Решение № 2-120/2021 2-120/2021~М-44/2021 М-44/2021 от 22 марта 2021 г. по делу № 2-120/2021

Дело № 2- 120\21

72RS0011-01-2020-000037-94


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ишим 23 марта 2021 года

Ишимский районный суд Тюменской области в составе

Председательствующего, судьи Спасибовой С.Б.,

при секретаре Лазаревой О.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-120\21 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Ишимский районный суд Тюменской области с иском к ответчику ФИО2, просит :

1.Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2019 года между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2,ДД.ММ.ГГГГ года рождения.Предмет договора : жилой дом общей площадью 46.9 кв.м., этажность :1, кадастровый номер :72:10:0602001:293,находящийся по адресу:<...>. 38 и земельный участок, площадью 2329 кв.м., кадастровый номер : 72:10:0602001:16, находящийся по адресу :<...>. 38.

2.Аннулировать записи от 08.08.2019 года, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним :№72:10:0602001:293-72\047\\2019-7 и №72:10:0602001:16-72\047\2019-7.

3.Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на недвижимое имущество : жилой дом, общей площадью 46.9 кв.м., кадастровый номер : 72:10:0602001:293, находищийся по адресу : <...> земельный участок, площадью 2329 кв.м., кадастровый номер :72:10:0602001:16, находящийся по адресу :<...>. 38.

4.Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. право собственности на недвижимое имущество : жилой дом, общей площадью 46.9 кв.м., этажность :1, кадастровый номер :72:10:0602001:293, находящийся по адресу : <...>.

Свои требования истец мотивировал следующим : 05 августа 2019 года Между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилой дом, общей площадью 46.9 кв.м., этажность :1, расположенный по адресу : <...> кадастровый номер 72:10:0602001:16, и земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование : для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу :<...>. 38, кадастровый номер 72:10:0602001:16.

По условиям Договора купли-продажи, общая стоимость продаваемого и покупаемого имущества составила 453026 рублей.

Согласно п.3.1.1 Договора окончательный расчет с продавцом в сумме 453026 рублей производиться за счет средств, предоставленных по договору займа не позднее двадцати рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области на жилой дом и земельный участок от Продавца к Покупателю. Подтверждением оплаты денег будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения указанных средств Продавцом.

Условия Договора Покупателем выполнены не в полном объеме.

Покупатель оплатил Продавцу лишь часть стоимости земельного участка в сумме 15000 рублей. Оставшаяся сумма в размере 455000 рублей Продавцу Покупателем не передана

До настоящего времени в спорном жилом доме и на земельном участке проживает ФИО1. В связи с не выполнением условий Договора передача имущества не была произведена.

На неоднократное обращения ФИО1 к ФИО2 о необходимости выполнения условий договора ФИО3 не реагирует.

15.12.2020 года ФИО1 направил ФИО2 претензию с требованием расторгнуть договор купли продажи, но ответчик отказывается ее получать на почте.

В судебное заседание Истец ФИО1 не явился. О времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель Истца, адвокат Латынцев Д.А. в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 при надлежащем извещении (л.д.130) в судебное заседание не явилась. Ходатайства об отложении слушания дела в связи с невозможностью явки от нее не поступили. Сведения о причинах неявки в суд Ответчиком не представлены. При таких обстоятельствах суд признает причину неявки в суд ФИО2 не уважительными.

Третьи лица на стороне ответчика: Ишимский отдел Управления Росреестра по Тюменской области своих представителей в суд не направили. Извещены о времени и месте слушания дела.

Суд, на основании части 3 статьи 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие Истца ФИО1, Ответчика ФИО2 и представителя Управления Росреестра по Тюменской области.

Изучив исковое заявление ФИО1, заслушав представителя Истца адвоката Латынцева Д.А., исследовав представленные письменные доказательства, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу:

На основании ч.2 статьи 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации граждане (физические лица ) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускаются. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 422 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам ), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или других правовых актах как существенные или необходимых для договоров данного вида, а так же те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; договор заключается посредством оферты ( предложения заключить договор ) одной из сторон и ее акцепта ( принятия предложения ) другой стороной.

Суду предоставлен Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 05 августа 2019 года между ФИО1, именуемой «Продавец « с одной стороны и ФИО2, именуемой «Покупатель», с другой стороны.

В соответствии с разделом 1 Договора Покупатель покупает в собственность у Продавца, а Продавец продает недвижимое имущество :

-Жилой дом, общей площадью 46.9 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу :<...>, кадастровый номер 72:10:0602001:293.

-Земельный участок, площадью 2329 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Адрес : <...>, кадастровый номер 72:10:0602001:16.

Продаваемое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности.

Общая стоимость недвижимого имущества составляет 470000 рублей. (п.1.3)

Стоимость жилого дома составляет 453026 рублей. (п.1.3.1)

Стоимость земельного участка составляет 16974 рубля. (п.1.3.2.)

Согласно раздела 2 Договора Продавец был проинформирован Покупателем о том, что недвижимое имущество приобретается за счет собственных и заемных средств, предоставляемых КПК «Капитал» на основании договора Займа №248 от 05 августа 2019 года, заключенного между Займодавцем и Покупателем. (п.2.1)

Согласно п.2.1.1 Жилой дом приобретается за счет заемных средств, согласно договора займа.

Земельный участок приобретается за счет собственных средств.

Стороны определили, что недвижимое имущество с момента передачи его Покупателю, не будет находиться в залоге у Продавца.

Раздел 3 Договора определяет порядок расчетов с Продавцом.

Согласно п.3.1.1 Денежная сумма в размере 470000 выплачивается Покупателем за счет собственных средств и средств предоставляемого ипотечного займа в безналичном порядке путем перечисления на счет Покупателя ФИО2.

Уплата части денежной суммы 16974 рубля производиться Покупателем до подписания настоящего Договора из собственных средств.

Согласно п.3.1.3 Окончательный расчет с Продавцом в сумме 453026 рублей производиться за счет средств, предоставленных по Договору займа не позднее 20 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра на жилой дом и земельный участок к Покупателю, при условии возникновения Ипотеки в силу закона в пользу Займодавца и предоставления Займодавцу оригинала выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах Покупателя на жилой дом и земельный участок. Подтверждение оплаты денежных средств Покупателем будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения денежных средств Продавцом. (п.3.2)

Согласно имеющихся на Договоре штампов, переход права собственности по заключенной между ФИО1 и ФИО2 сделке был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра Тюменской области, Ишимским межмуниципальным отделом на жилой дом 08.08.2019 года, на земельный участок так же 08.08.2019 года. (л.д.17-19).

Согласно выписки из ЕГРН от 11.12.2020 года правообладателем жилого дома по адресу <...>,, площадью 46.9 кв.м. с кадастровым номером 72:10:0602001:293 является ФИО2 на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2019 года (л.д.23)

Согласно выписки из ЕГРН от 11.12.2020 года правообладателем земельного участка по адресу <...>. 38, площадью 2329 кв.м. с кадастровым номером 72:10:0602001:16 является ФИО2 на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2019 года (л.д.24-30)

Дата государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по договору от 05.08.2019 года к ФИО2- 08.08.2019 года.

В соответствии с ч.1, 3 статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).(ч.1)

В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.(ч.3)

В соответствии с ч.1 статьи 485 Гражданского Кодекса Российской Федерации Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии с ч.1, 3 статьи 486 Гражданского Кодекса Российской Федерации Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.)ч.1)

3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1, 2 статьи 489 Гражданского Кодекса Российской Федерации Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.(ч.1)

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.(ч.2).

В соответствии с ч.1 статьи 549 Гражданского Кодекса Российской Федерации По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч.1 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.2 статьи 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Представленные суду доказательства свидетельстуют о том, что Договор между ФИО1 и ФИО2 оформлен в надлежащей форме, существенные условия Договора купли-продажи жилого дома с земельным участком по указанному адресу сторонами определены и отражены в Договоре, переход права собственности на имущество зарегистрирован в установленном законом порядке.

В совокупности указанные обстоятельства подтверждают,что Договор продажи недвижимого имущества между Истцом и Ответчиком заключен, а потому стороны в соответствии со статьями 309,310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязаны исполнить принятые в соответствии с заключенным Договором обязательства.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

По условиям Договора Покупатель квартиры ФИО2 должна произвести окончательный расчет с продавцом не позднее 20 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества от Продавца к Покупателю.

Распределение бремени доказывания обязывает сторону истца представить доказательства не надлежащего исполнения контрагентом условий Договора в части оплаты приобретенного товара и доказать размер задолженности.

В свою очередь ответчик должен доказать надлежащее исполнение обязательств по оплате товара, а в случае частичной оплаты, доказать размер имеющейся задолженности.

Как следует из текста искового заявления и пояснений представителя истца, Покупатель ФИО2 частично выплатила Продавцу ФИО4 стоимость земельного участка в размере 15000 рублей. Задолженность по оплате суммы сделки по оплате жилого дома и земельного участка на момент принятия настоящего решения составляет 455000 рублей.

Поскольку по условиям Договора КПК «Капитал» денежные средства на приобретение жилья ФИО2 по целевому займу должен был перечислить на счет ФИО2, доказательства передачи денежных средств Продавцу путем перечисления денег на его счет или расчет наличными должна доказать Покупатель ФИО2

Ответчик доказательства полной оплаты приобретенного у ФИО1 жилого помещения и земельного участка по заключенному 05 августа 2019 года Договору купли-продажи недвижимости суду не представила. Доказательства иного размера задолженности не представила.

При таких обстоятельствах суд считает доказанным, что расчет с Продавцом ФИО1 по заключенной 05 августа 2019 года сделке Покупателем ФИО2 произведен не в полном объеме, с нарушением установленных Договором сроков оплаты. Размер задолженности на момент принятия настоящего решения составляет 455 000 рублей при цене товара 470000 рублей.

В соответствии с частью 1, 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только :

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1, 2 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как уже указывалось ранее, в соответствии с ч. 2. Статьи 489 Гражданского Кодекса Российской Федерации Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

15.12.2020 года ФИО1 направила в адрес ФИО2 претензию с требованием в течении 10 дней погасить задолженность по оплате товара в сумме 455000 рублей. (л.д. 49-50),предупредив при этом Покупателя о том,что в случае отказа оплатить задолженность он обратиться в суд с заявлением о расторжении договора. С исковым заявлением ФИО1 обратился в суд 27.01.2021 года, т.е. спустя более чем месяц после направления претензии.

Доказательства исполнения требований досудебной претензии ФИО2 суду не предоставлены.

В соответствии с изложенным судом установлено, что Покупателем ФИО2 не исполнены условия Договора от 05.08.2019 года и обязательства Покупателя по передаче денежных средств в оплату приобретенного ею имущества в виде жилого дома и земельного участка в полном объеме. Как уже указывалось ранее, задолженность составляет 455000 рублей при цене сделки 470000 рублей. Данное обстоятельство суд расценивает как существенное нарушение условий Договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку оно влечет для Продавца такой ущерб,что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора.

Как разъяснил в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договора продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество, не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 05.08.2019 года между ФИО1 и ФИО2 должен быть расторгнут.

В соответствии со статьей 453 Гражданского Кодекса Российской Федерации При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.(ч.2)

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.(ч.3)

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.(ч.4)

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с изложенным исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, удовлетворить полностью.

1.Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2019 года между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2,ДД.ММ.ГГГГ года рождения.Предмет договора : жилой дом общей площадью 46.9 кв.м., этажность :1, кадастровый номер :72:10:0602001:293,находящийся по адресу:<...>. 38 и земельный участок, площадью 2329 кв.м., кадастровый номер : 72:10:0602001:16, находящийся по адресу :<...>. 38.

2.Аннулировать записи от 08.08.2019 года, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним :№72:10:0602001:293-72\047\\2019-7 и №72:10:0602001:16-72\047\2019-7.

3.Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на недвижимое имущество : жилой дом, общей площадью 46.9 кв.м., кадастровый номер : 72:10:0602001:293, находищийся по адресу : <...> земельный участок, площадью 2329 кв.м., кадастровый номер :72:10:0602001:16, находящийся по адресу :<...>. 38.

4.Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. право собственности на недвижимое имущество : жилой дом, общей площадью 46.9 кв.м., этажность :1, кадастровый номер :72:10:0602001:293, находящийся по адресу : <...>.

Резолютивная часть решения вынесена в совещательной комнате с использованием технических средств.

Мотивированное решение будет изготовлено 30 марта 2021 года

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд с подачей жалобы через Ишимский районный суд Тюменской области, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий С.Б. СПАСИБОВА.