Решение № 2-1447/2019 2-1447/2019~М-1035/2019 М-1035/2019 от 23 июня 2019 г. по делу № 2-1447/2019

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

24 июня 2019 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

Председательствующего судьи Топчиёвой Л.С.,

с участием: представителя истца по доверенности ФИО1,

при секретаре Долговой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1447/2019 по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия.

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в Ставропольский районный суд Самарской области с указанным исковым заявлением, в котором просит признать предварительный договор № К51-1 о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 07.06.2016 года, заключенным между ФИО2 и ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость», договором долевого участия в строительстве и урегулированные Федеральным законом от 30.12.2014 года № 214-ФЗ «о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

Заявленные требования мотивированы тем, что 04.06.2015 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор № М1-6 о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, участок №. В дальнейшем указанный договор сторонами был расторгнут и заключен предварительный договор № К51-1 от 07.07.2016 года, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, участок №. Стоимость объекта определена в 4500000 рублей. Истец осуществил плату в сумме 4250000 рублей. Ответчик основной договор купли-продажи не подписало, обязательств по передаче недвижимости не исполнило. Объект достроен не был. Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 года ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утверждена ФИО3

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержала и просил их удовлетворить по основаниям изложенных в иске.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Суд, с учетом мнения представителя истца считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика, в порядке заочного производства, о чем вынесено соответствующее определение.

Выслушав представителя истца, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 1, и ч.2 ст. 27 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.09.2018), данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.09.2018), распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве».

Согласно п.1 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ, договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 04.06.2015 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор № М1-6 о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по адресу: <адрес>, муниципальный <адрес><адрес>, участок №. В дальнейшем указанный договор сторонами был расторгнут и заключен предварительный договор № К51-1 от 07.07.2016 года, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, участок №, основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

Из п.2.4 Предварительного договора следует, что все строительно-монтажные работы по дому, предусмотренные комплектацией будут произведены в срок не позднее 10.10.2016 года.

Стоимость дома на момент подписания договора составляет 4150000 рублей, стоимость земельного участка 250000 рублей (п.2.8. Предварительного договора).

Свои обязательства по договору истец выполнила в полном объеме, однако, в нарушение заключенного предварительного договора, ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» свои обязательства не выполнило. Объект построен не был.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 г. по делу №А55-23794/2016 ООО «ИК «Недвижимость» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника.

К делу о несостоятельности (банкротстве) применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Конкурсным управляющим утверждена ФИО3

Согласно определению Арбитражного суда Самарской области по делу А55- 23794/2016 от 31.07.2017 г. удовлетворено заявление ФИО2, включено в реестр требований кредиторов его требование о передаче жилого помещения, в виде жилого блока блокированного дома общей площадью 139 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, участок №.

Анализируя представленный предварительный договор купли-продажи суд приходит к следующему.

Долевое участие в строительстве регулируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, а также законодательством о защите прав потребителей, которое применяется к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 9 ст. 4 Закона о долевом участии).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К предварительному договору применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и законодательства о защите прав потребителей - в отношениях с гражданином.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Договор о долевом участи вправе заключать только застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и осуществляющее строительство на нем.

Согласно части 2 статьи 1 Закона о долевом участии, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом по предварительному договору оплата не осуществляется, а может быть внесен лишь обеспечительный договорной платеж, поскольку основной целью подписания предварительного договора с обеспечением в размере 100 процентов от цены основного договора является получение продавцом денежных средств в размере полной стоимости недвижимости.

Кроме того, по предварительному договору не может быть внесен задаток, так как согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Предварительный договор не содержат какие-либо денежные обязательства сторон друг перед другом.

Представленный предварительный договор свидетельствует, что сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве. Цель договора – осуществление застройщиком – юридическим лицом жилого дома на денежные средства истца – участника долевого строительства. На момент заключения договора спорный объект не существовал. Истец своевременно оплачивал строительство объекта недвижимости – жилого дома.

Доказательств иного ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлено.

Согласно разъяснениям, приведенным в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Таким образом, суд считает установленным, что сторонами фактически был заключен и исполнялся договор долевого участия в строительстве жилого дома, спорные правоотношения подлежат урегулированию нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в связи, с чем исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 12, 56, 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 –удовлетворить.

Признать предварительный договор № К51-1 о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 07.06.2016 года, заключенным между ФИО2 и ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость», договором долевого участия в строительстве и урегулированные Федеральным законом от 30.12.2014 года № 214-ФЗ «о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Ставропольский районный суд.

Мотивированное решение изготовлен 28 июня 2019 года.

Судья Л.С. Топчиёва