Решение № 2-95/2026 2-95/2026(2-970/2025;)~М-668/2025 2-970/2025 М-668/2025 от 25 января 2026 г. по делу № 2-95/2026

47RS0017-02-2025-000867-75 Дело № 2-95/2026


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тихвин Ленинградской области 20 января 2026 года

Тихвинский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Удюковой И.В.,

при секретаре Глобиной М.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

25 августа 2025 г. в Тихвинский городской суд Ленинградской области поступило исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи ? доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, о взыскании денежных средств, внесенных по договору, в размере 1 000 000,00 руб., судебных расходов.

В обоснование иска указано на то, что 12.12.2024 между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 в нотариальном порядке заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на земельный участок категории - земли населенных пунктов, при этом истец ФИО1 уплатила по договору денежные средства в размере 1 000 000,00 руб., переход права собственности к ФИО1 от ФИО3 зарегистрирован 13.12.2024.

По мнению истца, ответчиком предоставлена ложная информация о земельном участке и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, хотя в пункте 3.2 договора ФИО3 при совершении сделки купли-продажи гарантировал, что ограничений в пользовании долей земельного участка не имеется, что привело к тому, что истица приобрела земельный участок, ограниченный в использовании, о чем свидетельствует градостроительный план земельного участка, из которого следует, что участок пересекает магистральный самотечный коллектор хозяйственно-бытовой канализации, охранная зона коллектора - не менее 5 метров от стороны края трубы, в которой запрещается возводить любые постройки, высаживать деревья и кустарники без письменного согласования с эксплуатирующей организацией.

Вышеуказанные обстоятельства делают невозможным использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, препятствует реализации ФИО5 личных целей заключения данного договора, а именно: строительство индивидуального жилого дома.

ФИО3 не поставил ФИО5 в известность о наличии ограничений в использовании земельного участка, не предоставил исчерпывающую, полную и достоверную информацию об ограничениях в его использовании, о состоявшемся в 2023 году решении Тихвинского городского суда о разделе земельного участка, о невозможности строительства на приобретаемом земельном участке индивидуального жилого дома, что однозначно могло повлиять на решение истца о приобретении земельного участка,

Ответчик намеренно создал у истца ошибочное представление о характере сделки, не соответствующее действительности, ее предмете и других обстоятельствах, влияющих на принятие решения о заключении сделки, так как при иных обстоятельствах сделка бы не состоялась.

В адрес ответчика была направлена претензия с требованием о расторжении договора, оставленная без ответа.

Протокольным определением суда от 06.10.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены собственники другой ? доли в праве собственности на спорный земельный участок: ФИО6, ФИО7, ФИО8

Протокольным определением суда от 11.12.2025 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Ленинградской области.

Принимая участие в судебном заседании, истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 на удовлетворении иска настаивали.

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО4, принимая участие в судебном заседании, исковые требования не признали, поддержали доводы письменных возражений, согласно которым предметом договора купли-продажи являлась доля в праве долевой собственности, а не земельный участок. Доля в праве собственности как объект права, которая на момент ее приобретения правами других лиц была не обременена, каких-либо ограничений не имела. Ответчик исполнил свои обязанности по договору, передал долю в праве, переход права собственности к ответчику был зарегистрирован. Значительного ущерба для истца вследствие заключения договора не наступило, истец не мог не осознавать, что владение/распоряжение земельным участком, в числе, в части строительства возможно только с согласия других сособственников. Ранее на указанном земельном участке располагался жилой дом, что свидетельствует о том, что жилищное строительство на указанном участке возможно, история земельного участка, в том числе, связанная с судебными процессами, до покупки была доведена по покупателя. О конфликте с другими сособственниками было рассказано. Также было сказано, что любое строительство на указанном земельном участке возможно только по обоюдному согласию всех сособственников. Истец при приобретении имущества осматривал земельный участок, видел, что за границей земельного участка располагается люк канализационного коллектора, что через земельный участок проходят инженерные сети. Сведения о том, что с 1900 года по 2009 год на указанном земельном участке располагалось домовладение, состоящее из жилого дома, хозяйственных построек, содержатся в инвентарном деле. До совершения сделки истица была вправе получить градостроительный план земельного участка, обратиться к специалистам в области землеустройства с вопросом о возможности раздела участка. Применительно к спорному участку нет оснований и доказательств полагать, что его использование по назначению невозможно.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены. Суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав участников судебного разбирательства, обозрев показания свидетелей, отобранных в судебном заседании 25.12.2025 - ФИО21., ФИО14, допросив свидетеля ФИО15, исследовав материалы дела, обозрев гражданское дело № Тихвинского городского суда Ленинградской области, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п. 1 ст.476 продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п. 65 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Как установлено при рассмотрении дела 12.12.2024 года между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО3 (продавец) заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на земельный участок, площадью 1382 кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальным жилым домом (л.д.8-10).

Договор удостоверен 12.12.2024 врио нотариуса ФИО16 Тихвинского нотариального округа Ленинградской области - Свидетель №1, зарегистрирован в реестре за № (л.д.11-14).

По договору ответчик ФИО3 передал в собственность истицы ФИО1 ? долю в праве собственности на вышеуказанный земельный участок, а истица в свою очередь приняла долю и уплатила денежные средства в размере 1 000 000,00 руб.

Переход к ФИО1 права собственности на ? долю в праве собственности на земельный участок зарегистрирован 13.12.2024 Управлением Росреестра по Ленинградской области.

Согласно пунктам 3.1,3.2 договора отчуждаемая доля земельного участка правами третьих лиц не обременена, ограничений в пользовании долей земельного участка не имеется.

Получение продавцом ФИО3 от покупателя ФИО1 денежных средств в сумме 1 000 000,00 руб. за отчуждаемую долю в праве собственности на земельный участок сторонами не отрицается.

Из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым № следует, что право собственности на ? долю в праве собственности на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1, иная ? доля принадлежит ФИО7, ФИО6, ФИО8 (третьи лица), ограничения прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрированы, в ЕГРН содержатся координаты границ земельного участка.

Из решения Тихвинского городского суда Ленинградской области от 02.12.2021, оставленного без изменения апелляционным определением Ленинградского областного суда, по делу № по иску ФИО3 к ФИО6, ФИО7, ФИО8 о выделе в натуре ? доли земельного участка, о прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, о признании права собственности на вновь образованный земельный участок, о прекращении права собственности, которым в удовлетворении иска отказано, следует, что:

- ФИО3 с 10.04.2019 на основании договора дарения доли земельного участка с долей жилого дома от 05.04.2019 являлся собственником ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № и ? доли в праве общей долевой собственности расположенного на участке жилого дома (оставшаяся часть 8 %), площадью 50,8 кв.м, кадастровый №;

- ФИО7, ФИО6 и ФИО8 с 04.10.2006 являются сособственниками земельного участка и жилого дома (оставшаяся часть 8 %) по 1/6 доле;

- по сведениям администрации земельный участок находится в территориальной зоне ОИ-1 – зона исторического центра города, в зоне с особыми условиями использования территорий по условиям охраны объектов культурного наследия и природного ландшафта – в зоне И-1 в подзоне ПЗ-1-1,

- объект недвижимости - жилой дом оставшаяся часть 8 % с кадастровым № снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику была направлена претензия с предложением не позднее ДД.ММ.ГГГГ рассмотреть вопрос о расторжении договора и возврате денежных средств в размере 1 000 000,00 руб. (л.д.19-20).

Как следует из претензии истицы ответчик ФИО9 не поставил истца в известность о наличии ограничений в использовании земельного участка, не предоставил исчерпывающую, полную и достоверную информацию об ограничениях в использовании земельного участка, в том числе о невозможности выдела приобретенной ? доли в натуре, а также о невозможности строительства на приобретаемом земельном участке жилого дома, что однозначно могло повлиять на решение ФИО1 о приобретении земельного участка.

Согласно п. 1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

При рассмотрении дела установлено, что истец ФИО1 до покупки доли в праве собственности на земельный участок осматривала его вместе с супругом, была знакома с выпиской из ЕГРН, при осмотре земельного участка, а также перед удостоверением сделки нотариусом у покупателя и продавца состоялся разговор о характеристиках отчуждаемого объекта и возможности строительства на земельном участке.

Свидетель ФИО10 (супруг истицы) пояснил суду, что в объявлении было указано о продаже ? доли в праве собственности на земельный участок, при осмотре земельного участка он спрашивал у продавца (ФИО3) о возможности подведения коммуникаций, о возможности строительства на земельном участке, на что продавец ответил, что размежевать участок можно либо по согласию с сособственником. Информацию об объекте недвижимости у сособственников и в администрации покупатель получил только после приобретения ? доли в праве собственности на земельный участок. После просмотра земельного участка о его приобретении они думали две недели, за это время какую-либо дополнительную информацию об участке они не узнавали, никуда за информацией не обращались, т.к. никаких сомнении не возникло, тем более сделку проводили через нотариуса. До сделки они получали выписку из ЕГРН, градостроительный план они не заказывали ни сейчас, ни перед покупкой земельного участка, хотели получить его после межевания, цена их не смутила, они думали, что она низкая из-за зоны подтопления. До сделки контакты других сособственников они не спрашивали.

Свидетель со стороны ответчика ФИО11 (супруга ответчика) пояснила суду, что присутствовала на осмотре покупателями земельного участка, она рассказала ФИО1 о том, что был суд, размежевать участок не получилось, на что истица ей ответила, что это не проблема, т.к. у них «связи в администрации», непосредственно перед удостоверением сделки нотариусом она показывала ФИО1 предварительный план межевания, пояснив, что по этому плану им не удалось разделить земельный участок. О цели приобретения доли в праве собственности на земельный участок покупатели не сообщали.

В соответствии с п. 1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

При рассмотрении дела установлено, что истец ФИО1 вместе с супругом осматривала перед покупкой земельный участок, долю в праве собственности на который намеревалась приобрести, была ознакомлена с выпиской из ЕГРН, каких-либо препятствий в получении градостроительного плана не имелось, должной осмотрительности не проявила, к кадастровому инженеру за консультацией не обратилась, с сособственниками земельного участка не связалась, контакты их не требовала.

При этом недобросовестности ответчика ФИО3 при продаже земельного участка суд не усматривает, к продаже предлагалась именно доля в праве, документы на отчуждаемый объект покупателю были предоставлены, земельный участок, в котором предлагалась к продаже доля в праве собственности, был осмотрен покупателями в присутствии продавца.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом доказательства в обоснование своих требований не представлены.

Заведомо ложной информации о состоянии доли в праве и самого земельного участка (об обременениях, ограничениях, зарегистрированных в ЕГРН), являющейся основанием для расторжения договора и перечисленной в п.3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, продавцом ФИО3 покупателю ФИО1 не предоставлялось, обязательства по договору были исполнены сторонами в полном объеме.

Доводы истца о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи - о невозможности использования земельного участка в предполагаемых целях, суд отклоняет, поскольку не установлено существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок.

Оценив доказательства, предоставленные сторонами спора в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд находит недоказанными доводы истицы о предоставлении ей ответчиком недостоверной информации об обременениях земельного участка и об ограничениях его использования, что привело к невозможности использования земельного участка по его целевому назначению.

Истица, приобретая долю в праве, о чем она была поставлена в известность продавцом, о чем ей было разъяснено и нотариусом, не могла не понимать в целях строительства о необходимости обозначения координат приобретаемой доли в праве собственности в натуре до ее использования по назначению.

Гражданское законодательство в соответствии с п.1 ст.1 ГК РФ основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Частью 1 ст. 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Учитывая недоказанность факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии ограничения использования земельного участка и заведомо сообщил покупателям ложные сведения о земельном участке до его продажи, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении предмета сделки, не может быть возложен только на продавца.

Таким образом, при рассмотрении дела не нашли подтверждения доводы искового заявления о нарушении ответчиком прав истца, о существенном нарушении ответчиком договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок, о продаже обремененного объекта, о наличии неустранимых недостатков, не позволяющих использовать объект по назначению.

При изложенных обстоятельствах не имеется правовых оснований для удовлетворения иска.

В связи с отказом в удовлетворении иска судебные расходы истца остаются за ним и не подлежат распределению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ? доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, о взыскании денежных средств, внесенных по договору, в размере 1 000 000,00 руб., судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Тихвинский городской суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Удюкова

Мотивированное решение изготовлено 26 января 2026 года.

Судья И.В. Удюкова