Решение № 2-885/2025 2-885/2025~М-731/2025 М-731/2025 от 7 сентября 2025 г. по делу № 2-885/2025

Дело № 2-885/2025

УИД 04RS0020-01-2024-001882-17


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2025 года г. Северобайкальск

Северобайкальский городской суд Республики Бурятия в составе судьи Атрашкевич В.В.,

при секретаре Рабдановой Ц-Д.С. рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданских дел по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, обязании исполнить обязанность по передаче квартиры, исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4, указывая в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому ответчик продал, а она приобрела в собственность квартиру с кадастровым номером № общей площадью 47 кв.м., расположенную по адресу <адрес>. Квартира оценена сторонами в сумме 4 800 000 руб., расчеты за квартиру производятся после государственной регистрации права собственности в следующем порядке: 1 500 000 руб. - первоначальный взнос; 3 300 000 руб. - передаются продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Сумма в размере 1 500 000 руб. передана ФИО4 путем внесения денежных средств на счет ответчика в ПАО «Сбербанк».

ДД.ММ.ГГГГ она и ответчик совместно обратились в Управление Росреестра по Республике Бурятия (через МФЦ РБ в г. Северобайкальск) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру, но спустя несколько дней ответчик приостановил регистрацию права путем подачи соответствующего заявления в Управление Росреестра по Республике Бурятия. На основании указанного заявления, регистрации права была приостановлена ДД.ММ.ГГГГ.

Считает, что приобрела квартиру на основании договора купли-продажи и за нею должна быть произведена регистрации права собственности на квартиру.

На основании положений п, 2 ст. 281, п.1 ст. 549, п.1 ст. 450, п.1 ст. 451, п. 3 ст. 451, п. 2 ст. 463, ст. 398, 456, 309,310 ГК РФ, разъяснений, изложенных в п. 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, просила суд

-вынести решение о государственной регистрации перехода к ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р., СНИЛС № права собственности на квартиру кадастровым номером № общей площадью 47 кв.м., расположенную по адресу г.. Северобайкальск, <адрес> соответствии с договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ;

-обязать ФИО4 исполнить обязанность по передаче ей свободной от вещей квартиры с кадастровым номером № общей площадью 47 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> срок не позднее десяти календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

- взыскать с ФИО4 в свою пользу расходы по уплате госпошлины за подачу иска в суд в сумме 3000 руб.

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО2 указывая в его обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Ответчиком был подписан договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый номер: №, данный договор был подготовлен по инициативе ответчика сотрудником филиала ГБУ «МФЦ РБ» в <адрес>.

По указанному Договору согласно п. 6 Ответчик должен был внести 1 500 000 рубле после государственной регистрации перехода права на вышеуказанную квартиру в качестве первоначального взноса и сумму в размере 3 300 000 рублей передать (перевести на расчетный счет) до ДД.ММ.ГГГГ, общая сумма, оговоренная сторонами и отраженная в п. 5 договора, составляла 4 800 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик открывает на истца расчетный счет в структурном подразделении ПАО «Сбербанк», доп. офис №, вносит денежные средства в сумме 1 500 000 руб., не дожидаясь государственной регистрации перехода прав.

ДД.ММ.ГГГГ она созвонилась с ФИО2, довела до «покупателя» (ответчика) информацию о изменении в жизненных обстоятельствах, которые существенным образом влияют на ситуацию со сделкой по продажи квартиры, т.е. ставила перед фактом о намерении приостановки регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и перехода прав, а также вопрос о возврате средств в размере 1 500 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в 09 час. 44 мин. ею было подано заявление через филиал ГБУ «МФЦ РБ» в г. Северобайкальск о приостановлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество № № о котором ФИО2 было уже извещена.

На дату обращения в МФЦ, государственной регистрации перехода прав на жилое помещение - квартиру, не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, собственником квартиры является она (ФИО4). Вышеуказанная квартира является её единственным жильем, находится в её пользование и владении, ответчику не передавалась, личных вещей ФИО2 в спорной квартире нет, информация, отраженная в п. 8 договора купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует.

Она неоднократно звонила, изыскивала возможность встретиться с ответчиком ФИО2, назначала встречу в отделении ПАО «Сбербанк», чтобы вернуть деньги в филиале ГБУ «МФЦ РБ» в <адрес> для прекращения сделки, но ответчик игнорировала и в оговоренное время не приходила. ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчика было направлено письменное уведомление о расторжении договора купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и о необходимости подойти ДД.ММ.ГГГГ в отделение ПАО «Сбербанка» для возврата денежных средств, ранее внесенных в качестве первоначального взноса ФИО2 своими действиями, вызвала сильные душевные переживания, бессонницу, что повлекло обострение заболевания, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ она проходила курс лечения.

ДД.ММ.ГГГГ ею осуществлён возврат денежных средств в размере 1 500 000 рублей путем зачисления на расчетный счет ФИО2, о чем ответчику ДД.ММ.ГГГГ направлено письменное уведомление

Ссылаясь на положения п.2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ, ст. 35 Конституции РФ, указывая, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию перехода прав, расчет между ней как продавцом и ответчиком (Покупателем) не произведен, и её право истца на владение, пользование и распоряжаться имуществом, находящимся в собственности защищенно Конституцией Российской Федерации, просила суд

- расторгнуть Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ расположенной по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый номер: №, заключенный между ФИО4 года рождения и гр. ФИО2 взыскать с Ответчика в свою пользу расходы по уплате госпошлине в размере 3 000 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по указанным искам были объединены в одно производство.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Бурятия не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ФИО4 по доверенности ФИО5 ранее принимавший участие при рассмотрении дела в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

С учетом мнения участников процесса, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании истец (ответчик) ФИО2 свои исковые требования поддержала, с иском ФИО4 не согласилась, суду пояснила, что она и её мама начали искать квартиру в <адрес> В начале ДД.ММ.ГГГГ года ФИО4 сама предложила приобрести у неё квартиру, после осмотра квартиры было принято решение о заключение договора. Квартира приобреталась для брата, который получил ранение на СВО и на его средства. Между ней и ФИО4 имелась договоренность о том, что передача квартиры состоится после полного расчёта за неё, то есть ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи был составлен при обращении в МФЦ «по шаблону», в том числе и пункт 8 договора в котором указывалось о том что передача квартиры осуществляется при подписании договора. Квартира ей фактически передана не была, ключей от квартиры у неё нет. ФИО4 пояснила, что ей необходимы денежные средства, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ они вместе явились в банк, где она перевела ФИО4 сумму 1500 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 при разговоре по телефону пояснила, что передумала продавать квартиру и желает расторгнуть договор. ДД.ММ.ГГГГ она и ФИО4 явились в МФЦ для расторжения договора, однако поскольку ранее перечисленные ею денежные средства возвращены не были, она не согласилась и ушла из МФЦ после этого с ФИО4 не виделась.. Квартира приобретается на денежные средства брата, который является участником СВО, было потрачено время, она отказалась от приобретения других квартир. В настоящее время она намерена сохранить квартиру, приобретенную по договору купли-продажи у ФИО4 При телефонных разговорах с ФИО4 ей предлагали дополнительно доплатить еще 200 000 руб., в настоящее время денежные средства находятся на счетах в банке у неё и у матери и она согласна произвести полный расчёт за приобретенную квартиру в любое время.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании исковые требования ФИО2 поддержала, требования ФИО4 считала не обоснованными,

Ответчик (истец) ФИО4 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска ФИО2 пояснила, что квартиру она продавала с ДД.ММ.ГГГГ года у неё смотрели квартиру два раза, в последующем объявление было снято. ФИО2 и её мать знает давно, и при разговоре в начале ДД.ММ.ГГГГ года она предложила им купить квартиру. На момент подписания договора она желала продавать квартиру, переехать в другое место жительство в <адрес>, однако в последующем обстоятельства изменились, племянница поступила учиться в учебное заведение в <адрес> и будет проживать в квартире. Об этих обстоятельствах ей не было известно на момент продажи квартиры. Квартиру она ФИО2 не передавала, между ними имелась договоренность о том, что передача квартиры состоится ДД.ММ.ГГГГ после выплаты оставшейся суммы. ДД.ММ.ГГГГ она позвонила ФИО2, и предложила расторгнуть договор, но ФИО2 была не согласна, в последующем они договорились явиться в МФЦ. ДД.ММ.ГГГГ она подала заявление на приостановление регистрации, ФИО2 явившись в МФЦ потребовала возврата ранее перечисленных средств, но она сообщила, что возврат денег будет произведен после подписания соглашения о расторжении договора, на это ФИО2 отказалась и ушла из МФЦ. В последующем она получила иск, обратилась к представителю, направляла уведомление ФИО2 для осуществления возврата денежных средств, но она не явилась.. В настоящее время деньги в сумме 1500 000 руб. возвращены. Полагает, что договор купли-продажи должен быть расторгнут в связи с существенными изменившимися обстоятельствами. Просила учесть, что квартира является её единственным жильем, рыночные цены на аналогичные квартиры выше, и в случае продажи квартиры она не сможет приобрести себе иное жилье. Полагает, что как собственник жилья вправе распоряжаться квартирой.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статьей 209 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 как продавцом и ФИО2 как покупателем был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которого ФИО4 продала, а ФИО2 приобрела в собственность квартиру с кадастровым номером № общей площадью 47 кв.м., расположенную по адресу <адрес>.

В соответствии с пунктами 5,6 Договора, квартира оценена сторонами в сумме 4 800 000 руб. расчет за квартиру производится после государственной регистрации права собственности в следующем порядке: 1 500 000 руб. - первоначальный взнос; 3 300 000 руб. - передаются продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли-продажи был оформлен сторонами в филиале ГБУ «МФЦ РБ» в г. Северобайкальск, также через МФЦ были поданы документы в Управление Росреестра по Республике Бурятия на регистрацию договора купли-продажи и оформления права собственности ФИО2 на жилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был осуществлён перевод денежных средств в сумме 1500 000 руб. на счет ФИО4 открытый для этих целей ФИО4 в Банке, что подтверждается договором, заключенным с ПАО Сбербанк «О вкладе до востребования»

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась к покупателю ФИО2 в устной форме по телефону с предложением о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, пригласила её для оформления соглашения о расторжении договора в многофункциональный центр на ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ покупатель ФИО2 явившись филиал ГБУ «МФЦ РБ» в <адрес> отказалась от расторжения ранее заключённого с ФИО4 договора купли-продажи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 через филиал ГБУ «МФЦ РБ» в <адрес> было подано заявление в Росреестр, на основании которого в этот же день регистрация перехода права собственности ФИО2 на жилое помещение –квартиру по адресу <адрес> была приостановлена Управлением Росреестра по Республике Бурятия с ДД.ММ.ГГГГ на срок 6 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 был осуществлён перевод ФИО2 денежных средств в сумме 1 500 000 руб. как возврат ранее полученного первоначального взноса за приобретение жилого помещения по адресу <адрес>

В силу пункта 1 статьи 457 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Статья 314 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (пункт 1).

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства (пункт 2).

По общему правилу, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, приведенные выше нормы материального права не исключают возможность определения срока путем комбинации взаимосвязанных календарных дат и периодов.

Поскольку срок - это событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации), то момент совершения стороной определенных действий должен быть ограничен такого рода неизбежными обстоятельствами.

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", по смыслу п. 1 ст. 314 ГК РФ, ст. 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (ст. 328 или 406 ГК РФ). Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (п. 1 ст. 6, ст. 157 ГК РФ).

Исходя из буквального содержания условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного межу ФИО4 и ФИО2, и пояснений, данных ими в судебном заседании, пункт 8 Договора устанавливающий передачу квартиры покупателю ФИО2 в день заключения договора фактически сторонами не исполнялся, при заключении договора стороны определились о совершения действий по передаче жилого помещения в следующем порядке: 1) регистрация перехода права собственности на ФИО2, 2) выплата денежных средств продавцу ФИО4 в общем размере 4 800 000 руб. двумя суммами 1500 000 руб. и 3 300 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 3) передача ФИО4 квартиры покупателю ФИО2 в срок после ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ч.1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.4 ст. 450 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п.2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п.п. 3,4 ст. 451 ГК РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу п.п. 1,2 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела пояснений участников процесса, следует, что впервые ФИО4 обратилась к ФИО2 с требованием о расторжении договора в устном порядке ДД.ММ.ГГГГ, на что ДД.ММ.ГГГГ получила отказ, что сторонами в судебном заседании подтверждено и не оспаривалось.

Письменное уведомление о расторжении договора купли-продажи с предложением о явке в банк ДД.ММ.ГГГГ для осуществления возврата части полученных по договору денежных средств было направлено ФИО4 в адрес ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ и получено ею ДД.ММ.ГГГГ.

Исковое заявление о регистрации права собственности на квартиру было предъявлено ФИО2 в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Исковое заявление ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи было предъявлено в суд ДД.ММ.ГГГГ, и фактически является встречным иском, поскольку его удовлетворение исключает полностью удовлетворение первоначального иска ФИО2

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется, поскольку встречный иск предъявляется после возбуждения производства по делу и соблюдение такого порядка не будет способствовать достижению целей досудебного урегулирования (статья 138 ГПК РФ, часть 3 статьи 132 АПК РФ).

Учитывая изложенное, принимая во внимание что смысл соблюдения досудебного порядка урегулирования спора состоит в уведомлении ответчика о претензиях истца и предоставлении возможности урегулировать спор без обращения в суд, исходя из установленных обстоятельств наличия между ФИО4 и ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ спора связанного с расторжением договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу, что досудебный порядок по требованиям о расторжении договора купали-продажи истцом ФИО4 соблюден.

В обоснование требований о расторжении договора купли-продажи квартиры ФИО4 ссылается на изменение сложившихся жизненных обстоятельств, фактического не исполнения условий договора, то что продаваемое жилое помещение является её единственным жильем. Кроме того в ходе рассмотрения дела ФИО4 ПА. также заявлено о несоответствии цены квартиры, рыночной стоимости жилого помещения, введения её в заблуждение со стороны покупателя ФИО2

Вместе с тем, оценивая указанные доводы, суд считает их не состоятельными, так в судебном заседании судом установлено, что при заключении договора купли-продажи стоимость квартиры определялась сторонами самостоятельно, ФИО4 договор купли-продажи был подписан, документы о регистрации договора переданы ею также лично. Согласно пояснениям ФИО4 денежные средства от продажи квартиры она была намерена использовать на приобретение иного жилого помещения меньшей стоимостью, то есть при заключении договора предполагала наступление для неё определенных последствий и с учетом степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора, могла предусмотреть размер необходимых затрат на приобретение иного жилья.

Обстоятельств, подтверждающих доводы ФИО4 о введении её в заблуждение со стороны покупателя относительно стоимости продаваемого жилья судом в ходе рассмотрения дела не установлено.

Учитывая что срок расчёта по договору был установлен сторонами после государственной регистрации перехода права собственности в срок до ДД.ММ.ГГГГ, передача квартиры продавцу исходя из пояснений сторон в срок после ДД.ММ.ГГГГ, исходя из обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что указанные истцом в иске обстоятельства о фактическом неисполнении договора, не могут являться основанием для его расторжения, поскольку стороны при его заключении сами установили порядок и сроки его исполнения.

Согласно представленных суду доказательств, денежные средства для расчета за квартиру в сумме более 4 800 000 руб. находятся на счетах ФИО2 и её матери ФИО7 и могут быть перечислены ФИО4 в установленный договором срок до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается также показаниями опрошенной в судебном заседании свидетеля ФИО7.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купали-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключённым между ФИО4 и ФИО2

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Как установлено судом неисполнение первого условия, влекущего передачу квартиры вызвано действиями продавца ФИО4, которая самостоятельно приостановила регистрацию перехода прав по причине не достижения соглашения с покупателем о расторжении договора купли-продажи.

Начало течения срока совершения покупателем ФИО2 действий по расчету за приобретенное жилье связано с моментом наступления события по регистрации перехода прав на квартиру, однако указанное событие не исполняется в связи с совершением ФИО4 действий по приостановлению регистрации путём обращения с соответствующим заявлением

Действия ФИО4. по возврату ФИО2 денежных средств сумме 1 500 000 руб. также свидетельствуют о том, что ФИО4 отказывается от исполнения условий договора и не желает наступления событий, влекущих передачу квартиры покупателю ФИО2

Исходя из действий ФИО4 по предъявлению иска к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, её пояснений, данных в ходе рассмотрения дела, установленного между сторонами порядка расчета за жилое помещение и срока его передачи покупателю, суд приходит к выводу, что действий ФИО4 по приостановке регистрации перехода прав на квартиру нарушают права ФИО2 препятствуют как в проведении ею расчета за приобретаемое жилье, так и в передаче квартиры.

На основании изложенного, исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО2 о регистрации перехода к ней права собственности на квартиру по адресу <адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенным между ней и ответчиком ФИО4 и обязании ФИО4 передать квартиру являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 206 ГПК РФ, исходя из условий заключенного договора, последовательности действий сторон при осуществлении действии по его исполнению, суд полагает необходимым установить для ФИО4 срок по передаче квартиры ФИО2 не позднее 14 календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и осуществления ФИО2 расчета с ФИО4 за приобретение жилого помещения.

При этом суд полагает необходимым указать, что поскольку установленный договором порядок расчёта не предусматривает перечисление средств на определённый банковский счет, обязанность ФИО2 по расчёту за квартиру может быть исполнена любым предусмотренным законодательством способом, по договоренности сторон, либо внесением средств на депозитный счет нотариуса.

В силу ст. 98 ГПК РФ, с ФИО4 в пользу ФИО2 подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 3000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 Е,А. к ФИО4 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода к ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС №) права собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 47 кв.м., расположенную по адресу <адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенным между ФИО4 и ФИО2

Обязать ФИО4 (ИНН №) передать ФИО2 (СНИЛС №) квартиру с кадастровым номером № площадью 47 кв.м., расположенную по адресу <адрес> срок не позднее 14 календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к ФИО2 и осуществления ФИО2 расчета с ФИО4 за приобретение жилого помещения.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры - отказать.

Взыскать с ФИО4 (ИНН №) в пользу ФИО1 (СНИЛС №) судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы через Северобайкальский городской суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 08 сентября 2025 года

Судья В.В.Атрашкевич