Решение № 2-290/2024 2-290/2024(2-5647/2023;)~М-4895/2023 2-5647/2023 М-4895/2023 от 24 января 2024 г. по делу № 2-290/2024

№ 2-290/2024 (2-5647/2023)

УИД 27RS0007-01-2023-006068-70


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(дата) г. Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре (адрес) под председательством судьи Капитоновой М.В.,

при секретаре судебного заседания Храневской Е.А.,

с участием

представителей истца – ФИО1, ФИО2, действующих на основании доверенности (адрес)3 от (дата), выданной сроком на три года,

ответчика ФИО3,

третьего лица - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, указывая на то, что на основании заключенного с ответчиком договора купли-продажи от (дата) ответчик приобрел в собственность квартиру по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес) (кадастровый (№)). В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи определена стоимость квартиры в размере 3 200 000 руб. В соответствии с пунктом 4 договору купли-продажи предусмотрен следующий порядок оплаты: 320 000 руб. - личные средства ФИО3, 2 880 000 руб. - кредитные денежные средства согласно кредитному договору с Банком ВТБ. Денежные средства за продажу квартиры истец получил не в полном объеме, а им именно не были получены от покупателя 320 000 руб., что свидетельствует о неполной оплате и причинение этим ущерба продавцу. Данное обстоятельство говорит о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи от (дата), что влечет необходимость его расторжения. В договоре купли-продажи от (дата) нет сведений о том, что продавцом получены деньги от покупателя в полном объеме. Истец неоднократно принимал попытки расторгнуть данный договор купли-продажи по соглашению сторон в связи с неполной оплаты стоимости, но ответчик отказывается в его расторжения. Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ истец направил уведомление ответчику, но ответа в установленном законом порядке не получил.

Определением судьи от (дата) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены Банк ВТБ (ПАО), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес).

Истец ФИО5, представители третьих лиц - Банка ВТБ (ПАО), Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) участие в судебном заседании не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, от представителей третьих лиц представлены ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие», связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся истца и третьих лиц в соответствии с п.п. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ.

Истцом ФИО5 представлены дополнительные письменные пояснения к иску, согласно которым квартира по адресу г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес) была приобретена на семейные денежные накопления, сделку по продаже квартиры совершил под психологическим давлением со стороны риелтора, суть ипотечного кредитного договора, по которому ответчиком приобреталась принадлежащая ему квартира, ему была непонятна. Полагает, что был введен в заблуждение о реальной стоимости его квартиры на момент продажи, в связи с чем, квартира была продана на весьма невыгодных условиях. Просит удовлетворить исковые требования.

В ходе судебного разбирательства представители истца – ФИО1, ФИО2, действующие на основании доверенности, на исковых требованиях настаивали, просили удовлетворить их в полном объеме, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Представитель истца – ФИО1 дополнительно пояснила, что ФИО5 по договору купли-продажи квартиры от (дата) денежные средства в размере 2 880 000 руб. были переведены Банком ВТБ (ПАО) после государственной регистрации перехода права собственности к ФИО3, 50 000 руб. было оплачено ее сыну ФИО3 наличными средствами в виде задатка перед покупкой квартиры, оставшуюся часть денежных средств в размере 270 000 руб. наличными передана ее сыну ФИО3 не была. Она сама присутствовала в помещении банка, когда проходила сделка по продаже квартиры ее сыном, факт передачи денежных средств ее сыну ФИО3 по расписке не видела.

Представитель истца – ФИО2 дополнительно пояснила, что полагает неприменимыми в данной ситуации применение положений закона о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку стороной истца не заявляется требование о признании сделки недействительной, а предъявлены требования о расторжении договора купли-продажи квартиры от (дата) в связи с существенным нарушением договора стороной ответчика в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку ответчик не выполнил свои обязательства по договору и не передал денежные средства за проданное ему жилое помещение в полном объеме. Обращает внимание суда, что расписка (дата) о получении ФИО5 от ФИО3 денежных средств в размере 320 000 руб. выполнена печатным способом, а не написана сторонами вручную, что говорит о недействительности такого документа.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании подтвердил свои письменные возражения, согласно которым (дата) между ФИО5 и им был заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры по адресу: (адрес), г. Комсомольск-на-амуре, (адрес). Согласно п. 3 данного договора определена окончательная и неизменная стоимость (адрес) 200 000 руб. Расчет по данному договору купли-продажи от (дата) был осуществлен в полном объеме в следующем порядке, который стороны установили согласно п. 4 договора купли-продажи: 320 000 руб. - это личные средства ФИО3, 2 880 000 руб. - кредитные денежные средства согласно кредитному договору (№) от (дата). 320 000 рублей были получены ФИО5 (дата), что подтверждается распиской, при этом, в п. 4 договора купли-продажи указано, что расписка прилагается к договору, 2880 000 рублей были получены ФИО5 после государственной регистрации перехода права собственности к ФИО3 Продавцом и риелтором была предложена квартира стоимостью именно 3 200 000 руб., для чего он взял ипотечный кредит, а в дальнейшем после регистрации перехода права собственности начал выполнять ремонтные работы и ежемесячно выплачивает сумму кредита. Стоимость квартиры на момент покупки соответствовала рыночной цене. При этом приобретенная квартира требовала не просто косметического ремонта, а полноценного ремонта с демонтажем всей отделки. В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Таким образом, во-первых, полагает, что срок исковой давности для признания данной сделки недействительной пропущен, во-вторых, отсутствуют какие-либо основания для признания недействительной сделки купли-продажи квартиры. С момента продажи квартиры прошло более 2-х лет. Договор купли-продажи квартиры в полной мере соответствует нормам Гражданского кодекса РФ, содержит все существенные условия (предмет и цену), необходимые для данного вида договора. Расчет за квартиру осуществлен в полном размере. Такого основания как «продавец передумал» для расторжения договора купли-продажи недвижимости Гражданский кодекс РФ не содержит. Передумать продавать квартиру можно только на стадии заключения предварительного договора недвижимости с последствиями, предусмотренными ст. 381 ГК РФ. Просит в иске отказать. Дополнительно пояснил, что продавцу – собственнику квартиры, расположенной по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), по договору купли-продажи квартиры от (дата) денежные средства в размере 2880000 руб. были переведены Банком ВТБ (ПАО) после государственной регистрации перехода права собственности к нему, 50000 руб. было оплачено им наличными средствами продавцу в виде задатка перед покупкой квартиры, оставшаяся часть денежных средств в размере 270000 руб. наличными была передана им продавцу в помещении банка при подписании договора купли-продажи квартиры с применением заемных ипотечных средств Банка ВТБ (ПАО). Сумма оплаты наличными средствами в общем размере 320 000 руб. складывалась из суммы 50 000 руб. (задаток) и 270 000 руб. (остаток), и передача этих денежных средств им продавцу было оформлено виде одного документа – распиской от (дата), которую подписал ФИО5 после получения от него всей суммы наличных денежных средств в присутствии сотрудника банка, оформлявшего пакет документов по покупке квартиры с заемными ипотечными средствами. После подтверждения ФИО5 сотруднику банка о получении им денежных средств в полном размере, сотрудником банка была сделана копия с оригинала расписки от (дата) и ее копия была приобщена к кредитному договору, а оригинал расписки возвращен заемщику - покупателю. Просит в иске отказать.

Представителем третьего лица Банка ВТБ (ПАО) представлен письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому (дата) между ФИО3 и Банком ВТБ (ПАО) был заключен кредитный договор (№) в соответствии, с условиями которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит в сумме 2 880 000,00 руб. с уплатой процентов за пользование кредитом по ставке 7,7 % годовых на дату заключения договора, сроком на 180 месяцев с даты предоставления кредита, на приобретение объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), кадастровый (№) (далее - Предмет ипотеки). Предмет ипотеки приобретался в собственность ФИО3 Обеспечением исполнения обязательств по Кредитному договору является залог Предмета ипотеки. Залогодержателем Предмета ипотеки является Банк ВТБ (ПАО). Кредитный договор действующий, задолженность по нему досрочно не погашена, по состоянию на (дата) суммарная задолженность составляла 2560096,79 руб. С доводом истца о том, что он продал Предмет ипотеки по стоимости ниже, чем кадастровая стоимость, не согласны, так как стоимость Предмета ипотеки по договору купли-продажи составляла 3 200 000,00 руб., а согласна выписки из ЕГРН на (дата) кадастровая стоимость жилого помещения составляла 2 995 878,57 руб. Утверждение истца о том, что ответчик не оплатил истцу сумму в размере 320 000,00 руб. не согласуется с распиской истца ФИО5 от (дата), в которой отражен факт получения им данной суммы, где он претензий не имеет. Сумма в размере 2880000,00 руб. переведена на счет ФИО5 платежным поручением от (дата) (№). Из чего следует, что согласованная стоимость спорного жилого помещения оплачена в полном объеме. Полагают, что оснований для удовлетворения иска, которые содержатся в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, не имеется. Просят отказать в иске в полном объеме.

Изучив позицию сторон, материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями ст.ст. 550 - 551 Гражданского кодекса РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В ходе судебного разбирательства установлено, что (дата) между ФИО5 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), общей площадью 92,2 кв.м.

Согласно пункту 3 договора стоимость объекта составляет 3 200 000 руб.; цена является окончательной и изменению не полежит.

Пунктом 4 договора предусмотрен порядок оплаты, согласно которому стоимость объекта в размере 2 880 000 руб. оплачивается в счет целевых кредитных денежных средств предоставляемых покупателю Банком ВТБ (ПАО) согласно Кредитному договору (№) от (дата). Часть стоимости оплачивается покупателем за счет личных средств в размере 320 000 руб., расписка прилагается.

Сумма в размере 2 880 000 руб. переведена на счет ФИО5 платежным поручением (№) от (дата).

Согласно расписке истца ФИО5 от (дата), последний получил от ФИО3 деньги в размере 320 000 руб. в счет продажи квартиры по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), претензий не имеет.

Как усматривается из выписки из единого государственного реестра недвижимости от (дата) № (№), право собственности на квартиру площадью 92,2 кв.м., находящуюся по адресу г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), было зарегистрировано (дата) за ФИО3 На указанную квартиру было установлено ограничение в виде ипотеки в силу закона в пользу Банка ВТБ (ПАО) сроком с (дата) на 180 месяцев.

Обращаясь в суд с заявленными исковыми требованиями, истец указывает на то, что ответчик ФИО3 свои обязательства по договору до настоящего времени не исполнил, согласованную сторонами стоимость недвижимого имущества продавцу не уплатил в полном объеме, зарегистрировав при этом в соответствии с условиями договора свое право собственности на жилое помещение.

Также истец ФИО5 в качестве оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры указывает на то, что в момент заключения этого договора находился под психологическим давлением со стороны риелтора, суть ипотечного кредитного договора ему была непонятна, заблуждался о реальной стоимости его квартиры на момент продажи, в связи с чем полагает, что квартира была продана на весьма невыгодных условиях.

В силу ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от (дата) (№) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее: если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статьей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в соответствии с вышеуказанными разъяснениями продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Процессуальным законом в качестве общего правила закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Утверждение истца о том, что ответчик не оплатил истцу недостающую сумму в размере 320 000 руб. не согласуется с распиской истца ФИО5 от (дата), в которой отражен факт получения им указанной денежной суммы, где он претензий не имеет. Данная расписка подписана истцом собственноручно, подлинность расписки истцом не оспаривалась. Сумма в размере 2 880 000 руб. переведена на счет ФИО5 платежным поручением от (дата) (№). Из чего следует, что согласованная сторонами договора купли-продажи от (дата) стоимость спорного жилого помещения оплачена в полном объеме.

При этом печатный способ изложения расписки (дата) о получении ФИО5 от ФИО3 денежных средств в размере 320 000 руб., подписанной ФИО5 собственноручно, не может служить основанием для принятия данного документа в качестве недопустимого доказательства по делу.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчиком ФИО3 не нарушены условия заключенного между сторонами договора, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Судом также принимается во внимание, что договор купли-продажи от (дата) содержит четкую, понятную и не допускающую двусмысленного понимания информацию о предмете сделки, ее правовой природе, сторонах договора, каких-либо претензий относительно договора, его условий при его заключении и до момента государственной регистрации перехода права собственности к ответчику истцом не высказывалось. При совершении сделки купли-продажи истец, предварительно согласовав ее условия и собственноручно подписав договор, подтвердил наличие его волеизъявления на отчуждение ранее принадлежащего ему имущества по возмездной сделке, в результате чего спорная квартира перешла в собственность ответчика. После заключения договора состоялась его государственная регистрация, а также государственная регистрация права собственности ответчика на приобретенный им объект недвижимого имущества. Доказательств заключения договора купли-продажи под влиянием обмана или существенного заблуждения стороной истца не представлено. Доказательства психологического давления на истца при заключении сделки стороной истца в материалы дела также не предоставлено, в правоохранительные органы с соответствующими заявлениями истец также не обращался.

Из содержания пункта 3 статьи 179 ГК РФ следует, что для кабальной сделки характерны следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях; совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. При совокупности указанных признаков сделка может быть признана недействительной по мотиву ее кабальности. Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истцом не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых, оспариваемый договор может быть квалифицирован как кабальная сделка, а также не представлено доказательств того, что ответчик воспользовался какими-либо тяжелыми обстоятельствами продавца при его заключении. Кроме того, довод истца о продаже им спорной квартиры на весьма невыгодных условиях опровергается выпиской из ЕГРН по состоянию на (дата), согласно которой кадастровая стоимость жилого помещения составляла 2 995 878,57 руб.

Доказательств того, что при купле-продаже стороны преследовали совсем не те цели, которые при этом должны подразумеваться сторонами, и их действия не были направлены на достижение того юридического результата, который должен быть получен при заключении данной сделки, истцом не представлены. Указанная сделка была исполнена сторонами в полном объеме. Таким образом, правовой результат договора купли-продажи недвижимого имущества достигнут.

Принимая во внимание приведенные правовые нормы, установленные по делу обстоятельства и представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения иска о расторжении договора купли-продажи от (дата) по доводам, приведенным истцом в его обоснование, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от (дата) - отказать.

Решение может быть обжаловано в (адрес)вой суд через Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре (адрес) в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья М.В. Капитонова