договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>, не имеется.

Наличие запретов на совершение регистрационных действий, наличие ограничений и обременений в отношении земельного участка или многоквартирного дома также не являются препятствием для регистрирующего органа по осуществлению регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу статьи 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, соответственно и объектов незавершённого строительства, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

С учетом вышеизложенного, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

При разрешении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи заключенного 26.11.2013 между ФИО2 (продавец) и С. (покупатель) суд приходит к следующему.

Обращаясь с указанными выше требованиями, ФИО2 ссылается на существенное нарушение покупателем условий договора, в частности отсутствие полной оплаты по договору.

На основании пункта 2 статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценка того, имеет ли место нарушение стороной договора и является ли такое нарушение существенным по смыслу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса, осуществляется судом в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04. 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещный прав», следует, что неполная оплата товара не является существенным условием нарушения договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденной Президиумам Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Проанализировав условия предварительного договора купли-продажи и установив, что пунктом 2.2 договора установлена возможность корректировки продавцом стоимости квартиры и нежилого (чердачного) помещения в случае изменения площади квартиры и нежилого (чердачного) помещения по данным технической инвентаризации, кроме того, установлен порядок оплаты, в частности передача последней суммы по договору за 30 дней до фактической сдачи дома, вместе с тем, корректировка площади, соответственно и стоимости квартиры, продавцом не произведена, квартира и нежилое (чердачное) помещение покупателю по передаточному акту не переданы, основной договор купли-продажи не подписан, более того дом ФИО2 сдан не был, основанием постановки на учет в ЕГРП являлось решение Кировского районного суда г. Перми от 15.02.2023 по делу №.

Таким образом, обязательства продавца по договору исполнены не были и оснований полагать, что при отсутствии корректировки стоимости квартиры и нежилого (чердачного) помещения, после постановки дома на учет в ЕГРН, покупателем нарушены существенные условия договора, влекущие его расторжение, не имеется.

Ссылки ФИО2 на протоколы допросов в рамках уголовного дела не опровергают установленные по делу обстоятельства о произведенных оплатах по предварительному договору купли-продажи на общую сумму 2 348 580 рублей (300 000 + 1 585 080 + 268 500 + 145 000 + 50 000) и не оспариваются со стороны ФИО1

Кроме того, суд учитывает, что ФИО2 с требованиями о взыскании денежных средств в рамках предварительного договора купли-продажи от 26.11.2013 не обращался.

Не установив существенное нарушение договора покупателем С. или ее правопреемником ФИО1, в результате не полной оплаты, как полагает истец по встречному иску, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по кредитному договору истцу отказано, не подлежат взысканию с ответчика и расходы по оплате государственной пошлины.

В соответствии с положениями статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.

Установить переход права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры и нежилого помещения от 26.11.2013, расположенных в многоквартирном жилом доме по <адрес>, заключенному между С. с ФИО2.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 26.11.2013, заключенный между С. и ФИО2, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельной участке <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на

объект недвижимости – квартиру, расположенную <адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости – квартиру, расположенную на 3-м этаже и мансарде, по <адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании расходов по оплате государственной пошлины – отказать.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми.

Судья: А.В. Мезенина

Мотивированное решение изготовлено 26.06.2025.