Решение № 2-2438/2025 от 28 декабря 2025 г.

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российский Федерации

г. Владикавказ 23 декабря 2025 года

Ленинский районный суд г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания в составе:

председательствующего судьи Суановой Э.Э.,

при помощнике судьи Кисиевой Л.Э.

с участием:

ФИО4, представляющей интересы истца ФИО1 на основании доверенности № <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ,

ФИО3, представляющего интересы ответчика АМС г. Владикавказа на основании доверенности № Д-65 от ДД.ММ.ГГГГ, и интересы третьего лица УМИЗР г. Владикавказа на основании доверенности № Д-21 от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АМС г. Владикавказа, при третьих лицах – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, УМИЗР г. Владикавказа о признании заключенным на прежних условиях договора аренды от 06.10.2015 года № земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд иском к АМС г. Владикавказа, в котором просил с учетом уточнений признать заключенным на прежних условиях договор аренды от 06.10.2015 года № земельного участка, площадью 0,0784 га, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (между домами № и №), сроком на три года.

В обоснование иска указано, что 06.10.2015 года между истцом и АМС г. Владикавказ был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка для завершения строительства центра общения и досуговых занятий. Истцом были получены технические условия на подключение к коммунальным сетям, электричество, газ, вода, канализация. Также им заказаны и получены межевой градостроительный планы, разработан проект на строительство центра досуговых занятий. В марте 2017 года истец обратился к ответчику с просьбой о продлении разрешения на строительство, однако получил отказ, хотя договор аренды участка действовал до конца 2018 года. За месяц до окончания срока аренды он обратился к ответчику с просьбой продления договора аренды, где ему разъяснили, что в случае если договор не был расторгнут одной стороной, то он считается автоматически продленным. Кроме того, ему ежегодно выставлялись счета на оплату аренды. В период с 2019 по 2022 гг. он был лишен возможности получения всякой разрешительной документации, ввиду ограничений связанных с распространением пандемии COVID-19. В марте 2025 года он обратился в АМС г. Владикавказа с заявлением о разъяснении статуса договора аренды. Письмом от 09.04.2025 года ответчиком ему сообщено о намерении прекратить действие указанного договора. Полагает такие действия АМС г. Владикавказа незаконными и нарушающими его права. В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Несмотря на то, что положения п. 2 ст. 610 ГК РФ не содержат каких-либо специальных ограничений для реализации сторонами безусловного права на отказ от договора аренды, заключённого (возобновленного) на неопределенный срок, такому праву может быть противопоставлена лишь установленная законом обязанность арендодателя продлить договор аренды или заключить с арендатором новый договор при условии соблюдения последним определенных условий. В данной ситуации спор касается не досрочного расторжения договора аренды, а правомерности отказа арендодателя от продолжения арендных отношений, которые приобрели бессрочный характер. Ввиду того, что арендодатель не заявлял ранее о намерении расторгнуть договор, то в силу указанных норм права, он считается заключенным на неопределенный срок. 28.03.2025 года истец обратился в АМС г. Владикавказа с просьбой пояснить считается ли данный договор продленным на неопределенный срок. Письмом от 09.04.2025 года ФИО1 сообщено о намерении прекратить действие договора аренды. Однако в начале 2025 года АМС г. Владикавказа был выставлен счет на оплату арендных платежей, который истцом оплачен до конца 2025 года. ФИО1 обращался с заявлением о продлении срока разрешения на строительство, однако ему было отказано. Истцом также были получены технические условия, подготовлена проектная документация. 06.05.2025 года ФИО1 повторно обратился в АМС г. Владикавказ с заявлением о продлении разрешения на строительство, однако ответчиком его заявление оставлено без ответа. Полагая, что он является добросовестным участником гражданских отношений, истец указал, что договор аренды считается заключенным на прежних условиях, в связи с чем, со ссылкой на разъяснения изложенные в пункте 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», просил об удовлетворении исковых требований с учетом уточнений.

В судебном заседании представитель ответчика АМС г. Владикавказа и третьего лица УМИЗР г. Владикавказа ФИО3, действующий на основании доверенностей, исковые требования не признал, просил их оставить без удовлетворения. Указав, что воспользовавшись своим правом, предоставленным органу местного самоуправления п. 2 ст. 610 ГК РФ, в адрес истца было направлено уведомление о прекращении договора аренды. При этом не оспаривал, что арендные платежи продолжали приниматься по настоящее время, так же не смог пояснить, почему уведомление о прекращении аренды не было направлено истцу по надлежащему адресу регистрации арендатора.

Истец ФИО1, при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, направил своего представителя по доверенности ФИО4, которая в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования с учетом уточнений.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания при надлежащем извещении, в судебное заседание не явился.

Выслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Письменными материалами дела подтверждается, что на основании постановления АМС г. Владикавказа № от 25.12.2012 года заключен договор аренды № от 26.12.2012 года между АМС г. Владикавказа и ФИО1, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с КН №, находящийся по адресу: РСО-Алания, <адрес> (между домами № и №), для строительства центра общения и досуговых занятий, общей площадью 0,0784 га.

Срок аренды установлен с 26.12.2012 года по 25.12.2015 года.

Истцом 29.01.2014 года получено разрешение на строительство центра досуговых занятий и встреч, площадью застройки 522,33 кв.м. Срок действия разрешения установлен до 24.06.2015 года.

Постановлением АМС г. Владикавказа № от 06.10.2015 года принято решение расторгнуть договор аренды с ФИО1 и заключить с ним новый договор аренды сроком на 3 года.

Договором аренды № от 06.10.2015 года вышеуказанный земельный участок предоставлен ФИО1 в аренду сроком до 06.10.2018 года для завершения строительства центра общения и досуговых занятий. В этот же день сторонами подписан Акт приема-передачи. Договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в декабре 2013 года истцом из МУП «Владикавказские водопроводные сети» получены Технические условия на проектирование центра досуговых занятий, а 15.11.2013 года – на подключение к системе канализации в ОАО «Владикавказские сети водоотведения». В феврале 2017 года ФИО1 получены технические условия для присоединения к электрическим сетям, а также повторно по присоединению к системе канализации.

В марте 2017 года ФИО1 обратился в АМС г. Владикавказа с просьбой продлить ранее выданное ему разрешение на строительство.

Письмом от 03.03.2017 года за № истцу отказано в удовлетворении его просьбы, поскольку строительство им не начато до истечения срока подачи указанного заявления.

28.03.2025 года ФИО1 обратился в АМС г. Владикавказа с заявлением о предоставлении ему информации о статусе договора аренды.

Письменным ответом АМС г. Владикавказа № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу сообщено о направлении в его адрес уведомления о прекращении договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №исх.

Истец 06.05.2025 года вновь обратился в орган местного самоуправления с заявлением, в котором просил ему продлить срок действия разрешения на строительства и договора аренды земельного участка на три года.

На указанное обращение истца ответ от АМС г. Владикавказа не поступил.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1 и 2 статьи 610 ГК РФ).

При этом п. 2 ст. 621 ГК РФ закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Следовательно, положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г.).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Таким образом, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, арендные отношения изначально возникли между сторонами 26.12.2012 года, то есть до 01.03.2015 года, что предполагает возможным применение положений п. 2 ст. 610 ГК РФ к рассматриваемому спору.

Оценивая действия ФИО1 на предмет их добросовестности, судом учтено, что им было получено разрешение на строительство сроком до 24.07.2015 года. В последующем истец предпринимал попытки на его продление, однако органом местного самоуправления ему было отказано, при том, что договор аренды спорного земельного участка на тот момент был действующим. Истцом также были получены технические условия по присоединению к электрическим сетям, газоснабжению, водоснабжению, канализации. ФИО1 исправно оплачивается арендная плата, какая-либо задолженность за ним отсутствует так же, как отсутствуют сведения о грубом нарушении истцом норм земельного законодательства в отношении испрашиваемого земельного участка.

Таким образом, поскольку после истечения срока действия договора аренды ответчик не обратился с вопросом к истцу о расторжении договора либо же не представил возражений относительно продления действия договора аренды, принимая во внимание подтверждение арендодателем продления договора аренды посредством принятия арендных платежей до декабря 2025 года включительно, требование истца о признании заключенным договора аренды на прежних условиях является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно представленному АМС г. Владикавказа уведомлению, ФИО1 сообщено о прекращении арендных отношений, а также об освобождении и передаче в трехмесячный срок земельного участка арендодателю.

При этом, в своём уведомлении орган местного самоуправления также указывает на применение абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, чем подтверждает вышеизложенные выводы суда о том, что договор аренды заключен сторонами на неопределенный срок.

Правила пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 3 постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Таким образом, реализация арендодателем права на односторонний отказ предусмотрена пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и такой отказ не может быть признан недействительным, за исключением, если такие действия арендодателя будут квалифицированы как недобросовестные.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Бремя доказывания факта направления сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Проверяя факт надлежащего направления ответчиком истцу уведомления о расторжении договора, суд не может признать достаточным представленную АМС г. Владикавказа распечатку почтового отправления о получении ФИО1 13.05.2025 года почтовой корреспонденции, поскольку при отсутствии описи вложения представленную распечатку невозможно соотнести к представленному суду уведомлению о прекращении договора №исх.

Кроме того, адресом истца в уведомлении указан: <адрес>, в то время как фактическим адресом проживания истца является адрес: РСО-Алания, <адрес>, ул. <адрес>, <адрес>, который ФИО1 неоднократно указывал в своих обращениях к ответчику.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Изложенными обстоятельствами обусловлен вывод суда о том, что представленное органом местного самоуправления уведомление не может свидетельствовать о прекращении арендных отношений.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, после окончания срока действия договора № от ДД.ММ.ГГГГ истец с согласия администрации продолжал пользоваться спорным земельным участком и возражений относительно использования истцом спорного земельного участка после истечения срока договора от администрации в адрес истца не поступало.

С учетом приведенных обстоятельств, применяя к возникшим отношениям положение части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что данная норма позволяет считать заключенным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № на прежних условиях.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к АМС <адрес>, при третьих лицах – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, УМИЗР <адрес> о признании заключенным на прежних условиях договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка - удовлетворить.

Считать заключенным на прежних условиях договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, площадью 0,0784 га с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес> (между домами № и №), сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания через Ленинский районный суд г. Владикавказа в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Суанова Э.Э.

Мотивированное решение суда изготовлено 29 декабря 2025 года.