Решение № 2-378/2024 2-378/2024(2-4681/2023;)~М-3401/2023 2-4681/2023 М-3401/2023 от 6 февраля 2024 г. по делу № 2-378/2024

УИД - №

Дело № 2-378/2024 07 февраля 2024 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Смольнинский районный суд г.Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Голиковой К.А.

При секретаре Юрковой Н.Н.

С участием представителя истцов и представителя ответчика

По адресу: <...>,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к ООО «ЛП» о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры за пероиод с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ., суммы переплаты расходов по уплате государственной пошлины и штрафа, по встречному исковому заявлению ООО «ЛП» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании суммы недоплаты и расходов по уплате государственной пошлины,

У с т а н о в и л :

Истцы указывают, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Г.С.К.», с одной стороны, и ФИО1, ФИО2, с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № №. Истцы указывают, что в соответствии с п. 1 указанного договора продавец и покупатели пришли к соглашению о том, что в будущем продавец обязуется продать покупателю квартиру площадью 61,41кв.м в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес> а покупатели обязуются купить указанную квартиру на условиях и в срок, установленные настоящим договором. Истцы указывают, что цена квартиры определена в размере 3780405 рублей, и истцы уплатили указанную сумму ответчику. Истцы указывают, что решением Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ. за ними признано право собственности на квартиру. Как указывают истцы, несмотря на требования, изложенные в претензии от ДД.ММ.ГГГГ ответчик не рассмотрел претензию. Истцы считают, что неустойка за просрочку передачи квартиры покупателю за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 3780405 рублей 00 копеек. Истцы также указывают, что по результатам обмера помещения площадь квартиры с учетом балкона составляет 59,74 кв.м. Истцы считают, что должна быть возвращена стоимость 1,67 кв.м площади квартиры, полагая, что при расчете площади должен быть применен понижающий коэффициент <данные изъяты> В связи с изложенным истцы просят взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 500000 рублей в пользу ФИО1, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 500000 рублей в пользу ФИО2, сумму переплаты в размере 220840 рублей 50 копеек в ползу каждого истца, расходы по уплате государственной пошлины и штраф. В ходе судебного разбирательства истцы уточнили исковые требования, просят взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 1890202 рублей 50 копеек в пользу ФИО1, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 1890202 рублей 50 копеек в пользу ФИО2, сумму переплаты в размере 220840 рублей 50 копеек в ползу каждого истца, расходы по уплате государственной пошлины и штраф.

Ответчиком - ООО «ЛП» заявлено встречное исковое требование о взыскании оплаты за увеличение площади квартиры в сумме 446971 рубля 20 копеек в солидарном порядке, указывая, что по результатам обмера площадь квартиры увеличилась на 1,69 кв.м, что определено после применения коэффициента 1. в квартире имеется Балкон (лоджия). Ответчик указывает, что истцы не произвели доплату стоимости жилого помещения.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены через представителя. Представитель истцов – в судебное заседание явился, просит удовлетворить исковые требования и отказать в удовлетворении встречных исковых требований.

Ответчик – ООО «ЛП» - представитель в судебное заседание явился, просит снизить размер неустойки и компенсацию морального вреда, просит удовлетворить встречные исковые требования.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, уд считает следующее:

Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Г.С.К.» (правопреемником которого является ООО «ЛП») и ФИО1 и ФИО2 (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №. Согласно п. 1 указанного предварительного договора настоящим стороны пришли к соглашению о том, что в будущем сторонами будет заключен основной договор купли-продажи, по которому продавец обязуется продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес> – 1 очередь, а покупатель обязуется купить указанную квартиру на условиях и в сроки, установленные настоящим договором. В пункте 5 указанного предварительного договора стороны настоящего договора согласовали обеспечительный платеж в качестве способа обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по настоящему договору и в том числе обязательства по заключению основного договора. Покупатель вносит обеспечительный платеж в размере 140015 у.е. или 3780405 рублей в порядке, установленном п. 5.1 настоящего договора (п. 5 предварительного договора). Согласно п. 4 предварительного договора стороны обязуются в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру заключить основной договор купли-продажи.

Материалами дела подтверждается, что истцами произведена оплата квартиры в сумме 3780405 рублей в установленный договором срок.

Решением Выборгского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования ФИО1 и ФИО2 к ООО «ЛП» о признании за каждым из истцов право собственности на ? долю в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Судом установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано ДД.ММ.ГГГГ., квартира была передана истцам ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Исходя из содержания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, в последнем установлена обязанность истцов и ответчика заключить в будущем на предусмотренных указанным договором условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано в последующем, и при этом установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества в виде обеспечительного платежа. В силу данных обстоятельств суд считает, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ. следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, к отношениям сторон применимы положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи вещи, которая должна была поступить в собственность продавца в будущем, а также положения Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку спорные отношения имеют признаки, указанные в преамбуле названного Закона.

Заявляя требование о взыскании неустойки, истцы фактически просят применить к ответчику меру ответственности за неисполнение обязанности по передаче предварительно оплаченного товара в установленный договором срок, применив положения ч. 3 ст. 23.1 ГК РФ при подсчете размера неустойки.

В соответствии с ч. 3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

В судебном заседании ответчиком заявлено ходатайство о применении пропуска срока исковой давности. Согласно материалам дела настоящее исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ. При этом, истцы не представили доказательства уважительных причин пропуска срока исковой давности по требованиям о взыскании суммы неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГ. В силу изложенного суд считает необходимым удовлетворить ходатайство ответчика о применении пропуска срока исковой давности, отказав в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки за период со ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, следует учесть, что Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 N 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве", постановлено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, размер неустойки за просрочку передачи квартиры истцам должен быть определен без учета времени просрочки, имевшей место в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Вместе с тем пунктом 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства.

Размер неустойки за просрочку передачи квартиры истцам за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. превышает цену договора (стоимость квартиры). Учитывая изложенное и принимая во внимание, что неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и не должна являться средством обогащения, поскольку направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств, суд считает необходимым, применив положения ст. 333 ГК РФ, снизить размер неустойки до 1000000 рублей. С учетом изложенного суд считает необходимым удовлетворить исковые требования в части взыскания неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ в сумме по 500000 рублей (1000000:2=500000) с ответчика в пользу каждого истца.

Статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Из преамбулы Закона "О защите прав потребителей" следует, что изготовителем и продавцом являются организации независимо от их организационно-правовых форм, а также индивидуальные предприниматели, производящие товары для реализации потребителям, а также реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

В силу вышеизложенного к спорным правоотношениям подлежат применению положения ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в части мер ответственности за нарушение прав потребителей.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку ответчиком допущено нарушение срока передачи квартиры истцам, и ответчик добровольно не удовлетворил требования потребителей о выплате неустойки, суд считает необходимым взыскать штраф в сумме по 500000 (1000000*50%:100%=500000) рублей с ответчика в пользу каждого истца.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу каждого истца необходимо взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме по 1104 рублей 50 копеек.

Ответчик просит взыскать недоплаты в связи с увеличением площади квартиры с истцов.

В соответствии с п.п. «а» п. 5.2 предварительного договора стоимость основного договора, указанная в п. 3.1, может быть изменена на основании данных контрольного обмера Проектно-Инвентаризационным Бюро, в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) общей площади квартиры и площади балкона (лоджии) относительно данных п. 1.1 настоящего договора, исходя из стоимости одного квадратного метра жилой площади, равного рублевому эквиваленту 2280 у.е, и стоимости одного квадратного метра балкона (лоджии) по указанной в данном пункте цене с коэффициентом равным 0,3(0,5). Согласно п.п. «б» п. 5.2 предварительного договора стоимость основного договора, указанная в п. 3.1, может быть изменена в случае остекления балкона(лоджии) стоимость одного квадратного метра балкона (лоджии) принимается сторонами с коэффициентом, равным 1,0.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

При заключении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. истцы произвели оплату стоимости квартиры в сумме 3780405 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м 2280 у.е и площади квартиры – 61,1 кв.м. Согласно ведомости помещений и х площадей, составленной ООО «Арсенал», общая площадь квартиры составляет 63,1 кв.м, в том числе общая площадь квартиры – 58,3 кв.м, площадь остекленной лоджии – 4,8 кв.м. Таким образом по результатам обмера выявлено увеличение площади квартиры увеличилась на 1,69 кв.м (63,1-61,41=1,69). При этом ответчик произвел остекление балкона (лоджии). Таким образом и с учетом положений ст. 309 ГК РФ, ст. 421 ГК РФ ответчик вправе требовать доплаты от истцов. Учитывая изложенное суд считает необходимым удовлетворить встречные исковые требования ООО «ЛП» о взыскании суммы недоплаты в связи с увеличением площади квартиры в размера по 223485 рублей 60 копеек ((2280у.е.*1,69кв.м.*116(курс доллара на ДД.ММ.ГГГГ. (акт приема))):2=223485,60) с каждого истца в пользу ответчика.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ с истца ФИО1 в пользу ответчика необходимо взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3835 рублей 00 копеек (7670:2=3835), с истца ФИО2 в пользу ответчика необходимо взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3835 рублей 00 копеек.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Частично удовлетворить исковые требования ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ООО «ЛП», ИНН №, в пользу ФИО1, паспорт серии №, неустойку за просрочку передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 500000 (пятьсот тысяч) рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1104 рублей 50 копеек, штраф в сумме 250000 рублей.

Взыскать с ООО «ЛП», ИНН №, в пользу ФИО2, паспорт серии №, неустойку за просрочку передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме500000 (пятьсот тысяч) рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1104 рублей 50 копеек, штраф в сумме 250000 рублей.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Удовлетворить встречные исковые требования ООО «ЛП».

Взыскать с ФИО2, паспорт серии №, в пользу ООО «ЛП», ИНН №, сумму недоплаты в связи с увеличением площади квартиры в размере 223485 рублей 60 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3835 рублей.

Взыскать с ФИО1, паспорт серии №, и ФИО2, паспорт серии №, в пользу ООО «ЛП», ИНН №, сумму недоплаты в связи с увеличением площади квартиры в размере 223485 рублей 60 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3835 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в Смольнинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья