Апелляционное определение № 33-426/2026 33-5686/2025 от 20 января 2026 г.

Судья Табанхова Т.С.

УИД № 39RS0007-01-2025-000767-88Дело № 2-661/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-426/2026

21.01.2026 г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Алферовой Г.П.,

судей Куниной А.Ю., Макаровой Т.А.,

при помощнике судьи Гришечко Ю.С.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 19.09.2025 по иску администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» к ФИО1, ФИО2 о признании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя администрации Багратионовского городского округа – ФИО3, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Багратионовского муниципального округа обратилась в суд с иском, указав, что в мае 2023 года был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, по итогам которого с единственным участником ФИО1 заключен договор аренды указанного земельного участка на срок 20 лет.

23 апреля 2025 года права и обязанности по данному договору были переданы ФИО2 на основании заключенного между ним и ФИО1 соглашения об уступке.

Ссылаясь на нарушение ФИО1 положений п. 7 ст. 448 ГК РФ и условий договора аренды, администрация просила признать недействительным заключенное 23 апреля 2025 года между ФИО1 и ФИО2 соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды № 304 от 30.08.2024, применить последствия недействительности данного соглашения в виде прекращения права аренды ФИО2 на земельный участок с КН №.

19.09.2025 Багратионовским районным судом Калининградской области постановлено решение об удовлетворении иска.

Признано недействительным (ничтожным) заключенное между ФИО1 и ФИО2 23 апреля 2025 года соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды № 304 от 30.08.2024.

Указано, что решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды ФИО2 на земельный участок с КН №, площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

С ФИО1 и ФИО2 в доход бюджета муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» взыскана государственная пошлина в размере по 1 500 руб. с каждого.

С решением суда не согласилась ответчик ФИО1, в апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене принятого по делу решения и отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы приводит доводы о том, что оспариваемом соглашение заключено между двумя физическими лицами и не направлено на причинение вреда администрации как арендодателю участка. Обращает внимание, что ФИО2 приобретал участок для личного использования, для возведения жилого дома.

В свою очередь, ФИО1 исполнила свою обязанность в связи с передачей прав и обязанностей по договору аренды, направив в администрацию соответствующее уведомление о намерении уступить права в отношении земельного участка. Ссылается на то, что договор аренды заключен на срок более 5 лет, таким образом, арендатор может передать свои права третьему лицу без согласия арендодателя.

Податель жалобы считает, что положения ст. 448 ГК РФ в данном случае не применимы, поскольку запрет на передачу прав распространяется только на договоры аренды, которые можно заключить только по результатам торгов. В рассматриваемом случае, положения Земельного кодекса РФ допускает возможность предоставление спорного участка, как по результатам торгов, так и без их проведения.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» просит обжалуемое решение оставить без изменения.

В суд апелляционной инстанции явились ФИО2, представитель администрации Багратионовского городского округа – ФИО3

Иные участники судебного процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения постановленного по делу решения.

Из материалов дела следует, что 22 мая 2023 года администрацией Багратионовского района было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес> о чем принято соответствующее постановление № 0983.

По сведениям ЕГРН, указанный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 16.03.2021, заказчиком кадастровых работ выступала администрация. Участок образован площадью 1200 кв.м с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

Аукцион на право заключения договора аренды земельного участка был признан несостоявшимся по причине подачи только одной заявки на участие в аукционе принято решение о заключении договора аренды земельного участка с ФИО1, как единственным участником аукциона.

30.08.2024 между администрацией и ФИО1 был заключен договор № 304 аренды указанного земельного участка сроком на 20 лет для строительства индивидуального жилого дома.

Пунктом 3.1 указанного договора предусмотрено, что арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из договора.

Государственная регистрация обременения земельного участка в виде аренды в пользу ФИО1 произведена 15.10.2024.

23.04.2025 права и обязанности по данному договору были переданы ФИО2, между ФИО1 и ФИО2 заключено соответствующее соглашение об уступке.

Государственная регистрация обременения земельного участка в виде аренды в пользу ФИО2 произведена 30.04.2025.

Перед заключением соглашения об уступке, ФИО1 было составлено и направлено в администрацию заявление о согласии на передачу прав и обязанностей по договору аренды в пользу третьего лица, на что был получен отказ администрации в совершении такой сделки со ссылкой на запрет, предусмотренный ЗК РФ и договором аренды, уступать права и обязанности, осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из договора.

Оспаривая соглашение о 23.04.2025 года о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.08.2024 года, администрация ссылалась на то, что оно заключено в нарушение требований закона и является недействительным.

Разрешая спор, суд первой инстанции согласился с обоснованностью иска администрации и пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований и признания соглашения об уступке недействительной сделкой.

В соответствии с п. 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Однако, приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В рассматриваемом случае закрепленная в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса норма права является отсылочной к пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

В силу п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 26 июля 2017 года № 212-ФЗ, действующей на момент заключения договора аренды), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

При таких обстоятельствах, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу статьи 22 Земельного кодекса невозможно ввиду установления запрета такой переуступки статьей 448 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции верно исходил из того, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды и соглашения об уступке, с видом разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, сформирован по инициативе администрации и изначально предполагался к реализации на праве аренды исключительно на торгах.

Таким образом, выводы суда о том, что передача прав по договору аренды такого участка является недопустимой, что влечет за собой ничтожность заключенного соглашения об уступке, являются правильными.

Содержащееся в п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, и потому замена стороны по договору аренды посредством заключения спорного соглашения о передаче прав и обязанностей по такому договору, заключенному на торгах.

Возможность уступки прав по заключенным на торгах договорам позволит лицам, в отношении которых ограничено участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, приобретать право аренды на земельные участки без проведения торгов.

Как следует из материалов дела, передача прав по договору аренды осуществлена вскоре после предоставления участка по результатам публичной процедуры, тогда как предоставление права аренды ФИО2 без прохождения предусмотренных земельным законодательством процедур проверки заявителей, конкурентности (при необходимости) и иных механизмов публичного контроля нарушает цели правового регулирования распоряжения публичными землями и создает обход установленного порядка.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оспариваемое Соглашение посягает на публичные интересы, является ничтожным, поскольку заключено в нарушение запрета, явно выраженного в п. 7 ст. 448 ГК РФ, положения которого направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Доводы жалобы о законности оспариваемой сделки в силу того, что она соответствует п. п. 5, 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, является несостоятельным, не влекущим отмены оспариваемого судебного постановления, так как основаны на неправильном толковании правовых норм, регулирующих спорное правоотношение.

Доводы жалобы о неприменимости пункта 7 статьи 448 ГК РФ ввиду того, что земельный участок для индивидуального жилищного строительства в аренду может предоставляться и без торгов, отклоняются как основанные на неправильном толковании закона.

Само по себе наличие в земельном законодательстве случаев предоставления участков для жилищного строительства без проведения торгов в зависимости от конкретного основания и порядка предоставления не означает, что запреты, связанные именно с договором, заключенным по итогам торгов, перестают действовать, если соответствующий договор в конкретном деле заключен по результатам публичной процедуры.

В рассматриваемом случае, право аренды ответчика ФИО1 возникло в результате аукциона (публичной процедуры), что и обусловливает применение специальных ограничений.

Доводы жалобы на то, что торги признаны несостоявшимися, сама по себе не опровергают вывод о применимости ограничений, установленных для договоров, заключенных по итогам процедур торгов (публичных процедур), поскольку заключение договора аренды на основании протокола о результатах аукциона, в том числе в ситуации, когда аукцион признан несостоявшимся при наличии единственного участника и заключение договора допускается специальными правилами, не превращает такой договор в договор, заключенный вне публичной процедуры. Факт оформления результатов аукциона протоколом и последующее заключение договора аренды в связи с проведением аукциона подтверждают, что предоставление участка осуществлялось в режиме публичных конкурентных процедур, направленных на обеспечение равного доступа к распоряжению публичной землей и предотвращение ее передачи в обход установленного порядка.

С учетом установленных по делу обстоятельств, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа администрации в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.

Процессуальных нарушений судом при рассмотрении дела допущено не было.

Решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 19.09.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21.01.2026.

Председательствующий

Судьи