Решение № 2-902/2020 2-902/2020~М-720/2020 М-720/2020 от 13 июля 2020 г. по делу № 2-902/2020

УИД №RS0№-18

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

14 июля 2020 года <адрес>

Предгорный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Демина А.Н., помощнике ФИО4, при секретаре судебного заседания ФИО5, с участием:

истца – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Управлению имущественных отношений и муниципального контроля Администрации Предгорного муниципального района <адрес> о признании права на заключение договора аренды земельного участка, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее – истец) обратился в суд с исковым заявлением к администрации Предгорного муниципального района <адрес>, Управлению имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района <адрес> о признании права на заключение договора аренды.

В обоснование своих требований указал, что Постановлением администрации Предгорного муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:29:100804:260 площадью 862 кв.м. (0,0862 га), местоположение: в границах МО Яснополянский сельсовет <адрес> СК, <адрес>, квартал 4 участок 2. Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства и индивидуальное жилищное строительство.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района <адрес> с ним заключен договор аренды № сроком на 5 лет.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Яснополянского сельсовета <адрес> выдано разрешение на строительство № № года сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В период действия договор аренды им начато строительство жилого дома. В настоящее время на земельном участке расположен объект индивидуальный жилой дом незавершенный строительством на стадии сдачи объекта в эксплуатацию.

Истец обратился в Управление имущественных отношений и муниципального контроля Предгорного муниципального района <адрес> с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, однако в этом ему было отказано, в связи с тем, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Истец считает, что он имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды он лишен возможности осуществить все эти действия и стать собственником зарегистрированного объекта строительства.

А это значит, что для продления аренды не обязательно быть собственником объекта. Достаточно быть его фактическим владельцем. Необходимость регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию не имеет никакого смысла и по сути, может быть отнесена к излишним административным барьерам по взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения в пункт 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № ФЗ.

По окончании срока договора он продолжает пользоваться спорным земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, иным лицам земельный участок не предоставлялся, вопрос об освобождении земельного участка не ставился.

Обратившись в суд истец, просил признать за ФИО2 право на заключение договора аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: в границах МО Яснополянский сельсовет <адрес> СК, <адрес>, квартал 4 участок 2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства и индивидуальное жилищное строительство, для завершения строительства объекта незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом

Обязать Управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района <адрес> заключить с ФИО2 договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым №: в границах МО Яснополянский сельсовет <адрес> СК, <адрес>, квартал 4 участок 2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства и индивидуальное жилищное строительство, сроком на 3 года.

В судебном заседании истец ФИО2 заявленные требования поддержал, просил суд их удовлетворить по основаниям изложенным в иске.

Представитель ответчика управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации <адрес> в судебное заседание не явился, ходатайствовал о слушании дела в его отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 11 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок, площадь 862 кв.м., расположенный в границах МО Яснополянский сельсовет <адрес> СК, <адрес>, квартал 4, участок 2. Разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.

Договор аренды был заключен сроком на пять лет.

Основанием для заключения договора аренды послужило постановление администрации Предгорного муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.

В последующем дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды по указанному договору аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный земельный участок был принят истцом ФИО2, что подтверждается актом приема-передачи в аренду земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (приложение № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №).

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>, дата регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: №

Так из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ главой Администрации МО Яснополянского сельсовета <адрес>, истцу ФИО2 выдано разрешение на строительство № сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № га), местоположение: в границах МО Яснополянский сельсовет <адрес> СК, <адрес>, квартал 4 участок 2, имеется объект недвижимости, индивидуальный жилой дом, площадью 244,2 кв.м, количеством этажей 2.

Постановлением главы Администрации МО Яснополянского сельсовета <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, объекту недвижимости (жилому дому), общей площадью 244,2 кв.м, расположенному на земельном участке, площадью 862,0 кв.м с кадастровым номером №, принадлежащем на праве аренды ФИО2, присвоен адрес: ФИО1, <адрес> поляна, Квартал, 4, участок 2.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2, обратился к ответчику с заявлением о продлении ранее закаченного договора аренды земельного участка.

Однако, Управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации <адрес>, рассмотрев обращения ФИО2, сообщило, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В случае, если на земельном участке расположен объект недвижимости, возможно приобрести испрашиваемый земельный участок без проведения торгов при условии регистрации права собственности на такой объект недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п.4 ст.445 ГК РФ).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №171-ФЗ, вступившей силу с ДД.ММ.ГГГГ).

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьей 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно п.1ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

-собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

-собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО2 возвел не завершенный строительством жилой дом, что не оспаривалось сторонами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО2 является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, и земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ФИО2 по заключенному ранее договору аренды, обладает преимущественным правом на заключение нового договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, и если земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

В материалы дела был предоставлен технический план здания, которым подтверждается наличие объекта незавершенного строительства на земельном участке. Принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Учитывая изложенное, суд полагает, что подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям являются положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, действующих с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку истец, будучи арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, на котором расположен объект незавершенного строительства, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательств, при этом, указанная возможность истцом не исчерпана ранее.

При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО2 возвел незавершенный строительством объект в период действия договора аренды.

Кроме того, доказательств изъятия объекта незавершенного строительства у истца суду не представлено.

Суд считает, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение срока аренды земельного участка, что направлено на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Иных способов защиты прав истца, кроме как признание права на заключение договора аренды земельного участка, в данном случае не имеется.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования ФИО2 к администрации Предгорного муниципального района <адрес>, Управлению имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района <адрес> о признании за ФИО2 права на заключение договора аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № площадью 862 кв.м. (0,0862 га), местоположение: в границах МО Яснополянский сельсовет <адрес> СК, <адрес>, квартал 4 участок 2. Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства и индивидуальное жилищное строительство; о возложении обязанности на Управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района <адрес> заключить с ФИО2 договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:29:100804:260 площадью 862 кв.м. (0,0862 га), местоположение: в границах МО Яснополянский сельсовет <адрес> СК, <адрес>, квартал 4 участок 2. Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства и индивидуальное жилищное строительство, сроком на 3 года, подлежащими удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Управлению имущественных отношений и муниципального контроля Администрации Предгорного муниципального района <адрес> о признании права на заключение договор аренды земельного участка, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать за ФИО2 право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 862 кв.м., расположенного по адресу: муниципальное образование Яснополянский сельсовет <адрес>, квартал 4, участок 2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение личного подсобного хозяйства и индивидуальное жилищное строительство.

Возложить на ответчика обязанность заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 862 кв.м., расположенного по адресу: муниципальное образование Яснополянский сельсовет <адрес>, квартал 4, участок 2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение личного подсобного хозяйства и индивидуальное жилищное строительство, однократно для завершения строительства сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Предгорный районный суд.

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: