Решение № 3А-191/2021 3А-191/2021~М-208/2021 М-208/2021 от 14 октября 2021 г. по делу № 3А-191/2021

Дело № 3а-191/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Хабаровск 14 октября 2021 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Джибе С.Е., с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю», Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 350 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 8 июня 2016 года в размере 1 623 850 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена Постановлением Правительства Хабаровского края № 205-пр от 02.07.2014 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края», утверждена по состоянию на 8 июня 2016 года и составляет 5 887 220 рублей. Отчетом об оценке от 13 августа 2021 года № 396/2021 его рыночная стоимость по состоянию на 8 июня 2016 года определена в размере 1 623 850 рублей, что в силу действующего законодательства является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, от значения которой зависит размер вносимых арендодателю арендных платежей.

Определением судьи от 24 августа 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Хабаровска.

Из письменного отзыва Правительства Хабаровского края следует, что представленный административным истцом отчет об оценке не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 08.06.2016 г. в размере 1 623 850 руб., поскольку подобранные оценщиком в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги существенно отличаются по площади, при определении параметров сравнения объекта оценки с объектами-аналогами оценщиком не учтены такие стоимостные факторы, как транспортная доступность, инфраструктура (наличие и близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), скидки к ценам предложений, физические характеристики объекта (в том числе свойства земельного участка).

Представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю в письменном отзыве указал, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» указало, что не имеет заинтересованности в спорах по установлению размера кадастровой стоимости и внесении ее в Единый государственный реестр недвижимости, в связи с чем, просит в удовлетворении требований, предъявленных к ФГБУ «ФКП Росреестра», отказать.

В письменном отзыве представитель администрации г. Хабаровска ФИО4 указала, что представленный административным истцом отчет об оценке не может быть признан достоверным доказательством, поскольку оценщиком неверно указана цена и площадь объекта-аналога № 3, что привело к занижению стоимости объекта-аналога, а также в качестве объектов-аналогов № 1, 5, 6 приняты предложения о продаже права аренды незастроенных земельных участков, а значит, что корректировка на передаваемые права в размере среднего значения не отражает реального соотношения между ценой права аренды и ценой права собственности, в связи с чем, просит отказать в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие административного истца, представителей Управления Росреестра по Хабаровскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации г. Хабаровска.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО2 поддержала доводы, изложенные в возражениях относительно административного иска, дополнительно пояснила, что Правительство Хабаровского края не является надлежащим ответчиком по данному делу, поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости им не утверждалась.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов административного дела следует, что на основании заключенного между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска от имени городского округа «Город Хабаровск» и ИП ФИО3 договора аренды от 27 июля 2021 года № 219 последней был передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 350 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, для использования под объект складского назначения.

В силу статьи 5 ЗК РФ правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный кадастр недвижимости 8 июня 2016 года, составляет 5 887 220 рублей, определена по состоянию на 8 июня 2016 года актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 8 июня 2016 года.

Из содержания договора аренды от 27 июля 2021 года № 219 следует, что одной из составляющих формулы расчета арендных платежей является кадастровая стоимость земельного участка, переданного в аренду (пункт 2.1).

ФИО3, являясь арендатором объекта недвижимости с кадастровым номером №, арендная плата за пользование которым исчисляется исходя из установленной для него кадастровой стоимости, имеет право на ее пересмотр.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО5, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», с 22 июля 2020 года являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков», о чем 13 августа 2021 года подготовлен отчет № 396/2021.

В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 8 июня 2016 года составляла 1 623 850 рублей.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В отчете указаны дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на ту же дату, на которую утверждена его оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, а именно: представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, города Хабаровска, произведен анализ рынка недвижимости.

Оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297).

Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Определяя сегмент рынка, оценщик исходил из того, что оцениваемый земельный участок расположен в Железнодорожном районе г. Хабаровска в 25 оценочной зоне (в соответствии с Решением Хабаровской Городской Думы № 413 от 28 марта 2000 года «Об утверждении границ оценочных зон г. Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам»), относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объект складского назначения. Транспортная доступность – автомобильный транспорт, дороги, ведущие к объекту оценки, находятся в хорошем состоянии. Район окружения объекта оценки характеризуется смешанной застройкой, представленной производственными, административными и жилыми зданиями и сооружениями.

Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщиком произведен анализ рынка земельных участков г. Хабаровска за период с 01.01.2015 г. по 08.06.2016 г., источниками получения информации послужили предложения, опубликованные в открытых изданиях региональных средств массовой информации и специализированных изданиях, в том числе научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик», сайт объявлений «Авито», сайт объявлений «Фарпост» и другие.

Описание действий по подбору объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены, подробно изложены в отчете. Исходя из выбранных критериев оценщиком для сравнительного исследования произведен отбор 6 объектов-аналогов.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м, как наиболее точная, логичная и объективная единица сравнения.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Различия в объектах-аналогах были устранены оценщиком путем применения корректировок, их описание и расчет также представлены в отчете (стр. 51-55).

После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 8 июня 2016 года определена оценщиком в размере 1 623 850 рублей.

Содержание приведенного отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен компетентным лицом и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с требованиями статей 4, 15.1 Закона об оценочной деятельности гражданская ответственность оценщика ФИО5 застрахована.

Вопреки доводам представителя министерства имущественных отношений Хабаровского края, представителя администрации города Хабаровска различие в площади и иных основных характеристиках объектов-аналогов с объектом оценки само по себе не свидетельствует о том, что отчет не отвечает требованию допустимости доказательства и выводы оценщика являются неверными.

В рассматриваемом случае суд исходит из того, что произвести подборку в пределах одного населенного пункта ряда объектов-аналогов, максимально схожих с объектом оценки как по площади, так и иным характеристикам, влияющим на образование цены, объективно не всегда представляется возможным.

Изложенные обстоятельства оценщиком ФИО5 при проведении исследования были учтены, выводы в данной части подробно изложены в отчете, указанные различия устранены оценщиком применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и пункта 22 ФСО № 7.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную административным истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, не представлены; ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости подвергнутого оценке объекта недвижимости административными ответчиками не заявлялось. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, предусматривающей, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит на административных ответчиках.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 350 кв.м +/- 17 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 8 июня 2016 года в размере 1 623 850 рублей.

Дата обращения ФИО3 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 20 августа 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда