Решение № 2-7503/2017 2-7503/2017~М-6806/2017 М-6806/2017 от 12 октября 2017 г. по делу № 2-7503/2017

дело № 2-7503/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«13» октября 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Гатауллина Р.А.,

при секретаре судебного заседания Перемечевой А.О.,

с участием:

от истца – ФИО5, доверенность от 01.03.2017, ордер от <дата изъята><номер изъят>;

от ответчика – ФИО6, доверенность от <дата изъята>,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве и обязании выполнить договорные обязательства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее – истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», (далее – ООО «ЖК «Молодежный») в обосновании своих требований указав, что <дата изъята> между ООО «ЖК «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» (далее – ООО «Фон-Ривьера») и обществом с ограниченной ответственностью «ПСК Артек» (далее – ООО «ПСК Артек») заключен предварительный договор № <номер изъят> купли-продажи жилого помещения, предметом которого являлся объект недвижимости в виде двухкомнатной <адрес изъят> общей площадью 65,09 кв.м на 6 этаже секции 3 16-18-20 этажного кирпично-монолитного жилого дома по <адрес изъят>), стоимость квартиры определена в размере 3 254 500 руб.; обязательство оплаты предмета договора исполнены в установленные сроки и размере; <дата изъята> ООО «ПСК Артек» на основании договора цессии <номер изъят> переуступило истцу право требования по указанному договору купли-продажи; в настоящий момент ответчик безосновательно уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств, сам объект до настоящего времени покупателю не передан, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском, в котором истец просит признать заключенный предварительный договор договором долевого участия в строительстве и обязать ответчика выполнить договорные обязательства по строительству жилого дома и передаче квартиры в собственность дольщика.

Определением судьи от <дата изъята> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Фон-Ривьера» в лице арбитражного управляющего ФИО7

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ООО «ЖК «Молодежный» с заявленными требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявленных требований извещены по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), сведений об уважительности причин своей неявки в суд не представили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть исковое заявление в порядке части 3 статьи 167 ГПК РФ в отсутствие последних.

Выслушав пояснения и доводы представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от <дата изъята> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из материалов дела усматривается, что <дата изъята> между ООО «Фон-Ривьера» (продавцом) и ООО «ПСК Артек» (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят>, по условиям которого последние обязуются в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее <дата изъята>, заключить договор купли-продажи жилого помещения – двухкомнатной <адрес изъят> общей площадью 65,09 кв.м, жилой – 30,48 кв.м, находящейся на 6 этаже шестнадцатиэтажной секции <номер изъят> этажного кирпично-монолитного жилого дома по адресу: <адрес изъят><адрес изъят> (<адрес изъят>).

Цена за указанного помещения определена сторонами в размере 3 254 500 руб., подлежит уплате покупателем продавцу в срок до <дата изъята>.

<дата изъята> между ООО «ПСК Артек» (цедентом) и ФИО2 (цессионарием) заключен договор <номер изъят>, по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял на себя в полном объеме право требования кредитора по указанному предварительному договору от <дата изъята><номер изъят>

На основании разрешения на строительство № <номер изъят> выданного <дата изъята>, застройщиком указанного многоквартирного дома является ООО «ЖК «Молодежный».

ООО «Фон-Ривьера» (агент) при заключении спорного договора купли-продажи жилого помещения действовало от своего имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» (принципала) в соответствии с положениями агентского договора от <дата изъята> б/н, заключенного между последними, где агент в интересах принципала и по его поручению за вознаграждение осуществляет функции заказчика строительства первой очереди 14-16-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями по <адрес изъят><адрес изъят> общей ориентировочной площадью 8234,33 кв.м, в том числе привлекает физических и юридических лиц для участия в инвестировании строительства объекта путем заключения предварительных договоров купли-продажи, при этом стоимость помещений устанавливается агентом в соответствии с ценой квадратного метра, указанного в приложении к договору.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от <дата изъята> в рамках арбитражного дела № <номер изъят> в отношении ООО «Фон-Ривьера» введена процедура банкротства – внешнее управление, внешним управляющим утвержден ФИО7

В силу положений статьи 1010 ГК РФ агентский договор прекращается вследствие признания агента несостоятельным (банкротом).

При таких обстоятельствах ООО «ЖК «Молодежный» является перед ФИО2 обязанной стороной в части заключения основного договора и передачи жилого помещения.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, с учетом договора цессии, последними были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанных договоров следует, что ООО «ЖК «Молодежный» обязалось передать объекты недвижимости истцу, а последний оплатить их стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, цена жилого помещения определена сторонами исходя из стоимости 1 кв.м объекта недвижимости, подлежащего передачи, при этом площадь жилых помещений, указанных в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органами технической инвентаризации.

ФИО2 полностью исполнил обязательства, оплатив стоимость спорного помещения по предварительному договору купли-продажи, данное обстоятельство подтверждается письменными материалами дела.

Вместе с тем в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей истцу в собственность объекта недвижимости.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата изъята>, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи помещений от <дата изъята> № <номер изъят> и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемыми Федеральным законом № 214-ФЗ, ООО «ЖК «Молодежный» обязалось построить многоквартирный 16-18-20-этажный кирпично-монолитный дом по <адрес изъят> и продать двухкомнатную <адрес изъят> данном доме общей площадью 65,09 кв.м ФИО2 в срок не позднее <дата изъята>, более того, в силу условий предварительного договора оплата жилого помещения должна быть уже произведена задолго до подписания основного договора, в связи с чем требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости договором долевого участия, подлежит удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о незаключенности договора уступки права требования по причине не извещения о переуступке должника судом отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Принимая во внимание, что материалы настоящего гражданского дела не содержат доказательств ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, а требования об обязании ответчика выполнить договорные обязательства по строительству жилого дома не соответствуют требованиям статей 11, 12 ГК РФ в удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Вместе с тем частью 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании Федерального закона от <дата изъята> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, договор долевого участия является договором, подлежащим государственной регистрации.

В силу положений статей 88, 98, 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования подлежит взысканию госпошлина за рассмотрение настоящих требований в размере 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве и обязании выполнить договорные обязательства удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № <номер изъят> в редакции договора уступки права требования от <дата изъята><номер изъят>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», и ФИО2 договором долевого участия в строительстве подлежащим государственной регистрации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в доход муниципального образования г. Казани 300 (триста) рублей госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Казани.

Судья

Мотивированное решение составлено 18.10.2017