Решение № 2-1419/2019 2-1419/2019~М-1344/2019 М-1344/2019 от 19 декабря 2019 г. по делу № 2-1419/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть

19 декабря 2019 года Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе: судьи Лябах И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, с участием представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ахтубинске в помещении Ахтубинского районного суда Астраханской области гражданское дело № 2-1419/2019 по иску администрации муниципального образования «Ахтубинский район» к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Ахтубинский район» (далее МО «Ахтубинский район») обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между комитетом имущественных и земельных отношений администрации МО «Ахтубинский район» и ФИО3 заключен договор аренды № земельного участка для эксплуатации двух скважин и мини-цеха по производству минеральной воды, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., имеющего адресный ориентир: <адрес>. Срок договора аренды определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением администрации МО «Ахтубинский район» от ДД.ММ.ГГГГ № на основании заявления ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ прекращено право аренды на земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий адресный ориентир: <адрес> с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. Согласно пункта 2.3 вышеуказанного постановления ФИО3 следовало зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка в регистрирующем органе. Однако данное соглашение о расторжении договора аренды государственную регистрацию не проходило. Ввиду ненадлежащего исполнения условий договора за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате. Ответчику направлены претензии, однако задолженность погашена не была. Просила суд расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между истцом и ответчиком, обязать ФИО3 передать по акту приема-передачи истцу земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий адресный ориентир: <адрес> с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., взыскать с ФИО3 в пользу администрации МО «Ахтубинский район» задолженность по арендной плате в размере 949720 рублей 45 копеек, в том числе сумму основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 786580 рублей 75 копеек, и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 163139 рублей 70 копеек.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям изложенным в иске, при этом пояснила, что основанием взыскания задолженности по арендной плате является отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, доказательств использования земельного участка по назначению не имеется, но факт, того, что земельный участок находиться в залоге у банка, свидетельствует о его использовании ответчиком. В связи с чем договор аренды считается не расторгнутым и у ответчика образовалась задолженность по арендной плате, которую истец просит взыскать.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил возражения, согласно которым исковые требования администрации МО «Ахтубинский район» не признал, указал, что он и администрация МО «Ахтубинский район» ДД.ММ.ГГГГ заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 5 которого арендатор передал арендодателю участок одновременно с подписанием настоящего соглашения, поэтому соглашение является и актом приема-передачи. С ДД.ММ.ГГГГ земельный участок ответчиком не используется. Государственная регистрация указанного соглашения не имеет значения для целей определения момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы. Моментом расторжения договора аренды и прекращения обязательств по нему будет являться не момент совершения в ЕГРН соответствующей записи о прекращении обременения, а момент достижения сторонами согласия о расторжении или, определенный соглашением сторон (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя истца ФИО2, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании абзаца 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Судом установлено, что на основании постановления администрации МО «Ахтубинский район» от ДД.ММ.ГГГГ № между комитетом имущественных и земельных отношений администрации МО «Ахтубинский район» и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно пункта 1.1. договора арендодатель (комитет имущественных и земельных отношений администрации МО «Ахтубинский район») предоставил арендатору ФИО3 в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., имеющий адресный ориентир: <адрес> для эксплуатации двух скважин и мини-цеха по производству минеральной воды, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью.

Срок договора аренды определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 3.4 договора указано, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее <данные изъяты> числа последнего месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Согласно пункта 4.4.3 договора, арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.1 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пени из расчета одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБРФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств, предусмотренных договором аренды, за арендатором ФИО3, согласно расчету, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендной плате в размере 786580,75 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 163139,70 рублей, в связи с чем, администрацией МО «Ахтубинский район» в адрес ответчика неоднократно были направлены претензионные уведомления с предложением погасить задолженность по договору аренды.

Вместе с тем судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в комитет имущественных и земельных отношений администрации МО «Ахтубинский район» с уведомлением о досрочном освобождении земельного участка, что служит основанием для досрочного прекращения договора от ДД.ММ.ГГГГ, просил считать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с указанной даты.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 комитетом имущественных и земельных отношений администрации МО «Ахтубинский район» направлено сообщение о необходимости погашения задолженности в размере 243651,88 рублей, в том числе основной долг в размере 198676,09 рублей, пени в размере 44975,79 рублей, и рассмотрении обращения о расторжении договора аренды после подтверждения погашения задолженности по арендной плате.ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в администрацию МО «Ахтубинский район» с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с ДД.ММ.ГГГГ, при этом представил документ, подтверждающий погашение задолженности по арендной плате в полном объеме в соответствии с расчетом администрации.

ДД.ММ.ГГГГ комитет имущественных и земельных отношений администрации МО «Ахтубинский район» и ФИО3 заключили соглашение о нижеследующем:

договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть;

прекратить право аренды на земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., имеющего адресный ориентир: <адрес>, разрешенное использование для эксплуатации скважин и мини-цеха по производству минеральной воды;

настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ, расходы по государственной регистрации соглашения возлагаются на арендатора;

арендатор передает арендодателю участок одновременно с подписанием настоящего соглашения, поэтому соглашение является и актом приема-передачи.

Соглашение о расторжении договора аренды было подано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> для регистрации ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> отказало в регистрации соглашения о расторжении договора аренды в виду отсутствия согласия банка на государственную регистрацию прекращения аренды, что следует из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>.

Суд приходит к выводу о том, что волеизъявление сторон на прекращение договоров аренды оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства и не противоречит закону.

Представитель истца ФИО2 указала, что основанием заявленных требований является факт отсутствия государственной регистрации соглашение о расторжении договора аренды земельного участка в регистрирующем органе, в связи с чем договор аренды считается действующим, и ответчик обязан платить арендную плату.

Как следует из выписки ЕГРН об объекте недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., имеющего адресный ориентир: <адрес> имеется ограничение прав и обременение –ипотека срок действия ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу Акционерного общества «<данные изъяты>» договор ипотеки №.1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды на основании заключенного сторонами договора аренды соглашения о его расторжении, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из положений пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 от 25 января 2013 года "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", усматривается, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который, в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из направленности воли сторон по исполнению договора.

Доказательством направленности воли ответчика на регистрацию соглашения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует обращение ФИО3 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>. При этом в государственной регистрации соглашения было отказано по причине отсутствия согласия банка на прекращение договора аренды.

Таким образом, несоблюдение сторонами отдельных условий соглашения в рассматриваемом случае может повлечь обращение в суд за защитой нарушенного права с понуждением к исполнению обязанности, взысканию убытков и т.д., но не влечет незаключенность соглашения, его недействительность, и, следовательно, наличие обязанности у арендатора по внесению арендной платы.

Поскольку истцом не представлены доказательства использования ответчиком после ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, переданного по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, судом данное обстоятельство не установлено, а из текста заключенного сторонами соглашения о расторжении договора аренды следует, что участок возвращен в момент его подписания, задолженность по арендным платежам ответчиком была погашена полностью по расчету администрации до подписания соглашения о расторжении договора аренды, администрация факт возврата участка не отрицает, указывая, лишь на нахождение данного земельного участка в залоге у банка, суд не усматривает оснований для взыскания задолженности по арендным платежам.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд исходит из того, что в данном случае не соблюдены требования пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствуют основания для расторжения договоров аренды в судебном порядке, поскольку, как уже указано выше, между сторонами фактически заключено соглашение о расторжении спорного договора аренды, которое одновременно является актом приема-передачи земельного участка, то есть волеизъявление сторон на прекращение договоров аренды оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства и не противоречит закону. Отсутствие факта регистрации названного соглашения должно быть преодолено путем использования иного способа защиты.

На основании изложенного, суд полагает в удовлетворении заявленных администрацией МО «Ахтубинский район» исковых требований необходимо отказать.

Руководствуясь статьями 103, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Ахтубинский район» к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский районный суд.

Мотивированное решение составлено 24 декабря 2019 года.

Судья Лябах И.В.