Решение № 2-4317/2017 от 20 сентября 2017 г. по делу № 2-4317/2017

Дело №2-4317/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 сентября 2017 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Абрамовой Ж.И.,

при секретаре Андриановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Региондевелопмент» о взыскании неустойки, признании недействительным одностороннего акта, уменьшении цены договора, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «Региондевелопмент» о взыскании неустойки, признании недействительным одностороннего акта, уменьшении цены договора, взыскании компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование требований указано, что 22.02.2014г. между ФИО1 и АО «Девелопмент» заключен договор участия в долевом строительстве, по которому ответчик обязался передать истцу квартиру в многоквартирном доме, срок исполнения договора застройщиком - 4 квартал 2015г., цена договора составила <данные изъяты> руб., истец выполнил свои обязательства по договору, уплатив ответчику цену договора. 16.05.2016г. дом введен в эксплуатацию, о чем ответчик 25.05.2016г. направил истцу уведомление и предложил принять объект долевого строительства в течение 7 дней со дня получения письма. Ранее 23.05.2016г. истец была приглашена на осмотр квартиры, в ходе осмотра обнаружен ряд недостатков, в связи с чем составлена дефектная ведомость. 30.06.2016г. истцом получено уведомление об устранении недостатков. 01.07.2016г. истцом произведен повторный осмотр квартиры и обнаружены неустраненные недостатки, в связи с чем истец отказалась от подписания акта приема-передачи. Повторно дефектную ведомость ответчик составлять отказался. 15.07.2016г. истец обратилась к ответчику с письменной претензией об устранении недостатков, однако ответчик принять претензию отказался. 27.07.2016г. претензия об устранении недостатков направлена в адрес ответчика почтой, в претензии истец указала, что не согласна с информацией об увеличении площади квартиры на 0,92 кв.м, с размещением батареи центрального отопления в помещении № и с отсутствием предусмотренной договором участия в долевом строительстве лоджии в кухне квартиры. Ответа на претензию получено не было. 01.02.2017г. истцу поступила претензия ответчика о необходимости произвести доплату в размере 95220 руб. в связи с увеличением фактической расчетной площади квартиры по отношению к расчетной площади квартиры.

Таким образом, ответчик не передал в установленный договором срок квартиру истцу, проигнорировал требования об устранении недостатков, а также не направил истцу уведомление об изменении срока передачи объекта. В свою очередь истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями об устранении недостатков. Просрочка передачи объекта долевого строительства составила с 16.11.2016г. по 21.02.2017г. 97 дней, сумма неустойки – 384044,34 руб.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства с 16.11.2016г. по 21.02.2017г. 384044,34 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., штраф за нарушение прав потребителя.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил требования, указал, что 03.04.2017г. ответчик направил в адрес истца односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, однако со стороны истца уклонения от принятия объекта долевого строительства не было, ответчиком недостатки по остеклению лоджии светопрозрачными алюминиевыми конструкциями, предусмотренными договором участия в долевом строительства, до настоящего времени не устранены. Самостоятельно устранить этот недостаток истец не может, поскольку не имеет доступа в квартиру, кроме того, лоджия по плану БТИ значится как зимний сад, в связи с чем не известно, возможно ли производить остекление без согласования контролирующих органов.

В уточненном иске истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 17.11.2016г. по день вынесения решения суда, признать недействительным односторонний акт приема-передачи от 01.09.2016г., произвести уменьшение цены договора на 95220 руб., взыскать компенсацию морального вреда 50000 руб., штраф за нарушение прав потребителя.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала требования, пояснила, что не согласна с требованием ответчика о доплате за увеличение площади, так как в своем первом ответе ответчик указал, что за увеличение площади не требуется доплата. Когда она пришла принимать квартиру, ей было предложено подписать дополнительное соглашение об оплате увеличения площади квартиры, но она подписать отказалась до предоставления информации БТИ. Ключи от квартиры получила 15.05.2017г. В квартире отсутствует лоджия. Фактически ни лоджии, ни зимнего сада нет, а имеется кухня с двумя колоннами неизвестно для чего. Считает, что лоджия должна быть отгорожена светопрозрачнымии конструкциями.

Представитель ответчика АО «Региондевелопмент» ФИО2 не признал иск, в письменных возражениях указал, что 23.05.2016г. состоялся осмотр квартиры, истец указала на наличие недостатков, отказалась от подписания акта-приема-передачи. 09.06.2016г. ответчик направил в адрес истца письмо, в котором сообщил об устранении недостатков, указанных истцом, остальные замечания истца по качеству объекта застройщик посчитал не относящимися к недостаткам, в письме ответчик предложил истцу принять квартиру, письмо получено истцом 30.06.2016г. 01.07.2016г. стороны вновь осмотрели квартиру, но истец от подписания акта приема-передачи отказалась, указав на недостатки, но не требовала составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям. Заявленные истцом замечания (увеличение площади квартиры на 0,92 кв.м, размещение батареи центрального отопления в помещении №, отсутствие лоджии в кухне квартиры) не относятся к недостаткам и не являются основанием для отказа в приемке помещений. В этой связи ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи квартиры от 01.09.2016г., который направлен истцу по почте 13.10.2016г. и получен истцом 06.04.2017г. 04.05.2017г. истец обратилась к ответчику с требованием о проведении осмотра квартиры, 15.05.017г. сторонами произведен осмотр квартиры и истцу переданы ключи от квартиры, с 15.05.2017г. истец пользуется квартирой. Радиаторы отопления установлены в соответствии с проектом, ухудшения качества объекта из-за места установки радиатора не произошло. В процессе строительства выявилась необходимость в применении вентилируемого фасада для повышения энергетической эффективности здания, в связи с этим застройщик внес изменения в проектную документацию в части наружной отделки здания и остекления, предусмотрев остекление зимних садов двухкамерными стеклопакетами, поэтому на основании проектной документации светопрозрачные однокамерные алюминиевые конструкции были заменены на двухкамерные стеклопакеты ПВХ (теплое остекление).

Суд, выслушав представителя истца и исследовав материалы дела, считает иск подлежащим частичному удовлетворению.

Согласно ч.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч.2 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Часть 1 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ возлагает на застройщика обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 этой же статьи предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договоров.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно абз.3 п.1.3 договора, расчетная площадь квартиры - сумма площадей всех помещений квартиры, включающая в себя в том числе жилую площадь квартиры, площадь вспомогательных помещений, площадь неотапливаемых помещений, включая балконы, лоджии, веранды и террасы по их фактической площади, на основании которой рассчитывается стоимости квартиры (цена договора), определяемая по данным проектной документации.

Согласно абз.7 этого же пункта договора, фактическая расчетная площадь квартиры – сумма площадей всех помещений квартиры, включающая в себя, в том числе, жилую площадь квартиры, площадь вспомогательных помещений, площадь неотапливаемых помещений, включая балконы, лоджии, веранды и террасы по их фактической площади, на основании которой рассчитывается окончательная стоимость квартиры (цена договора), определяемая по результатам обмеров всех помещений квартиры (включая неотапливаемые) органами технической инвентаризации (по данным технического (кадастрового) паспорта) после окончания строительства.

Согласно п.10.2 договора, отличие значений фактической расчетной площади квартиры и расчетной площади квартиры является основанием для корректировки цены договора и осуществления взаиморасчетов согласно п.10.3 и 10.4 настоящего договора.

Пунктом 10.3 договора предусмотрена доплата участником долевого строительства в случае увеличения фактической расчетной площади квартиры по отношению к расчетной площади квартиры.

Согласно п.5.1 договора, передача объекта застройщиком и принятие его участником осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

В соответствии с п.5.3 договора, участник обязан приступить к принятию объекта в течение 7 рабочих дней со дня получении сообщения о завершении строительства и готовности его к передаче, для чего должен прибыть в указанное застройщиком место для подписания передаточного акта на объект.

Согласно п.5.4 договора, при уклонении участника от принятия объекта в предусмотренный п.5.3 настоящего договора срок или при необоснованном отказе участника от принятия объекта застройщик по истечении 2 месяцев со дня окончания срока, предусмотренного настоящим договором для передачи объекта участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта участнику.

В соответствии с п.10.6 договора, при принятии объекта участник долевого строительства обязан заявить обо всех его недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки (явные недостатки).

В ходе судебного заседания установлено следующее.

22.02.2014г. между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве (л.д.6-18), в соответствии с которым ответчик обязался построить многоквартирный дом по адресу: <адрес> и передать в собственность истца квартиру №№ в корпусе №№ секция № на № этаже, расчетной площадью 57,38 кв.м, общей (проектной) площадью 54,39 кв.м, состоящее из 2 комнат. Истец обязался уплатить предусмотренную договором цену - <данные изъяты> руб. Срок окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию – 4 квартал 2015г., срок передачи объекта участнику долевого строительства – не позднее 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию.

Истцом уплачены денежные средства, предусмотренные договором (л.д.19-20).

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 16.05.2016г. (л.д.62-69).

В соответствии с техническим паспортом, составленным ГУП МО «МОБТИ», общая площадь квартиры составила 58,3 кв.м (л.д.78-79), что на 0,92 кв.м больше расчетной площади квартиры.

Согласно приложению №1 к договору, в квартире предусмотрена установка внутриквартирных перегородок, монтаж системы отопления согласно проектной документации, остекление лоджии (при наличии) светопрозрачными алюминиевыми конструкциями (л.д.15).

Из плана расположения объекта, указанного в приложении №1 к договору, видно, что в квартире предусмотрено наличие лоджии (л.д16).

Согласно изменениям проектной документации на 2015г., в наружной отделке здания предусмотрено остекление зимних садов двухкамерными стеклопакетами ПВХ (л.д.208-210). В 2015г. застройщиком получено положительное заключение негосударственной экспертизы на объект капитального строительства (л.д.116-207).

Из экспликации к поэтажному плану БТИ следует, что лоджии в квартире не имеется, на ее месте предусмотрен зимний сад (л.д.78-79).

25.05.2016г. ответчик направил в адрес истца уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче с подписанием передаточного акта в течение 7 дней со дня получения данного письма (л.д.21).

23.05.2016г. сторонами произведен осмотр квартиры, составлена дефектная ведомость с указанием недостатков, выявленных при осмотре квартиры, что следует из письменных претензий истца (л.д.22-24) и не оспаривается сторонами.

Из ответа от 08.06.2016г. на претензию следует, что по п.2 дефектной ведомости неисправности устранены, с остальными замечаниями (в частности, увеличение площади квартиры по сравнению с проектной, особенности установки радиатора отопления, отсутствие лоджии) застройщик не согласился и предложил принять квартиру и подписать акт приема-передачи (л.д.26-28).

30.06.2016г. данное письмо получено истцом (л.д.61).

28.07.2016г. истец направил ответчику претензию, в которой указал, что 01.07.2016г. произведен повторный осмотр объекта долевого строительства и обнаружены недостатки, выявленные при первичном осмотре 23.05.2016г., в связи с чем она отказалась от подписания акта-приема-передачи, указала также, что не согласна с заменой лоджии на зимний сад, застройщик не предусмотрел, что участник долевого строительства будет вынужден нести дополнительные расходы, связанные с приобретением оконной конструкции для лоджии и оплате работ по ее установке, сообщила о готовности рассмотреть предложения по решению вопроса о принятии объекта и подписании акта приема-передачи (л.д.23-25).

13.10.2016г. ответчиком в адрес истца направлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 01.09.2016г. (л.д.70-72), который получено истцом 06.04.2017г. (л.д.73).

21.02.2017г. истец обратился в суд с иском о взыскании неустойки (л.д.2), а после получения одностороннего акта дополнил 20.04.2017г. исковые требования и просил признать односторонний акт недействительным (л.д.43).

15.05.2016г. истцу переданы ключи от квартиры, что подтверждено актом (л.д.312).

Из объяснений истца в ходе судебного заседания следует, что недостаток квартиры заключается в том, что помещение лоджии отсутствует, не отделено от жилого помещения.

Согласно Приложению №1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) лоджия - перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Таким образом, лоджия является помещением, отдельным от жилого помещения, к которому она примыкает. Фактически в квартире истца на месте лоджии находится зимний сад, который не предусматривает наличие стены между ним и жилым помещением, что является отступлением от условий договора и влечет необходимость дополнительных затрат для истца на возведение перегородки, что с очевидностью свидетельствует о наличии существенного недостатка. Суд находит, что при данных обстоятельствах истец была вправе требовать устранения недостатка, поэтому с ее стороны не имеется уклонения от приемки квартиры или необоснованного отказа от принятия квартиры, односторонний акт составлен ответчиком неправомерно.

Что касается размещения радиатора отопления, то суд считает, что оно не является недостатком, препятствующим эксплуатации квартиры, так как стороной истца не представлено доказательств, что радиатор установлен с нарушениями строительно-технических, санитарно-гигиенических и иных норм и не позволяет использовать помещение, в котором он установлен, по назначению.

Доводы истца об увеличении площади квартиры как недостатке объекта долевого строительства суд не может принять во внимание, поскольку договором предусмотрена возможность изменения фактической расчетной площади квартиры по отношению к расчетной площади квартиры, в связи с увеличением фактической расчетной площади квартиры истец пунктом 10.3 договора принял на себя обязательства произвести доплату к цене договора. Данное условие договора не противоречит закону, соответствует положениям ст.421 ГК РФ о свободе договора и ст.431 ГК РФ о толковании договора, согласовано сторонами и не нарушает прав истца, не свидетельствует о невозможности эксплуатации квартиры. При данных обстоятельствах не усматривается и оснований для изменения цены договора.

Поскольку ответчиком допущена просрочка передачи объекта, при отсутствии уклонения истца от принятия объекта долевого строительства, то подлежит взысканию неустойка. Истцом заявлен период просрочки с 17.11.2016г. по день вынесения решения суда. Суд не может согласиться с тем, что неустойка должна быть взыскана по день вынесения решения суда, так как квартира передана во владение истцу 15.05.2017г., соответственно неустойка может быть взыскана только с 17.11.2016г. по 14.05.2017г.: <данные изъяты> = 655547,85 руб. Основания для снижения неустойки отсутствуют, так как ответчиком не приведено доказательств несоразмерности неустойки 655547,85 руб. последствиям нарушения обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства стоимостью <данные изъяты> руб., не представлено документов, подтверждающих, что просрочка возникла не по вине застройщика.

В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Поскольку права истца ответчиком нарушены, подлежит взысканию компенсация морального вреда. Принимая во внимание все обстоятельства данного дела, степень нравственных страданий истца, суд считает соразмерной нарушенному праву компенсацию морального вреда в размере 20000 руб.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Ответчик не удовлетворил в добровольном порядке требование потребителя об уплате неустойки, в связи с чем подлежит взысканию штраф. Сумма штрафа, рассчитанная по п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», составляет 337773,93 руб.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика также подлежит взысканию государственная пошлина в доход муниципального образования Пушкинский муниципальный район в размере 9755,47 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к АО «Региондевелопмент» о взыскании неустойки, признании недействительным одностороннего акта, уменьшении цены договора, взыскании компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний акт передачи объекта договора участия в долевом строительстве, составленный АО «Девелопмент» 01.09.2016г. по передаче объекта долевого строительства ФИО1.

Взыскать с АО «Региондевелопмент» в пользу ФИО1 неустойку за период с 17.11.2016г. по 14.05.2017г. 655547,85 руб., компенсацию морального вреда 20000 руб., штраф 337773,93 руб.

Требование истца об изменении цены договора, взыскании суммы компенсации морального вреда 30000 руб. оставить без удовлетворения.

Взыскать с АО «Региондевелопмент» в доход муниципального образования Пушкинский муниципальный район государственную пошлину 9755,47 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20.10.2017г.

Судья: