Решение № 2-20/2025 2-20/2025(2-720/2024;)~М-703/2024 2-720/2024 М-703/2024 от 4 февраля 2025 г. по делу № 2-20/2025

Дело № 2-20/2025

УИД 36RS0007-01-2024-001151-62


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п.г.т. Анна 5 февраля 2025 года

Воронежской области

Аннинский районный суд Воронежской области в составе:

судьи Аннинского районного суда Воронежской области Пысенкова Д.Н.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика - Обществу с ограниченной ответственностью «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» - ФИО3,

при секретаре Потапенко Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» о прекращении договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» о прекращении договора аренды земельного участка, указывая, что 11 февраля 2009 года между собственниками земельного участка с кадастровым номером № и ООО «Аннинская нива» был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей (срок действия с 11 февраля 2009 года по 11 февраля 2024 года).

20 декабря 2011 года право аренды на земельный участок с кадастровым номером № было перерегистрировано в пользу ООО «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» (номер регистрации №, срок действия с 11 февраля 2009 года по 11 февраля 2024 года).

Данная запись внесена на основании Договора аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11 февраля 2009 года, Договора о присоединении ООО «Аннинская нива», ООО «Агранд», ООО «Агрозерно», ООО «АгроШанс», ООО «Правда» к ООО «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» № 77710/В-Ю/10107 от 01 апреля 2011 года, Передаточного акта от 01 апреля 2011 года, Решения единственного участника Общества с ограниченной ответственностью «Аннинская нива» от 01 апреля 2011 года, Протокола внеочередного общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» от 11 апреля 2011 года.

Вышеуказанный земельный участок принадлежит истцу и иным сособственникам на праве общей долевой собственности, право общей долевой собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Воронежской области, о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №, количество собственников земельного участка составляет 5.

11 февраля 2024 года срок действия договора аренды истек.

Ввиду того, что земельный участок находится в долевой собственности не более чем пяти лиц и Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не предусмотрено проведение общего собрания участников долевой собственности по вопросу владения, пользования и распоряжения земельным участком, 07 февраля 2024 года представитель истца направил в адрес ответчика уведомление от 29 января 2024 года о нежелании продления договора аренды от 11 февраля 2009 года на земельный участок с кадастровым номером №.

Данное уведомление получено ответчиком 13 февраля 2024 года, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 39625090239325 (отчет сформирован официальным сайтом «Почты России»).

Между тем, согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Данное уведомление от ответчика в адрес истца не поступало.

В настоящее время истец не желает продлевать арендных отношений с ответчиком, а имеет намерение произвести выдел в счет принадлежащей ему земельной доли земельного участка, и распоряжаться им по своему усмотрению.

Однако, не может этого сделать без согласия арендатора, то есть ответчика.

Кроме того, в настоящее время нет возможности во внесудебном порядке погасить запись аренды в ЕГРН по совместному заявлению арендатора и арендодателей, так как сособственники земельного участка ФИО4 и ФИО5 умерли, а наследники не оформили наследственных прав.

На момент подачи искового заявления срок действия договора аренды земельного участка истек, письменного соглашения о продлении договора аренды стороны не подписывали.

Таким образом, после истечения срока действия договора аренды, заключенного 11 февраля 2009 года, следующий договор считается заключенным на неопределённый срок. В связи с этим каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения прекращается по истечении трехмесячного срока с даты, когда арендодатель, являющийся собственником земельного участка, уведомил ответчика о своем отказе от договора аренды.

Поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером № договор аренды был заключен 11 февраля 2009 года, пятнадцатилетний срок действия договора истек 11 февраля 2024 года. Письменное уведомление о расторжении договора аренды, получено ответчиком 13 февраля 2024 года.

Таким образом, договор аренды заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером № следует считать прекращенным с 13 мая 2024 года.

В связи с чем, истец просит признать договор аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей, заключенный 11 февраля 2009 года в отношении земельного участка, с кадастровым номером №, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, прекращенным с 13 мая 2024 года. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись об ограничении (обременении) права в виде аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Определением Аннинского районного суда Воронежской области от 23 декабря 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечены ФИО6, ФИО7, ФИО8 /л.д. 67/.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, доверил представление своих интересов представителю ФИО9

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО9 заявленные исковые требования полностью поддержал, по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика – ООО «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» - ФИО3 заявленные исковые требования полностью не признал.

Третьи лица – ФИО6, ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, причина неявки не известна.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, причина неявки не известна. Согласно ранее данным пояснениям представитель ФИО10 согласился с заявленными исковыми требованиями.

В силу ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд нашел возможным рассмотрение данного дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель), другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 1 Закона об обороте земель).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Положения ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 12 указанного Закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 14 приведенного Закона (пункты 1, 5) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, 11 февраля 2009 года между собственниками земельного участка с кадастровым номером № и ООО «Аннинская нива» был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей (срок действия с 11 февраля 2009 года по 11 февраля 2024 года) /л.д. 79-80/.

20 декабря 2011 года право аренды на земельный участок с кадастровым номером № было перерегистрировано в пользу ООО «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» (номер регистрации № срок действия с 11 февраля 2009 года по 11 февраля 2024 года).

Данная запись внесена на основании Договора аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11 февраля 2009 года, Договора о присоединении ООО «Аннинская нива», ООО «Агранд», ООО «Агрозерно», ООО «АгроШанс», ООО «Правда» к ООО «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» № 77710/В-Ю/10107 от 01 апреля 2011 года, Передаточного акта от 01 апреля 2011 года, Решения единственного участника Общества с ограниченной ответственностью «Аннинская нива» от 01 апреля 2011 года, Протокола внеочередного общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» от 11 апреля 2011 года.

Вышеуказанный земельный участок принадлежит истцу и иным сособственникам на праве общей долевой собственности, право общей долевой собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Воронежской области, о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16 февраля 2023 года № №, количество собственников земельного участка составляет 5 /л.д. 11-31/.

11 февраля 2024 года срок действия договора аренды истек.

Ввиду того, что земельный участок находится в долевой собственности не более чем пяти лиц и Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не предусмотрено проведение общего собрания участников долевой собственности по вопросу владения, пользования и распоряжения земельным участком, 07 февраля 2024 года представитель истца направил в адрес ответчика уведомление от 29 января 2024 года о нежелании продления договора аренды от 11 февраля 2009 года на земельный участок с кадастровым номером № /л.д. 32/.

Данное уведомление получено ответчиком 13 февраля 2024 года, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 39625090239325 (отчет сформирован официальным сайтом «Почты России») /л.д. 33/.

Уведомление от ответчика о желании заключить договор аренды на новый срок в адрес истца не поступало.

В настоящее время истец не желает продлевать арендных отношений с ответчиком, а имеет намерение произвести выдел в счет принадлежащей ему земельной доли земельного участка, и распоряжаться им по своему усмотрению.

Однако, не может этого сделать без согласия арендатора, то есть ответчика.

Кроме того, в настоящее время нет возможности во внесудебном порядке погасить запись аренды в ЕГРН по совместному заявлению арендатора и арендодателей, так как сособственники земельного участка ФИО4 и ФИО5 умерли, а наследники не оформили наследственных прав.

На момент подачи искового заявления срок действия договора аренды земельного участка истек, письменного соглашения о продлении договора аренды стороны не подписывали.

Истец указывает, что после истечения срока действия договора аренды, заключенного 11 февраля 2009 года, следующий договор считается заключенным на неопределённый срок. В связи с этим каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения прекращается по истечении трехмесячного срока с даты, когда арендодатель, являющийся собственником земельного участка, уведомил ответчика о своем отказе от договора аренды.

Истец полагает, что поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером № договор аренды был заключен 11 февраля 2009 года, пятнадцатилетний срок действия договора истек 11 февраля 2024 года. Письменное уведомление о расторжении договора аренды, получено ответчиком 13 февраля 2024 года.

Также истец считает, что договор аренды заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером №, следует считать прекращенным с 13 мая 2024 года.

Оценивая заявленные истцом требования в части прекращения договора аренды, суд приходит к выводу, что они не подлежат удовлетворению, в связи со следующим.

Основываясь на положениях части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 153, 606, 610, п. 1, 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая специфику арендных отношений, которые могут быть длительными, с множественностью лиц на стороне арендодателя либо арендатора, а также иметь особенности исходя из объекта аренды, суд приходит к выводу о том, что гражданским законодательством установлены специальные правила для продления такого вида договоров, согласно которым договор аренды может быть продлен на тех же условиях, без заключения нового договора либо дополнительного соглашения к нему, то есть в случае молчаливого согласия арендодателя и именно поэтому, этой же нормой предусмотрен особый механизм одностороннего отказа от участия в дальнейших арендных отношениях - путем заявления возражений. При совершении сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, при числе собственников более пяти, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных статьями 13 и 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что заявление возражений относительно продления договора аренды в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является сделкой, поскольку не порождает, не изменяет и не прекращает гражданские права и обязанности в смысле, придаваемом этим понятиям статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заявление возражений является лишь выражением волеизъявления арендодателя, подтверждающим действие договора исключительно в первоначальном виде, то есть в течение установленного им срока и прекращения по его истечении. Исходя из действующего законодательства, обязательное проведение общего собрания собственников земельных долей для заявления возражений относительно пролонгации договора аренды не требуется, но допускается законом при наличии на то волеизъявления сособственников земельного участка и может быть разрешен, одним из следующих способов:

- путем проведения общего собрания до окончания срока действия договоры аренды, на котором участники общей долевой собственности могут выразить волеизъявление. При этом в случае, если большинство собственников проголосует за пролонгацию договора, он будет считаться продленным. В отношении же собственников проголосовавших против заключения договора аренды либо его условий, наступят иные последствия в виде права на выделение земельного участка без согласия арендатора и прекращения права аренды либо залога в отношении выделенного участка. В случае, если большинство участников проголосуют против продления договора аренды, он будет считаться прекращенным по истечении срока;

- путем не предъявления возражений, вследствие чего договор, в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), будет считаться возобновленным на новый срок на тех же условиях. Соответствующая правовая позиция отражена в пункте 3 «Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020).

- в случае не проведения общего собрания до истечения срока действия договора аренды, путем заявления отдельными участниками долевой собственности возражений против его продления. Из системного толкования положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ апелляционный суд пришел к выводу, что для таких участников долевой собственности по окончании срока действия договора наступают последствия в виде прекращения арендных отношений и возникновения права на выделение земельного участка без согласования с бывшим арендатором.

Учитывая выражение истцом возражений относительно продления срока договора аренды до его истечения, суд полагает, что начиная с 12 февраля 2024 года, договор аренды от 11 февраля 2009 года прекратил свое действие для истца, а потому с указанной даты истец вправе произвести выдел принадлежащей ему доли без согласия арендатора.

Таким образом, требование о прекращении договора аренды в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

Между тем, суд находит заслуживающими внимания требования истца о погашении регистрационной записи, в связи со следующим.

Поскольку срок действия договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, истек 11 февраля 2024 года, истец возражал против его продления, намерен произвести выдел с образованием земельного участка, суд приходит к выводу, что обременение в виде аренды не подлежит сохранению.

Иное толкование ограничивало бы право собственника доли на выдел и распоряжение ею по истечении срока договора аренды, возражений на его продление и фактически ставило бы его в зависимость от добросовестности действий иных участников долевой собственности, в том числе обладающих большинством голосов, и объективных условий, а в конечном итоге, нарушало бы право частной собственности, делая его номинальным, что в силу статьи 35 Конституции Российской Федерации недопустимо.

Таким образом, суд полагает необходимым погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись об ограничении (обременении) права в виде аренды № от 20 декабря 2011 года в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

Суд находит, что вышеуказанные выводы также согласуются и со сложившейся судебной практикой по аналогичной категории споров (например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21 сентября 2022 года № 88-25988/2022).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить в части.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись об ограничении (обременении) права в виде аренды № 36-36-02/003/2009-30 от 20 декабря 2011 года в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

В остальной части исковые требования ФИО1, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Д.Н. Пысенков

Решение принято в окончательной форме 14 февраля 2025 года.