Апелляционное определение № 33-38925/2025 от 7 декабря 2025 г.

Судья: Майборода О.М.

Дело <данные изъяты>

УИД <данные изъяты>


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 8 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Литвиновой М.А.,

судей: Баринова С.Н., Золотницкой Н.Е.,

при ведении протокола помощником судьи Чуприяновым С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску АС к АО СП «Жилевское» об уменьшении покупной цены земельного участка и взыскании денежных средств

по апелляционной жалобе АС на решение Ступинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Литвиновой М.А.,

объяснения представителя ответчика ФИО3, возражавшей против доводов жалобы и отмены решения суда,

заслушав доклад судьи Литвиновой М.А.,

установила:

АС, с учетом уточнения требований, обратился в суд с иском к ответчику АО СП «Жилевское», в котором просил уменьшить покупную цену земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 37187+/- 67 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с/о Ситне-Щелканово, <данные изъяты>, ЗАО СП «Жилевское» по договору купли-продажи от <данные изъяты> на сумму 238 072 руб. 94 коп.; взыскать с ответчика 238 072 руб. 94 коп. и расходы по госпошлине.

В обоснование своих требований указал, что <данные изъяты> между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи вышеназванного земельного участка и расположенного на нем склада минеральных удобрений с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 590,4 кв.м., назначение: нежилое, по которому продавец АО СП «Жилевское» взял на себя обязательство передать в собственность покупателя в лице АС земельный участок обозначенной площадью с размещенным на нем складом минеральных удобрений, а покупатель взял на себя обязательство принять и оплатить указанные объекты. Общая цена сделки составила 3 000 000 руб. Согласно п.2.2.3 договора продавец взял на себя обязательство предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. На основании договора купли-продажи земельного участка Росреестр по <данные изъяты> зарегистрировал право собственности под номером <данные изъяты>-<данные изъяты> от <данные изъяты>. Согласно полученной выписке из ЕГРН в отношении приобретенного земельного участка определены координаты, которые должны были соответствовать площади 37187+/- 67 кв.м. В <данные изъяты> г. истцом был получен градостроительный план на приобретенный земельный участок с теми же координатами, что и в выписке из ЕГРН, выданной Росреестром на момент перехода права собственности. Земельный участок с указанной площадью им был полностью оплачен ответчику. Продаваемый земельный участок на момент купли-продажи огорожен не был. В <данные изъяты> г. для соблюдения технического регламента и с целью ограждения земельного участка забором, им было принято решение об уточнении фактических границ купленного земельного участка. Для этих целей был привлечен аттестованный кадастровый инженер. После выполнения геодезических измерений на местности с определением характерных точек земельного участка, с использованием космических снимков, изучения и сравнения всех документов, кадастровым инженером установлено, что исследуемый земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в границах кадастрового квартала <данные изъяты>. Однако выявлено несоответствие фактического расположения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и его положения по данным ЕГРН, то есть земельный участок по фактическому пользованию и по сведениям ЕГРН не совпадают. По сведениям ЕГРН идет расхождение в местоположении границ по фактическому пользованию, площадь не соответствует правоустанавливающим документам. Ошибка в сведениях ЕГРН возникла на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета. Был проведен анализ, на основании которого сведения о местоположении границ участка с кадастровым номером <данные изъяты> были внесены в ЕГРН, в котором обнаружена ошибка в определении координат характерных точек, допущенная кадастровым инженером (лицом, считавшимся кадастровым инженером в соответствии с Законом) при геодезических измерениях земельного участка. Возможно, сказались погодные условия, или неисправность измерительного оборудования. Ошибка в сведениях ЕГРН возникла в исходном земельном участке, из которого в последствии был образован земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> путем раздела. При совмещении фактического местоположения границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и данных ЕГРН было выявлено пересечение с земельными участками с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>. Площадь пересечения составляет 3668 км.м. Таким образом имеет место наложение границ земельного участка на земельные участки третьих лиц и в частности на асфальтированную автомобильную дорогу федерального значения, принадлежащую ГБУ «Мосавтодор». Указанные выводы изложены кадастровым инженером в его официальном заключении от <данные изъяты>. Земельный участок площадью 37187 кв.м. был приобретен за 2 900 000 руб., стоимость 1 кв.м. составила 77,98 руб. Таким образом, размер излишне уплаченных по договору и подлежащих возврату денежных средств, согласно заключению экспертизы, составляет 238 072 руб. 94 коп. АО СП «Жилевское» является правопреемником ЗАО СП «Жилевское», которому перешло все хозяйство, земли, а также права и обязанности продавца. Указанное обстоятельство подтверждается, в том числе ответом АО СП «Жилевское» от <данные изъяты> на его претензию по земельному спору, в котором ответчик выражает свое несогласие с претензией, но не отрицает причастность к договору купли-продажи земельного участка.

Представитель ответчика в судебно заседание явился, иск не признал, пояснил, что они исполнили обязательства в соответствии с законодательством РФ, действующим на момент заключения договора. Приобретенный АС земельный участок имеет четко установленные границы в соответствии со сведениями ЕГРН. В соответствии с п. 1.1 настоящего договора продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок с размещенным на нем складом минеральных удобрений, а покупатель обязуется принять в собственность вышеуказанную недвижимость. Согласно п. 1.10 договора обременения земельного участка с расположенным на нем складом минеральных удобрений не зарегистрировано. Согласно п. 1.11 договора ограничений использования земельного участка - сельскохозяйственного назначения с расположенном на нем складом минеральных удобрений не зарегистрировано. Следовательно, оснований для применения ч. 3 ст. 37 ЗК РФ в связи с предоставления продавцом покупателю заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, не предоставлено. Смежных границ ответчик с земельным участком истца не имеет. Истец неверно трактует нормы права. Он приобрел земельный участок с размещенным на нем складом минеральных удобрений в том виде как в договоре, условие договора о качестве является существенным, поэтому стороны условия о качестве земельного участка с размещенным на нем складом минеральных удобрений не включали в договор, а только ограничились условием о площади объектов. Согласно п. 3.6 спорного договора истец полностью удовлетворен качеством покупаемой недвижимости и уведомлен о находящемся на его участке скотомогильника (биометрической ямы), претензий не имеет.

Третье лицо ГБУ «Мосавтодор» представителя не направило, извещено, возражений суду не представлено.

Решением Ступинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования АС оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец АС просит об отмене решения суда, как незаконного, по доводам жалобы.

Выслушав явившееся лицо, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда с учетом следующего.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч. 1 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, <данные изъяты> между АС и ЗАО СП «Жилевское» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 37 187 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, ЗАО СП «Жилевское» и расположенного на нем склада минеральных удобрений с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 590,4 кв.м. назначение: нежилое.

Согласно п.1.14 договора продавец гарантировал, что продаваемый земельный участок с расположенным на нем складом минеральных удобрений не обременены правами третьих лиц, третьи лица нет имеют преимущественного права покупки указанных в настоящем договоре купли-продажи объектов недвижиости, права на земельный участок с расположенным на нем складом минеральных удобрений не оспариваются, не находятся под арестом, продавцу ничего не известно о возможности изменения назначения и использования земельного участка, о возможности его изъятия для государственных, муниципальных или публичных нужд.

По указанному договору продавец взял на себя обязательство передать в собственность покупателя в лице АС земельный участок обозначенной площадью с размещенным на нем складом минеральных удобрений, а покупатель взял на себя обязательство принять и оплатить указанные объекты.

Общая цена сделки указана в размере 3 000 000 руб.

Стоимость земельного участка согласно п. 3.1 договора была определена в размере 2 900 000 руб.

Протоколом <данные изъяты> заседания совета директоров ЗАО СП «Жилевское» от <данные изъяты> принято решение о разрешении продажи, в том числе и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3,787+/67 кв.м., адрес объекта <данные изъяты>, ЗАО СП «Жилевское». Определена общая стоимость продажи участка с объектом недвижимости на нем, не менее 1 859 350 руб.

Кроме того, в материалы дела представлено обращение ФИО2 на имя генерального директора ЗАО СП «Жилевское» от <данные изъяты>, согласно которому истец просит рассмотреть вопрос продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> со строением химического склада.

Согласно п. 2.2.3 договора продавец взял на себя обязательство предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

На основании договора купли-продажи земельного участка Росреестр по <данные изъяты> зарегистрировал право собственности под номером <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Таким образом, истец пользуется спорным земельным участком согласно акту приема-передачи с <данные изъяты>

В судебном заседании представитель истца суду пояснил, что АС не знал о наличии реестровой ошибки в сведениях ЕГРН в отношении спорного земельного участка, узнал лишь после вынесенного заочного решения от <данные изъяты>, обратившись к кадастровом инженеру по установлению границ земельного участка.

Заочным решением Ступинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования администрации г.о. <данные изъяты> к АС о возложении обязанность в течение 90 дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в соответствии с требованиями Федерального закона от <данные изъяты> № 384-ФЗ объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, ЗАО СП «Жилевское», были удовлетворены. На АС возложена обязанность в течение 90 дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в соответствие требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» объект капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, ЗАО СП «Жилевское».

Решением суда было установлено, что администрацией г.о. <данные изъяты> на основании поступивших жалоб граждан по вопросу ликвидации объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <данные изъяты>, ЗАО СП «Жилевское», проведено обследование земельного участка.

В рамках обследования был выявлен полуразрушенный объект, а именно: здание, представляющее собой одноэтажное строение, часть конструкций стен разрушены, заполнение оконных проемов отсутствует, инженерные коммуникации отсутствуют. Здание является заброшенным. В ходе визуального осмотра вход на территорию имеется, что влечет угрозу жизни и здоровью граждан. Объект на кадастровом учете не состоит. Объект является ранее функционирующим объектом, физическая форма которого сильно изношена. Отсутствует охрана и ограждение объекта. Ответчиком нарушены требования Федерального закона от <данные изъяты> № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

В адрес ответчика <данные изъяты> было направлено уведомление с требованием представить в администрацию план мероприятий по сносу или приведению в соответствие объекта капитального строительства.

Требование не было удовлетворено, что послужило основанием для обращения в суд с вышеназванным иском.

Таким образом, суд при разрешении спора пришел к выводу о том, что истец фактически не пользовался земельным участком с момента покупки.

Определением суда от <данные изъяты> по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО1

Как следует из заключения эксперта, площадь земельного участка истца по фактическому использованию составляет 33 473 кв.м.

Фактическая граница земельного участка истца частично не совпадает с границей, указанной в сведениях ЕГРН. Максимальное отклонение между фактической границей и сведениями ЕГРН составляет 18,6 метров.

Имеется пересечение (наложение) границ земельного участка истца по сведениям ЕГРН с фактической границей автомобильной дороги общего пользования, в том числе пересечение с дорожным полотном и границей полосы отвода.

Причиной пересечения является не использование документов о землеотводе фактически существующей на местности автомобильной дороги общего пользования при межевании в <данные изъяты> году исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, а также выполнение кадастровых работ по разделу такого земельного участка и образованию земельного участка истца с кадастровым номером <данные изъяты> без учета границы полосы отвода указанной автомобильной дороги. Автомобильная дорога, с которой происходит пересечение, включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения <данные изъяты>, утвержденный постановлением Правительства МО от <данные изъяты> N <данные изъяты>, под учетным номером <данные изъяты>.

Экспертом сделан вывод о наличии реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка истца с кадастровым номером <данные изъяты>. Так как воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в документах о межевании такого земельного участка и возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, такая ошибка классифицируется как реестровая.

Экспертом также отмечено, что границы земельного участка истца, установленные по правоустанавливающим документам, не соответствуют фактическому пользованию.

Экспертом указано, что для исправления и исключения пересечения границ земельного участка истца необходимо в сведения ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> внести следующие изменения - установить местоположение границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> уточненной площадью 34 134 кв.м. в соответствующих координатах.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался положениями ст.ст. 131, 401, 460, 469, 475, 476, 549, 554 Гражданского кодекса РФ, ст. 37 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 1, 5 Федерального закона <данные изъяты> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 61 Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты><данные изъяты> (в ред. от <данные изъяты>) и, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований об уменьшении цены договора отличной от цены, указанной в самом договоре купли-продажи, не имеется, поскольку, доводы истца о том, что ему не была предоставлена информация об ограничениях в использовании земельного участка в соответствии с разрешенным видом, являются несостоятельными, каких-либо обременений на момент совершения сделки в <данные изъяты> году не имелось и не содержалось. Все сведения о земельном участке были предоставлены продавцом и указаны в договоре.

Кроме того, суд отметил, что истец мог также самостоятельно получить информацию об имеющихся обременениях и границах земельного участка.

Суд при разрешении спора также исходил из того, что истцом доказательств того, что в отношении земельного участка к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было бы известно, не представлено.

Таким образом, отказывая в уменьшении цены земельного участка по договору купли-продажи от <данные изъяты>, суд исходил из отсутствия оснований полагать, что на момент заключения договора купли-продажи ответчик располагал или должен был располагать сведениями о наличии реестровой ошибки, намеренно ввел истца в заблуждение относительно несоответствия границ сведениям ЕГРН, и что ответчиком допущено нарушение условий договора, повлекшего для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом установлено наличие реестровой ошибки, что влияет на уменьшение площади приобретенного им участка, при этом, судом не учтено, что покупателю была предоставлена недостоверная информация относительно площади земельного участка с разницей в 3 053 кв.м. с неверно указанными координатами, в связи с чем вся ответственность за неверно предоставленную информацию должна быть возложена на ответчика, а не на истца, судебной коллегией в качестве оснований для отмены решения суда отклоняются, поскольку в ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств намеренного предоставления покупателю продавцом недостоверной информации, осведомленность последнего о неверно установленной границе, сообщение ложной информации относительно предмета продажи. При этом, обращает на себя внимание и то обстоятельство, что истец видел при покупке отсутствие ограждений, не был лишен возможности обратиться к кадастровому инженеру, померить площадь и установить границы, либо отказаться от заключения договора ввиду отсутствия ограждений и неопределенности площади.

Ссылка на неверное указание вида разрешенного использования земельного участка в решении суда отмену решения не влечет, поскольку это свидетельствует о наличии описки, которая может быть исправлена. На выводы по существу спора она не влияет.

Указание апеллянта на необоснованную ссылку суда на вышеназванное заочное решение суда, отклоняется, поскольку суд исследовал все представленные в дело доказательства, которым дал надлежащую оценку.

Фактически доводы апелляционной жалобы повторяют правовую и процессуальную позицию истца в суде первой инстанции и уже являлись предметом судебного рассмотрения, получив правильную по существу оценку. Эти доводы, не влекущие отмену правильного по существу решения суда, выражают несогласие с принятым решением.

Доводов, свидетельствующих о незаконности решения, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм материального права и гражданско-процессуального законодательства, влекущих отмену решения по делу не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и оснований к его отмене не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ступинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу АС – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>.

Председательствующий

Судьи