Решение № 2-144/2025 2-144/2025~М-31/2025 М-31/2025 от 23 ноября 2025 г. по делу № 2-144/2025

Гражданское дело № 2-144/2025 (УИД № 65RS0010-01-2025-000036-17)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 ноября 2025 года город Оха Сахалинская область

Охинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Ельчаниновой А.Г.,

при секретаре судебного заседания Овчинниковой Т.А.,

с участием представителя истца адвоката Карташова К.А.,

представителя ответчика администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области о взыскании денежной компенсации стоимости нежилого помещения, судебных расходов,

установил:

09 января 2025 года ФИО2 обратился в суд с иском к администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области о взыскании денежной компенсации (выкупной цены) за нежилое помещение, расположенное по адресу: Сахалинская область, <адрес>, площадью 500,2 м2, кадастровый №, в размере 20 868 000 рублей. В обоснование заявленных исковых требований указал, что на основании договора купли-продажи от 12 ноября 2007 года истец является собственником указанного нежилого помещения. Многоквартирный жилой дом, в котором расположено данное нежилое помещение, на основании постановления главы МО ГО «Охинский» от 26 декабря 2019 года № 958 признан аварийным и подлежащим расселению и сносу до 31 декабря 2024 года. При таких обстоятельствах истец полагает, что имеет право на получение выкупной цены за принадлежащее ему нежилое помещение, подлежащее изъятию при указанных обстоятельствах. В досудебном порядке ответчик отказал в предоставлении спорного возмещении, сославшись на то, что средства на его выплату собственникам нежилых помещений бюджетом муниципального округа не предусмотрены, в связи с чем, истец, с учетом представленных уточнений, просит взыскать с ответчика денежную компенсацию в размере 23531008 рублей, возмещение понесенных расходов на уплату государственной пошлины при подаче иска в размере 134359 рублей.

Определением суда в протокольной форме в судебном заседании 23.10.2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечено Управление Росреестра по Сахалинской области.

В судебном заседании представитель истца Карташов К.А. поддержал уточненные исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации Охинского муниципального округа ФИО1 в судебном заседании с иском не согласилась, указала, что ответчик не оспаривает право истца на получение выкупной стоимости, вместе с этим не согласна с заявленным размером возмещения, считает его завышенным, поскольку расположение объекта оценивалось оценщиком как находящееся в историческом центре города, что не соответствует действительности, полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату изъятия земельного участка. Также не согласилась с выводами эксперта в части включения компенсации переезда, поскольку факт наличия какого-либо имущества в нежилом помещении, а также при его наличии факт принадлежности этого имущества истцу не доказан. Взыскание стоимости капитального ремонта удовлетворению не подлежит, поскольку с 1996 года в результате землетрясения дом признан аварийным и подлежащим выводу из эксплуатации, взносы на капитальный ремонт не производились, капитальный ремонт дома не производился, при этом на 1993 год дом в капитальном ремонте не нуждался, либо размер компенсации должен быть рассчитан на дату признания дома аварийным –1996 год.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте извещен надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Сахалинской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте извещен надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал, отзыв на иск не представили.

Руководствуясь положениями статей 167, 169 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав в судебном заседании представителей истца и ответчика, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно статье 239.2 (пункты 1 - 3) Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Названные правила урегулированы статьями 279 - 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающими порядок и правовые последствия изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд применительно к расположенным на них объектам недвижимости, не являющимся жилыми помещениями.

В соответствии с пунктом 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Порядок определения размера возмещения за изымаемый земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества установлен статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, правила которого определены в статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определяется главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи от 12 ноября 2007 года ФИО2 приобрел у Муниципального образования городской округ «Охинский» нежилое помещение (магазин) на 1 этаже в 4 - этажном многоквартирном жилом <адрес> Сахалинской области, площадью 500,2 м2, с кадастровым номером № Сведений о нахождении дома в аварийном состоянии ни договор купли-продажи, ни акт приема-передачи недвижимости не содержит.

Право собственности истца на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном порядке 07 декабря 2007 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно выписке из ЕГРН придомовой земельный участок жилого <адрес> Сахалинской области, с кадастровым номером № имеет площадь 500,2 м2.

Заключением межведомственной комиссии МО ГО «Охинский» от 04 декабря 2019 года № 986, основанным на заключении ООО «Инженерно-техническая компания «Феникс» по результатам технического обследования указанного многоквартирного дома от 22 декабря 2017 года № ФО 904-12-2017, дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением главы МО ГО «Охинский» от 26 декабря 2019 года № 958, на основании заключений межведомственной комиссии указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок его расселения до 31 декабря 2024 года; на день рассмотрения дела дом не снесен.

Постановлением главы МО ГО «Охинский» от 27 сентября 2021 года № 612 земельный участок с кадастровым номером 65:24:0000011:1527, площадью 1254 м2, расположенный под многоквартирным домом и жилые помещения в нем изъяты для муниципальных нужд, с предоставлением собственникам жилых помещений возмещения по соглашению об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд.

Постановлением Правительства Сахалинской области № 113 от 31 марта 2021 года утверждена региональная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Сахалинской области в 2021-2016 годах», сведения об аварийном жилищном фонде, признанном таковым с 01.01.2017 года по 01.01.2022 года представлены в таблице № 1. Спорный жилой дом включен в реестр жилищного фонда согласно Приложению № 1 за порядковым номером 777, где дата признания дома аварийным указана 26.12.2019 года, планируемая дата окончания переселения 01.09.2026 год.

Также спорный дом включен в реестр аварийного жилищного фонда, который указан в приложении 3 к муниципальной программе «Обеспечение населения Охинского муниципального округа качественным жильем», утвержденной постановлением администрации МО ГО «Охинский» от 27 декабря 2024 года № 1377. Данной муниципальной программой установлен планируемый срок расселения многоквартирного дома - 1 сентября 2026 года.

Исходя из того, что действиями администрации МО ГО «Охинский» фактически произведено изъятие для муниципальных нужд земельного участка, на котором располагается жилой <адрес> Сахалинской области, и соответственно встроенного в жилой дом нежилого помещения, принадлежащего истцу, он обратился в суд с иском о взыскании возмещения за изъятое имущество.

Согласно части 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (часть 10 статьи 32 ЖК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Анализ правовых норм, содержащихся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно осуществляться в соответствии с конституционным принципом о равноценности возмещения утраченного имущества. При этом равноценным возмещением будет такая выплата собственнику стоимости жилого помещения, которая позволит собственнику приобрести имущество, аналогичное тому, которое он теряет в результате отчуждения по предусмотренным законом основаниям, с той лишь разницей, что оно должно отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению положениями статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Следовательно, собственник жилого помещения, получив выкупную цену, должен иметь реальную возможность приобрести иное жилое помещение.

Как указано в пункте 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации не содержат специальных норм, регламентирующих порядок изъятия для государственных или муниципальных нужд находящихся в собственности нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, суд руководствуется по аналогии приведенными правовыми нормами гражданского, земельного и жилищного законодательства, регулирующими сходные отношения.

На основании изложенного, исходя из того, что многоквартирный жилой дом, в котором находится помещение истца, в установленном законом порядке признан аварийным и подлежащим сносу, включен в реестр аварийного жилищного фонда, подлежащего расселению в порядке исполнения муниципальной целевой программы по обеспечению населении качественным жильем, земельный участок под указанным аварийным домом изъят для муниципальных нужд, что предполагает изъятие и находящихся в нем помещений с предоставлением собственникам соответствующего возмещения, вместе с этим в выплате возмещения истцу отказано, суд приходит к выводу о правомерности требований истца.

Обстоятельство того, что нежилое помещение истца наряду с жилыми помещениями не включено ответчиком в перечень помещений, подлежащих изъятию, правого значения не имеет. По смыслу приведенных положений закона изъятие для муниципальных нужд земельного участка, который принадлежит истцу в соответствующей доле в праве общей собственности, влечет фактическое изъятие помещения истца в доме на этом земельном участке. При изъятии неделимого земельного участка под домом невозможно изъять только часть помещений в этом доме, поскольку все помещения в нем являются его неотделимыми частями и соответственно неразрывны с земельным участком.

Как указано в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, по общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ); при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определением суда от 06 марта 2025 года, в связи с возникшими у сторон разногласиями относительно стоимости изымаемого имущества и заявленным ответчиком ходатайством, по делу назначена судебная экспертиза для оценки стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости, проведение которой поручено оценщику ООО «Дальневосточная оценочная компания» ФИО5, в этой связи производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

Определением суда от 01.04.2025 года разрешено ходатайство эксперта об уточнении поставленных перед экспертом вопросов и предоставлении дополнительных документов.

Определением суда в протокольной форме от 02.07.2025 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта № 231-25 от 21 мая 2025 года.

Согласно заключению эксперта ООО «ДВОК» ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения (магазина), включающая стоимость долей в праве общей собственности на земельный участок под домом и общедомовое имущество, убытки на переезд, на дату проведения исследования объекта оценки составляет 15092634 рубля.

Определением суда от 03.07.2025 года по ходатайству представителя истца по делу, о проведении которой представитель ответчика не возражал, назначена дополнительная судебная экспертиза для оценки суммы компенсации за непроизведённый капитальный ремонт принадлежащего истцу спорного объекта недвижимости, проведение которой поручено оценщику ООО «Дальневосточная оценочная компания» ФИО5, в этой связи производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

Определением суда в протокольной форме от 23.10.2025 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению эксперта ООО «ДВОК» ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, объекта оценки на день проведения исследования объекта оценки составляет 8438374 рубля.

Истец с данными заключениями эксперта полностью согласен.

Вместе с тем, ответчик считает, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт взысканию не подлежит, поскольку спорный дом с 1996 года признан аварийным и подлежащим сносу в результате произошедшего землетрясения, взносы на капитальный ремонт не производились, дом на дату первой приватизации на 1993 год в капитальном ремонте не нуждался. Данный довод ответчика судом отклоняется как несостоятельный.

Согласно акту № от ДД.ММ.ГГГГ дополнительного обследования технического состояния жилых домов города Охи и населенных пунктов Охинского района, пострадавших от землетрясения 28.05.1995 года, 08.01.1996 года и последующих афтершоков, многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> включен в список домов подлежащих выводу из эксплуатации в связи с имеющимися повреждениями различной степени, определена вторая степень повреждения дома.

Постановлением мэра г. Оха Сахалинской области от 24.12.1996 года утвержден перечень жилых домов, подлежащих выводу из эксплуатации, в который включен, в том числе спорный дом.

Доказательств того, что многоквартирный дом был выведен из эксплуатации во исполнение указанного постановления, администрацией не представлено.

При этом, спорный дом признан аварийным и подлежащим сносу на основании постановления администрации МО ГО «Охинский» № от ДД.ММ.ГГГГ на основании заключения межведомственной комиссии от 04.12.2019 года.

В соответствии с ответом общества с ограниченной ответственностью «Управа» от 03.07.2025 года, осуществляющего управление многоквартирным домом, приватизация первого жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. <адрес> осуществлена в 1994 году. На момент первой приватизации многоквартирный дом в проведении капитального ремонта не нуждался.

Из сообщения Департамента архитектуры, земельных и имущественных отношений от 03.07.2025 года следует, что жилое помещение в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. 22, впервые передано в собственность граждан 21.10.1993 года, капитальный ремонт указанного дома не проводился.

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 24.03.2000 год, <адрес> расположенный по <адрес> в <адрес> построен в 1961 году, физический износ дома составлял 56 %.

Оценивая представленные доказательства, и разрешая вопрос о нуждаемости дома в проведении капитального ремонта на момент приватизации первого жилого помещения (1993 год), принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств о состоянии многоквартирного дома на указанную дату, суд полагает, что нуждаемость жилого дома в проведении капитального ремонта может быть определена на основании нормативных сроков его эксплуатации.

Так, в соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России от 04 августа 2014 года № 427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312 (далее по тексту ВСН 58-88 (р)).

Продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов крупнопанельных, крупноблочных, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, а также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) до постановки на капитальный ремонт составляет 15-20 лет - приложение № 2 ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р).

Приложением № 3 к Положению ВСН 58-88 (Р) установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть тот период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечении которого требует капитального ремонта. Периодичностью проведения капитального ремонта в жилом доме с III группой капитальности составляет не реже 1 раза в 20 лет.

Таким образом, с учетом года постройки дома (1961 год) и указанных в приложении № 3 к Положению ВСН 58-88 (Р) параметров для определения минимальной продолжительности эксплуатации элементов здания до капитального ремонта, отсутствие сведений о его проведении с начала ввода дома в эксплуатацию, суд приходит к выводу о нуждаемости многоквартирного дома на дату приватизации первого в нем в 1993 году жилого помещения в капитальном ремонте (находилось в эксплуатации 32 года), и, как следствие, возникновения у наймодателя обязанности по его проведению.

На основании изложенного, учитывая, что указанный дом находился в муниципальной собственности и обязанность по проведению капитального ремонта дома возникла у администрации муниципального образования до приобретения истцом в 2007 году изымаемого нежилого помещения в связи истечением минимальной продолжительности эффективной эксплуатации некоторых элементов жилого дома, а также неисполнение наймодателем обязанности по его проведению на дату первой приватизации жилого помещения в доме, суд приходит к выводу о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при изъятии жилого помещения.

Вопреки доводам ответчика, компенсация за капитальный ремонт, является составной частью выкупной стоимости, оценка которой проводится на дату проведения экспертизы. Компенсация за капитальный ремонт по своей природе является убытками, причиненными собственнику изъятием жилого помещения, и законодатель не связывает дату выплаты компенсации за капитальный ремонт с датой признания дома аварийным.

Само по себе несогласие стороны ответчика с выводами судебной экспертизы не может быть отнесено к таким недостаткам данного вида доказательства, которые влекут его недостоверность.

Оценка рыночной стоимости помещения истца произведена в рамках настоящего судебного разбирательства, полномочным и компетентным экспертом, который предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», заключения подробно мотивированы экспертом, его выводы соответствуют поставленным судом вопросам и фактическим обстоятельствам дела, оно не имеет неясностей и противоречий, основано на непосредственном исследовании экспертом объекта недвижимости (его осмотре в присутствии сторон), постольку данное заключение принимается судом как доказательство, отвечающее требованиям закона об относимости, допустимости и достоверности доказательств.

Оснований, предусмотренных нормами статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для назначений дополнительной либо повторной судебной экспертизы не имеется, доводы ответчика к таким основаниям не относятся, поскольку экспертом при определении размера убытков перечислено имеющееся на объекте имущество, установлена его принадлежность истцу на праве собственности, более того осмотр объекта проводился в присутствии представителя ответчика, каких-либо возражений в отношении имущества высказано не было, также в письменном отзыве эксперта на ходатайство ответчика даны подробные разъяснения по примененной методике расчета суммы компенсации за непроизведённый капитальный ремонт путем сравнительного анализа определения разницы в рыночной стоимости исследуемого имущества (аварийного дома) и рыночной стоимости имущества, находящегося в доме в удовлетворительном состоянии, разъяснены основания, согласно которым спорный объект недвижимости определен экспертом как расположенный в территориальной зоне – исторический центр города, что полностью согласуется с заключением и имеющимися в деле документами.

Довод ответчика, что истец вправе претендовать на выкупную стоимость в размере, определенном на дату изъятия земельного участка судом отклоняется, как основанный на неверном толковании норм права, поскольку, как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В соответствии с пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к вопросам местного значения городского округа относится, в том числе, изъятие земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд.

В силу статьи 17 названного Закона в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления городских округов вправе издавать муниципальные правовые акты.

На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по выплате выкупной цены за изымаемое помещение возлагается на орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка. В данном случае жилой дом, в котором находится нежилое помещение истца, включен в реестр аварийного жилищного фонда, подлежащего расселению и сносу, и земельный участок под домом изъят для муниципальных нужд по решению ответчика, постольку спорное возмещение подлежит взысканию в пользу истца с Охинского муниципального округа в лице ответчика за счет средств муниципального бюджета.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 о взыскании выкупной цены за изымаемое нежилое помещение в размере 23531008 рублей, включающем стоимость долей в праве общей собственности на земельный участок под домом и общедомовое имущество, убытки на переезд, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт определенной на основании заключений эксперта ООО «ДВОК» ФИО5 на день проведения исследования объекта оценки.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года (пункт 53), в силу части 2 статьи 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 части первой Налогового кодекса Российской Федерации при подаче иска с заявленной ценой подлежащая уплате госпошлина составляет 134359 рублей. Истцом представлены чеки по операции ПАО «Сбербанк России» от 21.01.2025 года, от 21.10.2025 года об уплате госпошлины в необходимом размере. Данные расходы истца подлежат возмещению ответчиком, с учетом полного удовлетворения иска.

Определением суда о назначении по делу судебной экспертизы от 06.03. 2025 года расходы на ее проведение возложены на ответчика, согласно платежному документу № 368 от 05.03.2025 года ответчик перечислил на счет управления Судебного департамента в Сахалинской области предоплату в размере 50 000 рублей. Фактические расходы на проведение судебной экспертизы составили 135886 рублей (счет на оплату судебной экспертизы и командировочных расходов эксперта).

Ответчик не согласился с возмещением размера судебных расходов по оплате проведения экспертизы в полном объеме, поскольку в ходатайстве о назначении экспертизы им был поставлен на разрешение эксперта лишь один вопрос об определении рыночной стоимости спорной недвижимости на дату изъятия земельного участка, вместе с тем, данный довод судом признается несостоятельным, основанным на неверном толковании норм права и противоречащим части 2 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, разница между внесенной предоплатой и фактическими расходами составила 85886 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области о взыскании денежной компенсации стоимости нежилого помещения, судебных расходов – удовлетворить.

Взыскать с администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) за счет средств бюджета Охинского муниципального округа Сахалинской области в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> Сахалинской области, паспорт № выкупную стоимость нежилого помещения, общей площадью 500,2 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Сахалинская область, <адрес>, в связи с изъятием его в муниципальную собственность в размере 23531008 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 134359 рублей.

Взыскать с Охинского муниципального округа Сахалинской области в лице администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области за счет средств бюджета Охинского муниципального округа Сахалинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная оценочная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) доплату расходов на проведение судебной экспертизы в размере 85886 рублей.

Решение является основанием для регистрации прекращения права собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № на нежилое помещение общей площадью 500,2 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: Сахалинская область, <адрес>, и основанием для регистрации права муниципальной собственности администрации муниципального образования городской округ «Охинский» на указанное помещение.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Охинский городской суд Сахалинской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 08 декабря 2025 года.

Судья А.Г. Ельчанинова