Решение № 2-1308/2019 2-173/2020 2-173/2020(2-1308/2019;)~М-1273/2019 М-1273/2019 от 28 января 2020 г. по делу № 2-1308/2019

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2020 года г. Ревда Свердловской области

Ревдинский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Захаренкова А.А.

при секретаре ФИО2,

с участием ответчика ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1 и просила взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 16.04.2004 № № за период с июля 2014 года по июль 2019 года в размере 50 804,90 рублей, пени за период с 13.09.2016 по 07.08.2019 – 37 592,42 рублей.

В окончательном варианте требований истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору от 16.04.2004 № № в размере 46 226,11 рублей за период с июля 2014 по декабрь 2018 года, задолженность по пени в размере 45 721,11 рублей за период с 13.09.2016 по 14.01.2020 (л.д. 104).

В обоснование исковых требований указано, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО «Артефакт» 16.04.2004 был заключен договор аренды № № земельного участка площадью 2 730,00 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, под строительство объекта культуры и искусства (задние культурно-эстетического и административного центра). Срок действия договора - с 05.03.2004 по 04.03.2022 (п. 2 Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ). С 01.01.2008 права и обязанности арендодателя по договору перешли от МУГИСО к Администрации г. Екатеринбурга (Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ). В связи с переходом от ООО «Артефакт» к ООО «ТРЕЙД-Ек», а затем от ООО «ТРЕЙД-Ек» к ООО «СтройКом» права собственности на объект незавершенный строительством заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору о перемене лица на стороне арендатора. В связи с переходом от ООО «СтройКом» к владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «Инвестиции в недвижимость» права собственности на объект незавершенный строительством, заключено дополнительное соглашение № от 20.03.2013, согласно условиям которого права и обязанности последнего по Договору возникают с 28.12.2012. Строительство 10-ти этажного здания административно-торгового центра со встроенной 2-х уровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанции завершено в полном объеме (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № от ДД.ММ.ГГГГ). Помещения во вновь построенном здании переданы третьим лицам, в том числе ответчику (площадь помещения 46,3 кв.м., кадастровый №).

Дополнительное соглашение к договору аренды с ответчиком не заключалось, однако Администрация г. Екатеринбурга считает ФИО1 арендатором земельного участка, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользование земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая там самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обстоятельства по аренде данного земельного участка. Покупатель объекта недвижимости, вне зависимости от волеизъявления арендодателя, принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по его аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом земельном участке. В таких случаях заключение нового договоре не требуется. Поскольку у нового собственника с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования соответствующего объекта недвижимости, то одновременно с этим возникает и обязательство по внесению платы за использование соответствующего участка. Так как арендатором земельного участка изначально являлось ООО «Артефакт», то приобретение ФИО1 объекта недвижимости подтверждает наличие цепочки правопреемства, и, следовательно, в силу закона к ответчику перешло право аренды вместе с договорной неустойкой.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о дне, времени, месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом, о чем имеется почтовое уведомление (л.д. 84), просил рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие (л.д. 108-109).

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признала частично по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление (л.д. 98-100), согласно которым в отношении арендной платы, начисленной истцом с июля 2014 года по ноябрь 2016 года, истекли сроки исковой давности. Поэтому задолженность по уплате арендных платежей за период с июля 2014 года по ноябрь 2016 года в размере 22119 рублей 46 копеек не подлежит взысканию с ответчика. Ответчик признает требования в части задолженности за оставшийся период, по которому срок исковой давности не истек, из расчета 50 804,90 – 22 119,46 = 28 685, 44 рублей. С учетом того, что срок исковой давности истцом был пропущен по основным требованиям за период с июля 2014 года по ноябрь 2016 года, требования истца о взыскании неустойки (пени) за этот период также не подлежат удовлетворению. Ответчик считает, что сумма исковых требований по основному долгу и пеням должна быть уменьшена на платежи, начисленные за период с июля 2014 года по ноябрь 2016 года. При рассмотрении вопроса по неустойке за период с декабря 2016 года по июль 2019 года просит учесть пропуск срока исковой давности по части основного требования и пеням, соотношение основного долга и пеней, и принять решение о снижении размера пени до 5 000 рублей на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд, выслушав пояснения ответчика, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО «Артефакт» 16.04.2004 заключен договор аренды № № в отношении земельного участка площадью 2 730 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, под строительство объекта культуры и искусства (л.д. 25-32). Срок действия договора - с 05.03.2004 по 04.03.2022 (п. 2 дополнительного соглашения № от 20.03.2015 на л.д. 41). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.06.2004, запись регистрации № (выписка из ЕГРН на л.д. 94-96).

01.01.2008 права и обязанности арендодателя по договору перешли от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области к Администрации г. Екатеринбурга (соглашение от 23.07.2008, номер регистрации № от 03.10.2008). В связи с переходом от ООО «Артефакт» к ООО «ТРЕЙД-Ек», а затем от ООО «ТРЕЙД-Ек» к ООО «СтройКом» права собственности на объект незавершенный строительством (регистрационная запись от 21.04.2008 №) заключено дополнительное соглашение № от 17.11.2008 к договору аренды земельного участка (л.д. 34-37).

В связи с переходом от ООО «СтройКом» к владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Инвестиции в недвижимость» права собственности на объект незавершенный строительством (регистрационная запись от 28.12.2012 №) заключено дополнительное соглашение № от 20.03.2013 (л.д. 38-40), согласно условиям которого права и обязанности последнего по договору возникают с 28.12.2012 (п. 4 дополнительного соглашения).

Строительство 10-ти этажного здания административно-торгового центра со встроенной 2-х уровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанции завершено в полном объеме (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № от 17.02.2014 на л.д. 42-43). Помещения во вновь построенном здании переданы лицам, в том числе ответчику (площадь помещения 46,3 кв.м., кадастровый №).

07.07.2014 между ООО «Управляющей компанией ИТС-Групп» и ФИО1 заключен договор купли продажи нежилого помещения № (л.д. 16-17) в отношении нежилого помещения общей площадью 46,3 кв.м., номер на поэтажном плане: 166, кадастровый (или условный) №, расположенного на третьем этаже в административно-торговом здании с подземной парковкой по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО1 на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке 30.07.2014 (выписка из ЕГРН на л.д. 90-93).

По условиям дополнительного соглашения № арендная плата вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежемесячно равными долями, не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год (п. 3.4 на л.д. 39).

Начиная с 01.01.2012, согласно Постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области, муниципального образования «город Екатеринбург». Размер арендной платы для каждого арендатора определяется арендодателем пропорционально соотношению его доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, расположенный на участке.

В соответствии с положениями статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке, приобретает право пользования таким земельным участком независимо от того, был ли он оформлен в установленном порядке договор аренды земельного участка между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответственно, с 30.07.2014 ФИО1 приобрела права и обязанности по договору аренды от 16.04.2004 № №, в том числе по внесению платы за пользование земельным участком, предоставленным в аренду.

Информация о сроках и порядке оплаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, находится в публичном доступе.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу п. 6.2 договора аренды, в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период. Пени начисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2. настоящего Договора.

Ответчик ФИО1 обязательство по оплате арендной платы надлежащим образом не исполняла, в связи с чем, истцом были начислены пени за просрочку перечисления арендной платы.

Согласно расчетам истца, задолженность по арендной плате ответчика за период с июля 2014 года по декабрь 2018 года, июнь – июль 2019 года составляет 46 226,11 рублей, пени за просрочку исполнения обязательства за период с 13.09.2016 по 14.01.2020 составляют 45 721,11 рублей (л.д. 105).

Вместе с тем, ответчиком заявлено о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности при обращении с заявленными требованиями.

В статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Суд соглашается с доводами ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в части требований о взыскании арендных платежей за период с июля 2014 года по август 2016 года включительно.

Истец обратился в суд с иском 27.08.2019 (по почте иск направлен 23.08.2018, л.д. 6). Таким образом, в отношении заявленной ко взысканию арендной платы, начисленной истцом с июля 2014 года по август 2016 года, сроки исковой давности истекли. Так, учитывая, что арендная плата вносится ежемесячно до 10 числа каждого месяца, срок исковой давности по предъявлению требования о взыскании арендной платы за август 2016 года истек 10.08.2019.

Доказательств уважительности пропуска срока исковой давности истцом, не представлено. Доводы истца, изложенные в его дополнительных письменных пояснениях (л.д. 108-109), о том, что Администрация узнала о нарушении своих прав 31.07.2015 являются голословными, каким образом истец узнал о нарушении своего права им также не указано. Из материалов дела не усматривается обстоятельств, которые бы объективно препятствовали истцу обратиться в суд с иском. Истец в любое время мог получать информацию о принадлежащем ему земельном участке и расположенных на нем объектах недвижимости из открытых источников.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», факт истечения срока исковой давности служит самостоятельным основанием для отказа в иске.

Таким образом, задолженность по уплате арендных платежей за период с июля 2014 года по август 2016 года в сумме 19 565,09 рублей, а также суммы пени за период с июля 2014 года по август 2016 года в размере 23 849,81 рублей с учетом положений ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит взысканию с ответчика в связи с истечением сроков исковой давности по данным требованиям.

Вместе с тем, принимая во внимание, что ФИО1 с 30.07.2014 являлась собственником нежилого помещения, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 66:41:0401030:62, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика арендной платы в соответствии с расчетами истца (л.д. 105), правильность которых проверена судом, за период с сентября 2016 года по июль 2020 года в сумме 26 661,02 рублей.

При этом, размер пени за период с 13.09.2016 по 14.01.2020 составит 21 871, 40 рублей.

Разрешая требования о взыскании с ответчика пени в размере 21 871,40 рублей и ходатайство ответчика о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В силу диспозиции ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Основанием для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, и в силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем об ее уменьшении.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Разрешая вопрос о возможности уменьшения неустойки, суд исходит из необходимости сохранения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба арендодателя, принимает во внимание фактические обстоятельства дела, размер задолженности по основному долгу по договору аренды в сумме 26 661,02 рублей, и приходит к выводу о явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства, при этом учитывает отсутствие доказательств наступления у истца тяжелых последствий нарушением должником рассматриваемых обязательств.

Таким образом, суд считает возможным применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить сумму пени, подлежащую взысканию с ответчика до 7 000 рублей.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В силу ст. 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции и мировыми судьями, подлежит зачислению в бюджет муниципального района, то есть должна взыскиваться не в доход федерального бюджета, а в доход местного бюджета.

Согласно ч. 1 п. 1 пп. 3 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера.

Таким образом, с ФИО1 подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере 1 655 руб. 97 коп., пропорционально размерам удовлетворенных требований имущественного характера.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени – удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Администрации г. Екатеринбурга с ФИО1 задолженность по договору аренды от 16.04.2004 № № в размере 26 661 (двадцать шесть тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль 02 копейки, пени за период с 13.09.2016 по 14.01.2020 в размере 7 000 (семь тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО1 госпошлину в доход местного бюджета в сумме 1 655 (одна тысяча шестьсот пятьдесят пять) рублей 97 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Ревдинский городской суд Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Судья: А.А. Захаренков

<данные изъяты>

<данные изъяты>