Решение № 3А-2983/2024 3А-385/2025 3А-385/2025(3А-2983/2024;)~М-2322/2024 М-2322/2024 от 9 июля 2025 г. по делу № 3А-2983/2024

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 8 июля 2025 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя заинтересованного лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-385/2025 (3а-2983/2024) по административному исковому заявлению ФИО3, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец обратилась в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества – помещений, по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023:

- с кадастровым номером № в размере 4 604 000 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 11 299 000 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 8 382 000 рубля,

- с кадастровым номером № в размере 1 869 000 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 588 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником указанных помещений, в отношении которых установлена кадастровая стоимость на 01.01.2023, не соответствующая рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме и просил удовлетворить, указав, что выводы повторной судебной экспертизы не оспаривает, эксперт осматривал помещение.

Представитель заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО2 в судебном заседании разрешение административного иска оставило на усмотрение суда, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № просил установить в размере рыночной стоимости, определенной в заключение эксперта ООО «СБД «Эскорт».

Иные участники дела, извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении не поступило.

Учитывая требования статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся участников дела, эксперта, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества:

– помещение с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 139,4 кв.м, назначение – нежилое, наименование – помещение,

– помещение с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 346,6 кв.м, назначение – нежилое, наименование – помещение,

– помещение с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 345,5 кв.м, назначение – нежилое, наименование – помещение,

– помещение с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> кв.м, назначение – нежилое, наименование – помещение, на праве долевой собственности с заинтересованным лицом АО «Тандер»,

– помещение с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 20,6 кв.м, назначение – нежилое, наименование – помещение.

31.12.2023 в ЕГРН внесены сведения на основании приказа министерства имущественных отношений Самарской области от 27.10.2023 № 2296 об утверждении кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2023 объектов недвижимого имущества:

- с кадастровым номером № в размере 7 367 754,2 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 18 478 507, 62 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 18 425 756,85 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 3 031 541, 66 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 1 127 046,81 рублей.

Административный истец, будучи собственником указанных объектов недвижимости, является плательщиком налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования. Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости.

Установление кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовалась предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 19.12.2024 обратилась с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 1995 от 25.10.2024 оценочной организации ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» об определении рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 объектов оценки:

- с кадастровым номером № в размере 4 604 000 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 11 299 000 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 8 382 000 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 1 869 000 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 588 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, по инициативе заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», не согласившего с представленным отчетом об оценке в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, назначена судебная экспертиза определением от 22.01.2025, производство которой поручено ООО «СБД «Эскорт».

Заключением эксперта ООО «СБД «Эскорт» от 27.02.2025 установлено

- оценщиком оценочной организации ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» в отчете об оценке № 1995 от 25.10.2024 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки с кадастровым номером №, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости: нарушен п. 22 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости»,

- рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 составляет 11 489 677 рублей.

В целях оказания содействия в предоставлении доказательств по делу стороне административного истца, не согласившегося с заключением эксперта ООО «СБД «Эскорт», определением суда от 11.04.2025 по делу назначена повторная судебная экспертиза проведением в ООО «Инвест-Центр».

Заключением эксперта № 291 от 09.06.2025 ООО «Инвест-Центр» установлено:

- оценщиками оценочной организации ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» в отчете об оценке № 1995 от 25.10.2024 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении определения стоимости объекта оценки с кадастровым номером №, в части использования в рамках сравнительного и доходного подхода в качестве аналогов объектов, которые существенно ниже средних показателей стоимости и аренды офисных помещений в Кировском районе г. Самары (нарушение п. 24 ФСО № 7, ст. 11 № 135-ФЗ),

- рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 составляет 9 751 700 рублей.

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», являясь уполномоченным учреждением в сфере государственной кадастровой оценки, не согласился с выводами ООО «Инвест–Центр», просили принять в качестве доказательства по делу заключение эксперта ООО «СБД «Эскорт».

Оценивая каждое экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что эксперты ООО «СБД «Эскорт» и ООО «Инвест-Центр» при оценке объекта недвижимого имущества руководствовались законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки; заключения основаны на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержат анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования.

Суд полагает, что каждое заключение эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы экспертов, будучи предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена.

Однако, суд не соглашается с заключением эксперта ООО «СБД «Эскорт» в части отнесения рассматриваемого объекта недвижимости к торгово-офисному объекту недвижимости. Данное обстоятельство не установлено оценщиком при проведении оценки по итогам осмотра объекта недвижимости, отнесенного к офисному помещению, и не подтверждается заключением эксперта, не осуществляющего выход и осмотр помещения.

По мнению суда, сегмент рынка объекта исследования является существенным обстоятельством. При рассмотрении дела уточнить выявленное обстоятельства не представилось возможным, в связи с неявкой в судебное заседание эксперта ООО «СБД «Эскорт».

В судебном заседании эксперт ООО «Инвест–Центр» ФИО4 поддержал заключение судебной экспертизы, дал пояснения на все поставленные вопросы, указав, что при осмотре помещения установил его назначение как «офисное и помещения свободного назначения», исходя из месторасположения, этажности, включающего места общего пользования (лестницы, коридор). Объект исследования и объекты аналоги находятся в одном транспортном пешеходном потоке (2). В заключении ошибочно указан «I Высокий транспортный поток», следует верным считать «II Транспортный поток выше среднего». При этом, техническая опечатка в заключении не влечет изменение рыночной стоимости объекта исследования, поскольку характеристики транспортного потока и объектов аналогов одинаковые, нет необходимости в корректировке. Транспортный поток выше среднего определен «калькулятором» ценообразующего фактора «пешеходный поток» используемого справочника, при внесении значений объектов. Подбор объектов аналогов осуществлялся из предложений рынка наиболее приближенных к объекту исследования с целью применения минимально возможных корректировок.

Возражения заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» на экспертное заключение повторной судебной экспертизы суд во внимание не принимает, поскольку в подтверждение не представлен расчет среднего значения удельных показателей рыночной стоимости объекта исследования.

На запрос суда ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» сообщило, что среднее значение удельного показателя рыночной стоимости нежилых помещений коммерческого назначения Кировского района г. Самары по состоянию на дату кадастровой оценки 01.01.2023, определенное на основе анализа рыночной информации по 252-м кадастровым кварталам Кировского района, отраженное в результатах оценочного зонирования в отчете государственной кадастровой оценки (отчет № 1/2023 об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест от 13 сентября 2023 года), составляет 38 815,28 руб./кв.м.

В отчете № 1/2023 об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест от 13 сентября 2023 года, размещенный на официальном сайте, в сводной ведомости диапазонов УПРС в разрезе муниципальных районов и городских округов Самарской области на основании оценочного зонирования в сегменте «предпринимательство» г. Самара Кировский район, минимальный УПРС - 25 700 руб./ кв.м, средний УПРС - 38 815 руб./кв.м.

Экспертом ООО «Инвест–Центр» к расчету принято среднее значение рыночной стоимости объектов аналогов в размере 42 348 рублей, что по мнению суда превышает средний УПРС по району.

Суд не соглашается с замечаниями ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» о несоответствии заключения эксперта федеральным стандартам оценки, поскольку данные нормы обязан использовать оценщик. При рассмотрении дела не нашло подтверждение замечание заинтересованного лица о нарушении экспертом требований ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Оценив заключения экспертов с позиции статей 82, 84 КАС РФ, в совокупности с установленными обстоятельствами и иными исследованными доказательствами по административному делу, в том числе, пояснениями эксперта, при рассмотрении настоящего дела нашли свое подтверждение сомнения в обоснованности отчета об оценке и заключения эксперта ООО «СБД «Эскорт», а также достоверности определенной в них рыночной стоимости объекта исследования, учитывая, что заключение эксперта ООО «Инвест-Центр» содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, соответствуют требованиям федерального законодательства, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № может быть установлена, по состоянию на 01.01.2023, равной рыночной стоимости, в соответствии с выводами эксперта по результатам проведенной повторной судебной оценочной экспертизы.

Суд учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости подлежат частичному удовлетворению, то есть по выводам заключения эксперта ОО «Инвест-Центр», а в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № в полном объеме, то есть по выводам оценщика, отчет которого в данной части участниками дела не оспаривался.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 19.12.2024, что следует отразить в резолютивной части решения.

Издержки экспертной организации ООО «СБД «Эскорт» на проведение судебной экспертизы составили 50 000 рублей, экспертной организации ООО «Инвест-Центр» составили 60 000 рублей, что следует из счетов и актов приема-передачи работ.

В силу ч.1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Из п. 1 абзаца 1 статьи 106 КАС РФ следует, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с положением статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях (ч.1).

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», как инициатором ходатайства о назначении судебной экспертизы, на расчетный (депозитный) счет суда внесена денежная сумма в счет оплаты экспертизы в размере 50 000 рублей (платежное поручение № 95 от 13.03.2025), административный истец, как инициатор ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, на расчетный (депозитный) счет суда внес денежную сумму в счет оплаты экспертизы в размере 60 000 рублей (чек по операции от 06.06.2025).

Суд полагает, что издержки ООО «СБД «Эскорт» (ООО «Страховой брокерский дом «Эскорт») за проведение судебной экспертизы подлежат возмещению за счет денежных средств, внесенных ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» на депозит Самарского областного суда в размере 50 000 рублей. Издержки ООО «Инвест-Центр» за проведение судебной экспертизы подлежат возмещению за счет денежных средств, внесенных представителем административного истца ФИО5 на депозит Самарского областного суда в размере 60 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск ФИО3, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 объектов недвижимого имущества – помещений по адресу: г. Самара, Кировский район, проспект Металлургов, д. 88:

– с кадастровым номером № в размере 4 604 000 рублей,

– с кадастровым номером № в размере 11 299 000 рублей,

– с кадастровым номером № в размере 9 751 700 рублей,

– с кадастровым номером № в размере 1 869 000 рублей,

– с кадастровым номером № в размере 588 000 рублей,

Датой подачи заявления в суд считать 19.12.2024.

Перечислить с лицевого (депозитного) счета Самарского областного суда в пользу ООО «Страховой брокерский дом «Эскорт» расходы на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-385/2025 (3а-2983/2024) в размере 50 000 рублей, поступившие от ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», по следующим реквизитам: ИНН <***>, КПП 631501001, счет № 40702810954400014116, банк получателя Поволжский банк ПАО Сбербанк г. Самара, БИК 04360607, сч. № 30101810200000000607.

Перечислить с лицевого (депозитного) счета Самарского областного суда в пользу ООО «Инвест-Центр» расходы на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-385/2025 (3а-2983/2024) в размере 60 000 рублей, поступившие от ФИО5, по следующим реквизитам: ИНН <***>, КПП 631601001, счет № 40702810400120000914, банк получателя Самарский филиал Банка «ВБРР» (АО), БИК 043601876, сч. № 30101810400000000876.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 10.07.2025.

Судья И.А. Щетинкина