Решение № 2-753/2025 от 18 ноября 2025 г. по делу № 2-73/2024(2-838/2023;)~М-899/2023

дело № 2-753/2025

УИД:61RS0034-01-2023-000475-18


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 ноября 2025 года п. Зимовники

Зимовниковский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Скрипниковой И.С.,

при секретаре Бобрышевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Племзавод Кирова» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, суд

у с т а н о в и л :

ООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи, взыскании денежной суммы.

Требования мотивированы тем, что ООО «Племзавод Кирова» на основании договоров аренды частей земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.11.2013, от 10.12.2013, от 16.12.2013, от 13.01.2014, от 07.02.2014, от 27.02.2014, от 06.03.2014, от 01.04.2014, от 25.04.2014, от 17.10.2014 являлось арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, из которого были образованы спорные земельные участки с кадастровыми номерами №, №. Земельная доля площадью <данные изъяты> га, из которой был образован участок, с кадастровым номером №, принадлежала ФИО2, которую она сдавала в аренду истцу по договору аренды от 12.11.2013 года. Земельная доля площадью <данные изъяты> га, из которой был образован участок с кадастровым номером №, принадлежала Г.П.Т.., которую он сдавал в аренду истцу по договору от 12.11.2013 года. Наследником Г.П.Т. является ответчик ФИО2

Договоры аренды были зарегистрированы в ЕГРН, заключались на 10 лет. В п. 2.3 данных договоров аренды предусмотрено право ООО «Племзавод Кирова» выкупать арендуемые объекты в первоочередном порядке перед другим лицами (преимущественное право покупки арендатором объектов аренды).

В ходе арендного использования участков с кадастровыми №, №, истцу стало известно, что арендодатель в нарушение условия договора о преимущественном праве покупки арендатора продал земельные участки стороннему покупателю ответчику ФИО1 На момент продажи данных земельных участков ФИО1 в отношении них сохранялись арендные обременения, которые установлены указанным выше договором аренды. Выдел в натуре участка происходил с письменного согласия истца, арендодатель получал арендную плату по договору вплоть до самой продажи спорных участков ФИО1

На основании изложенного, истец просит суд c учетом уточненных исковых требований :

Перевести на ООО «Племзавод Кирова» права и обязанности покупателя земельных участков с кадастровыми №, № по договору купли-продажи заключенному между ФИО2 и ФИО1, заменив собственника в регистрационных записях в ЕГРН №, № от 28.08.2019 года с ФИО1 на ООО «Племзавод Кирова»;

Взыскать с ООО «Племзавод Кирова» в пользу ФИО1 уплаченные им по договорам купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, денежные средства в размере 19 890 000 рублей, а также истребовать в пользу ООО «Племзавод Кирова» из незаконного владения ФИО1 земельные участки с кадастровыми номерами №, №.

В судебное заседание представитель истца ООО «Племзавод Кирова» не явился, надлежащим образом уведомлен судом, причины его неявки суду неизвестны.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, надлежащим образом уведомлена судом, причины ее неявки суду неизвестны.

В судебное заседание ответчик ФИО1 и его представитель не явились, надлежащим образом уведомлены судом, причины их неявки суду неизвестны.

Третьи лица: представители Управления Росреестра по Ростовской области, филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области, Администрации Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области, не явились, уведомлены о дате заседания, сведений о причинах неявки не представили.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ принял решение продолжить рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п. 1 ст. 8 ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается.

В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Судом установлено, что Г.П.Т. являлся собственником земельной доли площадью 21 га в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, данное обстоятельство подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 25.09.2013 и копией регистрационного дела на земельный участок с кадастровым номером №. (т. 3 л.д.119-243, т. 4 л.д. 1-74)

ФИО2 являлась собственником земельной доли площадью <данные изъяты> га в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, данное обстоятельство подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 25.09.2013 копией регистрационного дела на земельный участок с кадастровым номером №. (т. 1 л.д. 149, 118-163).

ООО «Племзавод Кирова» являлось арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № на основании договоров аренды частей земельного участка со множественностью лиц на сторону арендодателя, в том числе с Г.П.Т., ФИО2 на основании договора аренды от 12 ноября 2013 года в отношении принадлежащих последним земельных долей, площадью по <данные изъяты> га. Договор аренды заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке. (т.1 л.д.15-20).

Из п.2.3 договора аренды следует, что при переходе доли (долей) в праве общей долевой собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством Российской Федерации сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается; первоочередное право на покупку и аренду земельных долей остается за ООО «Племзавод Кирова». С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.

В 2019 году Г.П.Т. из земельного участка с кадастровым № выделил в счет своей земельной доли земельный участок с кадастровым № площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

Кроме того, в 2019 году ФИО2 из земельного участка с кадастровым № выделила в счет своей земельной доли земельный участок с кадастровым № площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

Выдел указанных земельных участков был произведен с согласия арендатора ООО «Племзавод Кирова».

ДД.ММ.ГГГГ Г.П.Т. умер, в наследство после его смерти вступила его дочь ФИО2, к которой перешел в собственность земельный участок умершего в размере <данные изъяты> га, переданный в аренду ООО «Племзавод Кирова».

25 августа 2020 года ответчик ФИО2 заключила с ФИО1 договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью <данные изъяты> га и №, площадью <данные изъяты> га, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>.

Вышеуказанные земельные участки проданы ФИО1 за 700 000 рублей каждый. (т. 2 л.д. 130-131)

28 августа 2020 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на указанные земельные участки в ЕГРН, регистрационные записи №, №.

Администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области отказалась от преимущественного права покупки указанных земельных участков, предусмотренного ч. 1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», что подтверждается копией письменного отказа от 25 августа 2019 года. (т. 1 оборот л.д. 141)

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 431 ГК РФ с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Договор аренды земельных долей от 12 ноября 2013 года суд признает заключенным, а его условия, подлежащими исполнению и обязательными для сторон договора, так как данный договор исполнялся обеими сторонами на протяжении длительного времени и в процессе его исполнения у сторон не возникло неопределенности по вопросу об индивидуализации объекта аренды: Арендатор принял и использовал земельные доли по назначению, оплачивал арендную плату, а арендодатели получали арендную плату за пользование их имуществом.

В силу п. 2.3 договора аренды следует, что при переходе доли (долей) в праве общей долевой собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством Российской Федерации сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается; первоочередное право на покупку и аренду земельных долей остается за ООО «Племзавод Кирова». С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.

Указанное условие не допускает разных вариантов своего толкования, никем не оспорено и недействительным признано не было.

Как предусмотрено п.п. 1,2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаком, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договор, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Выдел Г.П.Т., ФИО2 земельных участков с кадастровыми номерами №, № в счет земельных долей не влечет прекращение договора аренды, заключенного в отношении земельных долей, из которых образованы данные участки, что прямо вытекает из положений ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, п. 31 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 за 2019 год.

Действие договора аренды от 12 ноября 2013 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, № сохраняется на прежних условиях, в том числе в части наличия преимущественного права покупки у ООО «Племзавод Кирова» в случае продажи арендодателем данных участков.

Наличие в п. 2.3 договора аренды преимущественного права покупки у арендатора не противоречит действующему гражданскому законодательству, так как исходя из буквального толкования ст. 421 ГК РФ стороны при заключении договора аренды имеют право включить в него любые условия прямо незапрещенные законодательством, в том числе и о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором в случае его продажи арендодателем.

То обстоятельство, что договор аренды не содержит механизма реализации права арендатора на покупку земельного участка в первоочередном порядке, правового значения не имеет, поскольку основополагающим фактором для разрешения соответствующих требований является факт закрепления в договоре самого преимущественного права арендатора перед другими лицами на приобретение участка.

ФИО2, являясь арендодателем указанных земельных участков, не уведомила арендатора участка ООО «Племзавод Кирова» о намерении продать участки и не предоставила тем самым ООО «Племзавод Кирова» возможность реализовать свое преимущественное право покупки спорных участков по цене, за которую они продавались.

Доказательств обращения ФИО2 к ООО «Племзавод Кирова» с предложением о преимущественной покупке спорных участков материалы дела не содержат и сторонами не представлены.

Тем самым, ФИО2 нарушила условия договора аренды от 12.11.2013 года о преимущественном праве ООО «Племзавод Кирова» на покупку продаваемого арендодателем имущества, произвольно отказавшись от исполнения своих обязательств по договору аренды, что противоречит положениям ст.ст. 309, 310, 421 ГК РФ.

Положениями пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно пункту 4 статьи 9 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Из ст. 8 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору.

Выбранный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке ст. 250 ГК РФ, не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельхозназначения.

Согласно пункта 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Принимая во внимание, что преимущественное право истца на приобретение отчуждаемых земельных участков основано на условиях соглашения, заключенного собственником спорного имущества ФИО2 и ООО «Племзавод Кирова», а материалами дела достоверно подтверждено, что по условиям заключенного договора аренды сторона приняла на себя обязательство продать земельный участок ООО «Племзавод Кирова» и только при отказе последнего от его приобретения имела право продать его иным лицам, учитывая отсутствие доказательств того, что ФИО2 обращалась в ООО «Племзавод Кирова» с предложением приобрести принадлежащие ей земельные участка в устной, либо в письменной форме, а также учитывая позицию истца о том, что от покупки указанного имущества он не отказывался, суд приходит к выводу о наличии оснований для восстановления нарушенного права истца путем перевода на него прав и обязанностей покупателя земельного участка ФИО1, и, как следствие, удовлетворения требования ООО «Племзавод Кирова» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и производных от него требований.

Вместе с тем, суд не находит оснований для взыскания с ООО «Племзавод Кирова» в пользу ФИО1 денежных средств в размере 1 400 000 рублей, уплаченных им по договору купли-продажи от 25 августа 2020 года, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 20 декабря 2024 года с ООО «Племзавод Кирова» в пользу ФИО1 по вышеуказанному договору купли-продажи взысканы денежные средства, находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамент в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению № от 04 декабря 2024 года.

02 апреля 2025 года решение Зимовниковского районного суда Ростовской области вступило в законную силу, в порядке исполнения вышеуказанные денежные средства в размере 1 400 000 рублей, зачисленные ООО «Племзавод Кирова» на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ростовской области перечислены ФИО1

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В связи с переводом на истца прав и обязанностей покупателя спорного земельного участка и замене собственника участка в регистрационной записи в ЕГРН с ФИО1 на ООО «Племзавод Кирова», подлежат удовлетворению исковые требования об истребовании земельных участков с №, № из чужого незаконного владения ответчика ФИО1, так как они находятся у него без всяких на то правовых оснований.

Суд признает несостоятельными доводы ответчика ФИО1 о пропуске истцом срока исковой давности.

К спорным правоотношениям подлежит применению общий срок исковой давности, установленный п. 1 ст. 196 ГК РФ и составляющий 3 года, т.к. требования истца основаны на неисполнении ответчиком ФИО2 условий договора аренды от 12.11.2013 года.

Согласно п.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Материалами дела установлено, что достоверно о нарушении своего права со стороны ответчиков ООО «Племзавод Кирова» узнало после получения от ФИО1 досудебной претензии с требованием о возврате земельных участков то есть с 23.03.2020. До указанного момента ООО «Племзавод Кирова» были получены от ответчика досудебная претензия от 29.07.2019 и обращение от 31.07.2019, к которым, однако, не были приложены правоустанавливающие документы, подтверждающие смену собственника спорных земельных участков, что подтверждается ответом ООО «Племзавод Кирова» от 15.08.20219, содержащем просьбу представить указанные документы.

Надлежащие доказательства получения ООО «Племзавод Кирова» копии договора купли-продажи земельного участки и выписки из ЕГРН от ФИО1 на основании его письма от 25.09.2019 материалы дела не содержат, поскольку представленная ответчиком копия ответа не содержит подписи уполномоченного лица ООО «Племзавод Кирова» о получении и печати организации.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что ООО «Племзавод Кирова» не был пропущен срок исковой давности при подаче настоящего иска.

Таким образом, доводы истца о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ООО «Племзавод Кирова» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения – удовлетворить частично.

Перевести на ООО «Племзавод Кирова» (ИНН <***>, ОГРН <***>) права и обязанности покупателя земельных участков с кадастровыми №, №, расположенных по адресу : <адрес>, <адрес>, по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 25 августа 2020 года, заключенному между ФИО2 и ФИО1, заменив собственника земельных участков в регистрационных записях № от 28.08.2020 года, № от 28.08.2020 года в Едином государственном реестре недвижимости с ФИО1 на ООО «Племзавод Кирова».

Истребовать в пользу ООО «Племзавод Кирова» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из чужого незаконного владения ФИО1 земельные участки с кадастровыми №, №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Племзавод Кирова» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Зимовниковский районный суд в течении 1 месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Зимовниковского районного суда Скрипникова И.С.

Мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2025 года.