Решение № 2-681/2025 2-681/2025~М-383/2025 М-383/2025 от 5 ноября 2025 г. по делу № 2-681/2025

КОПИЯ

Дело № 2-681/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 ноября 2025 года с. Сакмара

Сакмарский районный суд Оренбургской области в составе судьи Ерюковой Т.Б., при секретаре Кудрявцевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о обязании произвести регистрацию перехода прав на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к ФИО2 с настоящим иском, в обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 135 000 кв.м. по адресу: <адрес> Федерация, <адрес><адрес>, Сакмарский сельсовет, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала № Данный земельный участок принадлежал истцу на праве собственности. согласно п. 3.2 Договора покупатель обязуется в течение 3 календарных дней с момента подписания настоящего договора, передать в орган регистрации прав документы для государственной регистрации перехода прав. ДД.ММ.ГГГГ ответчик в соответствии с п. 2.1 Договора оплатил истцу покупную цену имущества в размере, что подтверждается распиской. В этот же день подписан сторонами Акт приема-передачи имущества. Однако, ответчик в установленный договором срок не передал документы на решистрацию в управление Росреестра для регистрации перехода прав, в результате чего истец несет дополнительные финансовые затраты в виде уплаты налогов за земельный участок, который ему фактически не принадлежит.

Просит суд обязать ответчика ФИО2 совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 135 000 кв.м. по адресу: <адрес><адрес>, Сакмарский сельсовет, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенном в протокольной форме, к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес><адрес>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Сакмарский РОСП ГУ ФССП России <адрес><адрес>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенном в протокольной форме, к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены <адрес><адрес>, Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений <адрес><адрес>, Администрация муниципального образования <адрес><адрес><адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в исковом заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчики ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом в соответствии с требованиями ст. 117 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ.

Представители третьих лиц Администрации муниципального образования Сакмарский район <адрес><адрес> (далее администрация МО Сакмарский район), Правительства Оренбургской области, Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений <адрес><адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес><адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель Правительства Оренбургской области представил письменные возражения, в которых указал, что ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст. 8 Закона Оренбургской области № 118/16-III-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области», собственники земельных участков, намеревающиеся продать земельный участок извещают в письменной форме Правительство Оренбургской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечении которого должен быть осуществлен взаимный расчет. В случае если субъект РФ откажется от покупки, либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Извещение о намерении продать земельный участок с кадастровым номером № не поступало, в связи с чем сделка, совершенная с нарушением права преимущественной покупки, является ничтожной и не влечет юридических последствий. Просили суд в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Представитель Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений <адрес><адрес> в письменном отзыве изложил аналогичную позицию, просил суд в удовлетворении иска отказать.

В письменном отзыве администрация МО Сакмарский район возражали против удовлетворения исковых требования ФИО1 указав, что в администрацию извещение о намерении продать земельный участок с кадастровым номером 56:25:1104001:701 сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу<адрес><адрес>, Сакмарский сельсовет, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, по цене 180 000 руб., не поступало. Однако, ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ и п. 4 ст. 8 Закона Оренбургской области № 118/16-III-ОЗ установлен порядок продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, которым предусмотрено обязательное извещение высшего исполнительного органа субъекта РФ и органа местного самоуправления о намерении продать земельный участок. При этом, сделки по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Считают, что нарушение порядка продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, установленного ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ и п. 4 ст. 8 Закона № 118/16-III-ОЗ, влечет ничтожность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ как направленного в обход установленной законом процедуры реализации спорного недвижимого имущества и нарушающего права и законные интересы администрации МО Сакмарский район и <адрес><адрес> в целом.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил: рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика, представителей третьих лиц.

Изучив материалы дела, представленные доказательства и оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Гражданского кодекса РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. ст. 154 Гражданского кодекса РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с пп. 1 и 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Как разъяснено в абзацах 1 и 2 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Из системного толкования п. 3 ст. 551, абзаца 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ, приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что надлежащим способом защиты права в случае, сделка по отчуждению недвижимого имущества состоялась, а переход права собственности не был зарегистрирован в установленном законом порядке, будет являться подача иска о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса РФ) к лицу, уклоняющемуся от такой регистрации. При этом доказыванию подлежат факт заключения между истцом и продавцом сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение стороны от ее государственной регистрации.

Между тем, такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме уклонения стороны от регистрации перехода прав.

Как установлено судом и следует из материалов дела, собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 135 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Оренбургская <адрес>, Сакмарский сельсовет, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 135 000 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, Сакмарский сельсовет, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, по условиям которого ФИО1 продал, а ФИО3 купил названный земельный участок.

Как следует из п. 2.1 – 2.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по соглашению сторон указанный земельный участок продавец продал, а покупатель купил за 180 000 руб. Оплата стоимости земельного участка производится не позднее 30 календарных дней после подписания настоящего договора наличными денежными средствами. Датой исполнения обязательств покупателя по оплате считается дата подписания Акта приема-передачи.

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязан передать покупателю земельный участок свободным от имущества продавца не позднее 30 календарных дней после подписания настоящего договора по Акту приема-передачи.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что покупатель обязуется в тече6ние 3 рабочих дней с момента подписания настоящего договора передать в орган регистрации прав документы для государственной регистрации перехода права собственности на имущество покупателю.

Согласно п. 6.1 договора, переход права собственности на земельный участок к покупателю на основании настоящего договора подлежит государственной регистрации.

В договоре имеются подписи ФИО2 и ФИО1

Согласно акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок с кадастровым номером 56:25:1104001:701, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 135 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Федерация, Оренбургская область, Сакмарский район, Сакмарский сельсовет, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №.

Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт получения ФИО1 денежных средств от ФИО2 в сумме 180 000 руб. по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из приведенных правовых норм требования о переходе права собственности подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме уклонения стороны от такой регистрации.

Между тем, третьими лицами, привлеченными к участию в дело, заявлено о нарушении ФИО1 процедуры, предусмотренной п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", что влечет недействительность сделки.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Как установлено судом, предметом договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2, являлся земельный участок с кадастровым номером №, который отнесен к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения и имеет вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются положениями Федерального закона от 24.07.2002 N 101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее Закон № 101-ФЗ).

В соответствии со ст. 8 Закона № 101-ФЗ продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В силу п. 3 ст. 8 № 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

При этом. п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ установлено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Статьей 8 Закона Оренбургской области от 17.03.2003 N 118/16-III-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в <адрес><адрес>" (принят постановлением Законодательного Собрания Оренбургской <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 118) определено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения <адрес><адрес> или в случаях, предусмотренных настоящим Законом, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 2 названной статьи продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме Правительство Оренбургской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В случае, если <адрес><адрес> откажется от покупки земельного участка, преимущественное право покупки до истечения месячного срока с момента получения Правительством Оренбургской области письменного извещения о намерении продать земельный участок переходит к муниципальному образованию<адрес><адрес> извещает об отказе соответствующий орган местного самоуправления муниципального района с указанием срока поступления в <адрес><адрес> извещения о намерении продать земельный участок (п. 3 ст. 8).

Согласно п. 4 ст. 8 названного закона, в случае, если муниципальное образование по истечении тридцати дней с момента получения извещения Правительством Оренбургской области откажется от преимущественного права покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок, то продажа осуществляется любому заинтересованному лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Постановлением <адрес><адрес> №-п ДД.ММ.ГГГГ утверждено Положение о порядке реализации <адрес><адрес>ю преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также рекомендуемая форма извещения земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Согласно пп.1 п.10 Положения, решение о реализации Оренбургской областью преимущественного права покупки земельного участка не может быть принято в связи с отсутствием в извещении сведений, предусмотренных статьей 8 Федерального закона N 101-ФЗ.

Согласно п. 11 Положения, при наличии оснований, указанных в пункте 10 настоящего Положения, министерство в срок не позднее 30 дней со дня поступления извещения в аппарат Губернатора и Правительства Оренбургской <адрес> готовит мотивированный ответ продавцу о невозможности принятия решения о реализации Оренбургской областью преимущественного права покупки земельного участка

Как следует из письменных возражений <адрес><адрес>, Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений <адрес><адрес>, администрации муниципального образования <адрес><адрес><адрес>, извещение о намерении продать земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 135 000 кв.м. по адресу: <адрес><адрес>, Сакмарский сельсовет, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, от ФИО1 не поступало.

В пунктах 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Судом установлено, что извещение о намерении продать земельный участок, ни в <адрес><адрес>, ни в <адрес><адрес><адрес>, в нарушение ст. 8 Закона № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от ФИО1 не поступало, решение о реализации <адрес><адрес>ю либо муниципальным образованием преимущественного права покупки земельного участка принято быть не могло.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено.

Таким образом, ФИО1 как продавец, имея намерение продать принадлежащий ему земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, обязан был уведомить о своем намерении уполномоченный орган <адрес><адрес>. Однако, такое извещение не направил, тем самым лишив <адрес><адрес> возможности реализации преимущественного права покупки спорного земельного участка.

Буквальное толкование ст. 168 Гражданского кодекса РФ, исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ в пунктах 73 - 75 Постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", позволяет сделать вывод о том, будучи по общему правилу оспоримой, сделка, противоречащая закону или иному правовому акту будет являться ничтожной если она посягает на публичные интересы или нарушает охраняемые законом права и интересы третьих лиц или если на ничтожность сделки указано в ГК РФ или ином законе.

Пунктом 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ прямо предусмотрено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Другие последствия нарушения требований ст. 8 Закона N 101-ФЗ, не связанные с недействительностью сделки, в законе не указаны.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что сделка – договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключена ФИО1 и ФИО2 с нарушением преимущественного права покупки, установленного законом для земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем оспариваемый договор является ничтожным в силу прямого указания закона, при этом в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, а следовательно не может порождать последствий в виде перехода права собственности.

По изложенным основаниям в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязании произвести регистрацию перехода прав на земельный участок следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о обязании произвести регистрацию перехода прав на земельный участок.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Сакмарский районный суд <адрес><адрес> в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись Т.Б. Ерюкова

Мотивированное решение составлено 11 ноября 2025 года.