Решение № 3А-22/2017 3А-22/2017(3А-693/2016;)~М-713/2016 3А-693/2016 М-713/2016 от 24 января 2017 г. по делу № 3А-22/2017

Дело № 3а-22/2017

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Нижний Новгород «25» января 2017 года

Нижегородский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сорокина М.С.,

при секретаре судебного заседания Обалине В.С.,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Фирма «НикО» - ФИО2,

представителя администрации Богородского муниципального района Нижегородской области – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фирма «НикО» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Фирма «НикО» обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка ГКН №, расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на 01 ноября 2013 года равной рыночной стоимости указанного земельного участка в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование заявленных требований ООО «Фирма «НикО» указало на то, что является арендатором вышеназванного земельного участка, кадастровая стоимость которого, определенная на основании постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 862 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Нижегородской области» по состоянию на 01 ноября 2013 года составляет <данные изъяты> рублей.

Ссылаясь на положения Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также на то утвержденная кадастровая стоимость земельного участка существенно выше его рыночной стоимости, которая согласно отчета об оценке оценщика ООО «Инвестконсалтинг» ФИО5 от 15 июня 2015 года №, соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности, составляет 19 775 000,00 рублей, ООО «Фирма «НикО» считает, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена равной его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке.

Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указывает на то, что результаты кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №, и Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 № П/49.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, в котором указало на то, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Администрация Богородского муниципального района Нижегородской области представила в суд отзыв, в котором просила в удовлетворении административного искового заявления отказать, поскольку требование об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка нарушает интересы муниципального образования, приводит к снижению доходов и потерям бюджета.

Администрация Доскинского сельсовета Богородского муниципального района Нижегородской области представила в суд отзыв, в котором указала на несогласие с заявленными административными исковыми требованиями ввиду того, что представленная величина рыночной стоимости спорного земельного участка является очень заниженной.

В судебном заседании представитель ООО «Фирма «НикО» – ФИО2 просил удовлетворить заявленные административным истцом требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель администрации Богородского муниципального района Нижегородской области ФИО1 просила в удовлетворении административного искового заявления отказать по мотивам недостоверности и занижения предлагаемой к установлению рыночной стоимости спорного земельного участка.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав объяснения явившихся по делу лиц, обсудив доводы административного искового заявления, отзывов на него, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

В силу требований ст. 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно п.п. 1, 2, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как установлено ст. 390 Налогового кодекса РФ, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу положений ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Как установлено ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 862 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Нижегородской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Нижегородской области, по состоянию на 1 ноября 2013 года (Приложение 1), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Нижегородской области по муниципальным районам (городским округам), определенные по состоянию на 1 ноября 2013 года, необходимые для определения кадастровой стоимости ранее не учтенных земельных участков, выявляемых ранее учтенных земельных участков, а также в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик земельных участков (Приложение 2), утверждены обобщенные (минимальные, средние, максимальные) показатели результатов расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Нижегородской области по состоянию на 1 ноября 2013 года (Приложение 3), установлено, что расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Нижегородской области осуществляется по группам в соответствии с видом разрешенного использования земельных участков (Приложение 4).

Из материалов дела следует, что ООО «Фирма «НикО» на основании договора аренды земельного участка от 06 августа 2004 года № №, заключенного между ООО «Фирма «НикО» и комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес>, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 392 600 кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для организации отдыха граждан, расположенного по адресу: <адрес>.

Из содержания приведенного выше договора аренды земельного участка, срок действия которого составляет 49 лет, а также из информации администрации Богородского муниципального района Нижегородской области следует, что размер арендной платы по спорному земельному участку исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ООО «Фирма «НикО», права и обязанности которого как арендатора спорного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, является в силу положений ст.ст. 65, 66 Земельного кодекса РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения его кадастровой стоимости.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Фирма «НикО» 02 сентября 2015 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости с предоставлением всех необходимых для этого документов. Указанное заявление ООО «Фирма «НикО» решением комиссии от 23 сентября 2015 года № было отклонено.

Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении ООО «Фирма «НикО» установленного ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Согласно информации ФГБУ «ФКП Росреестра», сведения о спорном земельном участке были внесены в государственный кадастр недвижимости 31 января 2001 года. Какие-либо изменения в сведения по земельным участкам в государственный кадастр недвижимости вследствие изменения их количественных или качественных характеристик, повлекшие за собой изменение кадастровой стоимости, не вносились.

Таким образом, оснований для применения в рамках настоящего дела положений ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не имеется.

По делу установлено, что спорный земельный участок включен в перечень земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 862 (Приложение 1), его кадастровая стоимость определена в размере <данные изъяты> рублей.

Из изложенного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость, является 01 ноября 2013 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Фирма «НикО» представило в суд отчет об оценке оценщика ООО «Инвестконсалтинг» ФИО5 от 15 июня 2015 года №, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 ноября 2013 года составляет <данные изъяты> рублей, а также положительное экспертное заключение экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 27 июня 2015 года №, из которого следует, что экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

В ходе рассмотрения дела административный истец заявил ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы, по результатам рассмотрения которого судом назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 ноября 2013 года, проведение экспертизы поручено эксперту АНО «Центр экспертиз Торгово-промышленной палаты Нижегородской области ФИО6

Согласно заключению эксперта АНО «Центр экспертиз Торгово-промышленной палаты Нижегородской области ФИО6 от 11 января 2017 года №Д, которое в силу положений ч. 8 ст. 82 КАС РФне является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 ноября 2013 года составляет <данные изъяты> рублей.

Оценив данные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что они, а равно иные имеющиеся в материалах дела доказательства в силу приведенных ниже положений нормативных правовых актов не могут свидетельствовать об обоснованности заявленных ООО «Фирма «НикО» требований и о наличии правовых оснований для их удовлетворения.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Из содержания указанной нормы следует, что отчет об оценке должен соответствовать не только указанным в ней требованиям, но и требованиям иных нормативных правовых актов - федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В соответствии с п.п. 10, 12 – 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, являющегося обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п.п. 4, 5, 8, 10 - 12 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, являющегося обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться соответствующие сведения, в том числе:

описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

В силу требований п.п. 4, 10, 11, 22, 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, являющегося обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Как следует из содержания отчета об оценке оценщика ООО «Инвестконсалтинг» ФИО5 от 15 июня 2015 года № (далее также – отчет об оценке) и заключения эксперта АНО «Центр экспертиз Торгово-промышленной палаты Нижегородской области ФИО6 от 11 января 2017 года №Д (далее также – заключение эксперта), рыночная стоимость спорного земельного участка в обоих случаях была определена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, и оценщик, и эксперт исходили из того, что его можно охарактеризовать как «земельные участки рекреационного назначения».

Оценщиком в отчете об оценке приведены данные о 7 доступных объектах недвижимости – земельных участках рекреационного назначения, 1 из которых находится в <адрес>, 1 – в <адрес>, 1 – в <адрес>, 4 – в <адрес>. Оценщиком одновременно указано на то, что с земельными участками, расположенными в том же направлении, что и объект оценки (<адрес>), за рассматриваемый период времени сделки не совершались.

Вместе с тем, такой вывод оценщика не может быть признан обоснованным, он вводит пользователей отчета об оценке в заблуждение, поскольку самим оценщиком приведено 1 предложение по продаже земельного участка рекреационного назначения в <адрес> (объект-аналог № 3), а факт наличия на дату оценки иных предложений по продаже земельных участков в этом же сегменте рынка в <адрес> подтверждается имеющимся в материалах дела заключением эксперта (объект-аналог № 1).

Учитывая изложенное, вопреки приведенным в отчете об оценке правилам отбора объектов-аналогов, с которыми суд в данном случае согласиться не может, у оценщика имелась возможность использовать для оценки иные объекты-аналоги, расположенные также как и объект оценки в <адрес>, исключив из расчетов предложения, находящиеся на иных территориях, отличающихся как по экономическим характеристикам, так и по местоположению.

Данный вывод суда подтверждается и решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 23 сентября 2015 года №, в котором в качестве замечания по отчету об оценке, среди прочего, указано на отсутствие надлежащего обоснования выбора объектов-аналогов.

По этим же основаниям не может быть признано соответствующим вышеприведенным требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки и заключение эксперта, в котором вообще отсутствует описание объема доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, а использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов никак не обосновано.

При определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, были использованы следующие корректировки:

в отчете об оценке – корректировка на удешевление в процессе торгов, корректировка на масштаб, корректировка, учитывающая наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций;

в заключении эксперта – поправка на уторговывание, поправка на наличие водоема на участке или рядом, поправка на площадь.

Суд полагает, что оценщиком в отчете об оценке необоснованно применен коэффициент корректировки, учитывающей наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций, по объекту-аналогу № 3 в размере 0,62.

Из приложенной к отчету об оценке копии объявления по объекту-аналогу № 3 следует, что у него имеются все коммуникации, при этом описание конкретного набора коммуникаций в объявлении не приведено.

Рассчитывая коэффициент корректировки в размере 0,62 (1/1,18*1,18*1,16), оценщик не привел какого-либо обоснования своего вывода о том, что объект-аналог № 3 обеспечен именно таким набором коммуникаций как электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация, данных о чем в объявлении не имеется.

Суд принимает во внимание, что продавец в любом случае заинтересован в подробном описании всех имеющихся коммуникаций, поскольку это существенным образом повышает привлекательность предложения. Следовательно, не указание в объявлении конкретного набора имеющихся коммуникаций и их технических характеристик, а равно имеющих ограниченный срок действия технических условий на их подключение, ставит под сомнение их наличие и может свидетельствовать лишь о возможности их подключения (об их нахождении на границе предлагаемого к продаже земельного участка), что основанием для применения корректировки являться не может.

С другой стороны, оценщик не привел и доводов, на основании которых он сделал допущение об отсутствии у объекта-аналога № 3, который согласно объявления обеспечен всеми коммуникациями, таких коммуникаций как теплоснабжение и коммуникационные связи, наличие (отсутствие) которых также учитывается при корректировке по данному элементу сравнения.

Кроме того, в отчете об оценке отсутствует обоснование конкретного размера примененных оценщиком корректировок на: электроснабжение - 1,18 (при диапазоне 1,05 – 1,30), газоснабжение - 1,18 (при диапазоне 1,05 – 1,30), водоснабжение и канализация – 1,16 (при диапазоне 1,05 – 1,25).

По мнению суда, являются необоснованными приведенные в заключении эксперта выводы об отказе от поправки на наличие коммуникаций по объекту-аналогу № 2.

Так, отказываясь от корректировки по указанному ценообразующему фактору, эксперт указал на то, что в объявлении о продаже объекта-аналога № 2 не указана информация о коммуникациях, в связи с чем делается допущение, что коммуникации отсутствуют.

Вместе с тем, в объявлении по объекту-аналогу № 2 указано – «имеются ТУ на 400 кВт», что свидетельствует о наличии у данного объекта-аналога инженерных коммуникаций в виде электроснабжения (возможности его подключения). Не учитывать указанную информацию о качественных характеристиках объекта-аналога, эксперт был не вправе, равно как был не вправе при имеющейся в заключении степени аргументации отказываться от корректировки по данному элементу сравнения.

И в отчете об оценке, и в заключении эксперта приведены мотивы, по которым оценщик и эксперт отказались от корректировок на категорию земель и разрешенное использование.

Вместе с тем, составителями отчета об оценке и заключения не учтено, что объект оценки относится к категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (объекты-аналоги – к категории земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, имеет разрешенное использование - для организации отдыха граждан (объекты-аналоги – под объекты рекреации, под коттеджное строительство, под дачное строительство, под базу отдыха), и полностью покрыт водным объектом – прудом (границы спорного земельного участка совпадают с границами пруда), что исключает возможность возведения на нем объектов рекреации, коттеджей, дач, баз отдыха.

Не устраняет указанного недостатка произведенная экспертом корректировка объекта-аналога № 3 на «наличие водоема на участке или рядом» в размере 1,375, поскольку данная корректировка применяется для выравнивания цены «безводных» земельных участков и земельных участков, расположенных недалеко от воды (последние стоят на 25 – 50% дороже), а не для полностью покрытых водными объектами территорий, на которых невозможно осуществление строительства, что имеет место в рассматриваемом случае.

Суд не может согласиться с произведенной в заключении эксперта поправкой на площадь. Так, эксперт предположил, что всеми предыдущими расчетами он сделал сопоставимым объект оценки и объекты-аналоги по всем параметрам кроме площади. Для расчета зависимости стоимости 1 кв.м. от площади объекта он воспользовался встроенными функциями Excel, построил график зависимости, выстроил линию тренда и спрогнозировал стоимость единицы сравнения объекта оценки в соответствии с полученным трендом, при этом в качестве аппроксимирующей модели им выбрана логарифмическая зависимость как дающая минимальную погрешность. Составив уравнение, рассчитав коэффициент детерминации и подставив значения в полученную формулу, эксперт получил стоимость 1 кв.м. объекта оценки, имеющего общую площадь 392 600 кв.м., в размере 42 руб./кв.м., притом что стоимость 1 кв.м. объектов аналогов (до поправки на площадь) составляла:

объект-аналог № 1 - № руб./кв.м. при площади 100 000 кв.м.;

объект-аналог № 2 – 45 руб./кв.м. при площади 370 000 кв.м.;

объект-аналог № 3 – № руб./кв.м. при площади 92 000 кв.м.

Во-первых, по основаниям, указанным выше, является необоснованным вывод эксперта о том, что объект оценки и объекты-аналоги в результате произведенных корректировок стали сопоставимыми по основным ценообразующим факторам.

Во-вторых, предложенный экспертом подход для расчета корректировки на масштаб не отражает действительной зависимости цены земельных участков от их площади, не позволяет учесть вклад (вес) каждого объекта-аналога, в том числе более дорогого, при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Так, в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости. Том 3. «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (Нижний Новгород, 2014 год, авторы ФИО7, ФИО8 и др.) зависимость рыночной стоимости земельных участков рекреационного назначения от их площади находится в диапазоне коээфициентов от 0,84 до 1,19, при этом:

при площади объекта оценки более 10 Га (более 100 000 кв.м.) и площади объекта-аналога от 3 до 10 Га (от 30 000 до 100 000 кв.м.) применяется коэффициент, равный 0,93;

при площади объекта оценки и объекта-аналога более 10 Га (более 100 000 кв.м.) применение корректировки не требуется (коэффициент = 1).

Как следует из информации, опубликованной в статье ФИО9 «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях» (журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 1 (40), 2005), зависимость цены 1 кв.м. от площади может быть представлена в виде графика, зависимость в котором отражает регрессивное уравнение у=1,8359х-0,0853. Рассчитанные на его основании коэффициенты, находящиеся в диапазоне от 0,7 до 1,4 (при крайних значениях), подходят для определения корректировок на площадь земельного участка для любого вида разрешенного использования и по крайне мере не превышают влияние фактора размера площади земельного участка на его цену.

Вместе с тем, в данном случае при фактической разнице площади объекта оценки (более 10 Га) и объектов-аналогов №№ 1, 3 (от 3 до 10 Га) в 3,9 и 4,3 раза, экспертом на основе примененного им графика были рассчитаны коэффициенты в размере 0,33 и 0,37 соответственно, после применения которых весовые коэффициенты объектам-аналогам вообще не присваивались, что свидетельствует о занижении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Указанное свидетельствуют о том, что ни отчет об оценке, ни заключение эксперта не содержат необходимого анализа рынка, правил отбора объектов-аналогов, которые в данном случае не сопоставимы с объектов оценки по основным ценообразующим факторам, что произведенные оценщиком и экспертом корректировки являются некорректными и не обеспечивают устранение различий между объектами-аналогами и объектом оценки по основным элементам сравнения, что вводит пользователей отчета об оценке и заключения эксперта в заблуждение применительно к процессу оценки, допускает неоднозначное толкование полученных результатов и не могло не повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая изложенное, оснований полагать, что отобранные оценщиком и экспертом объекты-аналоги сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, а также что в процессе оценки ими были учтены все необходимые ценообразующие факторы (элементы сравнения) и по ним произведены все необходимые корректировки, у суда не имеется, в связи с чем указанная в отчете об оценке и в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не может быть признана надлежащим образом подтвержденной.

Действительно, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки допустимыми доказательствами являются отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, а также заключение по результатам проведения судебной экспертизы, которое оценивается судом по правилам, установленным ст. 84 КАС РФ.

Вместе с тем, при установленных по делу обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ни отчет об оценке оценщика ООО «Инвестконсалтинг» ФИО5 от 15 июня 2015 года №, ни заключения эксперта АНО «Центр экспертиз Торгово-промышленной палаты Нижегородской области ФИО6 от 11 января 2017 года №Д не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО №№ 1, 3, 7, принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Не свидетельствуют об обратном данные в судебном заседании показания эксперта ФИО6, которые вышеназванных выводов суда по существу не опровергают, имеющихся в заключении недостатков и противоречий не устраняют и его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не подтверждают.

Кроме того, ввиду возникновения сомнений в обоснованности доводов административного истца судом эти обстоятельства были поставлены на обсуждение, для разрешения имеющихся противоречий представителю ООО «Фирма «НикО» в судебном заседании в целях реализации бремени административного истца по доказыванию достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, предлагалось представить дополнительные доказательства обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование своих требований, включая проведение по делу повторной судебной экспертизы, от представления которых, несмотря на разъяснение прав, обязанностей и последствий рассмотрения настоящего дела, он отказался, распорядившись предоставленными процессуальными правами по своему усмотрению.

При таких обстоятельствах, поскольку ООО «Фирма «НикО» не представлено суду доказательств, отвечающих принципам относимости, допустимости и достоверности, совокупность которых подтверждала бы рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на юридически значимую применительно к обстоятельствам настоящего дела дату (на 01 ноября 2013 года), в удовлетворении административного искового заявления общества об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 ноября 2013 года в размере его рыночной стоимости надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 180 КАС РФ, Нижегородский областной суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Фирма «НикО» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, площадью 392 600 кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для организации отдыха граждан, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 ноября 2013 года – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Нижегородского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья областного суда М.С. Сорокин

Решение в окончательной форме принято 30 января 2017 года