Решение № 2-199/2020 2-199/2020(2-2168/2019;)~М-1821/2019 2-2168/2019 М-1821/2019 от 27 января 2020 г. по делу № 2-199/2020

Дело № 2-199/20


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 января 2020 года г. Симферополь

Центральный районный суд г. Симферополя Республики Крым в составе:

Председательствующего судьи – Федоренко Э.Р.,

при секретаре – ФИО5,

с участием представителей истца – адвоката ФИО11, ФИО6, действующей на основании доверенности,

ответчика – ФИО3,

представителя ответчика – ФИО7, действующей на основании доверенности,

представителя третьего лица – ФИО8, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании сделки купли-продажи квартиры состоявшейся и действительной, признании права собственности, третье лицо – арбитражный управляющий ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании сделки купли-продажи действительной, признании права собственности. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 1 указанного договора Продавец обязуется продать, а Покупатель купить и оплатить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 173,2 кв.м, этаж 1,2. Согласно пункту 2 предварительного договора, по согласованию сторон отчуждаемое жилое помещение оценивается и продается за 7 150 000,00 руб., что эквивалентно 110 тысячам долларов США по курсу ЦБ РФ на день подписания настоящего договора. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан передаточный акт, согласно п. 1 которого, по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Продавец передала в фактическое владение и пользование Покупателю квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровым номером № общей площадью 173,2 кв.м, этаж 1,2. В соответствии с п. 2 передаточного акта с момента подписания сторонами настоящего акта обязанность Продавца передать указанную квартиру и обязанность Покупателя принять ее признаются выполненными. После подписания передаточного акта истец ФИО1 полностью начала владеть, пользоваться и распоряжаться вышеуказанной квартирой, сделала капитальный ремонт, примерная стоимость которого обошлась ей за строительные работы – 300 000,00 руб., за материалы для ремонта – 200 000,00 руб. Также она полностью оплачивает коммунальные услуги. Ответчик, получив денежные средства за квартиру, и написав расписку о получении денежных средств, на связь больше не выходила. Сделка купли-продажи не была зарегистрирована в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым. В настоящее время истец намерена зарегистрировать сделку для получения свидетельства о праве собственности на квартиру, однако контактных данных ответчика не имеется, в связи с чем она вынуждена была обратиться в суд с настоящим иском. Просит признать сделку купли-продажи по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между ФИО1 и ФИО3, состоявшейся и действительной; признать за истцом право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арбитражный управляющий ФИО2

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования в полном объеме, просили их удовлетворить. Пояснили, что в предварительном договоре отражены все существенные условия получения денежных средств по оплате квартиры. Согласно расписке ответчик получила денежные средства в размере 7 150 000,00 руб. Указанная сумма являлась покупной стоимостью квартиры. Истцу непонятно поведение ответчика. На связь ответчик не выходила. Также истцу стало известно, что в 2019 году ответчик повторно продала данную квартиру за 4 000 000,00 руб. По данному факту ведется расследование. О том, что у ответчика имеются долговые обязательства перед ФИО9, истцу известно не было. Считает, что ответчик получила полную стоимость квартиры и в течении 5 лет свободно распоряжалась денежными средствами, при этом уклоняясь от оформления договора купли-продажи.

Ответчик ФИО3 и ее представитель в судебном заседании с возражали против исковых требований, и пояснили, что при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры истец ФИО1 была осведомлена о том, что у ответчика имеются долговые обязательства перед ФИО9 В связи с данными обстоятельствами между сторонами была достигнута договоренность о том, что истец выплачивает сумму денежных средств в качестве задатка, ответчик погашает долг перед ФИО4, затем стороны подписывают договор купли-продажи. Перед подписанием предварительного договора купли-продажи, уверив ответчика о наличии денежных средств, истец взяла с ФИО3 расписку о якобы полной передаче денежных средств. Однако денежные средства в полном объеме ответчику переданы не были. На сегодняшний день истец осталась должна ФИО3 1 700 000,00 руб., которые ей до настоящего времени не переданы. По этой причине договор не регистрируется. Доводы истца о том, что в квартире сделан ремонт, ничем не подтверждаются. Квитанции, приложенные к иску, не свидетельствуют о проведении каких-либо ремонтных работ. Истец указывает в иске, что якобы ФИО3 не выходит на связь, между тем, это не соответствует действительности. Напротив, на звонки не отвечает истец, в то время как ответчик неоднократно пыталась с ней связаться. В связи с тем, что ФИО3 не исполнены обязательства перед ФИО4, на <адрес> наложены обременения, о чем ФИО1 было достоверно известно. В связи с тем, что ФИО10 в полном объеме не может рассчитаться с ФИО4, последняя подала заявление о признании ФИО3 банкротом, определением Арбитражного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО3 введена процедура реструктуризации долгов гражданина. Учитывая изложенное, полагают исковые требования несостоятельными и не подлежащими удовлетворению. Кроме того, полагают, что истцом пропущен срок исковой давности, просят применить его, что является дополнительным основанием для отказа в исковых требованиях.

Представитель третьего лица – арбитражного управляющего ФИО2 в судебном заседании возражал против исковых требований в полном объеме. Пояснил, что правовым последствием уклонения одной стороны от заключения основного договора купли-продажи в соответствии со ст. 429 ГК РФ является требование о понуждении к заключению основного договора, которое может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили срок заключения основного договора – до ДД.ММ.ГГГГ. Истец не предъявляла требований о понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи, что она могла сделать до ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая, что ни одна из сторон в течение срока, установленного для заключения основного договора, не совершили каких-либо действий по его заключению, следовательно, как истец ФИО1, так и ответчик ФИО3 утратили интерес к заключению договора, в связи с чем просит применить срок исковой давности к требованиям ФИО1, и полагает, что обязательство по заключению основного договора по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ – прекращено.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о следующем.

В силу части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В связи с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита нарушенных гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 549, ст. 550, ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ста. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из смысла пункта 1 статьи 429 ГК РФ следует, что заключение предварительного договора, по общему правилу, не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а лишь порождает у сторон право и обязанность заключить в дальнейшем основной договор.

На основании пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1, именуемой в дальнейшем «Покупатель», с одной стороны, и ответчиком ФИО3, именуемой в дальнейшем «Продавец» с другой, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – предварительный договор) (л.д. 8).

Согласно п. 1 предварительного договора Продавец обязуется продать, а Покупатель купить и оплатить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 173,2 кв.м, этаж 1,2.

Согласно пункту 3 предварительного договора, по согласованию сторон отчуждаемое жилое помещение оценивается и продается за 7 150 000,00 руб., что эквивалентно 110 000 долларов США по курсу ЦБ РФ на день подписания настоящего договора.

Согласно пункту 6 предварительного договора стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи квартиры, указанной в пункте 1, в течение одного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 12 предварительного договора предусмотрено, что настоящий договор считается заключенным с момента его подписания и действует до момента заключения (подписания и регистрации) основного договора.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получила от ФИО1 денежные средства в сумме 7 150 000,00 руб., что эквивалентно 110000,00 долларов США. Данная сумма является покупной ценой за <адрес> (л.д. 12).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан передаточный акт, согласно п. 1 которого, по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Продавец ФИО3 передала в фактическое владение и пользование Покупателю ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровым номером №, общей площадью 173,2 кв.м, этаж 1,2 (л.д.13).

В соответствии с п. 2 передаточного акта, с момента подписания сторонами настоящего акта обязанность Продавца передать указанную квартиру и обязанность Покупателя принять ее признаются выполненными. Переданы книжки по оплате коммунальных услуг, ключи от квартиры. Стороны не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договора купли-продажи квартиры, переданной по настоящему акту.

До настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровым номером № общей площадью 173,2 кв.м, этаж 1,2, между сторонами не заключен, каких-либо дополнительных соглашений об изменении срока, в который стороны обязуются заключить основной договор, между ФИО1 и ФИО3 не заключалось.

Доказательств обращения любой из сторон в суд с требованием о заключении основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ суду не представлено.

Поскольку в суд не представлено сведений направления ответчику до ДД.ММ.ГГГГ предложения заключить основной договор, то заключенный между сторонами предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ считается прекращенным.

При изложенных обстоятельствах требования истца о признании сделки купли-продажи по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, состоявшейся и действительной, и признании за истцом право собственности на квартиру, нельзя признать законными и обоснованными.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Поскольку основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, оснований для признания сделки состоявшейся, и признания права собственности на квартиру за истцом, не имеется.

Указание в пункте 12 предварительного договора о том, что он действует до момента заключения (подписания и регистрации) основного договора, суд не принимает во внимание, поскольку он противоречит абзацу 2 пункта 4 ст. 229 ГК РФ, согласно которому основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Передача ответчику денежных средств по расписке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12), не свидетельствует о соблюдении сторонами всех требований, предусмотренных ст. 429 ГК РФ.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании сделки купли-продажи квартиры состоявшейся и действительной, признании права собственности – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Центральный районный суд г. Симферополя в течение одного месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья Федоренко Э.Р.

Решение суда в окончательной форме составлено 05.02.2020 года.