Решение № 2-574/2020 2-574/2020~М-480/2020 М-480/2020 от 27 июля 2020 г. по делу № 2-574/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27.07.2020 года ст. Брюховецкая

Брюховецкий районный суд Краснодарского края в составе: Председательствующего судьи Сыроватской Л.Н.

Секретаря судебного заседания Короткой Г.В.

С участием представителя истицы, по доверенности ФИО1, представителя ответчика, по доверенности ФИО2,

Рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Брюховецкого районного суда гражданское дело по иску ФИО3 к ИП главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО4 о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истица (арендодатель) ФИО3 обратилась в суд с иском к ответчику (арендатель) ИП главе КФХ ФИО4 с требованием о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды.

Просит суд взыскать с ответчика в ее пользу по договору аренды земельного участка площадью <......> кв. метра, с кадастровым номером <......>, расположенного по адресу: <......>, кадастровый квартал <......>, зарегистрированного в Росреестре <......> года, <......>

Невыплаченную за 2018 и 2019 годы арендную плату в виде денежной компенсации, в размере 70400 (семьдесят тысяч четыреста) рублей 00 копеек.

Взыскать с ИП главы КФХ ФИО4 в пользу ФИО3 денежную компенсацию за оплаченный раннее земельный налог за 2018 год в общей сумме 1911 (одна тысяча девятьсот одиннадцать) рублей 00 копеек.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от <......> года, <......>

Обязать ФИО4 освободить участок площадью <......> кв. метра, с кадастровым номером <......>, расположенный по адресу: <......> кадастровый квартал <......> от насаждений и хозяйственных объектов.

Взыскать с ответчика в ее пользу судебные расходы: оплату государственной пошлины 2612 рублей, оплату юридических услуг 30000 рублей, почтовые расходы, справку торгово-промышленной палаты 1000 рублей, расходы по оплате доверенности 1850 рублей, и комиссию финансового учреждения за возврат денежных средств в размере 960 рублей.

Из содержания искового заявления следует, что изначально земельным участком площадью <......> кв. метра, с кадастровым номером <......>, расположенным по адресу: <......> кадастровый квартал <......>, владела мать истицы - ФИО5 <......> года ФИО5 заключила договор аренды земельного участка с ИП главой КФХ ФИО4, сроком на 10 лет. <......> года, договор был зарегистрирован в Росреестре <......> 04.04.2019 года, истица ФИО3 от своей матери ФИО5 вышеуказанный земельный участок с обременением, получила в дар. Договор дарения зарегистрирован в Росреестре 05.04.2019 года, <......> в связи с чем собственником и соответственно арендодателем по указанному договору аренды от 22.07.2013 года является она - ФИО3 Все документы, а также уведомление о смене собственника она передала ответчику 17.07.2019 года. Ответчик, письмом от 20.07.2019 года, согласился на произошедшую перемену лиц в обязательстве.

17.07.2019 года она направила письмо ответчику, в котором сообщила, что поскольку сельскохозяйственный год длится с 01 июля по 30 июня, ИП глава КФХ ФИО4 допустил просрочку выплаты арендной платы за период с 01.07.2017 года по 30.06.2018 года, а также с 01.07.2018 года по 30.06.2019 года. В связи с чем, образовалась задолженность по оплате арендной платы за два периода. Она предложила ответчику оплатить арендную плату в денежном выражении, так как в пункте 9 договора аренды предусмотрено условие выплаты арендной платы как в натуральной форме, так и в денежном выражении. Тем более, что за все предыдущие периоды оплата производилась предыдущему собственнику деньгами, исходя из цены зерна 8000 рублей за тонну, то есть 32000 рублей за один период.

До настоящего времени, ответчик арендную плату по договору аренды от 22.07.2013 года, за периоды с 2017-2018г., 2018-2019 г., не произвел.

После отказа ответчика оплачивать арендную плату по договору новому собственнику, которая должна быть оплачена в срок до 01.08.2019 года, истица направила в адрес ответчика дополнительное соглашение от 01.10.2019 года к договору аренды земельного участка от 22.07.2013 года, в котором предложила изменить условия договора аренды, так как условия договора предусматривают только лишь интересы арендатора.

23.10.2019 года ФИО4 направил в ее адрес свой вариант дополнительного соглашения, в котором предложил изменить срок действия договора с «до 2023 года» на «до 2033 год», а также исключить из договора условия оплаты в натуральной форме.

Считает, что ответчик намеренно не оплачивает арендную плату в связи с тем, что ни предыдущий собственник ни новый собственник участка не согласились подписать дополнительные соглашения об изменении сроков аренды. В действиях ответчика усматривает грубые нарушения условий п. 9 договора аренды.

Кроме того, пунктом 9 договора аренды предусмотрено, что арендатор возмещает арендодателю оплаченный им земельный налог после предоставления последним платежных документов.

27.11.2019 года истица оплатила налог на сельскохозяйственный участок в размере 477 рублей, предоставила платежный документ ответчику, однако, в нарушение договора ответчик не возместил расходы понесенные арендодателем по оплате земельного налога.

Абзацем 2 п. 7 договора аренды предусмотрено, что если арендатор не нарушает условия договора, то арендодатель в течение всего срока действия настоящего договора обязуется не расторгать настоящий договор.

Арендатор ФИО4, в нарушение принятых на себя обязательств в одностороннем порядке неоднократно грубо нарушал условия договора аренды, в связи с чем истец просит суд признать существенными нарушения договора ответчиком, выразившиеся в неуплате арендной платы в виде денежной компенсации за 2018 и 2019 годы, отказа в компенсации земельного налога.

В судебном заседании представитель истицы, по доверенности ФИО1, исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд иск удовлетворить.

В судебном заседании, представитель ответчика, по доверенности ФИО2, с требованиями истицы не согласился и просил суд в иске отказать, по мотивам изложенным в письменных возражениях.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования ФИО3 к ИП главе КФХ ФИО4 о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного Кодекса РФ формой платы за использование земли является арендная плата.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского Кодекса РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 614 Гражданского Кодекса РФ арендная плата устанавливается в виде выплаты доли полученной в результате использования арендуемого имущества продукции, что полностью сочетается с п. п. 8, 9 оспариваемого договора аренды от 11.07.2013 года.

Судом установлено, что стороны достигли соглашения по арендной плате в натуральном выражении. Обоюдное волеизъявление отражено в имеющемся в материалах дела договоре, представленном истицей (л.д. 11-12), по условиям которого «... арендная плата выплачивается арендатором в расчете 4 тонны фуражного зерна за один пай площадью 4,26 га...», «...арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в виде 4 тонн фуражного зерна за каждый сельскохозяйственный год...».

Частью 1 ст. 307 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьей 309 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства.

Учитывая вышеизложенное, а также в соответствии со ст. 431 Гражданского Кодекса РФ, в их системной связи с имеющимися в материалах дела документами, направленными на подтверждение действительной общей воли сторон, с учетом цели договора, суд считает, что требования истца не основаны на договоре и оценивает его поведение как злоупотребление правом, нарушающее ст. 10 Гражданского Кодекса РФ.

Стабильность договорных отношений как основа гражданского оборота, имеет важное значение, поэтому расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств суд может только в исключительных случаях, при наступлении одновременно четырех условий:

В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

Исполнение договора без изменения его условий нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон, при чем это повлечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишится того, на что была вправе расчитывать при заключении договора;

Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как установлено в суде, просрочка арендодателя повлекла за собой невозможность исполнения арендатором своих обязательств. Ответчик (арендатор, должник) со своей стороны не просрочил исполнение, задержка обусловлена исключительно действиями истца (арендодателя, кредитора).

В случае возникновения просрочки со стороны кредитора должник освобождается от ответственности за просрочку исполнения, но не освобождается от исполнения самого обязательства. Это означает, что если обязательствам должника является передача имущества (арендная плата по договору фуражным зерном), то он должен принять все возможные меры по сохранности этого имущества с тем, чтобы передать его кредитору, как только кредитор будет готов принять исполнение. Следовательно, согласно ч. 3 ст. 405 Гражданского Кодекса РФ должник освобожден от ответственности перед кредитором за нарушение срока исполнения обязательства только в том случае, если должник по независящим от него, а от кредитора причинам не может исполнить обязательство в срок.

Пунктом 23 Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского Кодекса РФ об обязательствах и исполнении» разъяснено, что если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - разумный срок, кредитор считается просрочившим (ст. ст. 328, 406 ГК РФ).

Таким образом, по убеждению суда и в соответствии с п. п. 1, 3 ст. 406 Гражданского Кодекса РФ истец (арендодатель, кредитор)- ФИО6, с 05.04.2019 года считается просрочившей, поскольку она отказалась принять предложенное ответчиком (арендатором, должником) - ИП главой КФХ ФИО4, надлежащее исполнение, не совершила действие по обращению к арендатору с указанием адреса доставки фуражного зерна и принятию продукции являющейся арендной платой, предусмотренной договором от 22.07.2013 года, до совершения которого арендатор в свою очередь не смог исполнить своего обязательства и передать отсутствующему лицу часть причитающейся новому арендодателю продукции, что подтверждается имеющимися в материалах дела письмами арендатора № <......> от 20.07.2019 года и № <......> от 25.03.2020 года.

Как следует из выписки ЕГРН (л.д. 15), в графе «срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта» установлен период с 22.07.2013 по 21.07.2023 годов.

Как следует из содержания письменного обращения к истице, от 20.07.2019 года (л.д. 19), ответчику о перемене лица по договору уступки прав требования стало известно только 19.07.2019 года. До указанной даты, он руководствовался п.9 договора аренды участка от 22.07.2013 года, в связи с чем арендодателя поставил в известность о необходимости получить натуроплату в виде 4-х тонн фуражного зерна. Однако по вине предшествовавшего арендодателя ФИО5, арендатор не смог передать арендную плату в полном объеме за один расчетный период, с 22.07.2017 года по 21.07.2018 года и частично за второй расчетный период, с 22.07.2018 года по 04.04.2019 года, в связи с чем понес затраты по вынужденному хранению зерна.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что в действиях арендатора отсутствуют существенные нарушения арендного договора в части не выплаты арендной платы.

Анализируя требования иска в части обязательной выплаты аренды в денежном эквиваленте, суд руководствуется Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 п. 43, «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского Кодекса РФ о заключении и толковании договора» из которого следует, что толкование договора не должно приводить к такому пониманию условий договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Заявленное истцом требование отнесено к категории исков о присуждении, содержит взыскание не предусмотренной договором арендной платы.

Отсутствие расчетов по определению ее размера в договоре от 22.07.2013 года, позволяет суду считать, что существенное условие по цене в денежном выражении между истцом и ответчиком достигнуто не было.

В соответствии со ст. 452 Гражданского Кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Дополнительные проекты соглашений, имеющиеся в деле, составлены в письменной форме, в соответствии со ст. 435 Гражданского Кодекса РФ., являются офертой. Согласно п. 3 ст. 438 Гражданского Кодекса РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий (в том случае если бы произошла оплата арендной платы деньгами) считается акцептом.

По мнению суда, истец по несуществующим обстоятельствам приводит доказательства того, что конклюдентными действиями сторон по исполнению взаимных обязательств (арендодатель передал имущество в аренду, а арендатель внес арендную плату деньгами) условия договора от 22.07.2013 года были изменены, потому как, согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ изложенной в п. 5 информационного письма от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» совершение конглюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Представитель ответчика, по доверенности ФИО2, в судебном заседании, внесение его доверителем арендной платы деньгами отрицал.

По поводу имеющегося в материалах дела платежному поручению от 24.06.2019 года пояснил, что единовременно, по просьбе истицы, в порядке п. 3 ст. 438 Гражданского Кодекса РФ, как лицо купившее зерно по закупочному акту № 1 от 16.10.2018 года, перечислял ей деньги в сумме 32000 рублей. Однако сделка не состоялась по причине возврата истицей денежных средств (л.д.25).

Представитель истца, по доверенности ФИО1 в суде, настаивала на том, что правопредшественник ее доверителя ФИО5, по договору аренды с ИП главой КФХ ФИО4 от 22.07.2013 года, получала от него арендную плату в денежном выражении, однако платежные документы, как доказательство, не представила.

Исследовав доводы приведенные сторонами, в совокупности с письменными доказательствами, суд не находит в действиях ответчика существенных нарушений договорных обязательств. Не нашла своего подтверждения денежная форма арендной платы.

Так истцом, к материалам дела приобщены: письмо от 17.07.2019 года (л.д. 18), из содержания которого следует, что пунктом 9 указанного договора, «...стороны установили, что за аренду участка арендатель выплачивает арендную плату в виде 4-х тонн фуражного зерна за каждый сельскохозяйственный год. При этом в договоре, предусматривалась возможность арендной платы денежными средствами... за все предыдущие периоды оплата в соответствии с этой возможностью по соглашению сторон так и не проводилась в денежном эквиваленте...»

Из содержания этого же письма следует, что « денежные средства по п/н 414 от 26.06.2019 года, возвращены Вам как ошибочно направленные...».

Как следует из имеющихся в материалах дела письменных проектов дополнительных соглашений по изменению условий с натуральной на денежную форму расчетов, в рамках выдвигаемой истцом оферты - 5. п. 8 договора изложен в следующей редакции: «...арендная плата за каждый год аренды земельного участка, подлежащая оплате арендатором арендодателю составляет 40000 рублей...» (л.д.20).

Как следует из исходящей от ответчика оферты - 4. п. 8 договора изложен в следующей редакции: « стороны договора пересмотрели условия арендной платы, пришли к соглашению исключить из договора существующую в натуральном выражении арендную плату... оплата осуществляется по безналичному расчету...арендная плата за пользование с 27.07.2019 по 27.07.2020г.г. составляет40000 рублей в год...» (л.д.21),

Вышеуказанная переписка сторон, по мнению суда, свидетельствует о действующей договоренности по оплате аренды в натуральном выражении, и намерении сторон в будущем предусмотреть денежную форму арендной платы.

Своим письмом № <......> от 29.10.2019 года (л.д. 22) ИП глава КФХ ФИО4 подтвердил готовность внести в договор аренды земельного участка от 22.07.2013 года изменения и принимает предложение истицы заменить натуральную плату на арендную плату, в денежном выражении.

Вместе с тем, суд отмечает, что на день подачи иска дополнительное соглашение об изменении формы оплаты сторонами не удостоверено и договор в этой части не может считаться заключенным.

Также в суде установлено, что истец ФИО7 приобрела право собственности, а в соответствии с ним и статус арендодателя с момента государственной регистрации договора дарения земельного участка площадью <......> кв. метра с кадастровым номером <......>, расположенным по адресу: <......> кадастровый квартал <......>

Соответственно вправе предъявлять ответчику требование по взысканию арендной платы за часть одного расчетного периода - с 05.04.2019 года по 21.07.2019 года.

Анализируя письменные возражения стороны ответчика, в части признания сделки уступки прав требования по договору аренды ничтожной, суд считает, что данный вопрос подлежит рассмотрению, в случае подачи встречного иска. В данном исковом производстве указанные требования отсутствуют, поэтому суд руководствуется п. п. 2, 3 ч. 3 ст. 198 ГПК РФ и рассматривает настоящее гражданское дело в рамках предъявленных исковых требований.

Отсутствие у истицы данных о регистрации обращения к ответчику за компенсацией земельного налога дает суду основание сомневаться в том, что истец до суда предъявлял требование к ИП главе КФХ ФИО4 о выплате ему 1911 рублей. Данное обстоятельство подтвердил представитель ответчика в письменных возражениях.

Учитывая изложенное, суд считает, что исковые требования ФИО3 к ИП КФХ главе ФИО4 о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО3 к ИП главе КФХ ФИО4 о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента получения мотивированного решения.