Решение № 2-2628/2024 2-406/2025 2-406/2025(2-2628/2024;)~М-2030/2024 М-2030/2024 от 18 февраля 2025 г. по делу № 2-2628/2024

Дело № 2-406/2025 91RS0006-01-2024-003484-83


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 февраля 2025 года г. Бахчисарай

Бахчисарайский районный суд Республики Крым в составе: председательствующего судьи Атаманюка Г.С., при секретаре судебного заседания Калиевской С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Песчановского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым к ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «Предприятие «Морской залив», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о расторжении договора аренды земельного участка, расторжении договора переуступки права аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Песчановского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым обратилась в суд с иском к ФИО1 со следующими исковыми требованиями: - о расторжении договора аренды земельного участка от 20 августа 2018 года №, расположенного в <адрес>, кадастровый №, заключенного между Администрацией и ООО «Предприятие «Морской залив»; - о расторжении договора переуступки права аренды земельного участка от 22 апреля 2019 года, заключенного между ООО «Предприятие «Морской залив» и ФИО1; - о взыскании с Когана Д.М, задолженности по арендной плате за период с 10 февраля 2023 г. по 22 октября 2024 г. в сумме 103 961.36 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 20 августа 2018 года между Администрацией и ООО «Предприятие «Морской залив» заключен договор аренды земельного участка площадью 800 кв.м., расположенного в <адрес>, кадастровый № с разрешенным видом использования – гостиничное обслуживание. По условиями договора предполагалось возведение на арендованном земельном участке коттеджа для семейного отдыха.

22 апреля 2019 года ООО «Предприятие «Морской залив», в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 20 августа 2018 года, уступило ответчику ФИО1 право аренды земли, в которому перешли все права и обязанности арендатора.

В соответствии с п. 3.2 договора аренды, арендная плата ха использование земельного участка должна вноситься равными платежами ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом. Пунктом 3.10 договора предусмотрено взыскание неустойки за несвоевременность внесения арендной платы в размере 0.1% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. В нарушение условий договора, ответчик систематически с февраля 2023 года по настоящее время не выполняет свои обязательства по уплате арендной платы, на претензии не реагирует. Согласно подпункту 1 пункта 5.1.1 и пункту 7.4 договора аренды, при грубом нарушении сроков внесения арендной платы (более двух месяцев подряд), арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Кроме того, специалистами Администрации установлено, что арендуемый ответчиком земельный участок не используется с момента заключения договора аренды от 20 августа 2018 года, участок запущен, большая его часть занята дикорастущими кустарниками.

В соответствии с п. 4.2.2 договора аренды, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с функциональным назначением и видом разрешенного использования. Согласно подпункту 1 пункта 5.1.1, пункту 7.4 договора аренды, Администрация вправе требовать досрочного расторжения договора аренды при неиспользовании земельного участка в течение 2 лет.

Требования Администрации о предоставлении документов на строительство, изложенные в претензии от 12 сентября 2024 года, получены ответчиком, но проигнорированы.

При согласовании переуступки прав требования земельного участка истец рассчитывал на стабильное получение арендной платы, надлежащее благоустройство арендуемого земельного участка, развитие инфраструктуры, застройку земельного участка в соответствии с требованиями законодательства. Однако, до настоящего времени ответчик не представил каких-либо документов (согласований, разрешений и т.п.), необходимых для осуществления строительных работ на арендуемом земельном участке.

Ссылаясь на нормы ст. 450 ГК РФ, истец просит суд расторгнуть договоры аренды земельного участка и переуступки прав по договору аренды, а также взыскать с ответчика задолженность по арендной плате.

Протокольным определением суда от 23 января 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Также представитель истца обратил внимание суда на то обстоятельство, что ответчик ФИО1 предпринимает попытки извлечь незаконную материальную выгоду за счет муниципальной собственности, разместив на интернет-сервисах по продажам объявления о продаже принадлежащего спорного земельного участка за 11 и 12 миллионов рублей. В подтверждение данных доводов представителем истца суду представлены соответствующие фотоматериалы.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что по договору переуступки прав аренды земельного участка, к нему перешли все права и обязанности арендатора. В соответствии с п. 3.6 договора, исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре или квитанции, направленной по электронному адресу арендатора. Ответчик считает расчет задолженности по арендной плате неверным, ссылаясь на наличие в материалах дела платежных поручений № 648864 от 10 августа 2023 г. на сумму 55116.21 рублей, и № 997158 от 15 сентября 2023 года на сумму 56 026.37 рублей. Относительно неиспользования земельного участка пояснил, что по его заказу в ООО «Тарханкут Тех Строй» был разработан проект строительства коттеджа семейного отдыха, но дальнейшему строительству воспрепятствовали ковидные ограничения, в настоящее время им решается вопрос о подготовке соответствующей документации для начала строительства. Относительно представленных истцом скриншотов размещения объявлений о продаже спорного земельного участка, пояснил, что таким образом он намеревался привлечь инвесторов для осуществления строительства.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № площадью 800+/-10 кв.м., расположен по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет 08 июля 2016 года, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – гостиничное обслуживание, правообладателем является Муниципальное образование Песчановское сельское поселение Бахчисарайского района Республики Крым (л.д. 61-63).

20 июля 2018 года между Администрацией Песчановского сельского поселения Бахчисарайского района и Обществом с ограниченной ответственностью «Предприятие «Морской залив» заключен договор аренды земельного участка площадью 800 кв.м., расположенного в <адрес> кадастровый №, в целях строительства и обслуживания коттеджа семейного отдыха (л.д. 18-22).

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы устанавливается в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка согласно прилагаемому расчету.

В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом. Пунктом 3.10 договора предусмотрена ответственность за невнесение в установленные договором сроки арендной платы, в виде неустойки, а согласно п. 3.12 договора, невыполнение арендатором требований договора по арендной плате является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

В силу требований пунктов 4.2.2, 4.2.4, 42.8 договора, арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с функциональным назначением и видом разрешенного использования; уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором; обеспечить содержание арендуемой территории и расположенных на ней объектов благоустройства в надлежащем состоянии, своими силами и средствами либо путем заключения договоров со специализированными организациями, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке.

Согласно п. 5.1.1 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды, в числе прочих, в случаях: нарушения арендатором сроков внесения арендной платы более чем двух месяцев подряд; при нарушении сроков строительства объектов недвижимости; неиспользования арендуемого земельного участка по функциональному назначению и виду разрешенного использования в течение двух лет подряд.

22 апреля 2019 года между ООО «Предприятием «Морской залив» и ФИО1 с согласия собственника земельного участка был заключен договор переуступки прав аренды земельного участка (л.д. 27-29).

В соответствии с п. 1.1 договора переуступки прав, ФИО1 принял на себя все права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № 144 от 20 июля 2018 года, заключенного между Администрацией Песчановского сельского поселения и ООО «Предприятие «Морской залив» на срок действия до 10 сентября 2055 года.

В обоснование исковых требований истцом суду представлен расчет задолженности ФИО1 по арендной плате за период с февраля 2023 года по октябрь 2024 года (л.д. 42-44), претензии от 11 сентября 2023 года и от 12 сентября 2024 года с требованием внести задолженность по арендным платежам (л.д. 39, 40), акт осмотра использования муниципального земельного участка от 23 января 2025 года, составленный комиссией Админмстрации Песчановского сельского поселения, согласно которому: границы земельного участка не вынесены в натуру на местности, в связи с чем определить его местоположение относительно смежных земельных участков невозможно, ориентировочно на 70% от общей площади земельного участка произрастают дикорастущие многолетние кустарники, в остальной части земельный участок покрыт сорными травами и сухостоем, признаки механической обработки почвы земельного участка отсутствуют, признаки ведения строительных работ (планировка, разработка), строительные материалы, инженерно строительные механизмы отсутствуют.

Из положений статей 615, 619, пункта 2 статьи 450 ГК РФ следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Основанием для принудительного прекращения договора аренды земельного участка, в том числе, является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (абзац 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ).

Исходя из содержания предъявленного иска, приведенных в нем норм материального права и условий договора аренды, истец определил основанием иска неуплату арендных платежей, а также неиспользование ответчиком земельного участка в соответствии с целевым назначением в определенный договором срок, что, по мнению истца, является достаточным основанием для его расторжения.

Истец указывает, что ФИО1 в течение длительного времени не использует земельный участок по назначению в соответствии с условиями договора, арендную плату вносит несвоевременно, на претензии не реагирует, по результатам осмотра спорного земельного участка установлено, что участок не используется, в границах обследуемой территории произрастает сорная растительность, объекты капитального строительства отсутствуют.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 30.09.2019 N 2485-О, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Из содержания пункта 3 статьи 615 и подпункта 1 пункта 1 статьи 619 и пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Из содержания пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, и при этом в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Кроме того, в соответствии с абзацем 4 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Как указано ранее, земельный участок предназначен для строительства и обслуживания коттеджа семейного отдыха.

С учетом того, что ответчик ФИО1 является учредителем ООО «Предприятие Морской залив» и по договору переуступки прав от 22 апреля 2019 года передавал земельный участок фактически сам себе, условие об обязанности использования земельного участка было ему известно, а поэтому риск реализации права арендодателя на расторжение договора аренды был известен ему в момент приобретения прав аренды.

Вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ФИО1 не представлено достаточных доказательств использования земельного участка в юридически значимый период, а именно в период с 20 августа 2018 года по 20 августа 2020 года, и по настоящее время.

В частности, не представлены доказательства совершения необходимых действий в течение установленного законом периода после заключения договора аренды, а именно, по получению градостроительного плана земельного участка, заключения договоров на выполнение геодезических работ, договора на выполнение кадастровых работ, получения разрешения на строительство и его согласование, договора об осуществлении технологического присоединения к инженерным сетям и непосредственно осуществления строительства и т.д.

Вся совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует о том, что земельный участок ФИО1 в юридически значимый период времени не использовался и до настоящего времени не используется.

Доказательства того, что до момента разрешения настоящего спора судом у ФИО1 имелись препятствия для освоения и использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования в материалах дела отсутствуют.

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перехода прав и обязанностей ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Переход прав и обязанностей арендатора к ФИО1 не прерывает и не приостанавливает течение трехлетнего срока, предусмотренного статьями 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, который начинает течь с момента предоставления земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством, первому арендатору, а также двухлетнего срока на использование земельного участка, установленного договором аренды.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации право аренды может быть передано только в совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка. Недопустима передача права аренды без обязанностей, определенных договором.

Учитывая изложенное, имеются основания полагать, что Коганом Д.М, не предпринимались предусмотренные договором действия по использованию земельного участка в юридически значимый период времени и в настоящее время он не заинтересован в сохранении арендных отношений, что подтверждается фактом размещения им на интернет сайтах объявлений о продаже спорного земельного участка, и эти обстоятельства не оспариваются ответчиком.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах, исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка по основаниям неиспользования земли по целевому назначению, являются законными и обоснованными, а поэтому подлежат удовлетворению.

Доводы ФИО1 и его представителя о том, что строительство на земельном участке не велось ввиду ковидных ограничений подлежат отклонению, поскольку не являются достаточным обстоятельством, однозначно свидетельствующим о невозможности использования им земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, в том числе, свидетельствующим о невозможности разработки проектной документации на строение, получения разрешений на строительство, заключения договоров на выполнение геодезических работ, договоров на выполнение кадастровых работ, договоров об осуществлении технологического присоединения к инженерным сетям и непосредственно осуществления строительства.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В судебном заседании представителем ответчика представлены надлежащие доказательства оплаты ФИО1 задолженности по арендной плате, с которыми согласился представитель истца. При таких обстоятельствах исковые требования о расторжении договора аренды по основаниям несвоевременной оплаты арендных платежей и о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат, поскольку они устранены ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от 20 августа 2018 года №, заключенный между Администрацией Песчановского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Предприятие «Морской залив» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Расторгнуть договор переуступки права аренды от 22 апреля 2019 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Предприятие «Морской залив» и ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от 20 августа 2018 года № в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания с ФИО1 задолженности по арендной плате отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Предприятие «Морской залив» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 910201001) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 20 000 (двадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированного по адресу: <адрес>, паспорт № выдан 03 февраля 2022 г. МВД по Республике Крым, в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Крым через Бахчисарайский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 28 февраля 2025 года.

Судья Г.С. Атаманюк