Решение № 3А-16/2025 3А-16/2025(3А-184/2024;)~М-232/2024 3А-184/2024 М-232/2024 от 11 сентября 2025 г. по делу № 3А-16/2025

УИД: 78OS0000-01-2024-000480-63

Дело № 3а-16/2025


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

04 сентября 2025 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Куприк С.В.,

при секретаре Ахмедовой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Арджуна» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Арджуна» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>. (далее - Объект), равной рыночной стоимости в размере 206620000 рублей по состоянию на 01.01.2023 года.

Одновременно административный истец просит взыскать с административных ответчиков Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Санкт-Петербургу судебные расходы в сумме 170 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости Объекта по состоянию на 1 января 2023 года, утвержденной Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09 ноября 2023 года N 199- п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машиномест» в размере 345200501,43 рублей, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 16 декабря 2023 года внесена соответствующая запись (т. 1 л.д. 9), административный истец представил отчёт об оценке № №... от 08.02.2024, выполненный оценщиком ООО «АЦ «Кронос».

В судебном заседании представитель административного истца, действующий по доверенности, заявленные требования поддержал, не возражал против установления кадастровой стоимости Объекта в размере рыночной стоимости, определенной на основании судебной экспертизы от 20.06.2025г. равной 225 000 000 рублей по состоянию на 01 января 2023 года.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки», действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, полагала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о месте и времени судебного заседания извещен, представителя в суд не направил, доказательств уважительности причин неявки, ходатайства об отложении судебного заседания, отзыв на иск не представил.

Выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

16.12.2023 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости Объекта по состоянию на 01.01.2023 года в размере 345 200 501,43 рублей (т.1 л.д. 9).

Из положений абзаца 2 пункта 2 статьи 372, пункта 1 статьи 373, статьи 374, пункта 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Приказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09 ноября 2023 года N 199-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест» следует, что результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку Объект является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, определением суда назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного административным истцом отчета об оценке №... от 08.02.2024 года, выполненного ООО «АЦ «КРОНОС», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 года; проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО1

10 сентября 2024 года в суд поступило заключение эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО1 №... от 09 сентября 2024 года.

Согласно заключению эксперта отчет об оценке №... от 08.02.2024 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Экспертом определено, что рыночная стоимость Объекта по состоянию на 1 января 2023 года составляет 215700000 рублей.

Административным ответчиком Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, несогласным с административным иском, заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы административным ответчиком указано на существенное расхождение между кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта, наличие существенных замечаний к экспертному заключению и наличие противоречий в выводах эксперта, нашедшим выражение в необоснованном использовании соотношения качества внутренней отделки помещений оцениваемого объекта как «50% - «улучшенная офисная отделка», 50% - «стандартная офисная отделка», без проведения осмотра всех помещений оцениваемого здания и сопоставления данных осмотра с ведомостью помещений, в связи с чем итоговый результат оценки рыночной стоимости был снижен. Кроме того, административный ответчик указывает на различие в выводах эксперта ФИО2, также производившей экспертизу по аналогичному делу, оценка рыночной стоимости в котором производилась в отношении здания с сопоставимыми с объектом оценки характеристиками, расположенном рядом с объектом оценки (<адрес>), в части определения удельного показателя рыночной стоимости: в отношении Объекта в размере 37713 руб./кв.м., в отношении сопоставимого здания, расположенного по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, <адрес>, в размере 45296 руб./кв.м. Одновременно административным ответчиком представлено подтверждение сопоставимости указанных зданий. Таким образом, представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга ФИО3 просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 05 декабря 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО4

11 февраля 2025 года в суд поступило заключение эксперта №... от 07 февраля 2025 года, согласно которому рыночная стоимость Объекта на дату оценки определена в размере 227 000 000 рублей.

Административным ответчиком Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, несогласным с административным иском, заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы административным ответчиком указано на существенное расхождение между кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта, наличие существенных замечаний к экспертному заключению и наличие противоречий в выводах эксперта, нашедшим выражение в необоснованном использовании для проверки итогового результата на его соответствие рынку только данных по рынку офисов. Кроме того, административный ответчик ссылается на то, что вывод эксперта о том, что удельная стоимость Объекта оценки должна располагаться в нижней границе диапазона является необоснованным. Учитывая, что основные характеристики Объекта оценки не являются менее, чем средними, а по своему месторасположению внутри района и близость к основным магистралям Объект оценки выгодно отличается от иных объектов района, итоговый результат ни при каких обстоятельствах не может быть ниже среднерыночной удельной стоимости для данного района. Административный ответчик указывает также на то, что эксперт необоснованно учитывает НДС в составе цен объектов-аналогов. В своих письменных ответах Эксперт приводит противоречивые пояснения относительно уменьшения итоговой величины рыночной стоимости Объекта исследования, полученной в рамках доходного подхода, а также величины индикативного диапазона рыночной стоимости, определенного в рамках сравнительного подхода, на величину НДС («20%»). В письменных Пояснениях, а также в ходе дачи устных пояснений, Эксперт ссылается на выводы, представленные на стр. 70 Заключения, о том, что цены на рынке (заявленные и в сделках) не зависят от политики налогообложения участников рынка и не предполагают от отдельных участников рынка дополнительных затрат на оплату НДС по отношению к уплачиваемой стоимости. При совершении сделки в договоре купли-продажи или аренды будет зафиксирована конкретная общая величина денежных средств, подлежащая уплате по договору, вне зависимости от применяемой системы налогообложения сторонами по сделке. Один и тот же объект на рынке не может стоить дороже или дешевле на величину НДС только из-за особенностей системы налогообложения собственника, владеющего им, определение рыночной стоимости также не предполагает зависимость рыночной стоимости от особенностей системы налогообложения сторон по сделке. Вместе с тем, при проведении оценки, согласно стр. 70 и 84 Заключения, в. противоречие указанным выше выводам, эксперт в качестве единицы сравнения при определении рыночной стоимости в Заключении использует цену продажи 1 кв. м общей площади объекта с учетом НДС.

Все стоимости предложений к продаже и сдаче в аренду объектов-аналогов необоснованно приняты Экспертом представленными в предложениях о продаже, сдаче в аренду, как включающие величину НДС. Выводы о включении величины НДС в состав арендных ставок, используемых при проведений расчетов объектов-аналогов, а также в цены предложений объектов- аналогов, использованных в рамках определения рыночной стоимости сравнительным подходом, являются необоснованным и противоречащим обстоятельствам дела. В копиях объявлений о сдаче в аренду и предложений к продаже, представленных на стр. 106-114 Заключения, у всех объектов-аналогов отсутствует информация о том, что в арендные ставки, цену предложения включен НДС. Согласно сложившейся практике рынка купли-продажи, аренды недвижимости, при сдаче в аренду, продаже объектов недвижимости участники рынка при наличии системы упрощенного налогообложения, арендодатели, собственники, не использующие упрощенную систему налогообложения не увеличивают, уменьшают реальную стоимость, арендные ставки, заявляемые в публичных офертах, на величину НДС «20%». Таким образом, допущение эксперта о включении НДС в состав цен продажи и арендных ставок является необоснованным и не соответствует рынку. Таким образом, вывод эксперта о необходимости уменьшить стоимость рассматриваемого объекта-аналога на величину НДС прямо опровергается обстоятельствами дела. Таким образом, как указывает административный ответчик, уменьшение итоговой величины рыночной стоимости Объекта исследования, полученной Экспертом при проведении расчетов в рамках доходного подхода, а также результата сравнительного подхода, представленного индикативно в виде диапазона рыночной стоимости, на величину НДС («20%»), ввиду отсутствия в Заключении Эксперта информации о том, содержится ли в арендной ставке и цене предложения к продаже объектов-аналогов величина НДС, необоснованно, приводит к занижению результата оценки.

Выслушав пояснения эксперта, оценив представленное экспертное заключение на предмет соответствия полноты, ясности и обоснованности выводов экспертизы, суд принимает во внимание позицию административного ответчика, заинтересованного лица, выразивших сомнение в обоснованности выводов эксперта о наличии в представленном суду экспертном заключении о рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого назначена судебная экспертиза. Суд приходит к выводу, о том, что в экспертном заключении выводы эксперта опровергаются рыночными данными. Так, в соответствии с положениями п. 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее - ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, для определения стоимости недвижимости необходимо исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. В соответствии с положениями п. 12в ФСО №7 одним из элементов анализа рынка является анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. В своих Письменных пояснениях эксперт утверждает, что согласно приведенным на стр. 42 Заключения данным диапазон цен для Объекта составляет 19 000 - 321 000 руб./кв.м., средняя стоимость продажи в Петродворцовом районе составляет 35 000 руб./кв.м. На основе изложенных обстоятельств эксперт делает вывод о том, что полученный в Заключении итоговый результат (39 689 руб./кв.м) соответствует рыночным данным. Данный вывод эксперта является не обоснованным и не подтверждается рыночными данными в силу следующего.

Эксперт необоснованно не учитывает многофункциональный характер Объекта. В рассматриваемых Пояснениях эксперт сравнивает итоговый результат с рыночными данными, характеризующими рынок офисной недвижимости. Однако из текста Заключения следует, что Объект оценки является многофункциональным и помимо офисных площадей (54%) включает также площади, используемые под торговую функцию (30%) и под склады (16%) (наир., Стр. 100 Заключения). Соответственно, как того требуют вышеприведенные положения Федеральных стандартов оценки в Заключении содержится анализ рынка для всех 3 вышепоименованных сегментов, в том числе, и рыночные данные о ценах продажи соответствующих объектов. Таким образом, использование для проверки итогового результата на его соответствие рынку только данных по рынку офисов является необоснованным. Таким образом, полученный в Заключении итоговый результата противоречит приведенным в Заключении рыночным данным. Эксперт в заключении также не обосновал причины расхождений итогового результата и приведенных экспертом рыночных данных, вывод эксперта о том, что удельная стоимость Объекта оценки должна располагаться в нижней границе диапазона является необоснованным. Учитывая, что основные характеристики Объекта оценки не являются менее, чем средними, а по своему метаположению внутри района и близость к основным магистралям Объект оценки выгодно отличается от иных объектов района, итоговый результат ни при каких обстоятельствах не может быть ниже среднерыночной удельной стоимости для данного района, вывод эксперта о необходимости уменьшить стоимость рассматриваемого объекта- аналога на величину НДС прямо опровергается обстоятельствами дела. Уменьшение итоговой величины рыночной стоимости Объекта исследования, полученной Экспертом при проведении расчетов в рамках доходного подхода, а также результата сравнительного подхода, представленного индикативно в виде диапазона рыночной стоимости, на величину НДС («20%»), ввиду отсутствия в Заключении Эксперта информации о том, содержится ли в арендной ставке/цене предложения к продаже объектов-аналогов величина НДС, необоснованно, приводит к занижению результата оценки.

Указанные сомнения в обоснованности выводов экспертного заключения не устранены путем опроса эксперта в судебном заседании и являются, по мнению суда, основанием назначения по делу повторной судебной экспертизы для разрешения вопроса о рыночной стоимости по состоянию на <дата> нежилого здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>

Доводы возражений представителей административного истца не устраняют возникших сомнений в обоснованности экспертного заключения в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а потому не влекут отказ в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

При этом, несмотря на то, что требуется проведение повторной экспертизы, суд полагает, что вопрос соответствия представленного административным истцом отчёта об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, является для повторной экспертизы излишним, поскольку заключением судебной экспертизы от <дата> дан полный и обоснованный ответ на этот вопрос.

Экспертом ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО5 представлено заключение эксперта от <дата>.

Согласно выводам повторной экспертизы, с учетом представленного в судебное заседание <дата>, откорректированного заключения эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на <дата> определена в размере 225 000000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 20 июня 2025 года в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта, руководствоваться заключением судебной экспертизы и установить кадастровую стоимость принадлежащего истцу объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертизой от 20 июня 2025 года.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости; вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 09 апреля 2024 года – момент обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Заявление административного истца о взыскании с административных ответчиков судебных расходов по настоящему делу суд полагает не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Согласно вышеуказанному Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов (пункт 31).

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 5719,5 кв.м. с кадастровым номером №... по адресу: <адрес>, равную его рыночной стоимости в размере 225 000 000 (двести двадцать пять миллионов) рублей по состоянию на 01 января 2023 года.

В удовлетворении остальной части административного иска, о возмещении судебных расходов, отказать.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 09 апреля 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись С.В. Куприк

Мотивированное решение изготовлено 12 сентября 2025 года.

Копия верна

Судья С.В. Куприк