Апелляционное определение № 33-27703/2025 33-3818/2026 от 13 апреля 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. №...

Судья: Бурыкина Е.Н.

УИД: №...


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Коваленко Н.В.

судей

ФИО1, ФИО2

при помощнике судьи

<...>

рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> апелляционную жалобу ООО «БалтИнвестГрупп» на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... по иску <...> к ООО «БалтИнвестГрупп» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

Заслушав доклад судьи Коваленко Н.В., объяснения представителя ответчика ООО «БалтИнвестГрупп» - <...>., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

<...> обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «БалтИнвестГрупп» с учетом уточнений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о взыскании стоимости устранения недостатков в квартире в размере 474 000,79 руб.; неустойки за период с <дата> по <дата> в размере 76882,92 руб.; неустойки, в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости устранения недостатков, за период, начиная со следующего дня после вынесения решения судом по день фактического исполнения обязательства по выплате стоимости устранения недостатков (дефектов), компенсации морального вреда в размере 50000 рублей, штрафа в размере 5 %, почтовых расходов в размере 526,28 руб., расходов на проведение досудебной экспертизы в размере 35000 руб., расходов на оформление нотариальной доверенности в размере 2000 руб.

В обоснование исковых требований указано, <дата> между ООО "Городские Кварталы" (застройщик), с одной стороны и <...>. (участник долевого строительства), с другой, был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №..., согласно условиям которого застройщик обязуется, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке, указанном п. 1.1 договора, объект строительства и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства квартиру, а участник обязуются оплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок квартиру по акту приема-передачи.

<дата> права и обязанности по договору №... перешли к ООО «БалтИнвестГрупп» вследствие реорганизации путем присоединения ООО «Городские Кварталы».

Договором долевого участия договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №... установлен гарантийный срок объекта долевого строительства, равный 5 лет.

<дата> объект долевого строительства передан истцу на основании акта приема-передачи.

В процессе эксплуатации квартиры были обнаружены существенные недостатки, указанные в заключении <...><...>.

<дата> в адрес ответчика истцом была направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, которая получена <дата>, однако, в досудебном порядке требования в претензии удовлетворены не были.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования <...> удовлетворены частично.

С ООО «БалтИнвестГрупп» в пользу <...> взыскана стоимость устранения выявленных недостатков в квартире в размере 474000.79 руб., неустойка в размере 76882.92 руб. за период с <дата> по <дата>, неустойку за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в соответствующий период, рассчитанной от суммы в размере 474000.79 руб., но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) с <дата> по день фактического исполнения обязательства, компенсация морального вреда 20000 руб., штраф 23700 руб., судебные расход размере 37526.28 руб.

В удовлетворении остальных исковых требований отказано.

ООО «БалтИнвестГрупп» предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части взыскания неустойки, штрафа до <дата>

С ООО «БалтИнвестГрупп» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 19017.64 руб.

Не согласившись с указанным решением, ООО «БалтИнвестГрупп» подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить, указав, что у суда первой инстанции не имелось оснований в силу изменений законодательства о взыскании стоимости устранения недостатков превышающей три проценты от цены договора, а также в силу установленного моратория взыскания неустойки и штрафа.

Представитель ответчика ООО «БалтИнвестГрупп» - <...> в суд апелляционной инстанции явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Истец <...> в суд апелляционной инстанции не явилась, извещена о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просила, об уважительных причинах неявки судебную коллегию не уведомила.

С учетом данных обстоятельств судебная коллегия в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, извещенных о рассмотрении дела.

Проверив в соответствии со ст.ст. 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Правоотношения между застройщиком и участником долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Требования к качеству объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства, установлены положениями ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Исходя из положений ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По смыслу приведенных правовых норм участник долевого строительства при нарушении его прав застройщиком в связи с передачей объекта долевого строительства ненадлежащего качества в связи с отступлениями от условий договора, его несоответствия требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям вправе избрать один из приведенных способов защиты нарушенного права.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28 февраля 2018 г. между ООО «Городские Кварталы», реорганизованного в ООО «БалтИнвестГрупп», с одной стороны и <...> с другой, был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №..., по условиям которого застройщик принял на себя обязательство своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом – корпус 2, II этап по строительному адресу: <адрес><адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном настоящим договором передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – 2 комнатную квартиру, условный номер №... расположенную в секции №... на №... этаже, №..., общей проектной площадью 58.48 кв.м., проектной площади лоджии 3.77 кв.м.,а участник долевого строительства уплатить установленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

<дата> объект долевого строительства – квартира по адресу: <адрес> принята истцом по акту приема- передачи.

Судом установлено, что в процессе эксплуатации квартиры были обнаружены существенные недостатки, стоимость устранения которых в соответствии с заключением <...> №... от <дата> составила 644 079, 44 руб.

<дата> истцом в адрес ответчика в порядке досудебного урегулирования спора была направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, которая, согласно получена ответчиком <дата>

В ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы, производство которой было поручено <...>

Согласно выводам, указанным в экспертном заключении №... от <дата> в квартире № <адрес> по адресу: <адрес> имеются недостатки, вызванные некачественным выполнением застройщиком строительно-монтажных и отделочных работ, стоимость устранения выявленных дефектов (недостатков) составляет 479 000, 79 руб.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение судебной экспертизы, признав его допустимым доказательством, установив, что ответчик в нарушение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве передал участнику долевого строительства квартиру, которая имеет ряд недостатков, что подтверждается указанным экспертным заключением, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании стоимости устранения недостатков.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании стоимости устранения недостатков, судебная коллегия не может согласиться с размером взысканной судом суммы.

В силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (пункт 1). По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 данного кодекса (пункт 2).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 26 декабря 2024 г № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 10 Закона об участии в долевом строительстве дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Законом об участии в долевом строительстве.

Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве, вступили в силу с 1 января 2025 г.

В силу пункта 5 статьи 6 Закона № 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Таким образом, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

По общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 г., и потому в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты.

Исходя из изложенного суд первой инстанции, рассматривая спор по существу 28 апреля 2025 г., должен был применить положения ч. 4 ст. 10 названного Закона, что фактически сделано не было.

В рассматриваемом случае цена договора составляет 4 772 263 руб., таким образом, общий размер стоимости строительных недостатков не может превышать 3% от данной суммы, то есть сумму 143 167,89 руб.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость устранения недостатков в размере 143 167,89 руб.

Требования о взыскании неустойки, в том числе на будущее, штрафа не подлежат удовлетворению ввиду ограничения ответственности застройщика, установленного ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ.

При данных обстоятельствах решение суда в части требований о взыскании стоимости устранения недостатков подлежит изменению, в части взыскании неустойки и штрафа отмене с принятием нового решения об отказе в иске.

Для разрешения вопроса о предоставлении отсрочки исполнения решения ответчик вправе обратиться в суд первой инстанции

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> изменить в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков, отменить в части взыскания неустойки, штрафа.

Взыскать в пользу <...> с ООО «БалтИнвестГрупп» стоимость устранения недостатков в размере 143167 рублей 89 копеек.

В удовлетворении исковых требований <...> к ООО «БалтИнвестГрупп» о взыскании неустойки, штрафа отказать.

В остальной части решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.04.2026