Определение № 33-188/2026 33-6599/2025 от 2 марта 2026 г.

Мотивированное
определение изготовлено 03.03.2026 г.

Судья Смирнова Т.В. Дело № 33-188/2026 (33-6599/2025)

УИД 76RS0016-01-2024-002959-48

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе:

председательствующего судьи Пискуновой В.А.

судей Архипова О.А., Логвиновой Е.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ярославле

19 января 2026 года

гражданское дело по апелляционной жалобе Товарищества собственников жилья «Старое Брагино, 21 А» на решение Дзержинского районного суда г.Ярославля от 29 апреля 2025 года, которым с учетом определений от 12.09.2025 г. и от 16.10.2025 г. об исправлении описок, постановлено:

Исковые требования ТСЖ «Старое Брагино, 21А» (ИНН <***>) к ФИО1 (паспорт <данные изъяты>), ФИО2 (паспорт <данные изъяты>), ФИО3 (паспорт <данные изъяты>), ФИО4 (паспорт <данные изъяты>) о признании отсутствующим право собственности, признании сделок недействительными, прекращении права собственности, признании права общей долевой собственности оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Пискуновой В.А., судебная коллегия

установила:

ТСЖ «Старое Брагино, 21а» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5, в котором с учетом уточненного иска просил признать отсутствующим право собственности, признать сделки недействительными, прекратить право собственности и признать право общей долевой собственности на нежилое помещение.

В обоснование требований указано, что ТСЖ «Старое Брагино, 21а» занимается содержанием общего имущества многоквартирного дома по ул.<адрес>. ФИО4 является собственником нежилого помещения №, расположенного в подвальном помещении дома №. Собственникам дома стало известно, что данное нежилое помещение было построено самовольно в отсутствие получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

16.12.2014 г. застройщику ФИО1 было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями на земельном участке по адресу: <адрес>. Проектной документацией застройщика было предусмотрено строительство трехэтажного жилого дома без подвала. Фундаментом жилого дома была предусмотрена железобетонная плита. На основании данной проектной документации 27.10.2015 г. застройщику было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, однако в дальнейшем застройщик предоставил в регистрирующий орган подложное разрешение ДАЗО мэрии г.Ярославля, в котором содержались сведения о наличии в составе дома подвального помещения, общей площадью 341,7 кв.м.

По результатам проведённой проверкой прокуратуры установлено, что разрешение, явившееся основанием для государственной регистрации права собственности на подвальные помещения, Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля не выдавалось. На основании такого разрешения ФИО1 02.02.2016 г. зарегистрировала свое право собственности на подвальные помещения, далее по договору купли-продажи от 23.12.2016 г. продала помещение № ФИО2, ФИО6 продала указанное нежилое помещение Хрупиной (после смены фамилии - Рожковой) С.Ю., которая, в свою очередь, продала нежилое помещение ФИО4, который и является собственником нежилого помещения № в настоящее время. В подвальных помещениях располагается общее имущество собственников дома, которое предназначено для его обслуживания: стояки и лежаки холодного водоснабжения, канализация, запорная и ревизионная арматура, в связи с чем право собственности на нежилое помещение должно быть признано за всеми собственниками жилого дома; владение спорным нежилым помещением ответчиками ФИО1, ФИО6, ФИО3, ФИО4 и заключение указанными лицами договоров купли-продажи, которыми отчуждалось спорное помещение, является недействительным.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилось Товарищество собственников жилья «Старое Брагино, 21 А», подав на решение апелляционную жалобу.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В качестве доводов в жалобе указано на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав председателя ТСЖ «Старое Брагино 21А» ФИО8, представителя ТСЖ по ордеру адвоката Новикова А.В., поддержавших жалобу, представителя ФИО4 по доверенности Берн Е.В., третье лицо ФИО9, возражавших против жалобы, судебная коллегия полагает следующее.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что спорное нежилое помещение не является самовольной постройкой, обладает характеристиками объекта самостоятельного назначения, прошедшего кадастровый учет в соответствии с требованиями законодательства РФ; истцом не представлено доказательств принадлежности спорного помещения к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Кроме того, правообладатели спорного жилого помещения были вправе распорядиться им по своему усмотрению, оснований для признания договоров купли-продажи недействительными сделками не имеется.

Судебная коллегия полагает данные выводы соответствующими обстоятельствам по делу и положениям закона.

Судом установлено и следует из материалов дела, что проверкой прокуратуры г.Ярославля по обращению ФИО8 от 22.08.2023 г. установлено, что согласно сведениям ЕГРН государственный кадастровый учет объекта недвижимости по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № осуществлен 10.07.2014 г. со статусом «индивидуальный жилой дом», площадью 1368 кв.м, количество этажей 3, (подвальный этаж отсутствовал).

На строительство по указанному адресу объекта многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями в границах принадлежащего застройщику земельного участка площадью 1430 кв.м 16.12.2014 г. Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля выдано разрешение №. Проектной документацией предусмотрено строительство 3-этажного многоквартирного жилого дома общей площадью 1087,9 кв.м со строительным объемом 7558,9 куб.м, в том числе подземной части 0 кв.м; фундамент объекта капитального строительства представляет собой монолитную железобетонную плиту, подвал отсутствует.

По результатам выездного обследования объекта Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля 12.10.2015 г. установлено его соответствие проектной документации, которой строительство подвальных помещений не предусмотрено.

На основании представленной застройщиком документации 27.10.2015 г. ФИО1 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №. Действующая на основании нотариальной доверенности от имени ФИО1 ФИО10 представила в орган кадастрового учета заявление о внесении изменений в характеристики жилого дома, приложив к нему разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.10.2015 г. №, технический план здания, подготовленный кадастровым инженером А.Я.Е. в соответствии с которым в госкадастр внесены изменения в части описания жилого дома с кадастровым номером №, а именно: статус объекта недвижимости «многоквартирный жилой дом», площадь 1431 кв.м, количество этажей 4, в том числе подземных 1. Данный технический план содержит сведения о наличии в доме нежилых помещений общей площадью 353,2 кв.м, не относящихся к общему имуществу.

Государственный кадастровый учет 5 нежилых помещений, расположенных в подвальном помещении указанного многоквартирного дома с присвоением им кадастровых номеров: №, №, №, №, №, осуществлен в январе 2016 года на основании представленных в орган кадастрового учета заявлений и приложенных к ним технических планов помещений, подготовленных кадастровым инженером В.Н.Ф. В состав приложений к техническим планам включена проектная документация № 07/14-ПЗ от 2014 г., подготовленная ООО «Тритон+», содержащая план подвального этажа многоквартирного дома.

02.02.2016 г. осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на нежилые помещения подвального этажа данного многоквартирного дома на основании разрешения Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля на ввод объекта в эксплуатацию от 27.10.2015 г. №№76-301000-139-2015 в связи с тем, что правоустанавливающий документ содержал сведения о наличии в многоквартирном доме нежилых помещений площадью 353,2 кв.м, не относящихся к общему имуществу дома.

В ходе прокурорской проверки было установлено несоответствие данного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.10.2015 г. №№76-301000-139-2015 его оригинальному экземпляру, находящегося на хранении в Департаменте градостроительства мэрии г.Ярославля. В оригинальном экземпляре общая площадь нежилых помещений, в том числе площадь общего имущества по проекту 136,4 кв.м, фактически – 124,8 кв.м, количество этажей по проекту, фактически – 3, в том числе подземных 0. В экземпляре разрешения, представленном в орган кадастрового учета, в разделе 1 общая площадь нежилых помещений по проекту 348,3 кв.м, фактически – 353,2 кв.м; в разделе 2 разрешения общая площадь нежилых помещений, в том числе площадь общего имущества по проекту 484,8 кв.м, фактически – 480,2 кв.м, количество этажей по проекту, фактически -4, в том числе поземных 1. Имеются разночтения и по общей площади объекта.

Учитывая, что положениями ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ в редакции на момент выдачи разрешения на строительство, не требовалось предоставление проектной документации «Конструктивные решения», содержащей описание отдельных конструктивных элементов, узлов, деталей в процессе строительства объекта капитального строительства, а также проанализировав содержание раздела проектной документации «пояснительная записка», Департамент градостроительства мэрии г.Ярославля полагал, что сведения «фундаменты монолитная плита» в данном разделе являются технической ошибкой при подготовке документации (использование документации на иной объект – индивидуальный жилой дом).

По результатам прокурорской проверки установлено, что в действиях лиц, представивших в орган кадастрового учета для постановки на кадастровый учет нежилых помещений площадью 353,2 кв.м разрешение, содержащее иные характеристики многоквартирного дома, могут содержаться признаки состава преступления, предусмотренного ч.3 ст.327 УК РФ, в связи с чем была направлена информация в ОМВД России по Кировскому городскому району; оснований для принятия мер прокурорского реагирования не установлено.

Постановлением ОМВД России по Кировскому городскому району от 22.02.2024 г. в возбуждении уголовного дела по сообщению о преступлении по основаниям п.1 ч.1 ст.24 УПК РФ отказано за отсутствием признаков состава преступления, предусмотренного ч.3 ст.327 УК РФ.

Согласно п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, подтверждающие, что возведение данного многоквартирного дома состоялось при наличии разрешения на строительство, спорные нежилые помещения расположены в подвальном помещении дома, фактически являются составной неотъемлемой частью данного дома, зарегистрированы надлежащим образом в государственном кадастре недвижимости, данные объекты недвижимости не обладают признаками самовольной постройки, указанными в ст.222 ГК РФ. Доводы жалобы об отнесении спорных объектов к самовольным судебная коллегия полагает необоснованными. При этом, мер прокурорского реагирования в рамках проведенной проверки не применено, признаков состава преступления, предусмотренного ст.327 УК РФ (подделка, изготовление или оборот поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей или бланков), не установлено.

Соглашается судебная коллегия и с выводом суда о том, что стороной истца не представлено достоверных и бесспорных доказательств принадлежности спорного нежилого помещения № к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Судом установлено, что данное помещение № расположено в подвальном помещении многоквартирного дома № по адресу: <адрес>, 02.02.2016 г. на него, как на отдельный объект недвижимости, было зарегистрировано право собственности застройщика ФИО1, которая впоследствии отчудила его по договору купли-продажи от 23.12.2016 г. ФИО2, далее отчуждается по договору купли-продажи от 23.05.2017 г. ФИО11, и по договору купли-продажи от 05.02.2021 г. ФИО4

При этом, право собственности ФИО1 было зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое впоследствии не было аннулировано Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля, недействительным не признавалось.

Согласно п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно разъяснениям, изложенным в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. №489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ. При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения, и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Судом учтено, что спорное помещение № было создано и введено в эксплуатацию не как общее помещение для нужд собственников дома, а как самостоятельный объект – нежилое помещение; доказательств использования данного помещения в качестве общего имущества не представлено. Между АО «Ярославльводоканал» и предыдущим собственником помещения № ФИО3 заключен договор о подключении (технологическом присоединении) данного нежилого помещения к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения от 03.09.2020 г.

Представленное стороной истца заключение №144/2025 строительно-технической экспертизы подвальных помещений дома №21а д.Старое Брагино г.Ярославля, выполненное 15.04.2025 г. ИП В.А.Ю. по заказу ТСЖ «Старое Брагино 21А», не содержит выводов о наличии в спорном помещении №, принадлежащем ФИО4, каких-либо общих инженерных коммуникаций. Данное заключение содержит лишь вывод о соответствии подвальных помещений в целом строительным нормам и правилам, их возможности эксплуатировать без угрозы для жизни и здоровья граждан. Имеющиеся в заключении фотографии подвального помещения не отражают конкретно спорного помещения №, наличия или отсутствия в нем каких-либо общих коммуникаций, их объема.

Фотографии на л.д.65-70 т.2 отражают наличие в спорном помещении труб канализации, проходящих по поверхности потолка помещения, труб водоснабжения, их наличие не опровергалось стороной ответчика, однако заключения специализированной организации, специалиста о принадлежности данных коммуникаций к общему имуществу, их использования для нужд всего дома стороной истца не представлено. При этом, из возражений ФИО4 следует, что общие инженерные коммуникации водоснабжения расположены в общем коридоре подвального помещения, которое ему не принадлежит, доступ в него не ограничен для любого собственника данного дома, указанный коридор не относится к спорному помещению № и фактически ответчиком также не используется.

Кроме того, стороной истца не приведено доводов и доказательств наличия препятствий со стороны ответчика ФИО4 для осуществления осмотра или ремонта коммуникаций, расположенных в помещении №; из протокола судебного заседания от 06.03.2025 г. из пояснений представителя истца следует, что к ФИО4 никогда за предоставлением ключа от спорного помещения, обеспечением доступа не обращались и намерения такого не имеют.

Фотографии на л.д.180-182 т.1 содержат изображение прибора учета электроэнергии. Из пояснений участников процесса, письма ПАО ТНСэнерго Ярославль от 06.06.2023 г. (л.д.97 т.1) следует, что данный прибор учета устанавливался в спорном помещении № в рамках Акта разграничения балансовой принадлежности электросетей от 05.05.2023 г. и заключенного со ФИО4 договора электроснабжения. Однако, электроснабжение помещения № было отключено. Решением Дзержинского районного суда г.Ярославля от 13.02.2025 г. исковые требования ФИО4 о признании незаконными действий председателя совета многоквартирного дома Глух А.Ю., АО «Строительно-холдинговая компания «Север-Инвест», ТСЖ «Старое Брагино 21А» по отключению нежилого помещения № от электроснабжения были оставлены без удовлетворения. Решение суда вступило в законную силу 10.07.2025 г. То есть на настоящее время спорное жилое помещение № не подключено к системе электроснабжения, доказательств использования коммуникаций электроснабжения, находящихся в помещении №, в общедомовых целях, стороной истца не представлено.

Кроме того, само по себе наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций, отраженных на фотографиях, не свидетельствует об отнесении данного помещения к вспомогательному, предназначенному для обслуживания жилого дома или общих инженерных коммуникаций, и не противоречит формированию данного помещения для самостоятельного использования. Доказательств использования спорного помещения лишь для обслуживания, эксплуатации инженерного оборудования, коммуникаций и лишь такого предназначения данного помещения стороной истца не представлено.

При указанных обстоятельствах, судом сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований полагать спорное помещение принадлежащим всем собственникам помещений многоквартирного дома в силу п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ, п.1 ст.290 ГК РФ, отсутствии оснований для признания права собственности ответчика отсутствующим и недействительности сделок по отчуждению данного помещения.

Также судебная коллегия соглашается и с выводами суда первой инстанции о том, что ТСЖ «Старое Брагино 21А» не обладает надлежащими полномочиями по заявленным требованиям о признании права собственности на помещение № отсутствующим и признании права собственности на него за собственниками помещений многоквартирного дома ввиду того, что отсутствует решение общего собрания о наделении ТСЖ таким правом на обращение с соответствующим иском, принятое 100% собственников.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Аналогичные положения содержатся в ст. 36 ЖК РФ.

Соответственно, согласие всех собственников долевого имущества необходимо как при его отчуждении из общей долевой собственности, так и при решении вопроса об уменьшении или увеличении размера общего имущества.

Заявляя требование о признании права собственности всех сособственников помещений многоквартирного дома на спорное нежилое помещение № вышеуказанного многоквартирного жилого дома и полагая данное помещение относящимся к общему имуществу собственников дома, истец, тем не менее, не представил суду решения общего собрания всех собственников, выразивших положительное решение об увеличении общего имущества путем включения в его состав спорного помещения.

Протокол №1 от 02.06.2025 г. внеочередного общего собрания собственников (л.д.5-11 т.3) по вопросу №3 «об обращении в суд с исковыми заявлениями по вопросам признания сделок недействительными, прекращения права собственности и признания права общей собственности в отношении нежилых помещений № и №, расположенных в многоквартирном доме № <адрес> содержит результаты голосования: «за» - 69,23% голосов, «против» - 25,51% голосов.

Таким образом, отсутствует решение всех собственников помещений многоквартирного дома по вопросу увеличения общего имущества дома, и соответственно, ТСЖ «Старое Брагино 21А» не имел полномочий от имени собственников дома и в их интересах обращаться с указанным иском.

Доводы жалобы о том, что ФИО8, заявляя данный иск, действовал также и от своего имени, являясь собственником квартиры в вышеуказанном многоквартирном доме, судебная коллегия не принимает ввиду того, что из искового заявления, материалов дела однозначно следует, что ФИО8 действовал как председатель ТСЖ, исковое заявление подписано им как председателем ТСЖ, истцом поименовано ТСЖ «Старое Брагино 21А», иск заверен печатью ТСЖ.

Таким образом, судом по настоящему делу верно установлены юридически значимые обстоятельства, положения закона, регулирующие правоотношения сторон по делу, применены и истолкованы правильно. Доказательствам, представленным по делу, дана надлежащая оценка согласно ст.67 ГПК РФ, оснований для иной оценки доказательств не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в силу ч.4 ст.330 ГПК РФ безусловную отмену решения, судом не допущено.

Соответственно, апелляционная жалоба не содержит правовых оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского районного суда г.Ярославля от 29 апреля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ «Старое Брагино, 21 А» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи