Решение № 3А-43/2022 3А-43/2022(3А-733/2021;)~М-608/2021 3А-733/2021 М-608/2021 от 15 февраля 2022 г. по делу № 3А-43/2022

УИД 76OS0000-01-2021-000616-45

Дело № 3а-43\22

Принято в окончательной форме 15.02.22г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 февраля 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «Ярославский судостроительный завод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

Установил:

ПАО «Ярославский судостроительный завод» обратился в суд с административными исковыми заявлениями, которые объединены в одно производство, и с учетом уточнений просило установить кадастровую стоимость принадлежащих акционерному обществу на праве собственности земельных участков в размере их рыночной стоимости:

с кадастровым номером <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость земельных участков выше их рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 административные исковые требования поддержала.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

Административные ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представил письменное объяснение, в котором указал на непризнание административных исковых требований, поскольку, по мнению департамента. Представленные административным истцом отчеты определения рыночной стоимости земельных участков содержат недостатки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

В письменных объяснениях заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения о земельных участках, их правообладателе и размере кадастровой стоимости, возражения относительно административных исковых требований не указаны.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия города Ярославля письменных объяснений не представили.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

ПАО «Судостроительный завод» является собственником указанных выше земельных участков.

Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащих ему земельных участков в целях уменьшения земельного налога.

Кадастровая стоимость земельных участков определена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019г. №н по состоянию на 01.01.2019г.:

с кадастровым номером №

№
№

№
№

№

№

№
№

№

№
№

№
№

№ в размере № руб.

Административным истцом представлены отчеты определения рыночной стоимости земельных участков, подготовленные оценщиком ООО СБК «Партнер», в соответствии с которыми рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019г. составляет:

с кадастровым номером №

№

№
№ в размере № руб. (отчет № от ДД.ММ.ГГГГг.).

Также административным истцом представлен отчет, подготовленный оценщиком ООО СБК «Партнер», от ДД.ММ.ГГГГг. №, согласно которому рыночная стоимость остальных земельных участков по состоянию на 01.01.2019г. составляет:

с кадастровым номером №

№

№

№
№

№

№
№

№
№

№ в размере № руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование указанных отчетов дает основания суду для вывода о том, что отчеты являются достоверными доказательствами рыночной стоимости земельных участков.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов оценки сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчеты содержат обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленных административным истцом отчетов в полном объеме указывает на их соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчетах последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчетах величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости материалы дела не содержат.

Возражения административного ответчика сводятся к тому, что объект-аналог на <адрес>, который использован в расчетах рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № (отчет № от ДД.ММ.ГГГГг.) и № (отчет № от ДД.ММ.ГГГГг.), был передан правообладателю на праве аренды органом местного самоуправления, в связи с чем необходима корректировка на «тип сделки». Также в отношении данных объектов оценки указывается на несогласие с применением корректировки на наличие свободного подъезда, так как в отношении объектов, предназначенных под офисно-торговую застройку, эта корректировка не применяется, изложены возражения, касающиеся отбора объектов-аналогов.

По отчетам определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере (отчет № от ДД.ММ.ГГГГг.) и № (отчет № от ДД.ММ.ГГГГг.) департамент указывает на необоснованность использования в расчетах объекта-аналога, расположенного <адрес> (аналог №), так как данный аналог не располагает свободным подъездом, не обеспечен газоснабжением и водоснабжением. При расчете рыночной стоимости объектов оценки оценщик не произвел сравнение по местоположению в пределах города. В отношении объекта-аналога, расположенном по <адрес> не применил корректировку на передаваемые права, так как земельный участок передан на праве аренды, на земельном участке имеется строение.

По мнению департамента в отчетах отчет № от ДД.ММ.ГГГГг., № от ДД.ММ.ГГГГг., № от ДД.ММ.ГГГГг. оценщиком описан не весь объем рыночных данных.

Возражения административного ответчика не могут быть приняты во внимание.

Оценщиком признаны обоснованными возражения департамента относительно свободного подъезда к объекту-аналогу, расположенному на <адрес>, а также относительно наличия строения на объекте-аналоге на <адрес>, и корректировки на передаваемые права, в связи с чем оценщиком скорректированы расчеты рыночной стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами №, представлены скорректированные отчеты № от ДД.ММ.ГГГГг. и № от ДД.ММ.ГГГГг.

В остальной части оценщик с замечаниями не согласился, в судебном заседании свидетель ФИО3 (оценщик) дала подробные и аргументированные ответы на возникшие вопросы в связи с возражениями департамента.

Оценив показания свидетеля ФИО3 и содержание отчетов, суд не находит основания для вывода об обоснованности остальных возражений департамента.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчетах об оценке рыночной стоимости земельных участков приведен подробный анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектами оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчетах мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объектов оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Примененные корректировки, отказ от применения отдельных корректировок в отчетах мотивирован. Выводы в этой части основаны на проведенных исследованиях и справочных материалах, используемых в оценочной деятельности.

Доводы департамента о необходимости применения корректировок на «тип сделки» в отношении объектов-аналогов, которые были переданы органом местного самоуправления по договорам аренды, не являются основанием для критической оценки содержания отчетов, так как оценщиком данное обстоятельство исследовалось, применялась корректировка на передаваемые права, о чем в отчетах содержится аргументация.

Расположение объектов по ценообразующему фактору – местоположение в пределах города - оценщиком исследовано. В этой части оценщик обоснованно исходил из того, что все объекты располагаются в промышленных зонах.

При оценке земельных участков с кадастровыми номерами № оценщик исходил из фактического их расположения, использования их в целях расположения столовой и здания зводоуправления на территории крупного промышленного предприятия, их расположение на огражденной охраняемой территории с пропускной системой, не предполагающей возможность допуска посторонних лиц.

Изучив и оценив указанные обстоятельства, оценщик пришел к обоснованному выводу о необходимости применения понижающей корректировок на наличие свободного подъезда.

Тем самым, выводы оценщика не носят произвольный характер, напротив, основаны на проведенных исследованиях, достаточно мотивированы, положениям законодательству об оценочной деятельности не противоречат.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

При разрешении административного спора суд исходит из содержания представленных отчетов.

Относительно земельных участков с кадастровыми номерами № суд исходит из содержания скорректированных отчетов № от ДД.ММ.ГГГГг. и № от ДД.ММ.ГГГГг.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№

№
№, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 16.12.2021г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов.